[精品]别墅投资价值越来越大

[精品]别墅投资价值越来越大 别墅投资价值越来越大 别墅项目用地禁令仍未取消，最直接的后果就是供应量逐渐减少，从而使得别墅项目变得愈发稀有，进而影响到未来的供求关系。可以预计在这种情况下，未来别墅市场仍然会引来多方关注的目光。 2007年政策的调整从一定程度上限制了别墅项目的发展，但也正是由于这种限制使得部分开发商欢欣鼓舞，因为这样会使得别墅成为越来越稀有的住宅珍品。而记者从各方了解到，近期别墅市场仍旧保持较高的活跃程度，成交量、成交价格等都有一定的增幅。正是由于这样，我们在此有必要讨论一下别墅市场的机会在哪里?有哪些风险需要规避? 别墅交易一直活跃 别墅的交易量肯定比不上公寓，但是其交易的活跃程度却并不比公寓低。 据中国指数研究院华东院统计数据显示，在2007年的3、4月份，别墅的成交量和均价大幅增长。3、4月份成交面积达到42.49万平方米，同比1、2月份的24.64万平方米，增幅达72.4,。2006年上海成交别墅224.4万平方米，较2005年同期上涨了28.1,，而公寓项目(新房)的成交面积增幅为18.4,，相比别墅项目来说，增幅要低近10个百分点。同时别墅项目的成交均价为13553元,平方米，与2005年相比上涨了10.6,，而根据上海易居房地产研究院统计数据显示，上海商品住宅的销售价格同比上涨3.4,，其上涨幅度要比别墅类物业低7.2个百分点。 上海中原地产住宅部经理龚敏表示，别墅的交易活跃程度要高于公寓。据来自上海中原地产的统计数据显示，4月份二手别墅的成交量比3月份增长了45,左右，这比公寓要高出近20个百分点。 此外，根据中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示，从2006年全年北京别墅市场供给、销售情况看，别墅需求大于供给的情况依然显著。在这一年，北京别墅市场销售套数是供给套数的1.63倍，销售面积是供给面积的1.35倍。 投资机会在哪里? 几乎所有的宏观调控政策都对房地产投资不利，如开征房产营业税，恢复征收二手房交易个人所得税，针对别墅转让行为征收土地增值税等等，那么别墅还有投资价值吗?专家表示，别墅的投资价值并未随着国家的宏观调控而减小，反而在加大。 中国指数研究院华东院师沈明亮认为，某些表面上看似不利的政策，却有可能会变成利好消息，如别墅用地的停批，这会使得别墅供应量减少而变得奇货可居。根据国土资源部近期下发的《2007年全国土地利用》，停止别墅类房地产土地供应尚未出现松动。 对此，北京某开发商信心满满地告诉记者，别墅用地停批，并不意味着消费者对别墅的需求会由此而减少，相反，由于别墅用地的减少，现有的别墅产品将会受到更多人的追捧。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为这种说法并非没有道理，他表示，随着国内富裕人群的扩大，置业不断升级，这会导致对别墅需求的增加，但未来别墅供应量会随着土地的限制而减少，供需之间的矛盾势必会促使别墅价格上涨。 土地的增值能力已得到了公认。而从另外一个角度来看，投资别墅项目其实就是投资土地。五合国际董事副总经理严涛分析认为，在土地成本权重很大的别墅项目中，最能体现出 土地增值所带来的好处。他表示，只要土地出现大幅增长行情，别墅的价格必将随之大幅增长，这是公寓项目所无法企及的。 此外，就是别墅项目的高租金回报率也是值得称道的。在目前公寓租金投资回报率普遍偏低的市场行情中，别墅的租金回报率相对来说要高得多。如一套位于碧云国际社区内的别墅，租金可以达到33000元,月，而其售价约为500万元，估算其租金回报率可达7.3,。中原地产住宅部有关人士表示，类似于这样的项目，在上海能够找到很多，如长宁、浦东等区域内均有分布。 市场风险不可不防 毋庸置疑，任何投资都有风险，投资别墅主要有哪些方面的风险呢?投资者应该如何规避?首先是政策性风险。如目前对此影响最大的是别墅交易成本很大。与普通公寓转让行为相比，别墅项目在转让过程中除了需要缴纳个人所得税、营业税等税种之外，还要征收土地增值税，而且针对别墅项目要严格征收。如上海方面规定，别墅项目转让过程中，出售一方必须提供原始交易凭据，并严格按照20,的税率进行征收。 就北京、广州等地区来说，税收征收方式又有所不同，上海最为严格。如北京规定，对于居住未满3年的，全额土地增值税;居住3年未满5年的，减半征收土地增值税;5年(含)以上的免征土地增值税;而对于不能提供购房发票的情形，则按照总房价的1,征收。而在广州，如果不提供购房发票，可以按照广州市房管局评估价总额的3,进行征收，而这与全额征收相比，可能会低一些。 专家表示，别墅项目处于居住类物业的顶端，其用户相对来说较为稀少，因此投资这类物业一定要选择租赁市场比较发达的区域，便于在投资过程中获得更多的收益。专家建议最好选择已经成熟的区域，如上海的虹桥、金桥、莘闵板块，北京的西山板块等。 再就是投资别墅项目的资金成本要求较高，如目前国内很多独栋别墅售价都已超过500万元，这势必会造成别墅项目的变现能力低下，因此，专家建议选择那些总价较为合适的物业较为明智一些。龚敏告诉记者，目前上海二手别墅交易比较活跃的项目为那些总价较低的联排别墅。 潜力板块何处寻 目前，上海的别墅项目主要集中在外环线以外的区域，其中以浦东、松江、闵行、南汇、奉贤、青浦、宝山等地较多。 其中，松江新城依靠新城区的建设和各项交通设施的跟进，加上经济型别墅总价较低的特点，为一些有一定经济能力的年轻购房者提供了良好的选择。而在闵行的莘闵别墅区，目前已经发展成为亚洲最大的别墅聚集区，目前累计的别墅数目超过了万套。而青浦徐泾和赵巷是目前别墅项目比较集中的区域，徐泾由于离虹桥机场仅6公里、距虹桥商务区15公里，便利的交通条件，使其成为重点别墅销售区域，价位一般在300万元以上。而青浦赵巷则已成为清一色的国际别墅区，在售项目总价都在500万元以上，主要面向高端客户。此外，宝山的罗店镇、奉贤区的海湾板块等，也是目前别墅项目比较集中的区域。 北京的亚奥京北别墅区、八达岭昌平别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区在2006年为北京热点成交区域，据中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示，成交面积达146.73万平方米，占全年总成量的63.7,。这四个热点区域中，西山别墅区内均价最高，年初达到了16214元,平方米的水平，而城南阳关别墅区的价格较低，约6800元,平方米左右。 相对北京、上海来说，广州的别墅市场要小得多。据中国指数研究院广州华南分院有关 人士，目前广州市的别墅项目主要集中在花都和从化，超级别墅大盘就有金碧御水山庄、碧 桂园假日半岛、逸泉山庄、东方夏湾拿等，陆续有房源推出。别墅的价格也一路走高，目前 在花都，每平方米售价超过万元的项目也已不少见。