坂田 新城

坂田 新城 坂田 新城 坂田--新城 天之云 --- 前段去坂田做了一回实地考察，对坂田房地产市场写了篇小文--坂田房地产市场状况简析 (一)坂田土地市场供应量充足，土地价格上升趋势明显。 在深圳土地市场整体步入"阳光交易"的大环境下，坂田的土地交易也逐渐走进公开、公平交易的时代。根据本人统计，从2003年到现在坂田通过公开招标、拍卖、挂牌方式交易的土地宗数总共为5宗，总面积达68.9万平方米，总建筑面积有78万平方米.。(具体情况见下表)土地的供给量和供给规模在目前深圳来说都是较大的。 土地市场的热量在2004年得到进一步的释放，当2004年10月21日万科以2530元/平方米的坂田目前最高楼面地价再次获得某块地的使用权时，更进一步奠定了万科在坂田房地产市场的主流地位。作为福田中心区后花园，坂田的地理位置决定了其土地的价值所在。在还拥有较大土地存量市场的情况下，坂田土地价值上升空间还很大。可以预计，随着坂田楼市的发展，坂田的土地价格会逐渐走高，向着关内的价格水平靠近。 (二)坂田房地产市场供需两旺，片区配套贫乏成为阻其发展的最大因素。 1.市场供给量达百万平方米，关外新城吸引关内消费者眼球。 坂田房地产市场发展之初，由于坂田属于典型的工业区域，居住人群主要以当地的原住居民和外来打工人员为主，而外来人员占了该片区人口的90%左右，流动人口大，因此住房的形式大多为租房，当地的住宅类型也以价格相对低廉的农民房较多，商品房供给不大。加上地处房地产发展较为成熟的布吉和 龙华之间的坂田，由于其规划为工业片区的缘故从而形成了房地产市场的真空带，无形中阻断了布吉和龙华的有机联系。直到2001年万科携大规模社区--四季花城的进驻，坂田片区的房地产市场才开始活跃起来，逐渐填补了布吉和龙华之间的真空。发展到现在，以万科为代表的房地产企业已经在这块后热的土 。 地上开始了大规模的攻城伐寨之举. 目前四季花城六期已经售完，万科城一期也已售完90%以上，而万科城二期与其肩并相连的中海日辉台也已经开始公开发售。与四季花城规模相当一个大社区--万科第五园的售楼咨询部目前也已经驻扎在四季花城，开始吸引一拨又一一拨的消费者前往。据统计，预计坂田楼市从现在到未来两年的供应量将会达到100万平方米以上。坂田小镇面对近百万平方米的市场供给量将会怎样去消化它? 诚然，华为、新天下、富士康等大型企业的中高层管理人员成为坂田片区本地主要消费群体，当年百草园(位于万科城斜对面)，其客户定位就是针对周边企业的高层管理人员，产品走高档路线，注重楼盘质素的培养，确实收到了比较好的效果，可以看到现在居住在百草园的几乎全是周边企业的中高层管理者。 受到如此启发，善于捕捉弥隙市场的万科，开始了在坂田一步步的造城运动。从四季花城到万科城，再到万科第五园，万科的脚步一刻都没有停下来，注重产品品质的万科让关内的消费者为之疯狂。人口密度不大、大规模社区为主、楼盘为传统的一梯两户板式结构、南北通透、通风采光条件好，这些都成为了吸引关内消费者眼光的重要因素。关外新城的确拥有很大的魅力，超过百分之六十以上的关内消费者就成了最好的证明。 2.贫乏配套成为阻碍该片区楼市发展的最大因素。 对大多数已经在坂田置业或准备在坂田置业的人来说，居住社区周边贫乏的生活设施、拥挤的交通配套是最值得关注的问题。四季花城发展到现在，逐渐形成了一个生活配套比较齐全的居住区。但住在四季花城的上班一族，现在最令他们头痛的可能就是交通问题了。而对在万科城和中海日辉台居住的人来说，住在那里可能还是有一种与世隔绝的感觉吧，去过现场考察的我们的确有点为消费者们担心。 