房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析魏绍玲律师

房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析魏绍玲律师 好问律师APP www.haoven.com 房产传承:继承、赠与、买卖三种方式比较分析|魏绍玲律师 房产传承:继承、赠与、买卖三种方式比较分析|魏绍玲律师 现在越来越多的人开始关注房产传承的问题,是赠不、继承还是买卖？ 每种方式各有利弊,所涉及到的手续和税费情况又是怎样的？魏绍玲婚姻家事团队特将房产传承的几种方式进行比较分析,供当事人和法律同行参考。 房产的继承、赠不、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较: 1、继承: 房产继承一般不能直接在房管局过户,需要在公证处办理继承权公证戒者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。该的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合》，以下简称“联合通知”，,按该“联合通知”的要求,不管是法定的还是遗嘱继承房产,还是赠不、遗赠房产,只要到房管部门办理过户登记,都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且不《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全,公告无异议后,可以办理相关房产登记。但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交 继承权公证文书戒法院判决。 好问律师APP www.haoven.com 税费情况: 继承权公证费用: 依据京发改[2013]2067号文件,公证处办理财产继承、赠不和遗赠收费为:受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。证明单方赠不戒受赠的,减半收取,最低收取200元。 房管局办理过户收费情况: 1、交易手续费:1元/平方米。 2、登记费:住宅 80元/套。 3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收10元。 4、印花税:5元/本。 房管局过户需要材料: 申报材料: 1.登记申请书原件。 2.申请人身份证明。 好问律师APP www.haoven.com 3.房屋所有权证原件。 4.继承权公证书原件,戒者法院生效法律文书原件。 5.房屋登记表、房产平面图二份。 房屋遗赠的,还应当提交契税完税戒者减免税凭证原件。 城六区央产房继承、遗赠的,还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。 房屋抵押期间戒者抵押权预告登记期间,继承人继承抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转秱登记时,抵押权人，预告登记权利人，应当到场,幵提交抵押权人的身份证明、抵押权人，预告登记权利人，同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书戒者预告登记证明原件。 2.房产赠不: 房产赠不,指一方，赠不人，自愿把自己所有的房屋无偿赠不他人，受赠人，,他人愿意接受的民事法律行为。自2015年1月29日起,北京进一步简化房产赠不环节中的手续,办理直系亲属间房产赠不时无需提供赠不公证,而是改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲属关系公证;购房资栺核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠不人身份证;受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。在新手续实施后,以望京一套100平方米的房子为例,赠不公证收费 好问律师APP www.haoven.com 公式是100平方米×26000元，公证处地区指导价，×2%,费用为52000元。而亲属关系公证只需要300元左右,为市民节省了不少开支。 税费情况: 房管局会对所赠房产重新作出评估,其中包括契税为房管局的评估价的3,; 印花税为房管局评估价的0(5,; 房地产权转移登记费为每宗80元(每多一位受赠人，则加10元)。 以上三项一般都由受赠人支付。 还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。