南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告

南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 目 录 第一章 申请单位及项目概况 ................................ 1 一、项目申请单位概况 ................................... 1 二、项目概况 .......................................... 1 三、市场分析 .......................................... 1 四、劳动定员 .......................................... 7 五、质量保证体系、招标与实施进度 .................... 9 六、工程投资与资金筹措 ................................ 12 第二章 工程#设计方案#..................................... 17 一、设计依据 ......................................... 17 二、设计目标与理念 .................................... 17 三、总平面规划及空间和环境设计 ........................ 19 四、建筑设计 ......................................... 20 五、结构设计 ......................................... 22 六、给排水工程 ....................................... 24 七、电气工程 ......................................... 27 八、暖通设计 ......................................... 31 九、消防设计 ......................................... 32 第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .................. 17 一、发展规划分析...................................... 37 二、产业政策分析...................................... 38 三、行业准入分析...................................... 39 第四章 资源开发及综合利用分析 ........................... 41 一、资源开发方案...................................... 41 二、资源利用方案...................................... 42 第五章 节能方案分析..................................... 43 一、用能和节能规范 ................................ 43 二、能耗分析 ......................................... 43 三、总平面与建筑节能设计 .............................. 45 I 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 四、电器、设备系统节能 ................................ 47 五、采暖空调系统节能 .................................. 48 六、节水措施 ......................................... 48 七、太阳能利用 ....................................... 49 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .................. 50 一、项目地理位置及区域概况 ............................ 50 二、主要建设条件...................................... 51 三、土地利用合理性分析 ................................ 53 四、征地拆迁和移民安置规划方案 ........................ 54 第七章 环境和生态影响分析 ............................... 55 一、环境和生态现状 .................................... 55 二、生态环境影响分析 .................................. 55 三、生态环境保护措施 .................................. 58 四、地质灾害影响分析 .................................. 64 五、特殊环境影响...................................... 64 第八章 经济影响分析..................................... 65 一、经济费用效益或费用效果分析 ........................ 65 二、行业影响分析...................................... 69 三、区域经济影响分析 .................................. 69 第九章 社会影响分析..................................... 70 一、社会影响效果分析 .................................. 70 二、社会适应性分析 .................................... 71 三、社会风险及对策分析 ................................ 72 四、综合风险评价...................................... 76 II 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第一章 申请单位及项目概况 一、项目申请单位概况 1、项目申报单位:南康市锦辰置业有限公司 2、公司地址:南康市金鸡工业区 3、法定代表人:吴友稼 4、注册资金:800万元 5、公司类型: 有限公司 6、公司简介: 南康市锦辰置业有限公司成立于2003年8月28日，主要经营范围为房地产开发、销售、建筑施工、物业管理，公司注册资本为800万元。现有员工10人，其中初中级技术人员6人。公司资金充足，无债权债务纠纷。技术丰富，经营管理规范。 二、项目概况 1、项目名称:南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目 2、建设性质:新建 3、项目建设地点 本项目位于南康市唐江镇，北临唐兴西大道及324省道，南临规划道路，两侧为代开发用地。 4、主要建设内容和规模 项目总占地面积14284.88?(约21.43亩)，建筑占地面积3661.53?，总建筑面积43058.92?，项目将可提供298套居住用房，提供256个机动车位和103个非机动车位，项目并建设给排水、供电、供气等相配套的基础设施工程。具体建设规模及内容如表1-1: 1 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 建设规模及内容表 表1-1 序号 名称 单位 指标 1 用地面积 ? 14284.88 2 建筑占地面积 ? 3661.53 3 总建筑面积 ? 43058.92 3.1 住宅 ? 32334.56 3.2 沿街商业 ? 1712.44 3.3 物业管理用房 ? 141.00 3.4 社区服务用房 ? 81.00 3.5 公厕 ? 15.00 3.6 地下建筑面积 ? 8774.92 4 绿化面积 ? 4285.46 5 总户数 户 298 6 机动车停车位 个 256 6.1 地上停车位 个 53 6.2 地下停车位 个 203 7 非机动车停车位 个 103 5、总投资及资金筹措 总投资:项目总投资估算为11639.42万元，其中:工程费用7882.90万元，工程建设其他费用2950.65万元，预备费541.68万元，建设期利息264.19万元。 资金来源:本项目共筹资金11639.42万元，其中企业自筹9639.42万元，申请银行贷款2000万元。 6、效益情况 项目按预期完全销售后实现净利润14271.53万元，上缴各税金3822.33万元。财务内部收益率税前为25.78%，税后为13.38%;财务净现值(IC,12%时)税前为2322.60万元，税后为228.30万元;投资回收期税前为2.57年(含2年建设期)，税后为2.93年(含2年建设期)。项目的财务内部收益率高于企业的财务基准收益率(IC=12%)，投资利润 2 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 率48.08%,说明项目具有较强的盈利能力，财务净现值大于零，表明该项目在财务上是可行的。 7、主要技术经济指标 主要技术经济指标 表1-2 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 规划总用地面积 ? 14284.88 21.43亩 2 建筑占地面积 ? 3661.53 3 总建筑面积 ? 43058.92 3.1 地上建筑面积 ? 34284.00 计容面积 3.2 地下建筑面积 ? 8774.92 4 容积率 2.40 5 建筑密度 % 25.63 6 绿地率 % 30 7 估算总投资 万元 11639.42 8 年均预计销售收入 万元 7124.75 9 年均利润总额 万元 5596.68 10 年均所得税 万元 839.50 11 年均净利润 万元 4757.18 12 投资利润率 % 48.08 13 财务内部收益率 所得税前 13.1 % 25.78 所得税后 13.2 % 13.38 14 财务净现值 所得税前 14.1 万元 2322.60 所得税后 14.2 万元 228.30 15 投资回收期(含建设期) 所得税前 15.1 年 2.57 3 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 所得税后 15.2 年 2.93 三、市场分析 (一)南康市整体房地产市场开发及供求状况 1、南康市住房供求状况 根据南康市人民政府“康发200302 号”文件规定:城市规划区内，原则上不再审批私人建房。据调查了解，该城区前几年(2003年以前)存在一定的自建房现象，2003年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，2003年后自建房主要是政府拆迁安置自建，2003年以来该城市规划区内累计自建房约 115 户，面积约为 3.45 万平方米，自建房现象基本得到了控制。从该市近年来房地产供求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中2006年呈快速发展的态势。从商品房销售面积与竣工面积外，2004年-2005年两者基本一致，表明 2005年商品房供给和需求基本处于平衡状态，而2006年销售面积则已是竣工面积的3倍，表明自 2006年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完毕，且已销售期房13.5万平方米，考虑到销售相对于房屋开工的滞后期，随着2012的释放，将对南康市2012后商品房销售市场带来一定的压力竞争亦将更为激烈。 2、南康市商品房销售情况 2013年1-6月南康市完成房地产开发投资83890万元，其中住宅36028万元。商品房新开工面积23.77万平方米，其中住宅11.1万平方米，分别同比增长172.28%、312.64%，商品房屋销售面积36.01万平方米，同比增长80.23%，销售金额220178万元，同比增长126.88%，商品住宅销售均价4945元/平方米，同比增长25.79%。 3、南康市商品房价格情况 南康市商品住宅价格总体还比较低，2003年以前，南康市房地产开 4 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 发项目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格一直在每平方米800元左右徘徊，且低价位与开发建设水平相互牵制。2003年以来，在新世纪购物中心、中联鞭蓉新城、苏馨园、现代商城、国际公馆等有一定规模、档次、水平项目的带动下，小区规模、品位、消费理念上了一个新的层面，价格才有上升的趋势。 2005年在文化广场、艺术中心的响应下，加上城市规模修编，以及政府投资城市道路、绿化等基础设施建设，城市品位、价格得到迅速提升，价格才真正上一个新台阶。 价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。当城市品位、项目品质提高时，必然会带动房价、地价的提高，促进购房者的购房消费。2007年下半年城区商品住宅均价为2000元/?，最高价位已达到3000元/?。这个价格水平与南康城市品位、城市价格相适应，是市场实际需求的真实反映。 在市场经济条件下，决定商品房价格的主要原因:一是需求拉动;二是成本推动。从南康市的实际情况看，由于南康市商品住宅一直处于较低水平，加上诸多因素的影响，南康市商品住宅价格趋势仍将呈现稳中有升的态势。其理由除城市化进程、城市总体规划的修编等因素外，还包括一是随着国家宏观经济的好转，房地产支柱产业的地位不会改变;二是城市建设的不断回快，城市品位得到提高;三是随着人民生活水平的提高，对住房需求的品质也越来越高;四是银行存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，纷纷挤向房地产，房地产投资热情不减;五是房地产成本的增加，包括土地价格、建筑材料价格上扬、收费项目的增加等将引起商品房价格上涨。据调查，2005年到2007年南康市城区商品住宅均价分别为1110元/?、1520元/?、2000元/?，年均增长33%。 5 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 近年来上升的幅度稍大一点，原因是各方面的，包括地价的大幅度上升、建材价格上涨、项目品位、城市品位的提高，但不存在经济过热的现象。 截止2013年6月底，南康市商品住宅销售均价4945元/平方米。以现均价为基价，按住宅19%年均增长幅度推算，预计2015年本项目上半年产品上市阶段，商品房均价将在7000元/?。 4、南康市房地产产业的发展潜力分析 南康市房地产产业的发展后劲十足、潜力巨大。理由有二:一是随着城市化进程的加速，为房产产业提供了广阔的发展空间。2004年，南康市的城市化率为32%，城镇人口12万人，到2007年全市城市化率达到35%以上，城镇人口达到20万人以上，三年时间要增加8万以上城镇人口，按照人均25?，需要增加200万?住宅，每年在66万?以上，等于2004年竣工验收面积的3.3倍。二是城市总体规划的修编，为房地产产业的发展提供了广阔的舞台。随着新编城市总总体规划的实施，特别是一江两岸、一城三区的规划，为房地产开发提供了大量土地，仅南水新区规划城市建设有地面积8614亩，尚未确定项目用地5575亩，规划总建筑面积372万?。 5、赣州房价走势研判 未来赣州楼价增长势头也将得到遏制，新建商品房销售价格将继续保持相对的稳定价格区间。 6、本项目定价 根据市场调查，参考南康市周边房价，结合本项目特点，项目初步设定价格(均价):住宅均价4800元/平米，商铺5500元/平米，车位6000元/?。以上定价具有一定的价格优势。 6 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 四、劳动定员 (一)组织机构方案 1、公司机构设置 南康市锦辰置业有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司下设经营管理机构，包括行政部、工程部、营销部、财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。 2、人力资源配置 (1)人力资源配置的依据 人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。 (2)人力资源配置的内容 1)人力资源配置:以需设岗，以岗定员。 2)组织机构设置:行政部、营销部、工程部、财务部。 董事会 总经理 行 工 财 营 政 务 程 销 部 部 部 部 计 财 策 销 划 务 售 划 7 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 图1-1 公司组织机构图 ?行政部 协调各部关系;做好供求客户、来宾接待工作;负责协调、处理日 常工作;文秘档案管理工作;会同有关部门制订各项规章、管理制度。 ?营销部 制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划和市场营销。 ?工程部 开展项目的质量、进度、费用、安全“四控二管”工作，协调各方 关系; ?财务部 支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。 (二)劳动定员 1、公司劳动定员为25人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相 应数量的临时工，人员配制见表1-3: 人员安排表 表1-3 部 门 岗 位 定 员(人) 总经理 1 各部门主管 4 工程部 5 策 划 3 营销部 销 售 5 行政部 3 计 划 2 财务部 财 务 2 合 计 25 2、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并 转为物业管理公司，对小区进行物业管理。 8 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专业技术人员(如:工程师、电工)应持证上岗，培训合格后方可聘用。 五、质量保证体系、招标方案与实施进度 (一)质量保证体系 本项目建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按《建筑法》及赣州市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。 勘察设计单位必须选择具有资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。 施工单位必须选择三级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。 该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。 建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。 (二)工程招标方案 根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该 9 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 项目的特点，制订招标方案。 1、招标工作依据 (1)《中华人民共和国招标投标法》; (2)国家发展和改革委员会《招标公告发布暂行办法》; (3)七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。 2、招标工作原则 (1)招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，本项目全部采用邀请招标。 (2)标段划分 按照建设部有关规定，结合该项目特点，勘察、设计合同同为1个合同标段;施工合同分为2个合同标段，其中建筑1个标段，配套工程1个标段;施工监理合同为1个合同标段。 (3)招标范围 该项目全部工程采用邀请招标，招标内容包括工程监理、勘察设计、土建工程、建筑材料、设备采购、附属工程等。 (4)公告发布 根据国家发展和改革委员会《招标公告发布暂行办法》，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告。 (5)资格审查 按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审;对邀请招标的设计、监理潜在投标人进行资格后审。 (6)潜在投标人的要求 邀请有相应资质、信誉好、实力强的单位参加投标。 3、招标基本情况 本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动， 10 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表1-4: 招标基本情况表 表1-4 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 名称 招标 备注 全部 部分 自行 委托 公开 邀请 方式 招标 招标 招标 招标 招标 招标 勘察、设计 ? ? ? 土建工程 ? ? ? 工程监理 ? ? ? 配套工程 ? ? ? 其 它 ? 