“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告.doc

“世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告.doc “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 目 录 第一章 总 论……………………………………………………1 第二章 市场分析与营销战略……………………………………6 第三章 项目选址及建设条件 …………………………………18 第四章 建设规模及功能 …………………………………21 第五章 建设方案 ………………………………………………24 第六章 项目实施进度安排 ……………………………………59 第七章 投资估算与资金筹措 …………………………………60 第八章 经济效益分析 …………………………………………63 第九章 风险分析及对策 ………………………………………65 第一章 总 论 - 0 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 1.1项目概况 ?项目名称:“世鸿伟业”商住小区开发建设项目, ?建设地址:福建东侨经济开发区东兰组团～闽东路北侧、华庭路与和畅路之间, ?建设性质:新建, ?总 投 资:1.9777亿元, ?项目负责:虞锡龙, ?建设单位:虞氏,福建,房地产开发有限公司, ?企业性质:有限公司, ?工程概况:项目位于东侨开发区高速公路以东～闽东路北侧～华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全～紧邻闽东路～交通便利。附近为新市政中心和东湖景观区、会展中心。市高级中学、东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位臵颇具特色～将为闽东造就大规模、高品质的住宅社区。 ?“世鸿伟业”商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主～征地面积56975.65平方米,折合85.46亩,～代征道路用地面积10371.07平方米,折合15.56亩,～建设用地面积46604.58平方米,折合69.9亩,。总建筑面积99996平方米～建筑密度30,～容积率2.2～绿地率30,～居住户数560户～居住人数2016人～建筑物层高为8层以上小高层和高层。小区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化、部分建筑物底层为商店。 ?资金来源:本项目建设资金由虞氏,福建,房地产开发有限公司自筹～不足投资通过银行贷款和预售房款解决。 ?经济效益:根据收益计算～项目所得税前的利润7268万元～投资利润率36.75,～利税率51.94,～税收4822万元。财务分析结果表明～项目的社会效益和经济效益较好。 1.2项目建设背景 ?宁德市位于福建省东北部沿海、鹫峰山脉东南坡～约介于东经119?8’1”至119?5’32”～北纬26?30.5’至26?59’之间～东临三沙湾与霞浦隔海相望～东北与福安相连～北邻周宁～西与屏南毗邻～西南与古田接壤～南与罗源为邻。全市辖蕉城,区,、福鼎,市,、福安,市,、霞浦、古田、周宁、屏南、寿宁、柘荣6 - 1 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 县～总人口330万。宁德市城区现有建设用地约9.5km?～总人口约11.5万人。 ?改革开放以来～宁德市作为国务院批准的沿海经济开放区～各项事业有了一定的进步和发展。2002年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个层面发展中的第二个层面～进一步突出了闽东在全省发展格局中的重要地位～蕉城区系宁德市政府驻地～是全市的政治、经济、文化中心和交通枢纽～据统计～蕉城区1997年的国民生产总值仅为28.16亿元～而2001年已猛增至41.40亿元～年平均增长率高达10%～高于全国平均水平。同时～福宁高速公路的全线通车～福温铁路的动工建设～这些基础设施的建设与完善～也将大大地改善宁德市的投资环境、旅游环境～促使宁德市的经济发展跃上一个新台阶。 ?根据福建省人民政府1997年以闽政[1997]7号文批复的《宁德市总体规划》～至2010年～宁德市城区人口规模将扩大至30万人～城区面积将扩大至30Km?,包括东侨开发区面积为16.7km?,。由于宁德市现有城区三面环山～一面临海～城市的扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。 ?宁德市委提出要按照“向海、面海、临海”的发展战略～加快推进宁德中心城区“东扩面海、北展南移”～并坚持以新区开发带动旧城改造～加快城市产业发展～全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机～借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台～整合优势～突出抓好工业发展、城市建设、房地产开发三个重点～深化华侨农场的改革和发展～推进和谐东侨建设～实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。 1.3可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开～其原始数据均以2008年12月底截止为准～测算币种均为人民币。主要依据: ?《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,国办发[2006]37号,, ?《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93, ?国家计委《建设项目经济评价方法与参数》,第三版,, ?建设部《房地产开发项目经济评价方法》, ?《宁德市城市总体规划》, - 2 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?《闽东华侨经济开发区总体规划》, ?《宁德市城市规划管理规定》, ?《宁德市城市规划管理技术规定》, ?《建设项目选址意见书》, ?项目投资协议书, ?宁规条书[2009]3号文件, ?其它有关的标准和规范, ?建设单位提供的有关资料。 1.4可行性研究报告研究范围 本可行性研究的主要范围包括:对宁德市、东侨开发区房地产建设情况的考察～对项目建设必要性、可行性的分析以及项目内容及规模、住宅市场分析及营销战略～住宅及公用工程建设方案～建设条件、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等方面。 1.5研究结论及建议 ?本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹～现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代～住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有一部分收入较高的住房消费群体～户型规划为中高档住宅～根据对宁德市住宅市场分析预测～项目开发有市场销路。分析结果表明～项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源～促进企业资产保值升值～推进产品结构调整～有着明显的社会、经济效益。 ?从目前房地产市场分析～商品住宅结构性的矛盾还很突出～建议在下一步方案规划时～对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场定位～调整户型或面积～并做好工程建设规划～加强楼盘营销工作～降低开发建设成本～尽量减小项目风险。 - 3 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 第二章 市场分析与营销战略 2.1当前住宅市场现状 ?2000年以来～在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下～以住宅为主体的房地产市场～总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在: ?在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下～居民对住房消费的投入迅速增加～购房积极性大大提高～新的消费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善～个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来～住房? 消费信贷迅速发展起来～有力地支持了居民买房～成为启动房地产市场的一大亮点。 ?房地产二、三级市场联动效应突出～三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践～房屋臵换活动蓬勃展开～必将成为住宅市场的一个热点。 2.2宁德市商品房现状与市场需求 ?按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标～建设部2003年1月13日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准～其具体内容是:至2020年～住房从满足生存需要实现向舒适型的转变～基本上做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 ?从住房建筑面积上看～蕉城区人均住房建筑面积仅20.17平方米～与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到35平方米的目标差距甚远～住房建设任重道远。从住房分配结构上看～目前蕉城区约50%的职工居住着房改房～ - 4 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 而商品房仍是部分高收入者的投资需求～中低收入家庭的住房社会保障机制尚未完全启动～住房分类供应体系尚未建立～同时宁德市城市中心还有相当部分的危旧房需改造～这是消费需求的重要组成部分。 ?目前～蕉城区在8.6平方公里的面积上容纳了12万人～已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算～若不考虑人口增长因素～蕉城区至2020年就需要新增商品房建筑面积177.96万平方米～即平均每年需新增10万多平方米。若蕉城区实现城市化的战略目标～到2015年城区面积达到25平方公里～人口达20万，25万人～在未来的6年内～蕉城区需新增商品房建筑面积280，455万平方米～即平均每年需新增46，75万多平方米～这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此～蕉城区住宅市场潜力巨大。 ?根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划～近期总体规划面积16.7平方公里～远期规划面积为36平方公里～规划人口为～中期,至2015年,15万人～远期,至2025年,30万人。作为宁德地级市新城区～作为中心城市的重要组成部分～经济的发展必将带来城区的拓展～必将带来人口的增加～人口的增加必将带动经济的发展～从而增加房地产业的市场容量。开发区目前商品房的建筑总面积为150万平方米左右～按小康社会人均住房面积达到35平方米的目标计算～开发区需要的商品房面积中期,至2015年,为525万平方米～远期,至2025年,为1050万平方米。因此～在未来的6年内～东侨开发区需新增商品房建筑面积375万平方米～即平均每年需新增60多万平方米。在未来的16年内～东侨开发区需新增商品房建筑面积900万平方米～即平均每年需新增56万平方米～这比东侨开发区设立六年的新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅市场容量巨大。 ?目前～东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让的土地～剩余的土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积406公顷～其功能是以行政办公、文化、科教、工业、生活居住为主的综合区～内设行政办公、高尚住宅、工业园区、大学城等四大功能区～宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团～是城市政治、文化中心。在漳湾工业区启动的情况下～原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的总体规划而易地建设。因此～随着高速公路的建设通车、宁德市主要行政机关和文化设施的迁移、福温铁路的开 - 5 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 工以及火车站的建设～东兰组团将成为东侨开发区一个新的投资热点。 2.3“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤～也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市居民收入的日益增加～物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适～转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来～不仅要求规划合理～建筑容积率低～而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展～以及商品房今后发展趋势预测～这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求～并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为: 2.3.1住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束～个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃～买方面临多种选择的今天～一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性～换句话说～住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年～宁德市住宅市场针对一些消费群体～推出高标准、多户型新型住宅～由于商住小区环境优美、品质高～售价合理～刚刚推出就卖掉80,以上～销售火爆。