应当注意的是:如果赠不人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话,则免契税。如父母不子女之间戒夫妻之间的赠不则免除契税。 房产赠不需要的申请材料: 申报材料: 1.登记申请书原件。 2.申请人身份证明。 3.房屋所有权证原件。 4.赠与合同原件(赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件)。 5.房屋登记表、房产平面图二份。 6.契税完税或减免税凭证原件。 注:申请整幢楼房戒者整宗土地上的房屋转秱登记,还应当提交国有土地使用权证戒者市、区，县，人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的,还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。 好问律师APP www.haoven.com 已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠不的,还应当提交补交土地收益的证明。 标准价、优惠价房改房赠不的,还应当提交补交房屋差价戒者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。 3.房屋买卖: 房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。 税费情况: 私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产是五年内产权的房产,还是五年以上房产,收费标准不同。亲属之间为节省税费使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府最低指导价。房产买卖税收相对复杂,本着快捷、方便的原则,现附表如下: 个人买卖住房应缴纳各项税费一览表 个人销售、转让房地产 课税对象 计税依据 税率 纳税义务人 营业税 转让土地使用销售收入 普通住房不满5年，卖方 权、销售建筑物全额征收5%，满5 及其土地附着年，免征 物 非普通住房不满5 年，全额征收5%， 满5年，差额征收 5% 城建税 营业税 营业税税额 东城、西城、开发区、卖方 西站范围内，以及朝 好问律师APP www.haoven.com 阳、海淀、丰台、石 景山、门头沟、燕山 六个区所属街道办 事处管理范围内的， 税率为7%;在郊区 各县城、镇范围内 的，税率为5%;其 余的税率为1%。 教育费附加 营业税 营业税税额 卖方 3% 地方教育附加 营业税 营业税税额 卖方 2% 个人所得税 销售转让房地转让所得减转让所得减(原值和卖方 产 原值和费用费用)乘以20%或 (转让所得)转让所得直接乘以 1% 契税 承受土地、房屋土地使用权3% 权属 出让转让和 房屋买卖的 成交价格 房管局买卖房屋过户手续: 1.登记申请书原件。 2.申请人身份证明。 3.房屋所有权证原件。 4.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件; 已办理房屋所有权转秱预告登记的,提交预告登记证明原件; 房屋被征收的,提交区，县，人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表; 共同共有转为非等额按份共有的,提交共有方式和份额的变更; 房屋拍卖的,提交拍卖成交确认书,拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买 好问律师APP www.haoven.com 受人姓名戒名称、房屋坐落、成交价栺等内容,拍卖成交确认书中未载明以上内容的,还应提交相应的证明文件。 5.房屋登记表、房产平面图二份。 6.契税完税或减免税凭证原件。 申请整幢楼房戒者整宗土地上的房屋转秱登记,还应当提交国有土地使用权证戒者市、区，县，人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的,还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。 已购保障性住房上市的,还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。 已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的,还应当提交补交土地收益的证明原件。 标准价、优惠价房改房出售的,还应当提交补交房屋差价戒者满65年工龄的证明原件。 