情况说明: (三)项目实施进度 1、建设工期确定 该项目施工期为二年，按照统一规划、全面推进、交叉建设、先竣工先交付使用的原则进行。建安施工期:2014年5月—2015年8月。 2、实施进度计划安排 本项目主要建设内容有住宅、公建、绿化及小区内市政配套设施。 (1)编制可研报告一个月 (2)勘测设计二个月 (3)项目招标二个月 (4)建安施工十六个月 (5)绿化及小区内市政配套设施八个月 (6)竣工验收一个月 11 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 整个工程形象进度安排见表1,5。 项目实施进度表 表1,5 2013年 2014年 2015年 时间 项目 12 1-2 3-4 5-6 7-8 9-10 11-12 1-2 3-4 5-6 7-8 9-10 11 编制可研报告 勘测设计 项目招标 建安施工 小区内市政配套 设施 竣工验收 六、工程投资与资金筹措 1、投资估算范围 本项目投资估算范围包括:土地征用、土建工程、公用工程等所列子项目、基本预备费及建设期利息。 2、投资估算编制依据及说明 1)建设单位提供的相关资料。 2)土建工程: (1)赣州市建筑安装工程造价及相关资料; (2)《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》(2004); (3)《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》(2004年); 12 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (4)《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》(2004年); (5)《江西省建筑安装工程费用定额》(2004年); (6)《江西省建筑工程计价办法》(实行); (7)《全国统一市政工程预算定额》 (江西省单位估计表)上、下册(2002版); (8)《江西省市政工程费用定额》(2002年); (9)建安以外费用由赣州市城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。 3)其他费用的取费标准: (1)建设单位管理费按财政部财建(2002)394号文计取。 (2)勘测设计费按工程勘测设计收费标准(2002修订本)计取。 (3)工程监理费按国家物价局、建设部【1992】价费字479号文计取。 (4)规划费、前期费等(含可行性研究报告、市场调查报告、项目策划报告等)相关规定计取。 4)基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计取。 3、投资估算 项目总投资估算为11639.42万元，其中:工程费用7882.90万元，工程建设其他费用2950.65万元，预备费541.68万元，建设期利息264.19万元。各项具体投资估算如下所述: (1)工程费用估算 本项目工程费用如表1-6所示: 13 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 工程费用估算表 表1-6 序号 工程项目 单位 数量 单价(元) 金额(万元) 一 建筑工程费用 ? 6036.41 1 地上建筑工程 ? 34284 1300 4456.92 2 地下建筑工程 ? 8774.92 1800 1579.49 二 配套工程 1846.49 1 围墙和大门 项 1 200000 20.00 2 道路及硬化工程 ? 6338 300 190.14 3 绿化工程 ? 4285.46 100 42.85 4 给排水工程 ? 43058.92 150 645.88 5 供电工程 ? 43058.92 100 430.59 6 消防工程 ? 43058.92 60 258.35 7 燃气工程 ? 32334.56 80 258.68 三 总计 7882.90 (2)其他费用估算 本项目其他费用估算如表1-7所示: 其他费用估算表 表1-7 建筑面积 工程费用 费 用 2序号 项目名称 (m) (万元) 取费标准 (万元) 土地出让金及税 1 费 14284.88 1800元/? 2571.28 22 建筑规划设计费 43058.92 19.8元/m 85.26 3 前期工作费 估算 15 4 勘察费 估算 30 工程费用? 5 投标交易费 7882.90 0.075% 5.91 6 招标代理费 7882.90 工程费用?0.2% 15.77 7 工程监理费 7882.90 工程费用?1.2% 94.59 28 施工图审查费 43058.92 1元/m 4.31 9 工程保险费 7882.90 工程费用?0.3% 23.65 10 环境评价费 估算 30.00 11 管理费用 7882.90 工程费用?0.95% 74.89 合 计 2950.65 14 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (3)预备费用估算 本项目预备费按工程费用和工程其他费用的5%计取，约541.68万元。 (4)建设期利息 本项目建设期利息为264.19万元。 4、资金来源 本项目共筹资金11639.42万元，其中企业自筹9639.42万元，申请 银行贷款2000万元。 15 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第二章 工程设计方案 一、设计依据 1、国家和地方颁发的相关的建筑设计法规、条例及技术标准。 2、规划设计任务书及规划方案修改意见 3、规划用地红线及地形图 4、《中华人民共和国城市规划法》 5、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005) 6、《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)2002版 7、《城市居住区规划设计规范》 8、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) 9、《住宅建筑规范》(GB50386-2005) 10、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006) 11、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2004) 12、《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94) 13、《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95) 14、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97; 15、《商店建筑设计规范》 JGJ 48-88 16、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 JGJ 50-2001 17、《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005 18、《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008年版) 其它与本工程有关的国家及地方规范。 19、 20、 二、设计目标与理念 17 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (一)设计目标 通过宏观的城市角度分析以及对基地现场的踏勘体验，对本方案设计目标主要表现在以下几个方面: 1、作为一个小区开发项目，应尽量营造一个优美、适合人类居住和生活场所。 2、体现以人为本的建筑设计，强化人们生活的体验，使小区更具有愉快的生活与交流气氛。 3、与体现小区建筑风格相协调，尽可能利用周边有利元素，回避不利因素。在建筑色彩与形式上追求两者的统一。 4、充分考虑人的需要，创造适于人生活、工作、交往的场所，使人愉悦、获得精神享受的城市空间环境。 5、利用并强化场址的自然生态特色，寻求与周围环境协同发展的途径。 (二) 理念 1、注重环境 这里的环境包括自然环境，人文环境和市场环境等诸多方面。既要满足现实的市场需要，也要满足更高层次的规划要求，使功能与周边环境相契合，又能起到应有的先导性。这就涉及到在多个“维度”上嵌入环境当中的问题。 人文环境:空间形态上充分考虑与周边环境的关系，延续城市的机理，尊重周边建筑与空间环境。并通过提供一个布局合理功能齐全、有文化内涵的住区，提高整个地区的城市空间质量。单体建筑形式上服从全区的整体风貌定位，并以现代的材料、结构加以表现。 绿化环境:强调周边绿地与居民生活的融合。利用绿地、硬地、小品等元素满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿化融为一体。 市场环境:随着市民生活水平的提高，对住宅类型的需求一方面在 18 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 面积、档次有上升的趋势。另一方面需求也趋向于多元化。鉴于此，为了适应市场上多层次、多要求的选择，也为了创造多层次、富有人情味的建筑空间环境，我们设计了多种建筑面积、多种房间排布相结合的建筑形式与户型。 2、特色原则 对于“特色”这一概念，我们从三个层面加以解释。一是通过合理规划，使小区的整体环境具有鲜明的形象和品位特征，绿带、城市、社区融为一体;二是通过精心设计使各小区与周边的住宅区相比，在建筑形式、户型设计上具有特色;三是在小区中引入符合时代特征的技术和设备，赋予整个小区设计以时代特征。通过对建筑单体、空间形式的创意和新技术的运用，在整体格调统一、与周边环境相协调的前提下，使形体创造更具魅力。强调住宅环境与建筑、单体与群体、空间与实体整合性。注意住区环境、建筑群体、城市发展风貌的协调。 三、总平面规划及空间和环境设计 整个小区规划设计充分配合基地形状，结合当地对朝向、通风的客观要求，采用了合理的布局。中心硬质广场带贯穿小区，联系小区的组团空间，使之不仅成为了小区特有的标志性景观轴线，而且真正做到了从整个城市发展的角度来考虑小区的景观及特色，使小区完全的、有机的融合在城市环境中。 1、交通组织 坚持“方便实用”的设计原则，根据对国内外众多居住区设计方案的分析研究，采用环道道路系统，即车行道作为居住区外环，进入组团采用尽端式布局的方案，与从中心绿地开始展开的步行道形成互相咬合而互不干扰的格局。步行系统紧扣“以人为本，健康生活”的设计主旨，以中心绿带为中心，自由的漫步道和通向每个组团的步行道为延展，形 19 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 成丰富的步行系统。 2、绿化与景观设计 绿地是住宅楼外围的屏障，遮挡周围街区杂乱景象、嘈杂噪音对居民的干扰。同时，组团绿地作为进入小区住宅的序幕，给经过一天繁忙、带着疲惫穿过喧嚣闹市进入小区的居民带来耳目一新的感觉。满心的紧张、焦虑就此烟消云散，美好的小区生活在眼前渐次展开。充分保证了每户住宅均有异常开阔的视野和良好的景观，同时使中心硬质广场附近上居民的休闲活动内容更加丰富。生态停车位铺设镂空地面砖，利用有限的用地尽可能多的进行地面绿化并在其间点缀景观小品、彩色铺地、树丛及花池，大小景区相对独立、相互联系，运动、休闲生活相互转化、相互补充，共同营造自然清新，亲切宜人的室外环境，处处体现人文主义关怀的高档次社区生活。 3、消防扑救设计 所有消防车道均严格按照国家及赣州市有关部门制定的相关法规进行设计，每幢楼房周围都能构成消防环路，以便消防车道能到达区内任一消防车场，进行消防扑救工作，同时每幢高楼设有消防登高面。 四、建筑设计 (一)建筑平面 机动车停车主要采用地下车库停车方式，车位数满足控规要求。地下车流线简洁顺畅，地面出入紧邻小区出入口，出入方便。规划建设1#-5#楼为六层、6#楼为11层、7#楼16层、8#楼18层，户型根据面积主要分为四房两厅三卫、三室二厅二卫、二室二厅二卫三种类型，地面一层弧形裙房，布置商业，沿继城市街道商业氛围。套型设计特色:南北通透、全明设计，空气婉转流畅，阳光和熙流连。卧室全凸窗设计，极致美景，一览无遗。餐厅、客厅与步入式大阳台连贯一线，恢宏尺度彰显主人身 20 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 份地位。主卧带独立卫生间，保证主人的私密生活不受打扰。厨房连精致生活阳台，生活归纳更整洁。每户通过入户花园、局部阳台扩大、局部挑高阳台的处理手法，强化空中花园的空间处理，不仅跳出了本地一般高层住宅户型的套路，也达到了丰富外立面的效果。 (二)建筑立面 本项目建筑立面设计打破传统住宅的简单式样，创造素雅、稳重、大方、富有变化的立面形态，给居住者以超前的精神及感官享受，根据建筑平面的功能和小区设计的整体文化理念，立面采用适当比例的飘窗以及色彩丰富的阳台，实现立面的变化及多层次的阴影效果。整体建筑通过建筑美学的运用，在建筑体量、比例、色彩、材质、光影等方面综合分析，以求达到建筑空间形体优美，造型活波新颖，具备深刻内涵和艺术品位的建筑效果。 (三)日照分析 1、设计依据 (1)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)2002年版 (2)《住宅设计规范》(GB50096-1999)2003年版 (3)《赣州市高层建筑日照分析实施细则》 (4)项目地形图、总平面图、竖向布置图 2、日照分析参数 地点:南康市唐江镇 经纬度:根据南康市经纬度来分析，其经纬度为东径114?56′;北纬28?52′，属于?气候区中小城市。 分析时期:大寒日(最不利日) 分析时间段:8:00—16:00 采样时间间隔:5分钟 窗户日照:二层窗台面(距室内地坪0.9米日照) 21 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 3、分析结果 通过日照图可知，所有高层住宅均满足大寒日满窗日照时间不小于2小时的标准。 (四)风环境分析 根据数值模拟方法分析了该地块建筑布局和风环境的关系本次项目平面布置风环境合理，因为高层排布相对稀疏，同时在满足日照的情况下尽量错开排列，夏季风环境良好，冬季则由于北侧高层可以遮挡一部分，能够降低风速。具体如下所述: 1、无论冬季还是夏季，室外行人区高度处大部分区域最大风速均低于5m/s，满足《绿色建筑评价标准》的规定。 2、冬季建筑前后的风压差满足《绿色建筑评价标准》中不高于5Pa的规定。 3、夏季建筑前后压差大于1.5Pa，满足风压自然通风的要求。建筑不会出现漩涡现象，从而导致不利于室内的自然通风。 五、结构设计 (一)设计原则 按照“技术先进、安全可靠、经济合理”的设计原则，根据结构特点，积极采用成熟的新技术、新工艺、新材料。在确保质量的前提下，力争做到方便施工，对结构体系基础型式以及构件截面尺寸等进行多方案比较及经济技术分析，优化设计，以获得明显的经济效益及社会效益。 (二)主要设计依据 1、《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012) 2、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010) 3、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011) 4、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010) 22 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 5、《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3—2010) 6、《砌体结构设计规范》(GB 50003-2011) 7、《赣州市建设工程抗震设防要求管理办法》 8、建设方及政府提供的有关要求。 (三)建筑分类等级 1、根据《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011和《混凝土结构设 计规范》GB50010-2010,本工程结构安全等级为二级，设计合理使用年限 50年，地基基础设计等级为乙级。 2、根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010和《建筑抗震设防分类 标准》，本建筑物为丙类建筑，结构设计按6度抗震设防，设计基本地震 加速度值为0.05g。 (四)主要设计荷载 1、基本风压: 0.3kN/M2。地面粗糙度B类。 2、地震荷载: 按6度，抗震等级三级。 3、主要荷载: 类别 使用部位 活荷载(kN,m2) 面层及吊顶(kN,m2) ? 卧室、客厅 2.0 1.2 ? 阳台 2.5 1.5 ? 卫生间 2.0 8.0 ? 厨 房 2.0 2.0 ? 消防楼梯 3.5 1.5 ? 商铺 3.5 ? 地下室顶板 5.0 (覆土另计) ? 底层施工荷载 5.0 (五)上部结构体系及结构计算 1、本工程拟采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，所有楼面均采用现浇 23 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 梁板结构。 2、结构分析采用中国建筑科学研究院PKPM软件中的SATWE程序进行结构分析计算。 (六)地下室及基础: 地下室设计为一层停车场，共设有地下停车位203个，设有1个车行出入口,设多个电梯出入口，住户可直接通过电梯到达地下室。地下室布置若干间设备间及配电房，为满足消防设计要求，设置一个消防水池。地下室外墙采用钢筋混凝土外墙，防水等级为二级。地下室防火分类为一类，耐火等级为一级。地下室设2个防火分区。 (七)基础及其他 基础型式采用桩基础。地下室深度约3.6米，基坑安全等级二级，地下室抗浮设防水位标高按100.09米考虑。施工时应注意地下水具承压性的特点。 六、给排水工程 (一)设计依据 1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003; 2、室外给水设计规范》GB50013-2006; 3、《室外排水设计规范》GB50014-2006; 4、《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版); 5、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045,95(2005版); 6、《自动喷水灭水系统设计规范》GB50084,2001(2005版); 7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97; 8、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005; 9、建筑专业提供的图纸资料及建设方提供的设计要求。 (二)设计范围 24 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 1、室外给排水系统 2、室内给排水系统 3、建筑消防给水系统 (三)给水系统 1、水源:水源接自市政给水管，从章江北大道和西桥路的市政给水管分别引入给水管，供小区内建筑生活及消防用水。本项目引入一根DN200给水管，市政水压约为0.50mpa，供水量可满足本工程要求。 2、生活用水量 本项目用水量估算按照设计规范要求，本建筑规划总户数298户，按每户3人计算，总居住人口894人，综合生活用水量按160升/人?日标准估算;商业用水按5 L/m2?d，地下车库用水按2 L/m2?d，道路及绿地用水指标2L/m2?d;未预见水量按以上日用水量10,计。则日用水量合计约209.44m3, 最高时用水量26.05m3/h。项目用水量见表2-1。 项目用水量一览表 表2-1 用水定额 日用水量用水时时变化最高时用用水项目 用水规模 332) 间(h) 系数 K 水量(m/h) (m(m) 160L/ 住宅 894人 143.04 24 2.5 14.9 人.d 地下车库 2L/ m,.d 8774.92? 17.55 8 1 2.19 5L/ m1712.44 商业 8.56 10 1.5 1.28 ,.d ? 绿化及道路用10623.3522L/m.d 21.25 4 1 5.31 水 ? 不可预见用水 19.04 2.37 量按用水总量 25 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 10%计 总 计 209.44 26.05 3、供水方式 地下一层至地上四层由市政引入给水管直接供水;住宅塔楼由地下室泵房增设住宅生活水箱采用生活变频供水设备供水，设置生活贮水箱容积为40M3，采用不锈钢板拼装水箱。 4、系统设置 住宅给水分户水表分层集中安装在管井内，支管从设于管井内的干管上引出，安装阀门水表后从楼板找平层通往各户卫生间。 公共卫生间用水从主管接出并安装水表计量。 5、管道材料 为了防止生活用水在输送过程中的污染，室内生活给水管道采用薄壁不锈钢管。当管径DN?100时，活接头连接;当管径DN,100时，活接式法兰连接。 室外埋地管采用钢骨架增强复合塑料管，电热熔连接。 6、水质保护 建筑二次供水设施的生活饮用水储水池独立设置，不与消防用水共贮，其贮量按20%的日用水量选用。为了减少二次污染，住宅采用变频设备直接供水。 生活储水池采用“自洁式装配式不锈钢全封闭卫生水箱”，以防止水质污染和影响水质的感官性状。 生活储水池的溢流管安装拍门，通气管用塑料网包扎，检修口加盖加锁。防止蚊蝇和小动物进入水池造成污染。 (四)排水系统 1、排水量 污水排放量按用水量之和的80%计算，共167.55m3/d。 