浅议商品房地下室的产权归属问题

浅议商品房地下室的产权归属问题 案例概况: 1995年前，某房地产开发公司在长沙市开发了名为“某某大厦”的小区。小区开发时，在每栋住宅的底部形成地下室。小区住房全部售出，开发商分别与购房人签订了购房，购房协议中明确约定公摊面积数量及公摊位置，地下室没有计入业主公摊。地下室一部分作为住宅住户进出的通道。地下室因种种原因一直未办理产权。2009年该大厦业主起诉到法院，要求法院确定该大厦地下室为业主共有。一审法院判决业主方败诉，地下室归开发商所有。业主方不服，提起上诉，二审法院维持原判。 笔者认为一、二审法院判决是合理、合法的。该案件虽然发生在《中华人民共和国物权法》生效以后，但房屋建造于1995年，即《物权法》生效前，当时相关法律、法规还不是很完备，各开发商在开发完物业项目后，因经济方面或其他考虑，地下室或底层物业没有办理产权的情况非常多。《物权法》生效后，因《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》等相关司法解释的颁布，业主为争取小区范围内的没有办理产权物业的诉讼时有发生。在此笔者想借这一个亲自参与的案件对开发商没有办理产权的地下室物业(下文中所称“地下室”皆指没有办理产权登记的地下建筑物)的所有权归属问题浅谈几个观点，以抛砖引玉。 第一，地下室为业主共有的几个认识误区 1、小区土地使用权为全体业主共有，则在小区土地上所修建的地下室也为小区业主共有。 有人认为:从土地使用权归属分析，不宜归开发商所有。《房地产法》第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让载明的权利、义务随之转移。”根据建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。建筑区划内的土地使用权为该小区的业主按商品房建筑面积份额共同持有并办理土地使用权分割登记，开发商出售商品房后不再整体享有建筑区划土地使用权，仅能就未出售房屋作为一般业主享有相应份额的土地使用权，当然不能再整体享有建筑在业主土地使用权上的地下室的所有权，仅可就未出售房屋享有相应地下室的建筑物区分所有权，一旦售罄也就失去了地下室所有权。 笔者对这种说法持否定态度。要说明上述问题首先需解决两个问题,一个是商品房的地下室是否占用了业主共同持有的土地使用权，一个是商品房的地下室是否享有土地使用权，享有的是何种使用权。 要搞清楚第一个问题，首先要弄清楚建筑容积率这一概念。所谓建筑容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比。在计算建筑容积率时，地下室的面积不计入建筑面积，半地下室在室外地面以上的部分的高度不超过1米的不计，超过的则按比例计算建筑面积。长沙市规划局的规划设计文件中都有类似的规定。因此，商品房的地下室和室外地面以上部分高度超过1米的半地下室没有参与小区容积率的计算，未参与小区地表土地面积的分摊。而小区业主共同持有的是小区的地表土地使用权，则商品房的地下室没有占用业主共同持有的土地使用权。 商品房的地下室没有计入小区的建筑容积率、没有参与小区地表土地使用权是否地下室就不享有土地使用权呢,地下车库不计入建筑容积率并不意味着地下车库不享有土地使用权。首先，不应当狭窄地认为土地是平面的，土地的概念应当是有确定的四至范围界限的地球表面部分及其地表上下为人力所能控制的、有利益的立体空间。民法上的土地应由两部分组成，即地表和地表上下的空间。开发商在办理该小区的《建筑工程规划许可证》时，城市规划部门批准了地下室的建设，这意味着开发商取得了使用该小区土地的地下空间的权利。地下室所利用的正是小区土地的地下空间利用权，其结构和利用上具有一定的 独立性，不属于法定共用部位，如果地下室的面积并不计入建筑物总面积，而地下室的建造则需要开发商额外投资，此种情况下，将地下室归为业主所有，有失公平，不应属于小区业主共有。 2、小区的建设方已将地下室的建设成本计入小区的房屋价格构成，分摊到了购买小区房屋的每一业主的购房款中，则地下室应为小区业主共有。 有学者认为，从建设成本来源分析，不宜归开发商所有。开发商作为地下室的最初投资人理所当然拥有投资物最初所有权，但地下室是商品房综合开发、配套建设的有机组成部分，开发商已通过出卖商品房所有权的形式，连同建筑区划内其它共有建筑、设施一同卖给购房人即日后的业主，开发商再将地下室据为己有的行为有违诚实信用原则。 商品房作为关系国计民生的重要商品，国务院发改委《关于加强对部分重要商品价格监督管理的通知》，正逐步加大对其成本审查力度，定期或根据市场供求成本变动情况公布商品房成本，其成本审查范围包含地下室建设成本。这从一个侧面说明了地下室成本与建筑区划建设成本是密不可分的，商品房单价中已包含地下室成本。业主作为地下室最终投资人当然享有投资物所有权以及以所有权为基础的占用、使用、收益权。 这一理论乍一看具有一定的合理性，但却经不住推敲。 笔者认为，虽然房屋建设成本可通过一定规则大体计算，但业主购买房屋所支付的对价是小区建设方的一种自我内心对于成本及利润等的计算。更多的表现为双方当事人对标的物价格的合意，是一种合同行为。仅仅根据合同一方的成本计算来解释价格合意，进而解释所有权归属的意识表示内容，难免产生违背合同当时合意的偏颇结果，并且违背合同的一般原则，也与我国现行法律相违背。如果发生纠纷，即使法官为维持公正起见，在双方当事人成本计算结果之外另行计算出一个更为客观准确的结果，并以此计算结果确定标的物所有权的归属，这个合同实际就变成法官订立的而不是当事人订立的，这也违背了合同法的一般原则。因此，以价格构成理论来确定地下室的权属是以牺牲民法的一般原则为代价的，显属不当。 3、援引《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定地下室为业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第十九条明确规定:‘‘ 本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起实行。