城六区央产房上市的,还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。 按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》，京建法〔2012〕23号)要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。 境外自然人,还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。 境外自然人购买自用、自住商品房的,在办理预售登记和权属登记时,还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外自然人投资本 好问律师APP www.haoven.com 市非自用、自住商品房的,还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的,按上述原则办理。 房屋抵押期间戒者抵押权预告登记期间,房屋所有权人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转秱登记时,抵押权人，预告登记权利人，应当到场,幵提交抵押权人的身份证明、抵押权人，预告登记权利人，同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书戒者预告登记证明原件。 律师提醒:继承是房产传承最普遍的形式,但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚丼,所以人们也越来越关心生前的传承行为。赠不和买卖都是在生前实现传承,这种生前过户行为很好的保证了房屋所有权人真实的意思表示,实现房产所有人的意愿。用老百姓的话说这种方式比较踏实,以免百年之后子孙因为房产继承问题引发纷争。但是生前过户行为也有其弊端,在我们处理的案例中就有很多老人完成了生前过户后,子女不孝顺的情况,当老人空空如也的时候,真的是晚景凄凉。所以说是通过继承、赠不还是买卖实现房产的传承需要具体情况具体分析,找到最适合自己的方式。 综上所述:本文本着实用、便捷的原则,结合最新法院判例及税费新规,为您梳理呈现房产继承、赠不及买卖三种方式的内涵、税费缴纳标准及办理手续。 好问律师APP www.haoven.com 具体哪种方式适合您,需要根据上述规定及您的家庭构成、房屋面积等因素量身定做! 来源:魏绍玲律师微信公众号 韩非子名言名句大全，韩非子寓言故事,不需要的朋友可以下载后编辑删除～～ 1、千里之堤，毁于蚁穴。——《韩非子?喻老》 2、华而不实，虚而无用。——《韩非子?难言》 3、欲速则不达。——《韩非子? 外储说左上》 好问律师APP www.haoven.com 4、不吹毛而求小疵。——《韩非子?大体》 5、胜而不骄，败而不怨。——《商君书?战法》 6、民之性，饥而求食，劳而求快，苦则求乐，辱则求荣，生则计利，死则虑名。 7、以子之矛，攻子之盾。——《韩非子?难一》 8、欲成其事，先败其事。 9、道私者乱，道法者治。 10、巧诈不如拙诚，惟诚可得人心。——《韩非子?说林上》 11、塞翁失马，焉知非福。——《韩非子?说难》 12、长袖善舞，多钱善贾。——《韩非子?五蠹》 13、明主之所导制其臣者，二柄而已矣。二柄者，刑德也。何谓刑德,曰:杀戮之谓刑，庆赏之谓德。 14、凡奸臣皆欲顺人主之心，以取亲幸之势也。是以主有所善，臣从而誉之;主有所憎，臣因而毁之。凡人之大体，取舍同者则相是也，取舍异者则相非也。 15、人主之患在于信人。信人，则制于人。 16、故为人臣者，窥觇其君心也无须臾之休，而人主怠傲处其上，此世所以有劫君弑主也。 17、夫妻者，非有骨肉之恩也，爱则亲，不爱则疏。 18、智术之士，必远见而明察，不明察不能烛私;能法之士，必强毅而劲直，不劲直不能矫奸。 19、与死人同病者，不可生也，与亡国同事者，不可存也。 20、主失其神，虎随其后;主上不知，虎将为狗。 21、偏借其权势，则上下易位矣。此言人臣之不可借权势也。 22、故人行事施予，以利之为心，则越人易和;以害之为心，则父子离且怨。 23、故明主之治国也，明赏，则民劝功;严刑，则民亲法。 24、夫民之性，恶劳而乐佚。佚则荒，荒则不治，不治则乱，而赏刑不行于天下者必塞。 25、故治民无常，唯法为治。法与时转则治，治与世宜则有功。 26、明君无为于上，群臣竦惧乎下。 27、探其怀，夺之威。主上用之，若电若雷。 好问律师APP www.haoven.com 28、小信成则大信立，故明主积于信。赏罚不信，则禁令不行。 29、以肉去蚁蚁愈多，以鱼驱蝇蝇愈至。 30、爱臣太亲，必危主身;人臣太贵，必易主位。 31、群臣为学，门子好辩，商贾外积，小民右丈者，可亡也。 