26 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 2、排水方式 室内采用污、废水分流制，各住宅楼污水管道系统设有专用通气立管重力自流排水系统。室外采用雨、污分流(粪便污水经化粪池处理)，处理后雨水排至章江北大道市政雨水管，污水排至章江北大道市政污水管。 3、管道材料 (1)室内给水立管及横干管采用内衬塑钢管，螺纹接口。法兰式或卡箍连接。工作压力均为1.6Mpa;给水支管采用PP-R管，工作压力均为1.6Mpa,明敷和非直埋管道采用热熔连接，与金属管或用水器连接，应采用丝扣或法兰(采用专用的过度管件或过渡接头)。暗敷和直埋在墙体及地坪层内的管道采用热熔连接，当管道外径大于等于75 mm时，可采用热熔、电熔、法兰连接。消防管DN?80采用内外壁热镀锌钢管，丝扣连接;DN>80采用内外壁热镀锌钢管，沟槽式连接。室外埋地给水管采用球墨铸铁管及钢塑复合管。 (2)室内排水管:建筑排水采用硬聚氯乙烯排水管，粘接;高层住宅采用柔性抗震铸铁管。室外排水管采用U-PVC双壁波纹排水管。 七、电气工程 (一)设计依据 1、《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008); 2、《供配电系统设计规范》(GB50052-2009); 3、《10kV 及以下变电所设计规范》(GB50053-94); 4、《低压配电设计规范》(GB50054-2011); 5、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-2011); 6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97); 7、《建筑物防雷设计规范》(GB50057-2010); 27 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 8、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版); 9、《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98); 10、《有线电视系统工程技术规范》(GB50200-94); 11、《综合布线系统工程设计规范》(GB50311-2007); 12、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004); 13、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》(GB50343-2004); 14、《电力工程电缆设计规范》(GB50217-2007); 15、《住宅建筑电气设计规范》(JGJ242-2011)。 (二)设计范围 1、高、低压变配电系统; 2、照明配电系统; 3、防雷接地系统; 4、火灾自动报警及消防联动控制系统; 5、电话系统; 6、有线电视系统; 7、可视对讲门禁系统 (三)负荷等级及负荷计算 1、负荷等级:本工程为包括一类高层住宅、?类地下车库、商业及配套用房。其中商业及配套用房的用电负荷为三级;一类高层的住宅内部用电负荷为三级;消防用电等重要用电负荷定为一级。根据本工程的负荷等级要求，供电电源为一路10KV高压电源，从章江北大道引自设置在小区首层的高压开关房。高压电力电缆穿管埋地引入本工程高压配房内。地下室设1台1000KW发电机作为备用电源，柴油机市电失电时自动启动,启动时间不小于15s。 2、负荷计算及变压器选型 本项目总建筑面积为43058.92?，其中商业面积1712.44?;住宅 28 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 面积32334.56?;地下建筑面积8774.92?;其他配套建筑面积237?，根据《分类建筑综合用电指标》商业用电按60W/?计算，住宅用电按30W/?计算，地下建筑按20 W/?计算，其他配套建筑按15W/?计算，则用建筑电负荷为1251.84kW。道路及广场为6337.89?，道路及广场照明按8W/?估算，则用电负荷为50.70kW。项目总用电负荷为1302.54kW。 功率因数补偿采用电容器柜在低压侧集中补偿，补偿后的功率因数为0.9，考虑选用1台S11-M-1600/10变压器。 3、照明设计 (1)照明种类:本工程照明分为一般照明、应急照明、疏散照明、室外照明等。 (2)照度标准: 本工程照度标准按现行国家标准执行，各场所的照度要求如下: 起居室 100lx 卧室 75lx 餐厅 150lx 厨房 100lx 卫生间 100lx 配电装置室 200lx 发电机房 200lx 变压器室 100lx 风机房 100lx 大厅 300lx 泵房 100lx 网络机房 500lx 走道,库房等 100lx (3)光源:有精装修要求的场所视装修要求商定，一般场所选用荧光 29 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 灯、节能灯。 功能性灯具如:荧光灯、出口指示灯、疏散指示灯须有国家主管部门的报告，达到设计要求的方可投入使用。 (4)应急照明:所有变配电室、消防分控室、消防水泵房、防排烟机房、柴油发电机房、通讯机房等的照明全部为应急照明。楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、地下室车库等公共场所应急照明按照度不小于0.5Lx设置。 (5)疏散照明:在疏散走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间前室、主要出入口、地下车库、人防等场所设置疏散指示标志。 4、防雷接地系统 (1)本区块高层建筑按二类防雷建筑考虑，保护接地采用TN-S系统，并采用综合接地方法，将防雷接地、保护接地及弱电系统的接地合一，利用建筑物基础内的主筋互相连接作为统一的接地体，接地电阻不大于1欧姆，大楼屋顶设避雷带、避雷针相结合的接闪系统，利用柱或剪力墙内的主筋作防雷引下线。 (2)卫生间做局部等电位联接，所有电气设备的不带电金属外壳、各类金属支架、各类竖立金属管道及进户管线等均作等电位联结。发电机房、消防泵房，电梯机房及配电间，弱电间均单独设局部等电位端子箱，接地线引至共用接地极，重要设备电源进线及弱电进线增设电涌保护器防止雷击电磁脉冲。 5、小区路灯 在小区内主要道路两旁设置低杆庭院灯，对4米以上的道路两侧交叉安装，对4米以下的道路单侧安装，绿化带适当部位设置草坪灯或景观灯，采用高效节能型灯具，电源由就近变电所引来，采用光敏电阻实行自动控制或由小区物业管理中心手动控制。线路采用VV22型电缆沿地直埋。 30 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 6、有线电视系统 本工程有线电视信号由市有线电视网引来，至小区弱电机房，信号经放大后分配引至各住宅单体。 7、电话系统 设电话交接间，市政通讯电缆引入总交接间后，分线至各单体。各住宅单元均设电话分线箱。室外通讯电缆沿弱电电缆沟敷设，室内线路穿钢管敷设。 8、保安系统 各住宅单元均在入口处设单元防盗门及对讲主机，每户住宅内设对讲分机。 八、暖通设计 (一)设计依据 1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003; 2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006; 3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版); 4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005; 5、 建筑专业及甲方提供的设计资料 (二)设计范围 地下汽车库的平时排风及火灾排烟设计，设备用房的通风设计。 (三)防排烟设计 1、地下车库设机械排烟(风)系统，采用大于500mm高度的梁划分若干防烟分区，每个防烟分区面积按2000?考虑，每个防烟分区一台排烟风机。排烟风机排烟量按6次/小时换气次数确定。不满足自然补风的防火分区设机械送风系统，送风量不小于排烟量的50%。 2、排烟风管采用壁厚不小于1.2mm镀锌钢板制作。 31 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 3、排烟风机吸入口设280oC防火阀，当烟气温度高于280oC时关闭排烟风机。 4、车库排风口火灾兼排烟口，排烟口距车库最远点不大于30m。 5、平时送排风机出入口处设70oC防火阀，该阀与相应的送排风机联动。 6、火灾时切断所有非消防电源。 (四)通风设计 地下汽车库设置机械排风系统，排风量换气次数按,次,时设计,每个防烟分区不大于2000?，各防火分区尽量采用车道自然补风，对不满足自然补风的防火分区采用机械送风，送风量不小于排风量的50%。 泵房、变配电房等设备房设机械排风系统，以排除设备运行时散发的热量。换气次数: 泵房3次,时, 变配电房20-30次,时。 九、消防设计 (一)设计依据 1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006; 2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版); 3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97。 4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001; 5、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98; (二)总图 地块设1个消防车出入口，以满足消防通行和人员疏散的需要;建筑间距均满足《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)的要求。高层住宅之间距离均大于13 米。小区庭院内部设置了紧急消防内环路，消防车可以到达每栋高层住宅，并在住宅疏散楼梯出入口侧设消防登高面，登高面地面坡度不大于1%。 32 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (三)建筑防火设计 1、建筑分类和耐火等级 小区高层住宅为一类高层建筑，其楼梯间靠外墙设置，直接天然采光，自然排烟，楼梯间底层设直接对外的安全出口。地上建筑耐火等级为一级，地下室耐火等级为一级。 2、住宅防火设计 (1)本项目设剪刀防烟楼梯间，且开向前室的户门为乙级防火门。楼梯间在一层设出口直接对外，且与地下室楼梯分开，并有明显标志。并且每部楼梯均能上至屋顶，屋顶均为疏散平屋顶，以供人员避难。每部楼梯梯段净宽大于1.10 米，首层疏散外门宽度,1.50 米。 (2)本工程每栋楼每单元均设有两部电梯，有一部电梯作消防电梯兼作无障碍电梯并通到地下室，电梯载重量大于等于800kg。 (3)防烟楼梯间及前室设乙级防火门，管道井门为丙级防火门，设备用房门及防火墙上的门为甲级防火门，设防火门为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。 (4)管道井在每层楼板处按管线要求留洞，待管线安装后每隔2-3 层用相当于楼板耐火等级的不燃烧体作防火分隔。 3、商铺防火设计 本项目商铺面积为1712.44?，采取防火分区的分隔措施，每个分区不大于1000?，区与区之间加设耐火极限不低于1.2小时的防火卷帘分隔。对于电梯间及楼梯间、自动扶梯等贯通上下楼层之间的孔洞，在孔洞口上安装水幕或距离加密的自动喷水头保护。 商场的消防设施，应按公共场所从严要求: (1)应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系。 (2)常用灭火器配置，参照“民用建筑的灭火器配置”。 33 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 4、地下室防火设计 (1)本项目地下室为一层地下车库、设备用房，层高为3.6m，车库防火分类为?类，耐火等级为一级， 地块地下停车数量为203辆，地下一层车库建筑面积8774.92平方米，地下室有9 个汽车库防火分区，每个防火分区面积不大于1000平方米。地下一层设有1个直通室外的车辆疏散口，宽度为7 米。 (2)所有封闭楼梯间及前室均设乙级防火门，住宅塔楼开向敞开疏散楼梯的门为乙级防火门，设备用房门及防火墙上的门为甲级防火门。 (3)地下室及汽车坡道均设有自动喷淋灭火系统。 (4)消防水池、消防水泵房设在地下一层。 (四)消防给水 本工程消防共设四个系统:室外消火栓系统，室内消火栓系统，自动喷水灭火系统和灭火器系统。 1、消防用水量 消火栓系统消防用水量:室外15L/S，室内20L/S，火灾延续时间均为2小时; 自动喷水灭火系统消防用水量:属中危险(II)级，30L/S，火灾延续时间1小时。 2、消火栓系统 室外消火栓系统由市政给水管网保证。道路边建筑物附近适当位置设置地上式室外消火栓，间距保证水泵接合器要求，并不大于100米。 室内消火栓系统由消防水池、消火栓泵、高位消防水箱、室内消火栓、消防水泵接合器及管网等组成。地下车库、高层住宅、一层商业网点均设室内消火栓灭火系统，采用区域临时高压供水;水泵房设两台消火栓泵(一用一备)。本建筑物内各层均设消火栓进行保护，其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达，灭火水枪的充实水柱为11.3m;每 34 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mm L25m麻质衬胶水带一条，DN65?19mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只;消火栓栓口的出水压力大于0.5Mpa时,采用减压稳压消火栓。 3、自动喷水灭火系统 地下车库设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统由消防水池、喷淋泵、高位消防水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷头、消防水泵接合器及管网等组成。每个湿式报警阀控制喷头数不超过800只。每个防火分区设水流指示器、信号阀。水泵房设两台喷淋栓泵(一用一备)。 4、建筑灭火器配置 根据《建筑灭火器配置设计规范》，在建筑物内适当的场所配置规定数量的灭火器。 (五)电气部分 1、本工程地下车库为二类保护对象，共设1处消防控制室，采用集中报警系统，内设置火灾自动报警及联动控制系统，消防控制室直通室外。 2、消防设备按二级负荷要求供电，消防用电设备采用双路独立10kV供电，消防控制室、消火栓泵、喷淋泵、防烟排烟风机以及电话总机房、变配电所等用电的供电，应在最末一级配电箱处设置自动切换装置，配线均采用耐火电缆。 3、地下汽车库设温感探测器，走道、各类机房等处设烟感探测器。各走道、人员出入口等处公共场所设手动报警按钮。所有消火栓按钮、水流指示器、压力开关、信号闸阀、防火阀等作为报警部位接入消防控制室总控台。地下车库、走道等公共场所设有火灾警铃。变配电所、水泵房、电梯机房、排烟机房等处设有消防电话分机，地下车库、走道等公共场所设有消防电话插孔。消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等消防设施可以在消防控制室实施手动及自动控制。地下车库、走道、出入口等公 35 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 共场所及消防控制室、水泵房、防排烟机房、变配电所等重要机房设有火灾应急照明。 4、消防控制室能控制消防设备的启、停，并显示其工作状态;能自动及手动直接控制消防水泵、防排烟风机的启、停;显示火灾报警、故障报警部位;显示系统供电电源的工作状态;在确认火灾后能切断有关部位非消防电源，接通警报装置及火灾应急照明和疏散指示，并能控制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。 36 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 1、符合国家十二五规划发展要求 “十二五”时期，仍是我国房地产业发展的重要机遇期，但同时也是关键的转型期。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》以下简称《建议》 提到:“十二五”规划期间是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。“小康不小康，关键看住房”，未来5年更是房地产业发展的关键时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。《建议》明确提出:加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。《国家十二五规划》明确提出“要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。这一系列要求，都指向未来要确保房地产市场健康发展。因此，十二五时期，房地产业在转变发展方式方面面临两大任务:一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。总之，2013年房地产业的发展重点和趋势:将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平稳健康发展。 2、符合江西省、赣州市经济发展规划要求 项目符合《江西省十二五规划纲要》中提出“立足保障基本需求、推动合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多 37 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 层次需求的住房供应体系。优化住房供给结构，合理引导住房消费，满足多元化市场需求，完善房地产市场体系，促进房地产业健康可持续发展”和“坚持以人为本，着力建设创新创业江西、绿色生态江西、和谐平安江西” 的社会发展目标。《赣州市国民经济和社会发展十二五规划纲要》提出:实施新型城镇化战略，着力构建赣南城市群。“十二五”期间，中心城区人口达到100万以上，城镇化率达到50%。对促进房地产业发展的总体要求:健康有序发展房地产业，充分发挥房地产业对投资、消费的双重促进作用。加强房地产整体规划和管理，促进房地产业健康发展。紧抓保障性住房的建设，增加经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例，并且着力推进棚户区改造和危房改造工程。加快廉租房建设，积极帮助困难居民解决住房问题。大力开发中低价位、中小套型普通商品房，适度发展高档商品房，重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区，推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。在保护国家历史文化名城的基础上，加快老城区危旧房改造，改善老城区居住环境。加强市场监管，规范房地产市场秩序。 本项目符合江西省、赣州市“十二五”经济发展规划要求。 3、符合南康市相关发展规划要求 本项目符合《南康市国民经济和社会发展十一二五规划》及《南康市城市发展规划》相关要求。 二、产业政策分析 1、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》政策 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出:房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保 38 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》政策 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出:房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 3、《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》的出台将加快赣州市跨越式发展 随着《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》正式出台,赣州市将加快新型工业化和新型城镇化建设步伐。十二五”期间，中心城区人口达到100万以上，城镇化率达到50%，赣州市将迎来新一轮跨越式发展，这势必带动房地产市场的持续发展。 从以上综述可以得出如下结论:本项目是适合国家、省、市有关的产业政策、法律法规的要求，对促进当地的经济发展起到一定促进作用。 三、行业准入分析 根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件:1、具有100万元以上的注册资本;2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。3、有固定经营场所等。 39 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 南康市锦辰置业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业，技术力量强，业绩优秀。公司注册资本800万元，具有房地产开发建设项目资质，证书编号赣建房开字4379号。