从中可以看出～住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高～并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈～住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天～消费者对于商品房的关注将越来越具体全面～不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全～还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等～这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时～开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用～加大投资力度～全面提升楼盘品质～瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上～许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因～主要有: ?先富者的市场潜力。宁德市改革开放30年来.经济快速发展～城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计～富裕家庭约占5,左右～最近几年～富裕 - 6 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 家庭这一比例又有提高～今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大～形成先富者市场潜力。 ?蕉城老城区如东湖新村、锦福城、莱茵城一带～是宁德市较早开发的商品住宅区～区内人口密度大～聚集了众多先富起来的人士～下一步商品房的更新换代～加上二、三级市场的放开～将为商品房交易提供方便～并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 ?商业消费潜力。宁德市是典型的商贸城市～发展商贸一直是宁德市经济发展的重点之一。由于撤地设市～提高了宁德市在沿海一带的知名度～为宁德市城市经济发展带来前所未有的机遇～商贸旅游繁荣～驻市各类商业机构众多～今后私营企业也将越来越多～私营企业主的住房需求趋旺～随着多种所有制成分共存的发展～大面积户型住宅可办公和居住两用～因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求～像“世鸿伟业”这样环境优美、档次较高的住宅～无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 ?项目区位市场潜力。“世鸿伟业”项目位于东兰组团～环境得天独厚～是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位臵～加上开发建设条件优越～开发 并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势. 2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课～它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排～智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步～更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容～使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值～提高了住宅的档次、品牌和价值。 2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注 ?消费者购房是个人的投资臵业行为～因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面。主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面～住宅应具有完备的居住功能～将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面～包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面～一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构～对住宅消费也有不同的要求～ - 7 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 因此会形成若干即期消费。所以～住宅设计要超前并考虑可改造。 ?物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说～包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要～他们要求物业管理具有多种功能和高品位～收费合理～物有所值。 2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展 前几年～宁德市城市住宅开发数量发展较快～但开发规模偏小。除逸涛小区、长兴城外～大多规模较小。不但开发成本高～还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适～有足够昀居住空间～功能设施齐全～还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发～才能满足用户的要求。宁德市目前开发的许多商住小区等开发建设规模都不大～市场竞争力不大。住宅开发向规模化发展～形成新的住宅市场竞争～也促使开发商向规模化方向发展。从宁德市最近两年房地产市场上也能看出这一变化～一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业也涌现出来～并占市场主导地位。 2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 ?随着宁德市城镇居民收入永平的逐步提高～住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前～宁德市居民购房除直接居住或自用外～有近30,是用于投资保值、增值或出租～这与宁德市市民近几年生活水平很快提高不无关系。最近几年～在居民消费支出中恩格尔系数又有新的下降～这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后～消费热点将转向住房、汽车消费～这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革～家庭住房消费支出的平均比重将由5.1,上升到12,左右。其中中低收入的家庭为6,，10,～中高收人家庭为13,，16,～富裕家庭占20,，30,～加上银行住房按揭贷款的支持～住房消费热点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28,增加到2007年的36,～目前这一比例已超过40,～并保持逐步上升的势头。 ?从以上分析可以看出～未来商品房的升级换代～由低档走向高档～高品质开发已成为新趋势～“世鸿伟业”市场定位在中高档住宅～是有其市场需求依据的。 - 8 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 2.4当前住宅市场面临的矛盾和问题 目前～以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾～结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出～市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面: ?商品房空臵量继续上升～消化空臵房压力加大。据有关资料统计～宁德市空臵商品房已属不低～一些建设标准低～施工质量差～户型不合理～设施或居住环境不良的商品房空臵率还将进一步增加。 ?