婚前贷款购房的产权确认及遗产份额划分

婚前贷款购房的产权确认及遗产份额划分 一哈尔滨市公证处/主任:于晓冀 地址:黑龙江省哈尔滨市道里区西十六道街23号 邮编:150010 电话:0451—_84635707,0451—84635267 传真:0451--84674642 网址:v,fww.hrbgzcaE—mail:hrbgz@hrbgz.cn,hrbhqx@l26com 贷 ,姜杨?黑龙江省大庆市公证处,…一一一一一一一一一一一一一一一 , 婚前贷款购房的产权确认 及遗产份额划分 款购房已十分普遍,这给公证实践带来了一些新的课,特 别是对夫妻一方婚前贷款所购房产的产权归属及其遗产份 额的划分问题.各方观点不一.办理这类遗产的继承权公证应如何 确认产权.如何划分遗产份额? 甲于2003年贷款购得某小区房产一处,房屋总价款40万,支 付了首付款15万,用公积金贷款25万元,20年还清.2005年甲与 乙结婚,婚后二人共同偿还银行贷款.2008年甲因病去世.甲的父 母健在,甲,乙二人有一婚生女儿2岁.现乙向公证处提出申请办 理继承权公证.截止申请公证时,房屋市值50万元,甲,乙共同偿 还银行贷款5万元 此案例中.对于夫妻一方婚前贷款购房的产权认定和遗产界 定,公证实践中存在两种看法: 第一,蟠前贷款购娶的房厦产权归原购雾人个人所有. 在办理继承权公证时.将婚前贷款购房之产权确定为原购买 人个人所有,本无不对之处,但实践中对遗产范围的界定过宽,在 一 定程度上难以保证法律的公正性.夫妻一方婚前贷款买房也是 婚前财产,房屋的所有权应归属于婚前购买一方,不能作为婚后的 共有财产处理.婚前一方购买房产时即确定了房屋所有权人,贷款 只是一种不同的付款方式.即产权人与银行之间形成了债权债务 关系,这种债权债务关系并不影响物权的变动,夫妻婚后共同还款 是对债务的共担,与房屋产权无关.我国《物权法》规定,不动产所 有权以登记为准.房屋的产权人在最初进行产权登记时就已经确 定了,所以共担债务不能与房屋产权归属混为一谈.问题是在对遗 产份额的划分上.有人遵循了遗产界定过宽的思路.基于这种认 识,有人主张在购房者去世后,对另一方在共同还贷中所支付的款 项作为一般性债权,并含利息,从房产总额中扣除,其余作为遗产 进行分割.并强调其不受房产市价的影响.把夫妻双方共同还款简 研究 中国公征 CHINANOTARY 案例分析 中国公征 CHINANOTARY 案例分析 研究案例是法律迷宫案例是法律盆景案例是法律知识的淘宝城 案例是反映现实的多棱镜 单理解为双方的借贷关系,忽略了双方共同出资(投 资)的法律属性和特征.如房产增值本是双方投资的 回报.把它与遗产一起打包实际上是扩大了遗产的 界定范围.把不该列为遗产的也划归到遗产序列了. 第二,其产权确认为夫妻按份共有.有人认为, 夫妻双方中的一方虽然在婚前与房地产开发商签订 了购买房产,与银行签订了贷款合同,并在婚前 缴纳了一定的首付款.但婚后要用夫妻共同财产偿 还贷款,另一方对房屋的产权也应有一定比例的份 额,根据各方付出的多少进行产权比例的划分.一般 情况下,婚前贷款购房人因为交过了首付款.其拥有 的房产份额是大的.婚后另一方所占的份额比例为 后续还贷的二分之一.按照这种思路.遗产为先期预 付款和后续还贷的二分之一两项投资在整个房产中 所占的比例,这在实践中也是可行的,在办理遗产分 割协议公证时.这一做法也能得到当事人的认可.但 问题不在于双方所占比例的大小.关键是对于这种 产权确认方式目前尚未有明确的法律规定. 两种不同的界定思路导致了不同的遗产份额. 根据第一种思路,婚前贷款买房是个人婚前财产,房 屋的所有权应归属于婚前购买一方,不能作为婚后 的共有财产来处理.本案中,房屋的100%产权都是 甲的,但受婚后共同还贷因素的影响.遗产并非是 100%.分割遗产时.首先确定房产总价值.从中将共 同还款部分的5万元一分为二.即2.5万元及相应 银行同期利息给乙,并扣除尚未还贷余额20万元. 剩余部分按照法定继承办理,即甲的遗产为27.5万 元.四人若均等,乙还可约得遗产6.9万元.加之夫 妻分割财产所得乙实际所得约9.5万元 根据第二种思路,对婚前一方所购房产.婚后夫 妻双方可按份共有,即共同偿还贷款的部分属夫妻 共同财产,甲和乙对于上述房产为按份共有的关系. 其中甲先期投入了15万元.加上可预见的还贷12.5 万元,甲所占的产权比例为68.75%.乙为31.25%.因 此.首先要将房屋作价,将贷款余额20万元还清后, 按甲所占的产权68.75%的比例.即20.625万元作为 甲的遗产.遗产范围缩水.乙表面上得的遗产少了许 多.而乙的实际所得恰恰是大大增多了.其结果与第 一 种思路有明显的差异. 笔者认为,第一种思路把房产增值也列为遗产 是失当的.上述案例首先在确定房屋的产权为甲一 人所有是正确的.但将乙与甲的共同还款行为仅视 为夫妻间的借贷关系不妥.这实际上是漠视了夫妻 双方对甲婚前债务的共担事实,掩盖了夫妻双方共 同投资的法律特征.忽略了房产增值的法律属性.笔 者认为,在遗产继承分割时,首先应将5万元的一半 即2.5万元作为乙的个人财产.不作为甲的遗产处 理.但对甲的房产市场增值部分(10万元)与遗产一 并打包是欠妥的.市场增值部分应属于夫妻共同财 产,如此一来在另一方扣除7.5万元后,遗产就成为 22-5万元.比按第一种思路计算出的遗产27.5万 元,遗产少5万元;比按第二种思路计算出的遗产 20.625万元,遗产多出约1.9万元.这虽然似乎是一 种折中.但这一思路不仅是对婚后的另一方当 事人,而且对其他所有法定继承人都体现了公允性. 第二种思路把房产按股份共有违背了不动产产 权归属的规定,这种思路尽管也能最大限度保护婚 后另一方当事人的利益,但鉴于其有悖于不动产所 有权初始登记的规定.因此笔者在办理这类房产遗 产继承公证时,一直坚持产权为婚前购买人个人所 有的原则和遗产为房产原购房价款减去婚后另一方 个人实际偿还贷款的额度.再扣除尚未偿还的贷款 额度,增值部分不列为遗产的计算方法.笔者认为. 在办理这类房产遗产的继承权公证时.即明确肯定 婚前贷款购房的权归属,又能坚持投资回收,增值共 享,亏损共担的原则,不仅维护了法律的公正性,又 实现了遗产分割的合理性 (本文责编?刘博)