投资性房地产公允价值计量应用探析

投资性房地产公允价值计量应用探析 【摘 要】 文章结合2007—2010年国家财政部会计司发布的上市公司执行企业会计准则情况报告,从世茂股份、金宇车城等上市公司出发,分析了上市公司采用公允价值计量投资性房地产的动机,提出了在具体应用过程中遇到的一些问题,从而对实践中较多上市公司采用成本模式计量给出合理解释。 【关键词】 新企业会计准则, 公允价值, 投资性房地产 财政部在2006年2月15日颁布了包含1项基本准则和38项具体准则,财会[2006]3号,的企业会计准则,简称新企业会计准则,。这次准则的修订,实现了与国际财务报告准则的趋同,迈出了我国会计准则走向“国际化”的重要一步。新会计准则对计量属性做出了重大调整,全面引入公允价值、现值等计量属性。在会计政策方面也发生了一些变更,其中之一就是在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中,将企业持有的“为赚取租金或资本增值,或者两者兼有”的房地产确认为投资性房地产,把“已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物”从固定资产、无形资产中划分出来,单独报告。并规定,投资性房 1 地产后续计量可以以成本模式,也可以“在有确凿证据明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下”采用公允价值模式计量。新准则自2007年施行以来,根据每年国家财政部会计司发布的上市公司执行情况报告来看,只有为数不多的上市公司对投资性房地产的后续计量采用了公允价值模式,本文由此入手,结合上市公司进行,以期找出上市公司采用公允价值计量的动机,提出在计量过程中遇到的一些问题,从而对较多上市公司采用成本模式计量给出合理的解释。 一、上市公司投资性房地产执行公允价值计量情况 新企业会计准则自实施以来,从上市公司执行新会计准则情况报告中来看,我国持有投资性房地产的上市公司数逐年增加,其中大多数公司采用成本模式计量,详见表1。 2007年到2010年间,在房地产市场交易价格快速上涨的经济环境下,上市公司为了获利实现资本增值,比较热衷持有土地使用权、建筑物等投资性房地产,以10%~15%的比例逐年增加,相比之下,在计量方式的选取上,对公允价值计量,上市公司却反应冷淡,增长很少,所占比例介于2.86%~3.58%之间,从绝对数来看,2007年、2009年采用公允价值计量的上市公司数增加得较多。另外,上市公司在资产负债表日确认的投资性房地产公允价值变动损益,除 2 2008年因金融危机确认0.36亿元的损失外,其余均确认为收益,分别为22.79亿元、39.12亿元、36.24亿元,占到这些公司净利润的3.10%左右。 二、采用公允价值计量投资性房地产的动因分析 在众多持有投资性房地产的上市公司中,缘何有的公司会选择采用公允价值进行后续计量,这不仅仅是因为公允价值更能反映资产的实际价值,它在改善公司资本结构、业绩表现,满足融资需求方面都起到了一定作用。 ,一,反映资产的实际价值 新企业会计准则实现投资性房地产单列报告,并规定投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式计量也可以采用公允价值模式。这样不仅以实质性原则出发,而且提高了信息的决策有用性。在准则未修订之前,长期资产的分类尚未细化,持有的准备升值出售或持有赚取租金的房地产都划归计入固定资产,采用历史成本计量,市场价格波动对资产价值的影响企业报表中无处找寻。事实上,在近几年经济发展中,房地产价格高速增长,一项2003年取得的以投资为目的的房地产,到2010年市场交易价格早已经翻了3到4番,账簿依然是历史成本150万元,未免低估资产价值,因此以公允价值计量的投资性房地产更能客观体现企业资产价值,对相关利益的决策有用性也大大提高。 3 ,二,改善公司资本结构的需要 对一个企业来讲,维持良好的财务状况、偿债能力和再融资能力是非常必要的,所以企业非常重视企业的资本结构。所谓企业资本结构,也就是企业的各种资本价值构成及其比例,反映的是企业债务与股权的比例关系,因此也可称为企业的融资结构。合理的资本结构不仅可以利用筹集资金,而且还可以降低融资成本,发挥财务杠杆的作用,实现企业自有资金收益率的更大化。在对上市公司年报资料整理的过程中,可以看到投资性房地产计量模式的变动,对企业的资本结构也有一定的影响。