住房制度改革未能达到预期进度～各种政策的落实未能实际到位～住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。 ?市场发育程度整体水平偏低～地区之间发展严重不平衡。虽然随着福利房的取消～房地产二、三级市场逐步开放～居民收入水平逐步提高～为商品房市场的发育打下了一定的基础～但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出～加上经济适用房～低档房市场供给量较大～对房地产价格将产生较大影响～导致本项目的开发有一定的市场风险。 2.5营销战略 根据上述分析和本项目市场定位～制定以下营销战略: 2.5.1“卖点”分析 “世鸿伟业”商住小区凭借其优越的地段位臵和区位优势～小区住宅销售的。卖点”主要是: ?小区规划不是简单的绿化～而是按“园林化”概念规划建设～因此有其突出的环境特点。此外～开发商重视商住小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。 ?配套设施要能提供全面、综合的配套服务～生活居住多方面的需求与沟通。 ?物业管理更加完善～体现全面管理高质量、高水平。注重消费者～服务更加周到。 ?商住小区住宅设计引入“智能化”新概念～使商住商住小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。 ?除以上因素外～商住小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。 2.5.2营销推广策略 - 9 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 高素质的物业开发～除了高水平的规划、设计外～还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段～高标准地经营和管理～以确保项目有市场销路～开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点～拟采用以下营销推广策略: 2.5.2.1广告宣传策略 “世鸿伟业”项目要针对确定的目标群体～按、分阶段～系统地对商住小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传:广告媒体包括:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等～具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定～广告宣传费用列入项目开发成本。 2.5.2.2促销策略 ?促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销: ?销售准备阶段, ?首次公开展销和跟进销售阶段, ?二次公开展销及跟进销售阶段, ?三次公开展销及跟进销售阶段, ?扫尾阶段销售。 ?应根据不同的销售阶段～制定不同的销售策略。 ?销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是: ?拟进行商品房更新换代的消费者, ?收入较高或中、高收入的消费者, ?驻宁德市办事机构商住或商用, ?其他消费者。 ?最佳销售时机:根据商住小区广告宣传效果和试销情况～以及市场情况而定。 ?促销手段。拟采用多种促销手段～包括: ?广告宣传, ?内部认购, ?人员直销, ?举办展销会, - 10 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?集团认购, ?有针对性(销售对象)的举办展销会, ?灵活多样的付款方式, ?工程质量、进度及完善的商住小区物业管理承诺, ?售楼现场样板房促销, ?其他促销手段。 2.5.3定价策略 2.5.3.1价格定位。 从宁德市这几年楼盘销售情况分析～中高档住宅售价每平方米在3000,4800 元之间,由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别～开发成本各异～仅作参考。 “世鸿伟业”价格定位为中高档住宅～考虑上述因素和项目竣工时间～小高层住 宅价格每平方米可定在3000，4000元之间～高层住宅每平方米可定在3500— 24500元之间～本可研中住宅取保守的3000元/m的综合售价～商店取保守的40002元/m的综合售价。 2.5.3.2价格优惠策略。 拟采用以下策略: ?付款方式优惠, ?集团购买优惠, ?选择购买优惠, ?特殊消费对象优惠, ?其他优惠措施。 2.5.3.3价格浮动策略。 宜采用浮动售价: ?展销会期促销优惠价, ?限期销售优惠浮动价, ?正常销售期段浮动价, ?其他浮动措施。 2.5.3.4定价方式。 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价～并考虑楼层差、朝向差、地 - 11 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 段位臵差。定价方式突出商住小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位臵、楼层及朝向等购房因素的差异。 第三章 项目选址及建设条件 3.1项目选址 ?项目所处的宁德市东侨开发区位于沿海开放城市温州与福州的中间地带～是闽东地区的政治、经济、文化中心～是闽东的水陆交通枢纽～是闽东北、浙南的重要物资集散地～是环三都澳经济圈的重要组成部分。 ?项目选址在东侨开发区高速公路以东～闽东路北侧。市政配套设施齐全～紧临闽东路～交通便利。倚山傍水～背靠城市森林公园～项目附近有新市政中心和东湖景观区、市会展中心。周边有市高级中学、东侨实验学校。整个项目依山傍水～紧临正在建设中的东湖景观区～新市政府近在咫尺～背靠城市森林公园～风光秀丽～建成后将成为闽东高品质的居住区。“世鸿伟业”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 3.2建设条件 3.2.1区位优越 ?“世鸿伟业” 位于充满灵性～风景秀丽的东湖畔～一面临水～并依托571万m?森林公园的“天然氧吧”。项目所在的东兰组团规划范围西起兰田溪、东至温福铁路线、北至大寨山、南临东湖溏～规划用地总面积5.38平方公里～背山面水、交通便捷、区位优越～即是未来城市的空间几何中心～也是环东湖片区,东侨核心区,的主要组成部分～是全市的政治、文教中心～重要的居住、休闲场所。因此～“世鸿伟业”的开发建设具有无可比拟的区位优势。 3.2.2交通方便 ?水路交通便利。东侨开发区外有著名的港口三都澳～8 公里外有5000吨泊位的漳湾集装箱码头～20公里外有对外开放口岸城澳万吨码头～26公里外有3000吨泊位的下白石码头。 ?陆路交通四通八达。东侨开发区距省会福州98公里～距福州长乐国际机场100公里～距在建中的闽东机场80公里,104 国道和黑龙江同江至海南三亚 - 12 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 的沿海高速公路从区边通过～且设有开口,即将竣工的福州—温州铁路也从区东边经过～并设有客、货站。 ?项目位于东侨经济开发区高速公路以东～闽东路北侧。市政配套设施齐全～紧临闽东路～交通便利。 3.2.3建设场区“五通”条件具备 “世鸿伟业”所处的东兰组团区市政设施有:道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 ?用电:宁德市电网已与省电网并网～省网和闽东电网使该项目用电得到可靠保障。城区现有福州至闽东电网110KV 变电站一个～35KV变电所一个～110千伏输变电站设在东侨开发区。本项目用电完全可得到可靠供电。 ?用水:宁德市蕉城区现有供水厂两个～其淡水质好～取之便捷～日供水能力 5.5万吨。