根据《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)以及《江西省企业投资项目核准暂行办法》(江西省人民政府令第145号 )等文件精神，本项目属于普通商品房房地产开发建设项目，不属于《产业结构调整指导目录(2011年本)》限制类别墅房地产开发项目，属于核准类项目，需经当地投资管理部门审查核准后实施。 综上所述，本项目符合国家和地方法律法规，符合国家产业政策和宏观调控政策，符合行业准入标准。 40 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第四章 资源开发及综合利用分析 一、资源开发方案 为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》(发改[2006]2787号精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定:“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。 随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础建设。通时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，该工程项目土地为承办单位在赣州市国土资源局挂牌公开拍卖所得，各种手续齐全，项目占地面积14285平方米，开发单位汇同赣州市国土资源局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。 南康市及周边建材资源丰富，有多个建材批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材 41 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。 二、资源利用方案 拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为 煤、水、电等资源。供水管网合理布置与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。 42 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第五章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范 1、《中华人民共和国节约能源法》(主席令第90 号); 2、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》(国办发[2004]30); 3、《民用建筑节能管理规定》(建设部2005 令第143 号); 4、《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93); 5、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2010) ; 6、《外墙外保温工程技术规范》(JGJ144-2004); 7、《公共建筑节能设计标准》(GB50189,2005); 8、《建筑外窗保温性能分级及其检测方法》(GB/T8484-2002); 9、《江西省居住建筑节能设计标准》DB36/J004(征求意见稿)。 二、能耗分析 该项目工程的建设主要消耗电、水、燃气，具体如下所述: 1、项目用电 本项目用电主要有建筑综合用电，年用电量为175.89度。具体如表5-1: 项目用电测算表 表5-1 用电面积 用电指标 装机容量需要同时运行耗电量 序号 名称 (?) (W/?) (kw) 系数 系数 时间 (万kwh/a) 1 商业用电 1712.44 60 102.75 0.75 0.75 2920 16.88 2 住宅 32334.56 30 970.04 0.35 0.75 2920 74.35 3 地下建筑 8774.92 20 175.50 0.6 0.7 8760 64.57 其他配套4 237 15 3.56 0.65 0.7 2920 0.47 建筑 5 道路及广6338 8 50.70 0.35 0.7 2920 3.63 43 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 场用电 变电及输6 按用电量8%计算 15.99 送损失 合计 1302.54 175.89 2、项目用水 本项目用水主要是居民生活用水、商业活动用水、道路清洗用水及绿化用水，年用水量为6.94万吨，项目用水量估算如表5-2: 用水量估算表 表5-2 日用水量年用水量 序号 项目名称 用水标准 数量 工作时数 (吨) (万吨) 1 住宅 160L/人?d 894人 143.04 全年 5.22 8774.92全年按2002 地下车库 2L/??d 17.55 0.35 ? 天计算 1712.443 商业 5L/??d 8.56 全年 0.31 ? 绿化及道10623.35全年按2004 2L/??d 21.25 0.42 路用水 ? 天计算 未预见用按总用水量5 19.04 0.63 水量 的10% 合计 209.44 6.94 3、用气消耗量分析 项目按30kg/人?年计算，则年用量约26.82吨。 4、 项目综合能耗分析 项目综合能耗及用水量汇总表5-3 项目用能消耗及指标表 表5-3 年能耗量 能源种类 计量单位 年需要实物量 折标系数 (吨标煤) 年 0.1229kgce/(Kw?h) 216.17(当量值) 耗 电 万Kw?h 175.89 能 0.334 Kgce/(kw?h) 587.47(等价值) 量 天然气 t 26.82 1.214kgce/kg 32.56 能源消费总量(吨标准煤) 248.73(当量值) 44 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 610.03(等价值) 年能耗量 耗能工质种类 计量单位 年需要实物量 折标系数 (吨标煤) 水 万吨 6.94 0.0857kgce/t 5.95 耗能工质总量(吨标准煤) 5.95 254.68(当量值) 项目年耗能总量(吨标准煤) 615.98(等价值) 三、总平面与建筑节能设计 1、总平面节能设计 建筑总平面布置和单体平面设计，尽量利用冬季日照取暖，减少夏季太阳热辐射，并充分利用自然通风。本项目大部分建筑物的朝向为南北向，部分建筑物稍向东偏。 2、建筑节能设计 1)外墙颜色: 外墙主要是浅米黄色面砖等作为饰面材料，尽量减少太阳辐射得热量，提高节能效率。 2)户型平面 平面布局合理，住宅实现了明厨明厕，有利于取得良好的自然通风，对降低建筑能耗有利。 3)窗墙面积比和遮阳系数 由于窗户的保温隔热性能较差，因此本项目建筑设计尽量减少窗户面积，同时采取一定的遮阳措施。本项目建筑东、西向外窗设外遮阳(较密的花格)，遮阳系数Cw符合建筑节能设计标准的规定;南、北向窗户遮阳居住建筑采用室内布帘，公共建筑的透明幕墙采用着色玻璃加室内布帘，遮阳系数符合建筑节能设计标准的规定。 4)门窗节能措施 项目建筑设计尽量减少门窗的面积，门窗是建筑能耗的重要部位， 45 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 因此，在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比，避免不必要的大窗或玻璃幕墙。本项目设计选用物理性能等级高的门窗，以提高围护结构的保温隔热性能。 (1)户门类型:住宅采用多功能户门，传热系数K为1.50W/(??K)，小于2.0，符合节能设计标准的规定。 (2)外窗传热系数:住宅采用塑钢窗框中空玻璃(5+9A+5)。东、西向窗墙比Cm为0.1，传热系数K为2.60W/(??K)，小于规定值的4.0(Cm?0.20);南向窗墙比Cm为0.33，传热系数K为2.60W/(??K)，小于规定值的3.2(0.30,Cm?0.40);北向窗墙比Cm为0.23，传热系数K为2.60W/(??K)，小于规定值的3.6(0.20,Cm?0.30)。 (3)气密性等级:项目楼层1,6层外门窗及敞开式阳台门气密性等级为4级，符合节能设计标准的规定;7层及7层以上外门窗及敞开式阳台门气密性等级为6级，符合节能设计标准的规定。 5)住宅部分外围护结构节能设计: 外墙节能措施:加气混凝土砌块自保温 外窗节能设计(含透光门):住宅的外窗及玻璃外门选用铝合金双层中空透明玻璃，属于节能型外窗。外窗可开启面积满足外窗所在房间地面面积的10,，有利于自然通风。 建筑物外窗及玻璃外门的气密性等级，不低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》(GB/T 7107-2002)规定的4 级。 入户门节能设计:节能住宅的入户门，其传热系数K 值需小于等于3.0，建议选用多功能入户门(具保温、隔声等功能，其传热系数K 值小于等于3.0)，可满足相关标准要求。 6)商业部分保温节能设计 外墙节能措施:加气混凝土砌块自保温或保温砂浆屋顶节能措施:种植土屋面外窗节能设计(含透光门):商业部分的外窗及玻璃外门选用 46 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 铝合金普通中空玻璃或铝合金双层中空LOW-E 玻璃，属于节能型外窗。外窗可开启面积满足外窗面积的30,，有利于自然通风。建筑物外窗及玻璃外门的气密性等级，不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》(GB 7107)规定的4 级。 四、电器、设备系统节能 1、一切耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品。空调设备、家用电器等，均选择符合相应的国家能效标准的产品。 2、照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。 3、公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，其照明功率密度符合《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)的规定。在自然采光的区域设光电控制的照明系统。 4、在公用设施灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关(声光控延时开关)，节省用电。 5、由设备自动化管理系统(BAS)实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现其优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。 6、合理的选择照明线路，照明系统采用三相四线制供电比单相二线、两相三线供电方式线路损耗小得多。降低线路阻抗，使建配电网的设备和导线均与用电量相匹配，降低配电系统的损耗。 7、对配电网进行无功补偿，采取集中、分散或就地相结合的方式设置电容器。设置就地电容器补偿以提高设备的运行功率因数，减低线路运行电流。 47 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 五、采暖空调系统节能 1、合理设定主要功能房间的环境要求，使之符合国家节能设计标准。 2、按照建筑内部功能的分区，分别设定各不同功能分区的设计冷、热负荷指标，使冷、热负荷达到合理分配，可以大大减少能耗。 3、运用模拟软件对建筑室内风环境进行模拟以获得理想的自然通风效果。在自然通风的基础上，采取适当的改进措施，如:合理布置自然进风口(排风口)位置;自然进风的进风口设过滤措施;自然进风的进、出风口设调节及关断措施，以提高自然通风可控性能及效果。 4、公共建筑的内区隔热，在室外温度适宜时，优先利用室外空气的通风消除。当需要设置机械通风系统时，优先考虑单向设置排风(或送风)设施，进风由自然补风实现。 5、本项目商业建筑中央空调新风机组、通风风机选用变速风机，以适应低负荷的情况;空调冷却塔风机采用变频调速型，以在夜间低转速运行，在节省风机电耗的同时降低噪声。 6、合理设计空调风系统管路，减少风道长度和系统阻力，减少空气处理设备的阻力:使空气调节机房应靠近服务区域;矩形风管宽高比最大不应超过10;风管内风速根据空调区域的噪声要求确定，表冷器的面风速取2.5m/s;空气过滤器粗效过滤器初阻力?50Pa，终阻力?l00Pa;中效过滤器初阻力?80Pa，终阻力?160Pa。 六、节水措施 1、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。 2、公共建筑给水采用节水器具，并引导住户选择节水器具。给水水嘴采用陶瓷阀芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴;禁止使用一次冲水量大于6L坐便器;公共卫生间采用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便 48 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 器、大便器。 3、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。 4、对高层建筑5层以上用水采用变频调速恒压供水可大幅度降低能耗，节能效果可达节电25%以上。 七、太阳能利用 充分利用太阳能资源，1平米太阳能热水器每年约可替代常规能源标准煤200Kg。 首先，本工程从太阳能热水系统与住宅建筑同步设计入手，解决太阳能集热器的摆放和安装问题，确保建筑物的承重、防水等功能不受影响，并充分考虑太阳能集热器承重、抗风等的能力。 其次，根据本项目建筑特点，针对不同情况采取不同的太阳能系统运行方式。对于多层住宅，选择在住宅楼楼顶给每户安装一台家用太阳能热水器;对于高层住宅，选择采用阳台壁挂式太阳能热水系统，即在每户朝南阳台墙壁安装一套超导热管集热器，用于水的加热。 根据GB50015-2003《建筑给水排水设计规范》和实际经验，每户日用40?热水量可按150,300L设计，具体按照所开发房屋的档次和户型大小确定。 太阳能集热面积主要根据太阳能水箱的容量确定，一般按照每100L水配置太阳能面积1.5,2?太阳能集热器。 49 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目地理位置及区域概况 (一)项目选址 本项目位于南康市唐江镇，北临唐兴西大道及324省道，南临规划道路，两侧为代开发用地，所处地段交通便利，自然环境优美，是一块较为理想的城市居住用地。 (二)项目区域概况 南康市:为江西省辖县级市、赣州都市区副中心城市、宜居创业的生态园林城市，由赣州市代管。位于江西省南部，赣江西源章江流域的中下游。地处北纬25?28′-26?14′24"，东经114?29′9"-114?55′24"。东邻赣县、章贡区，南连信丰县、大余县，西接上犹县、崇义县，北界遂川县、万安县。全市纵长横狭，似瓠形，南北长85.45千米，东西宽42.6千米，总面积1844.96平方千米(不含潭东镇则为1796平方千米)。 唐江镇:位于南康市中部，东临凤岗镇、三江乡，南连太窝乡，西至龙华、朱坊乡，北接十八塘乡。距赣州市区21千米，距南康市区17千米。全镇依山傍水，属丘陵地区，总面积90.2平方千米。唐江镇地理位置区位优势明显，唐江水陆空交通发达，上犹江穿境而过，赣丰二级公路交汇于此，赣粤高速公路和昆厦高速公路均从境内穿过，新建的赣州机场距镇区约8千米。唐江成为崇义、上犹两县及南康市中北部18个乡镇的商贸集散地和交通中心。唐江镇基础设施建设日益完善。交通发达，上犹江穿境而过，赣粤高速、厦昆高速公路、赣丰二级公路、康唐公路、唐隆公路以及赣南森林铁路在境内纵横交错，即将建成的赣州新机场座落在唐江和凤岗镇交汇处，村级公路建 50 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 设进展迅速，实现了70%以上的村通水泥公路。为农民致富、为招商引资全民创业创造了良好的环境。 二、主要建设条件 1、地形、地貌、地震情况 南康市境内山脉属南岭山系罗霄山脉和大庾岭山脉的支脉，从6个地方延伸入境，形成6个区域性山系，共有12条主山脉:?钯泥岭——斗笠脑主山脉，?庙背白水洞——燕坑岽主山脉，?钯泥岭——红岭上主山脉，?莲花坞,佛坳岽主山脉，?障背——苏访贤岭主山脉，?障背——陈访岭主山脉，?瑞坑北——蓝坝主山脉，?云山——三江肖边岭主山脉，?马孜岽——罗边岭主山脉，?马孜坳南岽——半境主山脉，?田螺丘岽——城防岽主山脉，?社背——齐溪口东岸之齐岭下主山脉。千米以上的山峰有2座，即隆木与遂川交界处的白鹤岭(海拔1042米)和斗笠脑(海拔1029.8米)。 据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)界定，所在地地震动峰值加速度为小于0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，设防烈度为?度，由此可知，项目范围内地质构造运动相对稳定。 2、工程地质与水文地质条件 1)工程地质 项目建设用地属岗埠剥蚀堆积地貌，场地基本平坦。其岩土四层构成及特征，自上而下为: (1)层素填土地:土黄色，湿润饱和，松散状态，主要由粘性土组成。 受地形影响，分布不均，其最大厚度为6.8米最小厚度为0米，钻孔所见平均厚度为3.83米。 (2)层淤泥质土:呈黄色，饱和，软塑状态，为现代之淤积土， 51 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 工程性质差，分布不均，厚度在2—5.3米，平均厚度为4.1米。 (3)层粉质粘土:呈黄色，硬塑状态，受地形影响，分布变化大，厚度在0—5米，平均为3.2米。 场地内见一层地下水，为上层滞水层，地下水主要见存于素填土及淤泥质土层中，含水不均，且较贫，含水层以粘性土为主，属弱透水层，对砼无腐蚀性。 2)水文地质 南康市水系较发育，地下水埋藏较浅，主要赋存于第四系冲积层中的孔隙潜水，仅部分钻孔见地下水，主要赋存于粉质粘土层中，地下水主要靠大气降水渗入补给，水量贫乏，以渗流和蒸发的方式排泄，其稳定水位受季节性气候影响而波动，由水力坡度从高往低处排泄，勘察期间实测稳定水位标高为109(19"--126(40米，稳定水位年变化幅度在2(5米左右。 地表水水化学类型为:Cl-HCO3----Na+Ca2+型水;地下水水化学类型为:Cl-SO22—Ca2+Na+型水。按《岩土工程勘察规范》(GB50021—2001)(2009年版)结合《公路工程地质勘察规范》(JTJ064—98)标准判定:场地地下水位于II类环境中。 3、气候条件 南康市属中亚热带季风湿润气候，年平均气温19.3?，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛。12月均温8.8?，7月均温28.6?，无霜期286天左右，年平均降雨量1443.2毫米，年均日照时数1856.6小时。 本区域光热水资源较丰富，全年平均太阳总辐射量为4057-4794MJ/M2，年平均日照时数为1473.3-2077.3小时，日照百分率为42,。 52 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 常年主导风向为北风，一般每年9月至次年3月盛行北风，4,6月南北风均势，仍以北风稍多，7,8月南风最多。累年各风向频率为偏北风点全年风向的44,，偏南风占21,，偏东风占6,，偏西风占4,，静风占25,。年平均风速为1.9M/s，最大风速18M/s。 4、交通条件 南康市区位置优越，交通便捷。旧县志载:“据豫章上游，为岭北巨邑，雄踞赣南通湘粤”。京九铁路和105、323国道穿境而过，正在建设、规划中的赣韶铁路、赣龙铁路、昌吉赣客专、赣深客专、赣粤高速公路和渝厦高速公路、赣州绕城高速公路纵横市区，使南康成为沟通沿海与内地之衢。 南康交通区位优势明显，距广州市434公里，距深圳市524公里，距厦门市520公里，距南昌市400公里，距赣州市中心城区仅28公里。境内有赣州黄金机场、京九铁路、105国道、323国道、赣粤高速公路、昆(明)厦(门)高速公路和建设中的赣(州)韶(关)铁路、赣(州)龙(岩)铁路、昌吉赣客专、赣深客专、赣韶高速公路、赣州绕城高速公路。 三、土地利用合理性分析 1、本项目建设选址地属于唐江镇城镇发展用地范围内，符合土地规划用地要求。 2、主要经济技术指标 项目主要经济技术指标严格按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)2002年版和《住宅设计规范》(GB50096-1999)2003年版里的指标建设，项目容积率计算执行赣州市规划建设局关于发布《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行)》(规建字【2010】33 号文)的通知。 53 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 主要经济技术指标 名称 面积 单位 备注 建设用地面积 14284.88 平方米 总建筑面积 43058.92 平方米 地上建筑面积 34284.00 平方米 计入容积率 多层住宅 14660.50 平方米 高层住宅 17674.06 平方米 沿街商业 1712.44 平方米 其中 其中 物业管理用房 141.00 平方米 社区服务用房 81.00 平方米 公厕 15.00 平方米 地下建筑面积 8774.92 平方米 容积率 2.40 建筑占地面积 3661.53 平方米 建筑密度 25.63% 绿地率 30.00% 居住总户数 298 户 居住总人口 894 人 3人/户 住宅0.8个/户，商业1机动车停车位 256 个 个/100平米 地上停车位 53 个 其中 地下停车位 203 个 非机动车停车位 103 个 商业6个/100平米 四、征地拆迁和移民安置规划方案 本项目建设地位于南康市唐江镇，属赣城镇发展用地，项目建设 地已完成三通一平，因此项目用地不需进行拆迁和移民安置。 