在自用房地产或存货与投资性房地产的转换中,若转换当日的公允价值大于其账面价值的,差额计入“资本公积”项目,显然关乎到了企业所有者权益项目的变动,负债、所有者权益比例随之变动,企业的资本结构随之变动。世茂股份,600823,公司是一家属房地产开发与经营行业的上市公司,2009年6月30日,公司2009年,第一次,临时股东大会表决,同意公司对会计政策中有关投资性房地产相关条款进行修订,从2009年起,公司对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。变更后,包括江苏省常熟市珠江东路98号商业楼等三项物业转入投资性房地产核算,共增加资本公积3.89亿元,约占资本公积增加总额的三分之一。从图1中可以看出从2008—2011年,企业的资本结构比例基本保持一致,并没 4 有因为大幅举债而出现资本结构恶化。 ,三,满足企业融资需要 在对2009年新增加的6家上市公司年报分析中发现,有的公司进行投资性房地产的计量模式转换,完全是为了满足企业的融资需求。其中,世茂股份公司从2008年开始经营活动现金流量净额均为净流出,2008年为6.66亿元,2009年为10.40亿元,2010年为17.47亿元,2011年半年报为9.01亿元,,表明其自身的造血能力日益薄弱,因而为了满足企业日常经营及投资活动的需要,企业不得不依靠外援。根据分析可知在2008年、2009年、2010年间融资流入的现金分别为4.95亿元,42.45亿元,76.35亿元,主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的现金占总流入比为73.52%和86.89%,更有甚者,2011年上半年上升到总流入的90.47%。现金主要由借款取得,长期借款2009年新增21.61亿元,增长幅度为561.31%,2010年新增17.88亿元,与2009年相比增长70.23%。,。那么企业在获得借款时,通常金融机构要求抵押实物资产,面对强烈的融资需求,实物资产如何跟上步伐快速增长呢,得益市场公允价值快速上涨的投资性房地产正好充当了这一角色,也就不难理解为何到2010年企业的投资性房地产占到资产总额的84.75,,如图2所示,。 ,四,改善企业业绩表现 5 投资性房地产以公允价值模式计量无需提折旧、摊销,在资产负债表日,可以按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着房地产升值趋势的延续,企业的净利润中一部分贡献来源于投资性房地产的公允价值变动损益。翻三番的市场价格变动,带来的公允价值变动损益相当可观。因此对于企业净利润的增加,每股净收益的增加,企业的所有者权益增加,资本结构得以优化,为企业再筹资提供保证。 金宇车城,000803,从2008年开始将投资性房地产后续计量转换为公允价值计量,在2008年由于世界金融危机产生的影响,企业确认-334万元公允价值变动损失,利润总额为760万元,2009年确认投资性房地产公允价值变动收益为2 350万元,占到其营业利润总额的91.82%,将利润总额扣除投资性房地产公允价值变动损益的影响后为-1 287万元。金宇车城公司使用公允价值计量投资性房地产,无疑改善了企业经营业绩表现。海南航空,600221,也从2009年开始使用公允价值进行后续计量,2008年企业营业利润为-16.84亿元,2009年来自于投资性房地产的公允价值变动损益贡献5.85亿元,营业利润实现大幅提升,上升幅度为96.11%,提升至-0.66亿元,加之营业外收支的影响,2009年实现扭亏为盈。 6 三、上市公司公允价值计量投资性房地产面临的几个问题 ,一,基于我国监管层的态度,披露成本较高 我国监管层对于上市公司投资性房地产的计量问题持谨慎态度,这一点在新会计准则的表述中体现的很明白。《基本准则》在规定会计要素计量属性时,把历史成本属性放在首位。《具体准则》规定投资性房地产后续计量中,提出有“确凿证据”表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,而对于采用成本模式计量的企业则无需披露投资性房地产的公允价值。并且为了避免管理层使用计量模式的转换进行盈余管理,规定企业已采用公允价值计量的投资性房地产,不得再转为成本模式。由此可见,采用成本模式计量的成本明显小于公允价值模式,不需要为了实现公允价值计量,而花费大笔成本,去搜集“确凿证据”,不需要聘请独立的评估机构评估资产的公允价值。监管层对公允价值计量的态度很大程度上决定了上市公司在报告上的行为方式,较高的披露成本,也必然成为上市公司行为选择时的影响因素。 ,二,公允价值变动损益的确认,会使利润波动幅度放大 投资性房地产采用公允价值模式计量后,不允许采用成本模式,会放大利润波动幅度。投资性房地产以公允价值模 7 式计量,在资产负债表日,可以按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产价格上升的时候,公允价值变动收益增加,每股收益增加,对企业来说意味着盈利能力的增加,但是,当价格下降时,公允价值变动形成损失,利润滑坡,股东权益报酬率下降。可见,公允价值计量模式是把双刃剑,有利有弊。因此,发现在公允价值上升时,上市公司采用公允价值模式的冲动比较大,而在预期公允价值下跌时,冲动则小得多,由于从2010年开始国家对房地产市场监管措施的加强,年报报告中选择采用公允价值计量的上市公司仅新增一家。 ,三,抵押投资性房地产形成的借款,会使企业积聚较多的财务风险 上市公司为满足筹资需要,可以通过抵押投资性房地产而取得借款,当公允价值波动时,会增加企业财务风险,使企业经营环境恶化。上述提到的世茂股份公司在其年报附注中批露的由抵押投资性房地产获得的长期借款,2009年为8.23亿元,2010年为15.51亿元,2011年为29.24亿元,占借款总额的比例逐年上升,从2009年的32.33%,到2011年47.84%,差不多占到一半的比例。其中,报告中列示的一项北京世茂国际中心投资性房地产,2011半年度报告中期末账面余额为23亿元,抵押其取得的长期借款为9.63亿元,并同时提供10亿元担保。此时资产债务比率明显偏高, 8 一旦国家对房地产市场的调控力度加大,导致市场交易价格下降,公允价值变动损益为负,那么财务风险将非常大。因此无论从债务人的角度,还是债权人的角度来说,以投资性房地产为抵押的借款,其资产负债比率都不宜太高。 ,四,没有折旧、减值准备抵税,形成的仅是“看得见,摸不着”的利润 《企业会计准则第3号——投资性房地产》,指出投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式,也可以采用公允价值模式”,如果采用成本模式,则要提累计折旧和累计摊销,及减值准备,而以公允价值模式计量无需提折旧、摊销,更不需要考虑减值准备,直接确定公允价值变动损益。因此,两种模式来比较的话,成本模式显然有折旧费用、资产减值损失等费用项目,能起到一定的抵减所得税的作用,而在公允价值模式下,在资产负债表日,按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,大于借记“投资性房地产”,贷记“公允价值变动损益”,直接参与利润核算,形成净利润。但这种利润与营业利润不同,并没有真实实现,不能形成资金的流入,除非资产已以当前公允价值进行了交易,因此是表上看得见,事实摸不到的利润。由此可见,一则没有费用抵税,二则价值变动收益并未变现,只能是“看得见,摸不着”,因此上市公司使用公允价值计量的动力自然不足。 9 综上所述,结合世茂股份、金宇车城、海南航空等上市公司案例,本文分析发现尽管采用公允价值计量可以反映资产的实际价值,提高财务报告信息相关性,可以改善公司经营业绩表现,改善与维持公司资本结构,满足企业融资需要,但在具体实施的过程中,由于我国监管层的谨慎态度,以及较高的披露成本,增大财务风险等原因,大多数上市公司选择以成本模式来进行投资性房地产后续计量。鉴于目前我国房地产市场面临着较大的波动,上市公司对于投资性房地产公允价值计量应当持保守态度,以免对公司经营表现形成较大的冲击。 【参考文献】 ,1, 财政部.企业会计准则2006,M,.北京,经济科学出版社,2006. ,2, 财政部会计司课题组.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告,J,.会计之友,2008,7上,,105-112. ,3, 财政部会计司课题组.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告,J,.会计研究,2009,7,,3-21. ,4, 财政部会计司课题组.我国上市公司2009年执行企业会计准则分析报告——基于企业会计准则实施的经济效果,J,.财务与会计,2010,7,,17-22. ,5, 财政部会计司课题组.企业会计准则实现连续四年 10 平稳有效实施——我国上市公司2010年执行企业会计准则 情况分析报告,J,.会计研究,2011,10,,16-29. 11