供水管已接至项目建设地边～完全满足项目建设和经营用水需要。本项目自城市自来水管网供水:接入干管为DN200～从闽东路预留口引入。 ?通讯:宁德市邮电通讯事业发展较快～已实现了传输网络数字化～光缆通讯、移动通讯、邮政快递,全区信息港SDM 高速传输网工程已完工。项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完毕～为项目提供了良好的通讯服务。本项目通讯直接由宁德市市话通信网接入。 ?场地:建设场地为荒滩地～土地需要平整。 3.2.4商住小区商业及文化教育配套设施齐全 “世鸿伟业” 商住小区配套有店面、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。附近有市高级中学、东侨实验学校等教育设施～建设中的闽东学院也在该区周围～形成了良好的文化氛围。 3.2.5政策条件 ?按照全面建设小康社会的目标～建设部2003年在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准～其具体内容是:至2020年～住房从满足生存需要实现向舒适型的转变～基本上做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 ?宁德市和东侨开发区管委会在加强基础设施建设的同时～出台了一系列投 - 13 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 资的优惠政策～加大监督力度～为外来投资者营造了良好的投资软环境。而且～本项目建设符合国家产业政策。 第四章 建设规模及功能标准 4.1建筑面积和内容 ?“世鸿伟业”项目总体开发以高尚住宅为主～征地面积56975.65平方米,折合85.46亩,～代征道路用地面积10371.07平方米,折合15.56亩,～建设用地面积46604.58平方米,折合69.9亩,。总建筑面积99996平方米～建筑密度30,～容积率2.2～绿地率30,～居住户数560户～居住人数2016人～建筑物层高为8层以上小高层和高层。小区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化、部分建筑物底层为商店。 4.2功能设施标准 4.2.1建筑使用功能 ?这几年城市住宅流行模式为:家庭向小型化发展～l户规模以3口户为主～户结构以核心户为主～两代人家希望分离居住～但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高～城市公共交通和私人汽车有一定发展,学校和托儿所与住宅距离较近～能满足服务半径步行距离的要求,公共服务设施逐步完善～满足居民文化和购物等要求～环境绿化有较大提高。 ?住宅的套型模式:各空间的功能更加明确～设备和装修上更加体现个性～其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高～并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。 ?根据这一趋势～“世鸿伟业”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。 4.2.2设施标准 ?本项目住宅的室内环境～设备与设施～以及消防、安全防护等基本要求须符合城市住宅建设标准和有关规范～并按中高档住宅有关标准设计。 ?住宅装饰及设施标准按设计单位和消费者的要求。 ?“世鸿伟业”项目总占地85.46亩～周边规划有齐全的教育～文体和生活配套设施。基地南面为正在开发的大型居住区～距基地约2公里范围内分布众多 - 14 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 规模在建筑面积10万平方米以上的大型居住区～所处东侨经济开发区是宁德目前城市开发的热点。 ?“世鸿伟业”连接着东侨经济开发区中央商业圈～地块周边有东湖及兰田溪的水系～闹中取静。本项目开发定位为中档偏高的宜居型住宅小区～力求营造一个居住舒适～风格独特的生态型亲水社区。 ?商住小区配套设施:商住小区部分高层建筑物底层架空设景观绿化、建筑小品。安全设施齐全～设臵消防喷淋系统、消防报警系统以及配电房、公共照明、24小时保安监控系统等。区内拥有多重安防保障、专业物业公司全程管理。 4.2.3住宅户型规划 根据项目区位环境和住宅市场需求～户型规划在下一步单体设计时～应根据消费对象需求～综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素～每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间[卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间]的使用面积满足规定的要求。一部分高级住宅还要考虑商住两用按办公和居住两用的功能安排。 4.3工程项目一览表 依据初步规划方案～“世鸿伟业”主要工程见表4—1: 表4—1 主要工程量一览表 序号 项目名称 说明 1 土建工程 1.1 住宅 建筑面积90000m? 1.2 商业用房 建筑面积7626 m? 1.3 幼儿园 建筑面积1050 m? 1.4 文化、卫生、物管设施 建筑面积800 m? 2 居委会用房 建筑面积520m? 3 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 4 消防系统 住宅区 5 变配电工程,强电, 配电房、变配电设备 6 照明工程 7 通讯工程 8 安防工程 - 15 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 9 通风工程 10 闭路电视 11 室外工程 第五章 建设方案 5.1建设场地环境 5.1.1气候 “世鸿伟业”项目区地处闽东沿海～属温暖湿润的亚热带海洋性季风气候～年平均温度19.4?,一般7?9月气温较高～最高温38.5?,年极端最高温度39.4?,1?5月气温较低～年极端最低温度-2.4?,年平均降水量2018.7mm,历年年平均降雨量2013mm～4?9月为雨季～10月到次年2月为旱季～日最大降水量252.9mm,年平均相对湿度81,。7?9月多台风～常年主导风向为东南风～最大风速28m,s,年平均风速2m,s。4?9月多雾有台风暴雨、洪水,降水过程持续时间比较长～产生流域年最大流量。东侨开发区气候条件宜于安家臵业。 5.1.2地质条件 项目区位于政和——大浦新华厦深大断裂带东侧～地质构造十分发育。北西向的三都——松溪构造带与斜滩——黛溪、福安——九都——大甲新华厦断裂带交汇复合于本区中西部～奠定本区构造基本轮廓。主要构造线方向以北北东和北西北最为发育～次之有北东东、南北和近东西向等。它们大致控制了境内山脉水系、地形地貌及海岸线的展布。构造形迹以断裂、断层、褶皱和节理裂隙等形式出现。第三纪末的燕山运动～表现为继承性的断裂活动～强度规模都较小。第四纪以来的新构造运动～仍然为继承性的垂直升降运动～直至现在依然在活动。 5.1.3场地自然条件 ?地形地貌。宁德市中心城区三面环山～一面临海。本项目地处鹫峰山脉向东南延伸的白鹤山支脉与金溪流经山前的冲??洪积平原及海相淤积平原上。平原上覆盖第四世红土或滨海沉积物。基底为燕山晚期的花岗岩。地貌:场地位于宁德市盆地东北部～地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌～原始阶地地形明显。表层现状为回填土层。 ?地震烈度:根据《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)和《中国地震动力参数图》(GB18306—2001)～宁德处于抗震设防烈度6度区～稳定上划属稳定区。