54 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第七章 环境和生态影响分析 一、环境和生态现状 项目场址的自然环境条件主要为规划用地、现有污染物主要为废旧垃圾;生态环境条件较好，适宜项目建设。 (一)地表水环境 本项目所在区域为非水源保护区，地下水达到《地下水质量标准》(GB/T14848-93)?类标准。。 (二)大气环境 项目所在地环境空气质量良好，达到国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二类标准。 (三)声环境 区域环境噪声基本符合国家《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)2类标准。 二、生态环境影响分析 (一)项目建设期主要污染源和污染物分析 该项目施工过程的污染源主要为建筑施工噪声、运输汽车尾气、燃油机械的尾气、建筑装修工序采用喷涂材料含有害物质、施工粉尘、施工人员排放的生活污水、生活垃圾和建筑垃圾等。 1(大气污染源和污染物分析 施工期间的大气污染物主要来源于施工扬尘，次要的有施工车辆、挖土机等燃油燃烧时排放的SO2、NO2、CO、烃类等污染物，喷涂材料含甲醛、苯系物、氨气，但最为上突出的是施工扬尘。 施工场地的土方挖掘、填方、装卸和运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘。 55 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 施工扬尘还有清除固废、装摸和拆摸以及清理工作面引起的扬尘。施工工地的地面粉尘，在环境风速足够大时就会产生扬尘，其源强大小与颗粒物的粒径大小、比重以及环境的风速、湿度等因素有关，风速越大，颗粒越小，土沙的含水率越小，扬尘的产生量就越大。扬尘属于面源，排放高度低。 施工材料建筑材料的堆放、装卸过程中产生的扬尘;施工垃圾的堆放及装卸过程中产生的扬尘。 建筑物料的运输造成的道路扬尘。包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料沿途散落的扬尘。 施工车辆、打桩机、挖土机等由于燃油时会产生SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物。 装修工序采用喷涂材料含甲醛、苯系物、氨气等有害物质。 2(环境空气影响分析 (1)施工扬尘影响分析 一般来说，施工期所产生的各类扬尘属于瞬时源，产生的高度都比较低，粉尘颗粒也比较大，污染扩散的距离不会很远，其影响主要在施工场地附近100米左右的范围内，主要对施工人员影响较大。 (2)道路扬尘影响分析 运输车辆道路扬尘强度除了与风速、湿度等因素有关，还与路面状况有关。如果施工处于旱季，气候干燥，运输车辆产生的扬尘对环境造成污染。 (3)施工机械、运输车辆排放的废气影响分析 在工程施工期间，使用液体燃料的施工机械及运输车辆的发动机排放的尾气中含有NO2、CO、THC等污染物，一般情况下，各种污染物的排放量不大，对周围环境的影响较小。 56 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 3(水污染源和污染物分析 施工人员产生的生活污水及餐饮污水。污水中主要污染物包括、化学需氧量、悬浮物、洗涤剂、动植物油类等，以有机类为主。 挖土方时产生的渗透水和施工机械、运输车辆的冲洗废水，废水中含有悬浮物及矿物油成分。 建筑材料在堆放期间可能受到雨水的冲刷而产生的废水。废水中主要污染物为悬浮物。 4(水环境影响的分析 施工废水的悬浮物达300,4000毫克/升。施工废水的泥砂可能淤塞城市管网，同时还将会影响纳污水体的水质。 施工人员产生的生活污水，其中各污染物浓度为CODCr:400 mg/L，BOD5:200 mg/L，SS:220 mg/L，氨氮:35 mg/L，若污水未经处理直接无组织排放，势必对环境产生不良影响。 5(声环境影响分析 建设施工期各种施工机械进入场地在作业过程，将会改变原有的声环境状况。引起声环境状况改变的因素主要是建筑施工机械噪声和运输车辆噪声。建筑施工机械有打桩机、挖掘机、起重机、搅拌机、振动机、发电机等机械。这些施工机械产生的噪声一般都在90dB(A)以上，打桩机工作的瞬时噪音将超过100dB(A)。 施工期对环境的影响是物理性的、短期性的，随着施工结束，对大气、声环境的影响也随之消失。 6(施工期间固体废弃物环境影响分析 项目施工产生的土石方，如处置不当对环境造成影响。 施工人员产生的生活垃圾、建筑垃圾处置不当对环境造成的影响。 57 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (二)项目运营期主要污染源和污染物分析 1(水污染源排放分析 运营期污水主要为居民生活污水、以及其他公共设施等排放的污水。生活污水的主要污染物为SS、CODCr、BOD5、氨氮、动植物油等污染物。 2(大气污染源排放分析 该项目的大气污染源主要有居民厨房含油烟废气。废气中污染物主要为NO2、SO2、烟尘和油烟;汽车进出停车场产生的汽车尾气，SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物。 3(噪声污染源分析 该项目噪声源主要来自汽车进出停车场产生的噪声。 4(固体废弃物排放分析 该项目建成投入使用后，所产生的固体废弃物主要来自居民生活垃圾。 三、生态环境保护措施 (一)项目施工期环保措施 1(废气及扬尘污染控制环保措施 工地扬尘是施工期最主要的空气污染源，针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要有以下几个方面。 建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。 采用商品混凝土浆，这样可以大大减少扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。 严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得 58 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。 运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和洒落。驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。 坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材和泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，施工单位有责任及时组织人力进行清扫。妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。 2(项目施工期污水环保措施 施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，工程施工单位应在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。 施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地食堂废水应先经隔油后排入城市下水道;如条件允许尽量使用工地附近建筑物的厕所，若无条件则工地产生的粪便应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。 3(项目施工期噪声环保措施 施工噪声是对工地周围居民影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方 59 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 面的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周边的环境影响也较大。建筑施工单位应采取以下措施减缓施工噪声对周围的影响。 选用低噪声的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。 对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。 在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境 的影响。 不设水泥搅拌机使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声对环境的影响。 施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。 严格按照国家和地方环境保护法律法规要求，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)的指标范围内。 4(项目施工期固体废弃物环保措施 工程建筑施工单位应该在施工前向所在地的渣土管理部门申报建筑垃圾和工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。 工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等处置干净。 施工人员产生的生活垃圾应存放在指定地点，并定期运至赣州市垃圾处理场进行无害化处理。 经过以上污染控制措施治理后，该项目施工期产生的污染对环境 60 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 的影响在可接受的范围内。 (二)项目运营期环保措施 1(污水处理环保措施 该项目污水主要为居民生活污水，生活污水经隔油、除渣池处理后;粪便废水经三级化粪池处理后排入市政污水管网，然后进入污水处理厂处理达标后排放。 2(大气污染环保措施 废气排放执行《大气污染物排放限值》(DB44/27-2001)第二时段的二级限值标准，油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)。 根据该项目工程分析，住宅小区、建成后大气污染源主要有居民厨房废气，停车场废气。 (1)厨房废气 住宅小区生活能源为天燃气和电能，居民厨房排放的废气中主要含有NO2、SO2、烟尘和油烟等污染物，含烟油废气经排气筒引至屋顶排放。类比调查结果表明，居住小区居民厨房废气污染物排放量较小，因而对环境空气质量影响较小。 (2)停车场废气 车辆进出停车场期间，怠速工况下排放的废气中污染物浓度较大，主要污染物有CO、HC化合物以及NOx。地下车库需配置空气过滤器，汽车尾气经空气过滤器后外排，排放高度不低于2.5m，高于人群呼吸带，并加强地下车库的通风，换风频率不低于6次,h。这样处理可大大降低对环境的影响。 3(噪声污染环保措施 运营期的噪声源主要为车辆进出停车场产生的噪声。加强小区物 61 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 业管理，禁止车辆进出停车场时鸣喇叭。 4(固体废弃物环保措施 运营期的固体废物主要为住户装修产生的固废、居民生活垃圾，装修固废经收集后放到指定地点;居民生活垃圾放在小区内设置的垃圾箱，由环卫部门将垃圾清运至垃圾中转站并送至城市垃圾处理场进行无害化处理。 (三)环境影响评价和建议 1(环境影响评价 根据工程分析，本项目在运营期将排放废水、废气、噪声和固体废弃物。项目废水主要为生活污水，经预处理后排入污水处理厂处理达标后排放;大气污染物主要为停车场废气、住宅厨房油烟和餐饮业废气，经采取有效的处理措施后，大气污染物对大气环境影响轻微，区域大气环境质量可符合二级空气质量标准;项目噪声主要为居民生活噪声、车辆噪声，经采取有效的治理措施后，运营期噪声对环境影响轻微;固废主要为生活垃圾，由环卫部门清运处理，可基本实现零排放。在确保环保设施正常运行并加强管理的情况下，各类污染物可得到有效的处理并达标排放，区域环境质量可达功能区要求。 2(建议 (1)装修工序采用无毒、无污染环保型的喷涂材料，保证人体健康，减少对室内外大气环境的影响; (2)搞好施工废水的排放工作，避免废水直排，该项目的雨水和污水应进行分类收集处理，厨房废水、卫生间污水和雨水应分为二套系统收集处理，雨水经收集后排入雨水管道，厨房废水经小区收集管网汇入自建污水处理设置后排入市政污水管网，卫生间污水经过二级化粪池处理后接入市政污水管网，以减少对周围水环境的影响; 62 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 (3)建筑施工机械噪声应满足《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)，避免夜间(22?00-6?00)和午间(12?30-14?30)进行施工。 (4)有条件的居民在厨房安装油烟净化器; (5)该项目的门店建议不用作餐饮业及从事有污染的项目，如果用于这些项目用途时，应重新向环保部门申报。 (6)增加绿化建设，提高绿化率。 3(综合环境和生态影响分析结论 (1)项目对生态结构影响很小 由于项目永久征用的土地主要为城市建设用地，对生态结构的稳定影响很小。通过拟建项目对土地利用、动植物、生物多样性、施工期固体废物、水生生物的影响分析，项目不可避免的对土地资源等诸方面产生不利影响，在施工和运行中充分考虑减轻生态环境影响和采取一系列生态保护和恢复措施，使这些不利影响降低到最低程度，一般不会产生明显的环境问题。同时，增加一些自然景观和人工景观，该项目对生态环境的影响是可以接受的。 (2)对河流水质影响不明显 施工期对河流水质的影响是临时性的，只要加强管理和环境监察，并严格按照治理措施要求，对地面水环境的影响可以减小到最低限度。在采取本报告提出的各项环境保护对策和措施的前提下，无论是施工期还是运行期，对河流水质的影响均不明显，所排污染物可被地表水环境所接受。从地表水环境的角度而言，本工程建设是可行的。 (3)项目对空气影响不显著 本拟建项目在施工期对空气环境有影响，但时间短、范围小;运行期对环境空气影响不显著，可以被周围环境空气所接受，因此从环 63 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 境空气角度认为该项目建设可行。 四、地质灾害影响分析 建设项目所在区域不属于地质灾害易发区，因此对此不做分析。 五、特殊环境影响 项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。 64 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第八章 经济影响分析 一、经济费用效益或费用效果分析 (一)财务评价依据 本项目财务评价计算分析，主要依据《投资项目可行性研究指南》及国家发改委、建设部公布的《建设项目经济评价—方法与参数》(第三版)和《关于赣州市执行西部大开发税收政策问题的通知》，国家和地方财税规定，结合项目工程技术方案，设计参数等值测算项目的有关效益和费用来进行相关财务评 价分析。本评估以人民币为本位币，财务基准收益率取12%。按最终建成规模进行财务评价。 (二)总成本估算 本项目成本主要由企业职员工资及福利、销售费用、财务费用、其他费用和利息构成。 1、工资及福利 本项目定员25人，其中管理人员5人，普通职员20人。本项目企业管理人员月工资及福利4000元/月?人，普通职员月工资及福利3000元/月?人，项目年工资总额96万元。 2、销售费用 销售费用按销售收入的5%计算。 3、财务费用 财务费用按销售收入的3%计算。 4、其他费用 其他费用按销售收入的6%计算。 65 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 总成本估算表 表8-1 单位:万元 序号 项目 第1年 第2年 第3年 1 职工工资及福利 96.00 96.00 96.00 2 财务费用 320.61 215.65 104.96 3 销售费用 534.36 359.42 174.94 4 其他费用 641.23 431.30 209.93 总计 1592.20 1102.36 585.84 (三)年销售收入和营业税金及附加估算 项目开发期为5年，其中:建设期2年，销售期3年。具体销售 情况如表8-2: 销售收入与税金预测表 表8-2 单位:万元 序号 项目 第1年 第2年 第3年 一 销售收入 10687.13 7188.31 3498.82 1 住宅 7760.29 5432.21 2328.09 21.1 销售面积(m) 16167.28 11317.10 4850.18 21.2 单位售价(元/m) 4800 4800 4800 2 地下车位 2413.10 1447.86 965.24 2.1 销售数量(个) 4387.46 2632.476 1754.984 2.2 单位售价(元/个) 5500 5500 5500 3 商铺 513.73 308.24 205.49 23.1 销售面积(m) 856.22 513.73 342.49 23.2 单位售价(元/m) 6000 6000 6000 二 销售税金及附加 651.91 438.49 213.43 1 营业税 534.36 359.42 174.94 2 城市维护建设税 37.40 25.16 12.25 3 教育费附加 16.03 10.78 5.25 4 土地增值税 53.44 35.94 17.49 5 印花税 10.69 7.19 3.50 税费及附加:营业税按销售额的5%、教育费附加按营业税额的 3%、城市建设维护税按营业税额的7%。土地增值税按相关规定计征， 印花税按销售额的0.1%。 (四)利润及利润分配 66 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 利润及利润分配见表8-3 利润及利润分配表 表8-3 单位:万元 建设期(年) 经营期(年) 序号 项目 合计 1—2 3 4 5 1 销售收入 21374.3 10687.13 7188.31 3498.82 销售税金及2 1303.8 651.91 438.49 213.43 附加 3 总成本费用 3280.4 1592.20 1102.36 585.84 4 补贴收入 0.0 利润总额5 16790.0 8443.02 5647.46 2699.56 (1-2-3+4) 弥补以前年6 0.0 度亏损 应纳税所得7 16790.0 8443.02 5647.46 2699.56 额(5-6) 所得税(执行8 2518.5 1266.45 847.12 404.93 15%税率) 9 净利润(5-8) 14271.5 7176.56 4800.34 2294.63 (五)盈利能力分析 项目财务现金流量见表11-4。 项目财务现金流量 表8-4 单位:万元 序建设期(年) 销售期(年) 项目 号 1—2 3 4 5 1 现金流入 10687 7188 3499 1.1 营业收入 10687 7188 3499 1.2 补贴收入 1.3 回收固定资产余值 1.4 回收流动资金 2 现金流出 11639.42 2244.11 1540.85 799.26 2.1 建设投资 11639.42 2.2 经营成本 2.3 营业税金及附加 1592.20 1102.36 585.84 3 所得税前净现金流量(1,2) 651.91 438.49 213.43 4 累计所得税前净现金流量 -11639.42 8443.02 5647.46 2699.56 5 调整所得税 -11639.42 -3196.40 2451.06 5150.62 6 所得税后净现金流量(3-5) 1266.45 847.12 404.93 67 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 7 累计所得税后净现金流量 -11639.42 7176.56 4800.34 2294.63 所得税前 所得税后 计 算 项目投资财务内部收益率(,) 25.78 13.38 指 项目投资回收期(年) 2.57 2.93 标 项目投资财务净现值(万元) 2322.60 228.30 1、投资利润率 投资利润率=年均利润总额/总投资?100%=48.08% 2、项目税前财务内部收益率:25.78%>Ic=12%;项目税后财务内部收益率:13.38%>Ic=12%; 3、项目税前财务净现值:2322.60万元>0(Ic=12%时);项目税后财务净现值:228.30万元>0(Ic=12%时); 4、项目税前投资回收期:2.57年(含2年建设期);项目税后投资回收期:2.93年(含2年建设期)。 (六)还款计划及偿债能力分析 本项目代款额为2264.19万元(含建设期利息)，拟定在第5年还清。项目运营的第2年起开始等额还本付息(包含建设期利息的偿还)，项目利息备付率及偿债备付率均大于1，表明项目偿债能力强，无需通过外来资金还款。具体见表8-5借款还本付息计划表)。 借款还本付息计划表 表8-5 单位:万元 项目 合计 建设期(年) 经营期(年) 序号 1 2 3 4 5 1 固定资产借款 1.1 期初借款余额 2000.00 2128.00 2264.19 1509.46 754.73 1.2 当期还本付息 899.64 851.34 802.35 其中:还本 0.00 0.00 754.73 754.73 754.73 付息 128.00 136.19 144.91 96.61 47.62 1.3 期未借款余额 2128.00 2264.19 1509.46 754.73 0.00 利息备付率 59.26 59.46 57.69 计算指标 偿债备付率 7.98 5.64 2.86 (七)财务评价结论 从测算出的主要财务指标看，该项目的财务内部收益率高于 行 68 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 业基准收益率，投资回收期好于行业平均水平，具有较好的经济效益和较强的抗风险能力。