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合肥个人集资建房实施方案 草案

2017-09-27 4页 doc 16KB 78阅读

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合肥个人集资建房实施方案 草案合肥个人集资建房实施方案 草案 个人集资建房是指由一群自然人自发发起,通过签订“个人合作建房协议”而联合起来,共同出资购买商住用地使用权或者在建住房项目,合作建造房屋供自己居住,以实现“居者有其屋,居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房,是一种非营利行为,由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润,使建造成本大大降低,比商品房至少要低20~40%。由于价位优势明显,个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房,其中温州、深圳、重庆等城市取得...
合肥个人集资建房实施方案 草案
合肥个人集资建房实施 草案 个人集资建房是指由一群自然人自发发起,通过签订“个人合作建房协议”而联合起来,共同出资购买商住用地使用权或者在建住房项目,合作建造房屋供自己居住,以实现“居者有其屋,居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房,是一种非营利行为,由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润,使建造成本大大降低,比商品房至少要低20~40%。由于价位优势明显,个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房,其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。合肥个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证合肥个人合作建房能顺利进行,按照有关政策法规,参照其它城市成功经验,结合合肥的实际特制定本实施方案。 一、成立个人合作建房组织机构 个人合作建房设立两个团队:一是发起人团队,二是顾问团队。发起人团队由7人组成,设首席召集人一人和三个工作小组。三个工作小组分别为对外联络宣传组、项目运作监管组、财务内勤组,各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成,设召集人一人和三个专业小组,分别为政策法律组(由律师和政府有关部门人士组成)、技术组(由规划、工程监理专业技术人员组成)、预算资金监管组(由造价师、会计师、评估师组成)。发起人团队签订了发起协议,负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作,采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策,发挥参谋、监督作用,以保证发起团队的公信力,使合作建房事业顺利达成预计目标。 二、确定项目运作模式 目前,其它城市在个人合作建房中,均有自己的运作模式。根据合肥的实际情况,同时吸取其它城市成功模式的经验,我们的初步设想采用以下模式来运作:即委托一家房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作(温州模式)。由全体出资人(会员)全权委托发起人,再由发起人委托代理公司购买土地或者收购在建项目,承办规划设计、报建、工程施工的发包等事宜。代理公司收取的代理费用为总造价的2%。设计、施工、监理、设备材料供应等由具备资质的专业公司负责,从而确保工程质量、工期和成本目标。 三、寻找理想的建房用地与合作项目 根据出资人(会员)报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在合肥各个个区域来招募会员,然后根据其中报名人数最多的区域作为首个合作建房项目,在这一区域内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式,同时也可选择停工的商住楼项目来建造、改造。总之,不拘形式,以市场手段,通过合法途径取得土地使用权或者在建、烂尾项目,确保项目的合法性。 四、合作建房出资人(会员)条件及申请登记与退出 1、出资人条件:?具体民事行为能力,年满18周岁以上;?有一定的经济基础,能够按时支付建房费用;?对个人合作建房有充分的认识和风险意识;?对住房或换房有迫切需求;?能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求,至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用,剩余部分可通过银行按揭来解决,但前提是必须得到银行的支持。 2、申请登记。出资人(会员)在发起人公布的时间内,可通过电话或亲临合肥合作建房联络处等方式,进行预登记,待项目运作到实质操作阶段时,出资人凭身份和资金证明现场登记确认。 3、出资人(会员)退出。出资人(会员)只是预登记的,自愿选择退出;如出资人已签订了《合肥个人合作建房协议》,并已交纳首期费用,但项目未开工时,可以按协议规定退出,已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出,特殊情况需要退出的,应按协议约定承担一定的违约。已退出的名额由后来报名者按顺序替换。 五、资金监管 确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验,拟采取以下办法:一是委托一家银行或第三方托管。出资人按照项目进展的需要,根据协议规定的缴纳额度,分期分批存入银行或第三方(律师事务所、公证处)专设帐号或本人存折帐户,需要支付土地款或工程款时,由银行或第三方依据协议规定及出资人的事先委托直接转帐支付。发起人不直接管理出资人资金。二是设立出资人资金监管机构。由出资人代表(即发起人团队)、顾问团队的资金监管小组、银行(第三方)、合作单位(土地、建设单位)三方组成,每笔款项支付须经三方共同审核签字才能承办。通过严格的程序和制度,确保出资人资金绝对安全。 六、房屋、商铺、车位分配及小区管理 1、房屋分配。其原则是:按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号,然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配,相同者按报名先者优先的原则确定,或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。 2、商铺、车位分配。按规划设计,一般小区均有10%左右的商铺,还有停车位。对于商铺,车位的分配,拟采取以下两种形式:一是将商铺和车位按 市场价出售,所得收益归全体出资人,然后按照出资人最后实际出资额度分配,以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租,出租所得收益归全体出资人,每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位,使效益最大化,从而分摊和降低房屋造价,使全体出资人真正得到实惠。 3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理,也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式,均由全体业主依据法律的规定选举产生业委会决定物业管理方案。 七、项目运作经费来源及使用 个人合作建房是自己出资建房供自己居住,因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂,操作难度比较大,时间比较长,专业性比较强的工作,需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障,如:办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法,如温州采用费用包干办法,有的城市另还收取一定的会员费。按照珠海的实际情况,拟实行经费总额包干,即按照项目总造价的2%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长,包干经费不够时,经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度,要严格把关,支出经发起人集体讨论决定,并由顾问团的监管小组监督。总的原则是:合理、节约、严控,既维护出资人利益,又能保证整个项目的顺利运作。 (本方案只是一个初步的草案,尚需经发起人在广泛征求顾问团队、意向出资人的意见和建议之后,方可最后确定)
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