设计基本地震加速度为0.05g。 5.1.4场地地基岩土体分布特征 根据附近项目钻探资料～场地岩土体依据其成因类型及工程性能分为6个工程地质层～分述如下: ?杂填土?:杂色、灰黄色～干—湿～松散—稍密～以残坡积粘性土为主～ - 16 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 见碎石、砾石等～硬杂物含量约占15—30%～堆填时间约5年。厚度0.20—3.70m。 ?淤泥?:深灰色～饱和～流塑～含腐植质及少量粉砂～干强度中等～粘、韧性中等～切面光滑～无摇振反应～局部夹薄层片状粉砂～粉砂厚度约0.50—1.0cm。场地内均有分布～厚度6.10—11.40m。 ?圆砾?:浅灰色、浅灰绿色～饱和～中密—密实～顶部多为稍密～底部为密实～圆砾成份以火山岩类岩石为主～质硬～多呈亚圆状～大小一般5—40mm～大者达80mm以上～粒径大于20mm的颗粒含量约占15—80%～局部岩性相变为卵石～顶部含量较低～以砂性土充填为主～含少量粘性土。场地内均有分布～厚度0.90—7.70m。埋深6m左右。 ?残积砂质粘性土?:褐黄、灰黄、浅黄色～饱和～可塑~硬塑。原岩结构尚清晰～长石等矿物已风化为粘土～遇水易软化～母岩为中细粒花岗岩～大于2mm的颗粒含量约占3—15%～干强度中等～粘、韧性中等～切面粗糙～无摇振反应。场地内均有分布～前期勘探孔大部分未揭穿～揭示厚度1.40—15.90m。 ?全风化花岗岩?:棕黄、灰黄、浅肉红色～散体结构～原岩结构清晰～母岩为中细粒花岗岩～结构已基本破坏～有残余结构强度～长石及暗色矿物多已风化成土状～浸水易软化崩解～风化强烈～岩体基本质量等级为?级～标准贯入试 ?N,50,未校正,～岩芯采取率70—85%。前期勘探孔大部分未揭示～验击数30 揭示厚度4.00—18.80m。 ?强风化花岗岩?:棕黄、灰黄色～散体状结构～母岩为中细粒花岗岩～长石及暗色矿物大部分已风化～浸水易软化～岩芯多手搓可散～中上部岩芯呈砂土状～下部,埋深多大于50m,呈碎块状～岩体完整程度属极破碎～岩体基本质量等级?级～标准贯入试验击数?50击,未校正,～岩芯采取率55—65%。本层分布稳定～未揭穿～揭示最大厚度35.40m。 5.1.5场地水文地质条件 根据附近项目钻探资料: ?场地地下水类型主要为贮存于圆砾?层中的孔隙承压水及风化岩中的孔隙裂隙承压水～二者具水力联系～接受侧向地下水的补给～向邻区下游排泄～水量较丰富。勘察期间测得其稳定水位埋深为1.67—3.60m,标高1.95—2.20m,～此外～局部杂填土?层中尚见少量上层滞水～淤泥?中尚含少量孔隙潜水。地下 - 17 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 水变化幅度一般为1.5—2.0m～历史最高水位标高3.0—3.5m～近几年最高水位标高2.5—3.0m。 ?本次勘察在场地内取3件水样进行腐蚀性分析～本地区气候为湿润区～地下水含水层以强透水层为主～含水量大于20%～地层渗透性为A类～可综合判定场地环境类型为II类～按《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)的第12.2.1—12.2.5条款判定～场地地下水对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性～对钢结构具弱腐蚀性～应按相关规范规定进行防护。 ?地震烈度:根据《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)和《中国地震动力参数图》(GB18306—2001)～宁德处于抗震设防烈度6度区～稳定上划属稳定区。设计基本地震加速度为0.05g。拟建场地地基土层中存在软弱土——淤泥?～根据《建筑抗震设计规范》,GB50011-2001,有关条款～判定场地为抗震不利地段。 5.1.6岩土体工程地质性能评价及持力层选择 根据附近项目钻探资料: ?场地表层杂填土?～结构松散～成分复杂～土质极不均匀～淤泥?属高压缩性软弱土～此二层工程地质性能极差～不能作为建筑物基础持力层。 ?圆砾?承载力较高～分布尚稳定～土质不甚均匀～工程地质性能较好～厚度较大地段可考虑作为多层建筑物桩基持力层。 ?残积砂质粘性土?分布较稳定～土质不甚均匀～工程地质性能较好～力学性能总体上自上而下力学强度渐好～无软弱下卧层～可作为多层建筑物桩基持力层。 ?全风化花岗岩?、强风化花岗岩?分布较稳定—稳定～土质不甚均匀～但力学性能总体上自上而下力学强度渐好～风化岩中无洞穴、临空面或软弱岩～工程地质性能良好～可作为拟建建筑物桩基持力层。 5.2总平面布臵及建筑设计 5.2.1设计依据 ?宁德市城乡规划局提供的规划设计要求及用地红线图, ?《高层民用建筑防火设计规范》,GB50045-95,, ?《城市居住区规划设计规范》,GB50180-93,, ?《住宅设计规范》,GB50096-1999,, ?《汽车库建筑设计规范》,JGJ100-98,, ?《人民防空地下室设计规范》,GB50038-2005,, - 18 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?《民用建筑设计通则》, ?《托儿所、幼儿园建筑设计规范》, ?《城市道路和建筑物无障碍设计规范》, ?其它相关建筑设计规范。 5.2.2项目设计定位 本项目旨在建立宁德市大型宜居主题品牌社区及滨水生态的人文休闲社区。通过对绿化景观的设计～与居住区“以人为本、健康生活”的基本宗旨的结合～使本项目具有很强烈的异质性、特色性和适度超前性。 ?项目设计强调“以人为本”的设计思想～处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐.创造一个宜于商业、人居的环境空间。 ?项目设计合理配臵自然资源～优化用地结构～配套建设各项目设施。积极采用新材料、新设备、推广新技术。贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则。 ?项目规划目标是营建优美的商业、人文居住社区～带动城市局部经济的发展腾飞～创造宜人的高尚住宅群体及文教交通等社会配套设施～在考虑社会效益～环境效益的同时提升用地的经济效益～使工程达到功能组织合理、用地配臵得当、结构清晰、道路顺畅、配套设施齐全等要求～创造出“以人为本”尊重环境～舒适优美的居住、生活空间～同时具有鲜明的地方特色和时代气息。 ?总体布局体现了创造人文居住环境提升城市形象的构想～符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求～实现可持续性发展。 5.2.3规划设计原则 ?高绿化低密度, ?综合服务配套设施齐全, ?户型设计适应“升级换代”居住要求, ?体现商住小区独特的整体建筑风格, ?充分结合周边城市环境～使之成为未来城市发展的先导,融合各种优势资源～强化规划区独特的中心位臵作用～提升品牌价值。 ?充分利用规划区内得天独厚的自然水资源～把山水体验带给每个住户～使身临其中的人同时融入自然的怀抱。 ?充分发挥用地一线临水的优势～做好“滨水生态休闲带”的文章～通过对基地现状的巧妙处理～使更多的住户能享受到滨水景观。体现在居住区日常生活的方方面面～让滨水文化深入人心～使水成为生活中不可或缺又容易获得的组成部分。 ?合理有效地利用现有地形高差～减少工程土方量～创造富有情趣的山地生态居住区。 ?充分展现“新街坊”理念～利用道路绿化等系统～创造尺度宜人、相对闭合的邻里环境～增强住区的领域感、归属感和安全感～增进住户的相互了解～营造和谐、和睦的社区氛围。 5.2.4规划设计依据 ?《中华人民共和国城市规划法》, ?《城市规划编制办法实施细则》, ?《城市居住区规划设计规范》, ?《城市居住区公共设施设臵规定》, - 19 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?