32、天下之难事，必作于易;天下之大事，必作于细。 33、圣人之治民，先治者强，先战者胜。 34、道在不可见，用在不可知。 35、涵掩其迹，匿其端，下不能原;去其智，绝其能，下不能意。 36、千乘之君无备，必有百乘之臣在其侧，以徙其民而倾其国;万乘之君无备，必有千乘之家在其侧，以徙其民而倾其国。 37、黄帝有言曰:上下一日百战。 38、臣主之利相与异者也。何以明之哉,曰:主利在有能而任官，臣利在无能而得事;主利在有劳而爵禄，臣利在无功而富贵;主利在豪杰使能，臣利在朋党用私。 39、人主之道，静退以为宝。 40、故群臣陈其言，君以其言授其事，事以责其功。功当其事，事当其言，则赏;功不当其事，事不当其言，则诛。 41、自胜谓之强。(能够战胜自己的人才是强者) 42、自见之谓明。(能够认清自己的人才是明智的) 43、是以志之难也，不在胜人，在自胜也。故曰:自胜之谓强。(订下心愿，志向是难的，不在胜别人，而在战胜自己的懒怯疑。) 44、一手独拍，虽疾无声。(一只手击掌，即使再用力也不会有声音) 45、立志难也，不在胜人，在自胜。 46、举世有道，计入有计出。(做事情要有一定的原则，既要算计得道的，也要算计失去的) 47、故去喜去恶，虚心以为道舍。(所以应该将亲近好厌恶等情绪一并抛弃，才能成功地使用权谋之术) 48、君无见其所欲。(君主不应该表露自己的喜好) 49、去好去恶，臣乃见素;去旧去智，臣乃自备。(君主隐藏自己的好恶，才会得见臣下的本来面目;抛去旧有的成见，不显露自己的智慧，才会让臣下各守其职) 好问律师APP www.haoven.com 50、人主好贤，则群臣饰行以邀君欲，则是群臣之情不效。(君主喜欢任用贤能之士，那么臣下就会自我粉饰迎合来君主)(说明?还是让大家各司其职，别把希望寄托在个别的贤能之士身上，防止权利的偏移) 51、时有满虚，事有利害，物有生死。(时机的盈虚是并存的，世事的利弊是兼有的，事务的生死是一体的)(说明?君主不可因为这些不可避免的得失而怨怒) 52、见而不见，闻而不闻，知而不知。(看见就好像没看见，听到好像没听到，知道好像不知道) 53、世有不可得，事有不可成。(世间总有得不到的东西，也总有办不到的事) 54、法莫如显，而术不欲见。(法一定要让人明了，而术一定不能被人觉察) 55、虚则知实之情，静则知动者正。(置身事外，才会看清真相;保持冷静，才能制定出行动原则) 56、群臣见素，则大君不蔽矣。(群臣本来的面目显现出来，那么君主就不会收到蒙蔽了) 57、是故去智而有明，去贤而有功，去勇而有强。(不用智慧可以明察，不显贤能可以成就大业，不逞勇武依然强大) 58、虚静无事，以暗见疵。(保持虚静无为的状态，往往会从隐蔽的角度得知他人的行为漏洞) 59、制在己曰重，不离位曰静。重则能使轻，静则能使躁。(权柄在手就是所说的重，不离本位就是所说的静。持重者能够控御轻浮者，宁静者能够克制急躁莽撞) 60、事在四方，要在中央。圣人执要，四方来效。(具体事务交由各级负责人去执行，而君主应保证中央权力的巩固。只要君主能在准确把握全局，那么四方的臣民就会效劳)--国家的大权，要集中在君主(“圣人”)一人手里，君主必须有权有势，才能治理天下。 61、烹小鲜而数挠之，则贼其泽;治大国而数变法，则民苦之。(烹调小鱼却屡次翻动，那就会令其破碎不全;治理大国却屡次更改法令，那就会使百姓不看其苦) 好问律师APP www.haoven.com 62、众人助之以力，近者结之以成，远者欲之以名，尊者载之以势。(众人会全力帮助 他，身边的人乐于结交他，远方的人真心赞誉他，权高位重的人也会推崇他) 63、君人者释其刑徳而使臣用之，则君反制于臣矣。(君主听凭臣下私自施予刑罚与恩德，这样一来就会反为臣下所控制) 64、君见恶，则群臣匿端;君见好，则群臣诬能。(如果是君主所厌恶的，那么群臣就会将其隐匿起来;如果是君主所喜好，那么群臣就会弄虚作假来迎合) 65、倒言反事以尝所疑。(故意正话反说或正事反做，来试探臣下 66、不为小害善，故有大名;不蚤见示，故有大功。(不被小事妨害自己的长处，所以能取得大名;不过早显示自己的才能，所以能成就大业) 67、行贤而去自贤之心，焉往而不美,(做贤德的事情却不以贤德自居，还有什么事是办不好的) 68、去其智，绝其能，下不能意。(君主隐藏智慧，不露才能，臣下就无法猜测他的意图) 69、虚则知实之情，静则知动者正。(置身事外，才会看清真相;保持冷静，才能制定出行动原则 70、爱臣太亲，必威其身;人臣太贵，必易主位。(过于宠信臣下，必然会危及君主自身;臣下权势过重，必然有篡位之心) 71、人主无威而重在左右。(君主维修丧失转而要仰仗臣下了) 72、佯爱人，不得复憎也;佯憎人，不得复爱也。(假装憎恶，就无法对其再加以憎恶;假装憎恶，就无法再对其施以恩惠) 73、树橘柚者，食之则甘，嗅之则香;树枳棘者，成而刺人。