现在，龙岗区政府为了加速坂田地产的开发速度，由龙岗土地储备开发中心投资450万为万科城与中海日辉台两小区全面改造10千伏供电线路，更换变电设施，从根本上解决基础配套设施问题。另外，龙岗区政府还将投资1个亿在坂田建设5个市政花园，改善坂雪岗的外围环境，从而提升坂雪岗的居住环境。这一利好消息的传出，对整个坂田楼市都引起了不小的轰动。配套需要不断的完善，才能对坂田房地产市场发展起到积极的促进作用，坂田的决策者已经看到了，并在努力去改善它，相信五年后的坂田可能会有一个质的飞跃。 (三)住宅项目普遍走高端路线，二手物业价格水平水涨船高。 1.从普通多层到别墅，高档类型住宅成坂田住宅物业主角。 以星光之约、金洲嘉丽园、家和花园的低密度多层普通住宅为代表，在坂田房地产市场占有一定的份额。根据统计，目前坂田此类代表型物业总建筑面积有约20万平方米，平均价格在3000-3500元/平方米左右，由于价格相对较低，其主要客户群体为坂田工业区的上班族和本地的原住居民。另外，低置业门槛对一部分关内收入水平不高的人来说也具有较大的吸引力。因此，截止到现在星光之约、家和花园均已售完，而比较新的金洲嘉丽园二期销售率也达到95%以上。四季花城、万科城、万科第五园、中海日辉台则构成坂田住宅物业的主角，此类以别墅为主的高档物业如今在坂田目前的市场份额占到了约85%以上，总建筑面积近120万平方米，与普通住宅的比例约为6?1。在价格方面，现在万科城一期已经差不多售完，据调查其别墅价格达到了17000元/平方米以上，多层Loft价格也有7000元/平方米以上。如此高的价格，已接近关内价格水平。但是凭着产品自身的良好质素与万科的品牌优势，万科城、四季花城的物业成了众多消费者青睐的香饽饽，相信即将推出的万科第五园市场影响力一定不会逊于前两者。 2.二手物业价格随市上扬，坂田即将成为地产中介争夺新战场。 坂田楼市价格水平已经达到4000-4500元/平方米左右，二手物业价值也随市上扬。以四季花城为例，凭借其良好的楼盘质素，周边较完善的生活配套设施，比如一套110平方米左右的物业，价格已经上升至近5000元/平方米，比原购入价上扬15%。此大的升值潜力，对具有敏锐市场洞察力的地产中介来说 就是巨大的商机，多家大型地产中介纷纷驻扎坂田，抢占有利战略地理位置，比如像中原、中联、世华等一些大型地产中介已经开设铺面。 (四)坂田住宅商业区发展趋于完善，完全商业区雏形渐露。 四季花城让深圳人集聚坂田，靠的不仅仅是它的居住物业，其大功能完善的内部商业配套也是一个吸引众多买家前往的因素。发展到现在，四季花城已经形成目前坂田唯一一个大型的住宅商业区。除了内部商业配套如民润市场外，位于四季花城南边靠五和路一带已经拥有像国惠康百货、兴万家社区购物中心、民营企业综合市场几家大的生活超市，它们与四季花城内部的商业设施构成一个大的生活居住大商区。而接下来的万科城从中吸取经验，规划近30000平方米的商业配套面积，为即将形成另一个大的住宅商业区奏响了前奏曲。坂雪岗大道旁距万科城、中海日辉台仅400米左右距离的地方已经建起一个以装修、建材为主面积约10000平方米的大型商场。 坂田真正称得上商业圈的是在吉华路与五和路交界的东北向，即坂田的镇中心位置。以此为中心发展起来的商业基础设施比较齐全，一个商业圈雏形已经开始慢慢形成。目前坂田唯一个大型的纯商业项目，投资1.5个亿，建筑面积达8万平方米--坂田商业广场已经开始动工修建。据调查其招商已经完成，一楼的门面全部出售一空，二楼三楼也已经租磬，从其市场反应来看，以此为基点的坂田商业圈未来发展前景将会是令人充满无限遐想的。