《住宅设计规范》, ?《建筑设计防火规范》, ?《高层民用建筑设计防火规范》, ?项目区域1:500地形图。 5.2.5规划设计理念 ?以区域总体规划为前提～注重基地与周边城市结构以及居住区自身形态与东湖、兰溪之间的内在联系～延续和发展居住区富有个性的规划结构体系～体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。 ?紧扣“世鸿伟业”水景居住区主题～充分利用规划水系～以“水”作为连线～将规划布局～空间环境～单体建筑串成一个富有层次的整体～构筑生态型的亲水人居环境。 ?坚持以人为本～在布局形式、景观环境与单体设计上要突出“均好性”的原则～以满足不断发展的动态市场需求～营造富有人情味的温馨家园。 ?利用现状水系将水体引入基地～并设臵一条贯穿商住小区中心花园的纵向步行景观轴将景观水系联系起来～同时强调商住小区空间面向东湖的渗透性～设臵多条空间走廊让涓涓溪流进入到每家每户。 5.2.6交通组织 ?根据用地特点和商住小区规模～设臵出入口,其中西侧为步行出入口,。 ?商住小区内道路骨架清晰～充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷～南北向带状步行轴尺度宜人～车行与步行设计各成系统。 ?结合用地特点～人车适度分流。机动车库设在高层住宅地下室～出入口靠近小区入口～少量室外停车场设在干道两侧～方便来访停车,地下非机动车库则分散于组团～方便使用和管理。水系沿岸设计成亲水景观带～也可作临时消防车道。 2.7空间布局 5. ?结合基地特点～充分利用自然资源～建筑尽可能沿水岸错落布臵～形成流动式空间组合序列, ?有机组合建筑布臵～形成半围合式院落空间～沿袭中国传统庭院围合空间形态, ?住宅均为南北向布臵～符合当地气候特征及居民的传统生活习惯。 5.2.8景观概念设计 设计指导思想:延续和发展社区规划景观系统～充分利用现有水景～构筑亲水人居环境～展现开放的自然生态的城市社区。 5.2.8.1景观结构体系,见下表, 构成内容 作用 空间特质 基地水系 景观核心、公共 动态空间～开放、流动、自由 动态与静态空间～半开放、稳住宅院落 观赏、活动、半公共 定、温馨 底层私家花园、 家庭私有空间 静态空间～私密、限定、安全 空中花园 5.2.8.2景观设计重点——“水体住宅” ?小区水系由主要水景元素及次要水景元素组成～基地四周带状围合的水系 - 20 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 为主要水景元素～基地内部景观水池为次要水景元素。 ?顺应主景观水系～重点强调水岸景观设计～通过水岸与流水的对比～突出主要水景的动态特征。水岸设计通过竖向标高处理～形成水边和宅边两个层次～岸边休闲空间自由活泼～流动性强～精心塑造尺度宜人的亲水环境。 ?区内景观水池作为体现小区规划特征的次要水景元素～同时也是主景观水系的延伸～增加了住宅近水面积～是水体设计的第二层次。次要水景设计成浅水～主要表现其静谧的特征～水体自成系统～循环使用。 5.2.8.3院落景观的营造——“田园都市” ?由带状步行轴和切入式水道延伸出不同主题、空间各异的宅间花园和院落绿地。 ?院落景观系统和社区服务设施相融合～除满足人们休闲、交往等功能上的需求外～更注重挖掘中国传统居住文化的内涵～营造富有“诗情画意”的居住家园。 ?通过现代造园手法的应用～有机组合植物配景、浅水景观、商住小区设施等～营造具有传统文化内涵与现代生活方式相融合的“田园都市”式家园。 5.2.9街道景观 本区地理位臵十分重要～沿闽东路的道路景观界面成为小区形象的设计重点之一。通过建筑的合理布局、街头绿地、广场的设臵～形成进退有序、疏密有致的优美景观界面。在不同地段设臵高层建筑～形成高低错落、富有活力的街区空间轮廓线和城市天际线。同时道路空间的封闭与渗透形成空间序列与节奏～在特征区边界有明显的提示～通过绿化、广告标识等塑造不同的街道景观。 5.2.10空间形态 本区内的住宅类型多样～高低起伏变化较大～层次丰富～全区的建筑群体主要呈现“中心区高～周边各区低”的空间形态分布～使中心区的山水自然景观成为全区共享的资源。由于减少了对东湖的遮挡～内景得以将水景作为背衬～从而使内外相互辉映～充满生机。 5.3建筑方案设计 ?本建筑方案设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业～设计时需遵循有关的规范或规定～单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 ?设计方案结合项目地域环境～采用明快的色彩、简洁造型、精致的细部处理～创造具有一定特点的建筑造型～营建温馨儒雅的现代风格人居环境。 ?在家居平面布臵上选用方正平面～设计紧凑、分区明确、厅房方正、面积适宜。设计中更多采用落地窗和凸窗～使户内尽量多的空间和厅房观赏花园的景观～为居住于高层之中的人营造新近绿化和土壤的空间～也使室内外环境得到更多的流通和交融。 5.3.1单体及户型设计 ?根据总体布臵.结合场地特点～充分利用地形地貌～满足各单体建筑的使用功能～以获得良好的采光和景观。充分体现环境、景观的均好性。 ?住宅均为板式住宅～南北向布臵～适应当地气候特点和居住习惯～较好满足日照、通风要求。 ?室内动静分区明确～大部分户型为全明设计～所有餐厅均有良好的采光和景观。 ?每户均有较大的入户花园或南向空中花园～改善高层住宅的居住环境。 - 21 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?精心设计主力户型的多功能房～增加户内空间使用的灵活性。 ?针对端头户型所在位臵的优越性～充分利用周边景观～适当扩大户型面积～在标准户型基本上加以调整。 ?关注底层户型和顶层户型的设计～充分利用其各自的优质～化不利条件为有利条件。 ?平面设计紧凑、分区明确、厅房方正、面积适宜同时考虑大面积住宅更丰富的功能需求～起居室、卧室、明厨、明卫功能齐各、性能完善～室内功能分区明确～流线清晰。 ?应按《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,国办发[2006]37号,的规定:套型建筑面积90平方米以下住房,含经济适用住房,面积所占比重～必须达到开发建设总面积的70%以上。 5.3.2住宅形式 ?沿用中国传统民居的坡顶形式～运用具有亲和力的建筑语言～塑造个性化的住区形象～同时注意与周边住宅形式相协调。 ?建筑方面形式应用简约～通透的处理手法～体现地域气候特征及生态原则。 ?高层住宅强调简洁明快,以浅色调为主～下部为青灰色面砖～主楼局部间以仿木纹隔栅百叶,小高层住宅采用三段式立面设计手法～浅色墙面和穿插运用的暖色面砖墙体相对比～构筑尺度亲和的花园洋房。 5.3.3立面造型设计 ?建筑造型充分考虑地域环境特点～体现地域特征。引入现代的材料和技术～采用明快的色彩、简洁造型、精致的细部处理,创造空间别致、轻盈飘逸的建筑造型～营建一派温馨儒雅的现代风格人居环境～在新古典沉重的氛围中开辟一片清新的乐土。 绿地采取规划与自然相结合的布局方式。在绿化之外～部分地方点缀以当? 地易生的冠球状落叶乔木和藤草类植物～使由改造自然地形而形成的坡坎都披上绿装～增加绿化空间～形成一个绿意绵延～移步易景的优美环境。 5.3.4公共服务设施 ?设幼儿园一所～建筑面积约1050m?。并依据需求合理配臵会所和必需的社区服务中心。 ?地下设一层车库～地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施～符合现行《汽车库建筑设计规范》(JGJ?100)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和绿化带、建筑小品等。 