综合评价认为项目的建设在财务上是可行的。 二、行业影响分析 本项目定位为建设功能完善的高尚住宅社区，项目作为南康市的一部分，目前南康市由于土地供应量日益稀缺，本项目建成后可进一步带动该区域的中高端房产项目建设，并对南康市房地产业的发展有较大的促进作用，但不会形成行业垄断。 三、区域经济影响分析 本项目为房地产建设项目，项目建设将促进当地房地产产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用。项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南康市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对于南康市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。 69 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 第九章 社会影响分析 一、社会影响效果分析 (一)国民经济分析 在我国经济与社会发展中，住宅与房地产业已经起到显著作用和占有重要地位。 1、住宅建设在扩大居民消费方面作用尤其显著。专家对我国经济发展调查时指出 “住宅是拉动消费的第一动力”的。随着房改的深化和二级市场的放开，其刺激住房消费的作用将更加明显。 2、房地产业对国民经济的带动作用大。住房投资的乘数效应很大。小区的建设可以带动住宅的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出要求，与近百个部门的经济活动密切关系。据初步测算，我国住房建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170,220元的需求，据此测算，我国住房建设的带动系数为1.95。我国城乡住宅建设每年消耗的建材相当于全国总量的百分比为:钢材14,，木材20,，水泥47,，玻璃40,。 (二)社会效益分析 目前，项目建设条件已具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源。由于建筑物具有布局合理，设计美观大方，结构坚固耐用，采光条件好，公共设施配套齐全，地热供暖，宽带网接入;该地环境宁静幽雅，住房功能较多，居住舒适等优点，因此销售前景广阔，项目的建设改变了南康市城市风貌，提高了城市品味。经济费用效益分析结果表明，全部投资税后内部收益率为13.38%，高于基准折现率12%的要求，此外还有许多未及量化的间接 70 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 效益。因此，社会效益比较显著。 综上所述，从项目对国民经济产生的直接效益和间接效益看，不仅直接效益满足社会折现率的要求，还有较好的间接效益，因此说本项目具有经济合理性，是可行的。 二、社会适应性分析 1、对项目所在地区居民生活水平和质量的影响 本项目是建设高档次、高标准、高质量、符合现代生活气息的现代居住小区，能改善南康市人民的居住水平，本项目是南康市中、高档住宅小区，对城市品味的提升起到了积极的推动作用。 项目建设可为当地提供大量劳务工作机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义;项目建设需要大量建筑材料，极大的带动当地建筑、建材装饰行业的发展，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大;项目建成后，将带动商业的发展，能提供较多的就业岗位。 3、对项目所在地区环境的影响 项目加强了环境保护力度，可以改善当地的人居环境，项目实施后对当地的生态环境影响很小，当地居民民风淳朴，秉承了客家人勤劳肯干，心胸开阔的优点，所以项目建设能力当地的社会环境、人文条件所接纳，也受当地居民的支持。 4、项目符合国家、各级地方政府，项目参与者的多方利益，具有社会可行性。 5、项目所在地基础设施条件好，能满足项目的建设与发展，项目的实施不会给当居民的生活和工作带来不便。本项目的建成，有利于优化南康市房地产产业结构，繁荣项目区周边第三产业，为周边的居民提供创业的机会，增加收入。 71 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 三、社会风险及对策分析 风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行管理，需要经营管理者认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，以实现减少风险损失的目标。 投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段:风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示: 风险分析 风险辨识 风险估计 风险评价 项目过程包括哪些风险发生的概率揭示项目综合风活动、各活动存在 大小、风险概率哪些风险、风险产险大小及影响项 分布情况、风险 生的原因是什么、目成败的关键因项目中哪些风险是估算 主要的、各风险因素、财务分析、 素关系如何 预警 风险分析与评价过程示意图 (一)风险因素识别 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风 72 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 险，风险充斥在每个过程(活动)。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业团队的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此本项目的实施过程也就不可避免的存在风险。正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，对风险进行充分的估计与认识，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。(附图) 73 南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告 综合风险 财务 经营管理风市场配套设施 政策 风险 险 风险 风险 风险 工市物销同融运 原 利程 土地土场业售 行资行 政策 率地管营管价业风效 材 调理 政销 理 险 益 格 竞整 策 料 争 价供社资 格 应 效费会本影影益 用 筹金 响 响 资 到成进位 本 度 项目面临的主要风险分析层次图 74 (二)风险评价 1、政策风险 主要受国家宏观调控影响，如:国家有关部委房改政策、国八条、国十条、银行利率的调整，土地政策的变化等、物业税的开征等。因此，对国家和地方政府的行业政策要理解透彻，对大的经济环境把握要准确。 2、市场风险 市场风险主要有:项目的定位风险(包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据)。销售风险(开发项目能不能在预定的时间内以预定的价格顺利销售出去的风险。)以及材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争等带来的市场风险。 3、经营管理风险 项目的质量风险、成本控制风险、市场营销，工程质量，售后物业管理风险等。 4、财务风险 项目的投资支持能力、融资能力、资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付等，都可能给项目建设造成风险 5、履约能力风险 在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性(不可重复性)特点，开发周期又比较长，涉及的 75 方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦甚至风险。 (三)风险防范对策及建议 1、项目实施前期:在编制项目开发建设计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法。项目实施前期主要抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。 2、施工阶段:利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。抓好对施工组织设计、成本控制、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑的关系，保证基础安全施工。 3、经营管理:采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位;为避免楼市之间的激烈竞争，推精品，忌雷同。 4、资金筹措:为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资金及时到位。 5、物业管理:引进一家先进的物业管理公司，为用户提供方便快捷、多种多样的服务，让用户放心购买，安心居住。 6、外部协调:本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。 四、综合风险评价 综上所述，社会风险相对本项目而言，因为具有明确的目标，不 76 确定性较小，因此其风险危害相应较小且有相应控制措施。资金风险较大，次之为市场、资源和环保风险，第三是设计方案风险。这与项目建设地实际情况基本相符合。可以说，该项目总体上风险均处于可控范围。 77 原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢～ 施工组织设计 本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。 一、 工程概况: ##西夏建材城生活区27、30住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。 本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。 本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。 #2#2本工程建筑面积:27楼3824.75m;30楼3824.75 m。室内地 ##坪?0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27楼47.28m;30楼 ##47.28 m。总宽27楼14.26m;30楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。 本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200?300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子;楼梯间内墙采用50 1 厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200?200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1:1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。 本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖;五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。 本工程结构中使用主要材料:钢材:I级钢，II级钢;砼:基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。 本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接;排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接;给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。 本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。 本工程设计照明电源采用BV,2.5铜芯线，插座电源等采用BV,4铜芯线;除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。 二、 施工部署及进度计划 1、工期安排 本工程合同计划开工日期:2004年8月21日，竣工日期:2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前 2 完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图,1(施工进度计划)。 2、施工顺序 ?基础工程 工程定位线(验线)?挖坑?钎探(验坑)?砂砾垫层的施工?基础砼垫层?刷环保沥青 ?基础放线(预检)?砼条形基础?刷环保沥青 ?毛石基础的砌筑?构造柱砼?地圈梁?地沟?回填工。 ?结构工程 结构定位放线(预检)?构造柱钢筋绑扎、定位(隐检)?砖墙砌筑(，50cm线找平、预检)?柱梁、顶板支模(预检)?梁板钢筋绑扎(隐检、开盘申请)?砼浇筑?下一层结构定位放线?重复上述施工工序直至顶。 ?内装修工程 门窗框安装?室内墙面抹灰?楼地面?门窗安装、油漆?五金安装、内部清理?通水通电、竣工。 ?外装修工程 外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程(包括烟道、透气孔、压顶、找平层)结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。 三、 施工准备 3 1、 现场道路 本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。 场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。 2、机械准备 ?设2台搅拌机，2台水泵。 ?现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1 台对焊机。 ?现场设木工锯，木工刨各1台。 ?回填期间设打夯机2台。 ?现场设塔吊2台。 3、施工用电 施工用电已由建设单位引入现场;根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个;电源均采用三相五线制;各分支均采用钢管埋地;各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。 3、施工用水 施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口;给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。 4、生活用水 生活用水采用自来水。 4 5、劳动力安排 ?结构期间: 瓦工40人;钢筋工15人;木工15人;放线工2人;材料1人;机工4人;电工2人;水暖工2人;架子工8人;电焊工2人;壮工20人。 ?装修期间 抹灰工60人;木工4人;油工8人;电工6人;水暖工10人。 四、主要施工方法 1、施工测量放线 ?施工测量基本要求 ##A、西夏建材城生活区17、30住宅楼定位依据:西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位 B、根据工程特点及,建筑工程施工测量规程,DBI01,21,95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差?12，边长相对误差1/15000。 C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。 ?工程定位 A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵 ##两条主控线即27楼:(A)轴线和(1)轴线;30楼:(A)轴 #线和(1)轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27楼:(H)轴 5 #线和(27)轴线;30楼:(H)轴线和(27)轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩;并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。 C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。 D、水准点:建设单位给定准点，建筑物?0.00相当于绝对标高1110.500m。 ?基础测量 A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据;根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。 B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。 C、标高由水准点引测至坑底。 ?结构施工测量 A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。 B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。 C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测 6 设。 2、基坑开挖 本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm;根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。 开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。 人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。 挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。 3、砌筑工程 ?材料 砖:MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。 砂浆:?0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。 ?砌筑要求 A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。 B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10,,15,。 C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满， 7 灰缝8,12mm。 D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。 E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。 F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。 G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。 H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。 4、钢筋工程 ?凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。 ?钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。 ?板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置:上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。 ?钢筋保护层:基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm?50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。 8 ?所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。 5、砼工程 ?水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 ? 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。 ?投料顺序:石子?水泥?砂子。 ?本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。 ?砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MP之前不得上人作业。 a 6、模板工程 ?本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。 ?模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。 ?本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。 9 6、架子工程 ?本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 ?架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。 ?为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与 。o地面夹角60 ?为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。 ?外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。 ?结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。 7、装饰工程 装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。 1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。 2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子 10 灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。 3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。 4、油漆、涂料施工: 油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。 墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。 为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。 8、楼地面工程 楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。 做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4,5天后，才能进行上层施工。 10、层面工程 1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。 2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R?150mm圆角。 11 3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。 4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。 11、水、暖、电安装工程 ?管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。 ?水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。 ?电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 ? 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。 ?灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。 ?做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。 五、预防质量通病之措施 本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。 12 创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下: 1、砖墙砌体组砌方法: ?、组砌方法:一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。 ?、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度: ?、水平灰缝不匀:规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用:一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。 在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70,75,，所以要保证水平灰缝厚度在8,12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢, A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。 B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。 C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。 13 D、要选砖，将过厚的砖剔掉。 E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。 ?砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。 规范规定:多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80,，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如:根据试验研究，当水平灰缝满足80,以上，竖缝饱满度满足60,以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2,3倍，怎样保证灰缝饱满度呢, A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。 B、水平缝用铺浆法(铺浆长度?50cm)砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。 C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。 D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15,含水率为宜。(约砖块四周浸水15mm左右)。 ?注意砌砖时的拉结筋的留置方法: 砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙 14 的留槎处算起，每边均,100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定:“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内,100cm。 2、预防楼梯砼踏步掉角: 楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治: ?踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。 ?踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。(水泥袋或用针织袋装砂)既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。 3、楼梯弊端的预防: 防止踏步不等高: 踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间: ?仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。 ?浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹 15 出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。 ?如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。 4、堵好脚手眼: 堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓;二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意: ?将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。 ?将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。 ?用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。 ?砂浆必须饱满(最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块)。 5、散水砼变形缝的做法: 砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰 16 坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。 好的做法是: ?、事先按变形的长短、高度(板块砼厚)的制作厚为20mm的沥青砂浆板条; ?砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度(1.2Mpa)后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。(靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴)。 ?当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。 6、卫生间地面漏水的预防: ?现浇砼楼板:沿房间四周墙上翻150mm。 ?找平层:施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。 ?找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。 ?防水层:用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。 ?粘结层:用1:20水泥砂浆厚?20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。 7、管道根部的渗漏预防: ?、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板 17 管道孔。或埋设预留套管。 ?、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。 ?、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。 ?、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。 ?、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆(或1:2,1:2.5的水泥砂浆等)填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。 ?、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。 8、门窗固定用木砖的改进: 木门传统的固定方法是:用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距?1.2m。 这种传统做法的弊端是:木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。 ?、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。 ?、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。 18 9、塑钢窗之固定: ?、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置: 距框角?180mm; 间距?600mm。 眼下存在的问题是:设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。 ?、连接点的钉固方法: 墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。 ?、固定门窗框用的连接铁板与钉接: ?、连接铁板条:其规格为:(长?宽?厚)?140mm?20mm?1.5mm 射钉规格为:(直径?长)?3.7mm?42mm 或金属胀锚螺栓:(直径?长)?8mm?65mm 施工中，常常见到连接铁板条规格过小(厚不到1mm)，甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。 ?、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径?5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。 19 ?、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L: 为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施: ?、采用镀锌钢板制作连接铁板条。 ?、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。 ?、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。 10、给水管道施工 给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此: ?、管子接口: ?、丝口连接:加工丝扣时要做到:丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。 ?、焊接接口:设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。 ?、安装 ?、 安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。 20 ?、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。 ?、下料: 管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差?5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。 ?、水压试验: ?、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。 ?、压力表必须精确，使用前要进行校验。 ?、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。 ?、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。 11、注意配电箱的产品质量验收: 市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是: ?、不设零线; ?、没有设置零线与保护接地汇流排。 这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员 21 伤亡。 为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。 12、插座接线: ?、单相二线插座:原则是“开关永远控制相线“。 ?、单相三线插座:面对插座的右孔接相线，左孔接零线。 13、电器的接地 电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。 从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。 六、工程进度计划 工期控制: 要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。 为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。 1、基础施工阶段: 22 自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。 2、主体施工阶段: 自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。 主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。 3、装修施工阶段: 自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。 4、安装工程施工阶段: 自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。 23 5、工程收尾交工阶段: 本阶段主要做好成品保护及清理等工作。 七、施工平面布置(见附图) 施工平面布置原则是: 1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排; 2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。 3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整; 4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。 5、建立文明施工现场:材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。 八、施工组织措施 本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。 ?、确保工程进度、实现合同工期的措施: 24 1、工期目标:(平面流水、主体交叉施工) 控制工期目标330天; 其中:?0.00以下工期目标45天; 主体结构工期目标:90天; 内、外装饰工期目标:80天; 水暖电安装工期目标:90天; 收尾工期目标:10天。 2、确保工期目标的措施: ?、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组: 项目经理:统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施; 技术负责人:制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡; 解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计; 料具供应员:组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划; 财务管理员:根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款; ?、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施 25 工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施; ?、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控; ?、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。 ?、确保工程质量，实现人同质量目标措施: 1、质量目标: 工程质量总目标:合格，按合格目标进行控制与管理。 其中:基础分部工程质量目标:合格; 主体工程质量目标:合格; 装饰工程质量目标:合格; 屋面工程质量目标:合格; 门窗工程质量目标:合格; 地面楼地面工程质量目标:合格; 给排水及供暖工程质量目标:合格; 电气、照明工程质量目标:合格; 2、确保工程质量目标计划实现的措施: ?、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明 项目经理:施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励; 技术负责人:主持质量目标实施的技术措施之制定，确保 26 质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员; 总工长:监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行; 有关工长:跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整; 有关班组长与班组质量检查员:对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位; ?