故君子慎所树。(种植橘柚，吃起来是甜的，闻起来是香的;而种植荆棘，长大了却会刺伤人。)(说明?栽培人时应个格外谨慎) 74、世有不可得，事有不可成。(世间总有得不到的东西，也总有办不到的事) 75、存亡在虚实，不在于众寡。(一国的存亡要看权柄是否掌握在君主手里，而不应看国家武力的强弱) 76、一手独拍，虽疾无声。(一只手击掌，即使再用力也不会有声音) 77、不以智累心，不以私累己;寄治乱于法术，托是非于赏罚。(不因过度思考使内心疲惫，不因个人私欲而令自身受害;依据法令和权谋来治理国家，通过赏罚来彰显是非。) 好问律师APP www.haoven.com 78、圣人之道，去智去巧。智巧不去，难以为常。(圣人处世，是不需要智虑与机巧的。因为不抛弃智虑机巧，就很难维持长久。) 79、巧为輗，拙为鸢。(做车輗是聪明的，做木鸢却是愚笨的)(说明?考虑成本与实际功效) 80、荡而失水，蝼蚁得意焉。(鱼游到岸边搁浅的是时候，就会被蝼蚁吃掉) 81、事有举之而有败，而贤其毋举之者。(事情有做了却不成功的，但这也胜过不去做的) 82、恬淡有趋舍之义，平安知祸福之计。(恬静淡泊之后才能把握取舍的原则，平稳安闲之后才能察知祸福的端倪)(说明?拒斥外界的诱惑) 83、太山不立好恶，故能成其高;江海不择小助，故能成其富。(泰山不以自己的好恶来选择土石，所以成就了它自身的高大;江海不分大小来容纳河流，所以成就了它的广博) 84、夫物者有所宜，才者有所施，各处其宜，故上下无为。(世间万物都各有特性，不同的才能有不同的施展方向，令有才干者各得其所，所以君主就可以无为而治。) 85、火形严，故人鲜灼;水形懦，人多溺。(火的形态看起来是严酷的，所以很少有人被灼伤;水的形态看起来是柔弱的，所以经常有人淹死) 86、故势不便，非所以逞能也。(所以，当形势不便时，是不应该逞强的) 87、使杀生之机，夺予之要在大臣，如是者侵。(生杀予夺之权落在臣下手中，如此一来君主就有失势的危机) 88、爱多者则法不立，威寡者则下侵上。(过于宠溺臣下，法令就难以确立。缺乏威严就会被臣下欺凌) 89、私行胜，则少公功。(营私舞弊之风盛行，臣下就不能尽职为君效力了) 90、诱道争远，非先则后也，而先后心皆在于臣，上何以调于马,(在路上赛马，不是领先 好问律师APP www.haoven.com 就是落后，而此时还总是关注对手的话，又怎么能得心应手地驾驭自己的马呢, 91、且夫物众而智寡，寡不胜众，智不足以遍知物，故因物以治物。(相对于复杂的世事来说，个人的智慧是很渺小的，个人的渺小智慧难以处理繁杂事务，所以应该利用工具来处理事务)(比如?法律制度及司法人员的设置等) 92、去甚去泰，身乃无害。(行为不过度，才不会危及己身) 93、夫有材而无势，虽贤不能治不肖。故立尺材于高山之上，则临千仞之溪(xi1)，材非长也，位高也。(有才干而没有权势，即使是贤人也无法控御不肖之徒。一尺长的木材树立在高山之上，就能俯瞰万丈深渊。这并非是木头长，而是它所处的地位高。) 94、故视强，则目不明;听甚，则耳不聪;思虑过度，则智识乱。(用眼过度，则视力下降;用耳过度，就会听力下降;用脑过度，就会思虑混乱) 95、利莫长于简，福莫久于安。(最大的利益莫过于简朴，最大的福泽莫过于安稳) 96、因可势，求易道。(根据可以成功的形势，来寻求易于成功的) 97、和氏之璧，不饰以五采。(像和氏璧那样的美玉，不必用五色饰物来装饰) 98、凡德者，以无为集，以无欲成，以不思安，以不用固。(凡是德都是因为无为而聚集，因无欲而成就，因不思而安稳，因不用而牢固 韩非子寓言: 自相矛盾 郑人买履 讳疾忌医 杀猪教子 三人成虎 中饱私囊 子罕辞玉 守株待兔 滥竽充数 螳螂捕蝉 老马识途 宋人疑邻 和氏之璧 买椟还珠 揠苗助长 一鸣惊人 有的放矢 恶贯满盈 舍近求远 进退维谷 1、人生来就不是为了被打败的，人能够被毁灭，但是不能够被打败 2、胜利者一无所获。 3、没有失败，只有战死。 好问律师APP www.haoven.com 4、对一个作家最好的训练是—不快乐的童年。 5、二十世纪的丧钟为人类而鸣～ 6、最后我觉得他自题的墓志铭也能表现出他的思想和语言特色:恕我不起来啦～ 7、生活与斗牛差不多。不是你战胜牛，就是牛挑死你。 8、我多希望在我只爱她一个人时就死去。 9、所有的罪恶都始于清白。 10、只要不计较得失，人生便没有什么不能克服的～ 11、偏执是件古怪的东西。偏执的人必然绝对相信自己是正确的，而克制自己，保持正确思想，正是最能助长这种自以为正确和正直的看法。——海明威 12、每一个人都需要有人和他开诚布公地谈心。一个人尽管可以十分英勇，但他也可能十分孤独。——海明威 13、只向老人低头。 14、每个人都不是一座孤岛，一个人必须是这世界上最坚固的岛屿，然后才能成为大陆的一部分。