因此该《解释》对于物权法实施以前所形成的地下室的所有权争议不适用。 第二，地下室所有权归属的几种特殊情况 1、属于人民防空工程的地下室 人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。我国《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第九条规定，国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第八条也规定了， 城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家和省人民政府的有关规定结合修建战时可用于防空的地下室。建设防空地下室，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。国家人防办、国有资产管理局[1998]国人防办字第21号文件的相关规定，人防工程是人防国有资产、人防国有资产是国防资产的组成部分。这一部分地下建筑物不为建设方所有，也不为相连接的地上建筑物的所有业主共有。相关法律确定了人防工程的所有权归国家所有，同时也规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。 2、经全体业主进行了公摊，或在房屋买卖合同中明示，业主的购房款中包括地下室的开发成本的地下室。 在地下室计入公摊或其成本由业主分摊时，其所有权属于业主共有。其一，当可以独立作为所有权标的物的物品确定为交易对象时，其所有权属于受让者，这符合确定所有权归属的一般规则;其二，小区建设方对于地下室的投入成本和相应利润都已通过公摊、分摊的方式得以实现。而小区的所有业主成为了地下室的真正投资人。对于该问题，下文将详细论述，在此不再累叙。 3、商品房销售时建设方承诺为业主所有或业主共有的地下室。 根据意思自治及诚实信用原则，商品房的建设方在不违反国家强制性法律，不损害国家、集体及他人利益的前提下，对地下室的处置为合法有效的行为。业主基于建设方的承诺所取得的地下室的所有权受法律保护。因此，商品房销售时建设方承诺为业主所有或业主共有的地下室依建设方承诺履行。 4、地下室设计时或在使用过程中成为小区公共建筑或配套设施，如设备层、业主活动场地等。 从民法理论上讲，从物附属于主物，不能独立存在的，随主物的转移而转移，从物存在的价值是为了主物功能的有效发挥。在房地产开发领域，其所开发的房屋应为主物，而设备层等公共建筑及配套设施等应为从物，这些从物不是单独为社会上非此处的购房人所建，而是以此处的所有购房人为服务对象的。购房人随着购房资金的支付，取代了开发商的所有人地位，受让之后成为最终的所有者，包括附属设施的自然转让。而《物业管理条例》第二十七条，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条等对该部分的权利归属都做了规定，归业主共同所有。 5、不能独立区分，没有独立的使用功能的地下室。 按照我国理论界的通说认为:界定专有部分的标准是利用上的独立性和构造上的独立性。与此对应，理论上一般将根据建筑物使用性能和构造上不可分 割的部分或基于法律政策不应当分割的部分认定为法定共有部分。包括建设部《城市异产毗连房屋管理规定》等相关法律、规章对上述理论都有所反映。因此，不能独立区分，没有独立的使用功能的地下室一般为业主共有。 第三、利用上的独立性和构造上的独立性的地下室的所有权归属的几个认定标准 1、地下室是否计入公用建筑面积来确定所有权归属 建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成:?电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;?套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。从这一条的规定来看，地下车库可以作为建筑物区分所有权的共有部分。同时，第九条还规定了公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。第九条至少有三层含义:一是地下室并不当然属于建筑物区分所有权的共有部分;二是具有独立使用空间的地下室是可以单独出售或出租的，具有独立空间的地下室可以作为专有所有的客体;三是作为人防工程的地下室不属于建筑物区分所有权的共有部分。由此，以地下室是否计入公用建筑面积来确定其所有权归属符合建筑物区分所有权原理。 2、地下室由谁投资建设来确定所有权归属 建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条 规定，附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。可见，地下室的建设也是通过主管部门许可，具有合法的“出生证明”，完全可以作为建筑物的所有权客体。而根据该《规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁 所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。如果业主没有对地下建筑进行分摊或以其他形式支付价款，则业主不是地下建筑的投资者，故不是地下建筑的所有权人。而作为地下建筑实际投资者的建设方当然是该建筑物的所有权人。 3、地下室是否为小区建筑的公共建筑或配套设施来确定所有权归属 如前文所述，根据我国相关法律规定及理论，小区建筑的公共配套设施为业主共有。 4、依据相关法律法规的直接规定来确定地下室的所有权归属 如前文所讲到的，人防工程即为法律直接规定为国家所有。该判断标准较为简单，在此不赘述。 总之，要处理好《物权法》实施以前形成的，没有办理产权登记的地下室物业权属纠纷，一方面需遵照法律的相关规定执行，另一方面也需尊重历史，根据实际情况妥善处理。