、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控; ?、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流; ?、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主;工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员;工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料;工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具;工程质量与工资挂钩，施行优质优奖; ?、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关: 把好材料、构配件进场验收关:不合格者不准进场; 27 把好材料复试关:对主材料(钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料)作好复验，不合格材料不准使用; 把好材料使用关:正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用; ?、作好反馈工作:事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制; ?、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。 ?、确保安全目标实现，保证安全施工的措施: 1、安全目标计划:本项目施工全过程中 ?、消灭重伤事故 ?、消灭伤亡事故 ?、消灭多人事故 ?、轻伤事故率:2‰ 2、确保安全生产的措施 ?、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明; 项目经理:是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格(电 28 气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业)，组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。 技术负责人:负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。 总工长:对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。 有关工长:对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。 专职安全检查员:监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。 班组长与班组安全检查员:作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。 ?、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进 29 行两级安全交底(技术人对总工长、工长交底;总工长、工长对班组长及作业人员交底)。 ?、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。 ?、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育(项目经理及技术负责人负责)分部分项工程开工前教育(总工长、有关工长负责)工序施工的班前教育与班后奖评(有关工长、班组长负责)。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。 ?、 每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。 ?、五大专业工种持证上岗 ?、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。 ?、现场文明施工措施: 1、现场文明施工指标: ?、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护; ?、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生; ?、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。 30 2、确保现场文明责任制: ?、明确现场文明施工责任制; 项目经理:负布置; 有关工长:负清场责任、督促、奖评责任; 有关班组长:负责场清、时时清、班后清责任; 总工长:负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。 ?合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。 ?、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。 ?、综合考评 按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。 九、工程质量控制标准 ?、质量标准 1、分项工程 (1)、合格: ?、保证项目，必须符合相应评定标准的规定 ?、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定; 31 ?、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80,以上，建安工程有80,以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。 (2)、注意:当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。 ?、返工重作的，可重新评定质量等级; ?、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格; ?、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。 2、分部工程 ?、合格:所含分项工程的质量全部合格; 3、单位工程: ?、合格:?所含分部工程的质量全部合格;?质量保证资料应符合本标准的规定;?观感质量评定得分率达到90,以上。 ?质量保证资料应符合本标准的规定; ?观感质量评定得分率达到90,及其以上。 ?、工程分解体系:(见附图) 32 ?、目标体系: 1、目标保证体系: 工序作业质量目标(保证)保证分项目标(保证)分部质量目标(保证)单位工程质量目标。 2、目标体系:由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。 本住宅楼，其目标体系制定如下: ?、这一单位工程，由下列分部工程组成:地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。 ?、地基与基础分部工程由下列分项组成:挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。 ?、主体结构分部工程，由下列分项组成:砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。 ?、装饰分部工程由下列分项组成:一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。 ?、屋面分部工程由下列分项组成:屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。 ?、上下水与采暖分部工程由下列分项组成:上水管道安 33 装`上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。 ?电气分部工程由下列分项组成:配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。 3、质量目标制定: ?、首先确定单位工程的质量目标;工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定(是合格);其次，规划六个分部工程的质量目标;要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。 ?、质量目标制定依据: ?、两个承包合同:工程承包合同中规定的本单位工程的目标;项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标; ?、有关法规、标准、定额; ?、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料; ?、生产要素的实际状况与动态; ?、设计要求与有关说明。 ?、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下: ?、基础分部工程的分项工程质量目标如下图: ?、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。 ?、目标控制与管理: 34 1、目标控制:项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施(也就是将所定目标做为管理活动的中心)，在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。 2、实行目标管理或控制，要有两个条件 其一:有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。 其二:有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层(工程队)，直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。 ?、工程施工体系(生产体系): ?、质量控制与管理体系(组织体系): ?、质量控制与管理法规体系: 3、施工阶段质量控制的全过程: 4、施工阶段质量控制原则: ?、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质 35 量问题消除在萌芽状态; ?、坚持质量标准，严格检查，热情帮助; ?、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法; ?、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。 5、施工阶段质量控制依据: ?、有关原材料技术标准; ?、有关构配件取样试验标准; ?、有关技术鉴定书; ?、有关操作规程; ?、有关规范及验收标准。 ?、施工阶段工程质量管理与控制方法: 1、有关技术文件的编制与审核: 这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。 ?、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明; ?、编写开工报告并审核上报; ?、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报; ?、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底; ?、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告; 36 ?、进行图纸会审送签署会审记录; ?、对生产五要素(材料、机械、人员、资金、施工方法与环境)进行事先审查。 2、质量监督与检查: ?、检查内容: ?、开工之前检查:目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。 ?、工序作业检查:检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业; ?、工序交接检查:在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查; ?、隐蔽工程检查:凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖; ?、停工后再复工前的检查:需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、随班跟踪检查:对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。 ?、检查方法: 37 ?、目测法:看、摸、敲、照 看:根据质量标准，进行外观目测; 摸:手感检查; 敲:以工具敲击，进行音感检查; 照:对暗阴部位以镜子反光检查; ?、实测法:吊、量、套、靠 吊:以托线板、线锤检查垂直度; 量:以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查; 套:以方尺套方，辅以塞尺检查; 靠:以直尺辅以塞尺进行检查; ?、试验检查: 必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。 3、工序的质量控制: 工程项目的施工过程:由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。 工序质量包括两个内容:其一是工序活动条件的质量(即每道工序之投入的五要素:人、材、机、资金、技术)要符合要求;其二是工序活动效果的质量(即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准)要符合标准要求。 38 ?、工序质量控制的内容: ?、确定工序质量控制流程: 每道工序完成后(工序产品)?施工自检、互检?会同工长检查验收?通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证?下道工序施工。 ?、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素(五要素)。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。 ?、及时检查工序质量，并进行分析判断。 ?、设置工序质量控制点: 质量控制点是指:为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。 ?、工序质量控制点的设置: 设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量 39 控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下: ?、人的行为:避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故; ?、物的状态:有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关;如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。 ?、材料质量与性能:材料性能与质量直接影响到工程质量。 ?、施工顺序:有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。 ?、技术间歇:有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有,10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。 ?、技术参数:有些技术对数与质量有密切关系，必须 40 严格控制。如:砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。 ?、常见之质量通病:如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。 ?、新工艺、新材料、新技术之应用:都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。 ?、质量不够，不合格率较高的产品:这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。 ?、施工阶段质量影响因素(五要素)的控制: (本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴) 1、人的控制:指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下: ?、人的技术水平:人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。 ?、人的生理缺陷:根据工程特点和作业环境，对人的 41 生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。 ?、人的心理行为:人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。 ?、对材料的质量控制: 材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下: ?、订货:对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。 ?、主要设备:订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求; ?、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用; ?、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证; ?、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试; ?、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试; 42 ?、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹(红、暗红、金黄色纹)的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。 3、施工机械的控制: 施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制; ?、机械的选型: 选择之原则是:因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。 ?、主要参数: 其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。 ?、使用与操作: 合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全(行程、高度、高幅、超荷)。 4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、 43 组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。 5、环境因素控制: 项目施工的环境因素有:技术环境(地质、水文、气象等)，管理环境(质量保证体系、质量制度等)，劳动环境(劳动组合、劳动工具、工作面等)。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。 ?、施工阶段的工程预检: 预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。 ?、建筑物位置、座标、标高:预检座标标准桩、水平桩。 ?、基础工程:预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量; ?、砌体工程:预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸; ?、钢筋砼工程:预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等;钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等;砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等; ?、主要管线工程:预检标高、位置、坡度、管线等; ?、构配件工程:预检安装位置、型号、标高、支承长 44 度等; ?、电气工程:预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。 ?、成品保护: 对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。 ?质量与安全组织保证体系 ?质量与安全法规体系 ?工程质量控制体系 ?进度控制系统 45