5.3.5主要技术经济指标: 项目名称 1 单 位 指 标 2征地面积 2 m 56975.65 23 m 46604.58 实用地面积 2总建筑面积 4 m 99996 建筑容积率 5 2.2 - 22 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 6 % 30 建筑密度 小区绿地率 7 % 30 5.4建筑结构设计 5.4.1设计依据 ?《建筑结构荷载规范》,GB50009-2001,, ?《建筑抗震设计规范》,GB50011-2001,, ?《混凝土结构设计规范》,GB50010-2002,, ?《建筑桩基技术规范》,JGJ94-94,, ?《高层建筑混凝土结构技术规程》,JGJ3-2002,, ?《人民防空地下室设计规范》,GBJ50038-2005,, ?《建筑地基基础设计规范》,GB50011-2002,, ?《砌体结构设计规范》,GB50003-2001,。 5.4.2主要设计荷载 2?住宅、厨房、厕所:2.0kN/m 2?走廊、门厅、楼梯:2.0kN/m 22?屋面:上人2.0kN/m～非上人0.5kN/m 2?阳台:2.5kN/m 2?电梯机房:7.0kN/m 2?风载:0.8kN/m,50年一遇风压, 5.4.3抗震设计 本工程位于宁德市东兰组团东侨经济开发区～抗震基本烈度为6度～设计基本地震加速度值为0.05g～设计地震分组为第一组。小高层、高层住宅楼采用框架或框架——剪力墙结构～丙类建筑～抗震设防6度～框架抗震等级四级～抗震墙抗震等级为三级。采用框架——剪力墙结构时由电梯井、小墙脚等形成结构的抗侧体系～主要抵抗建筑物所承受的水平风载和地震力作用。框架主要承受建筑物的竖向荷载～充分发挥该结构体系能满足建筑对平面空间灵活分割的使用要求～并能发挥框架——剪力墙各自的结构特性的优点。 5.4.4基础选型 待具体钻探资料明确后确定基础选型。 5.5公用设施方案 5.5.1给水 ?水源:小区用水由小区东侧的福宁路及南侧的闽东路市政给水管引直两路De200进水管～上设LXLC-150E控制性总水表～水表后设臵防污隔断阀组～并在小区内部设臵De200给水环网供应小区各部分用水。 ?居民及商业用分开计量～并分别设总水表。 ?用水量估算:高层住宅 300 L/人.日 单身公寓 200 L/人.日 2商 业 8L/m.日 2配套设施 6L/m.日 2地下车库 2L/m.日 2绿 化 1L/m.日 - 23 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 未预见水量: 15%用水量 ?给水系统:地下室至3层由市政管网直接供水。考虑小区面积较大及节能～4层及以上住宅采用二套变频给水加压设备供水～3层及以上公寓采用三套变频给水加压设备供水～地下室设臵生活水池及变频加压给水设备。住宅及公寓入户支管水压超过0.35Mpa的支管设臵减压阀。室外景观水体不得引自室外给水环网～水源另行考虑。 ?住宅一户一表计费～8层住宅水表集中落地安装～其余高层住宅及单身公寓给水立管及水表设臵在各楼层的公共水表间内。每间商店单独设水表计费～水表位于室外集中设臵。 ?小区不设臵集中热水系统～住宅各用户热水由用户自理。 5.5.2污水系统 ?小区的生活污废水由化粪池收集后～远期直接排入市政污水管～由市政污水厂处理后排放,近期在市政污水厂未投产前～经由地埋式污水处理装臵进行二级生化处理后排出。 3?小区最高日污水排放量为710 m/日。,不计未预见及绿化用水量～排水量以用水量90%计, ?室外污水管采用PVC-U双壁波纹管。 5.5.3雨水系统 ?室外生活污水与雨水分流。小区雨水汇集后分别排至小区东侧的福宁路及南侧的闽东路市政雨水管。 5=2?室内屋面雨水重现期采用5年～暴雨强度q5.16 L/s.100m。室外雨水重 152现期采用两年～暴雨强度q=2.89 L/s.100m ～综合径流系数ψ=0.68～小区雨水总排放量为8773L/s。 ?室外雨水管采用钢筋混凝土管。 5.5.4强电部分电气设计 5.5.4.1设计依据 ?《10KV及以下变电所设计规范》,GBJ50053-94,, ?《民用建筑电气设计规范》,JGJ/T16-92,, ?《高层民用建筑设计防火规范》,GBJ16-87,, ?《建筑设计防火规范》,GB16-871997版,, ?《民用建筑照明设计标准》,GBJ133-90,, ?《住宅设计规范》,GB50096-99,, ?《建筑物防雷设计标准》,GB50057-94,, ?《人民防空地下室设计规范》,GB50038-94,, ?《火灾自动报警系统设计规范》,GB50116-98,及其他相关专业提供的资料。 5.5.4.2设计范围及内容 ?用户10KV/0.4/KV变配电所, ?照明、动力、空调供配电系统, - 24 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?防雷与接地系统。 5.5.4.3负荷等级及供电电源 本商住小区的公寓楼为一类高层建筑～住宅均为一类高层建筑～幼儿园为低层建筑。负荷等级按:一类高层建筑中的消防用电设备按一级负荷供电,二类高层建筑的消防用电设备、高层的电梯、生活泵、排污泵等设备用电按二级负荷供电,其余均为三级负荷。拟在小区设臵一开闭所～开闭所两路10KV电源进线～另设变配电房2处～总装机容量为3600KVA～设臵5台800KVA变压器。 5.5.4.4低压配电系统 本工程各单位均为变配电所放射式供电～所有电缆按温升选择并按电压损失校验。 5.5.4.5计量方式 ?小型公建采用高供低量～小间店面采用低供低量。 ?住宅计量采用高供低量～每幢住宅均在首层设臵配电电表间。 5.5.4.6照明设计及节能 ?本工程高层住宅楼均设一般照明、应急照明。 ?地下车库采用荧光灯照明～设备房及库房等处采用配照型灯具～光源为白炽灯～照度50LX。 ?走廊与楼梯间采用筒灯及吸顶灯照明。 ?高层楼楼梯间、走廊、水泵房、排烟机房、变配电所、消控中心处设应急照明。 ?变压器选用节能型干式变压器～楼梯间开关选用消防可控型延时开关～灯具光源采用节能型配电子镇流器。 5.5.4.7保安系统 不带地下室的高层住宅楼低压接地故障保护型式采用TN-C-S系统～带地下室的单体低压接地故障保护型式采用TN-S系统～设臵总等电位联结。卫生间设臵局部等电位联结。 5.5.4.8防雷和接地 ?本小区根据各建筑单体确定防雷类别。屋顶设臵避雷～带作接闪器～利用柱内盘作引下线～高度超过45米的建筑物设有防侧击雷的措施。 ?采用联合接地方式～利用建筑物底板接地体～接地电阻要求不大于1Ω。 5.5.5弱电部分电气设计 5.5.5.1设计依据 ?《民用建筑电气设计规范》,JGJ/T16-92, ?《工业企业共用天线电视系统设计规范》,GBJ120-88, ?《高层民用建筑设计防火规范》,GBJ16-87, ?《建筑设计防火规范》,GB16-87 1997版, ?《火灾自动报警系统设计规范》GBCS:97 ?《综合布线设计规范》CECS72:97 ?业主提出的设计任务及要求 5.5.5.2设计范围及内容 ?安全防范系统 ?共用电视天线系统 ?公共广播与消防广播 ?火灾自动报警及联动控制系统 - 25 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?车库停车自动化管理系统 ?综合布线系统 5.5.5.3电话及综合布线 住宅电话等通讯用户均考虑直线～拟按2门/套考虑～店面1对/间考虑～由市政电信网引来光纤引入线～高层住宅各层设臵电话分线箱。区内设1模快局。 5.5.5.4安全防范系统 ?地下车库主要出入口及需监视的通道、重要场所以黑白摄像机为主～另在各出入口设臵彩色摄像机～在各自底层监控中心集中监视～系统采用矩阵切换网络～电视信号可在多媒体电脑上显示～地下车库设为控制系统。 ?住宅设臵一套联通各用户的可视或非可视对讲呼叫保安系统～并设臵用户报警按钮～在小区内形成网络～上位机设于本楼安保管理中心。 5.5.5.5有线电视 ?有线电视信号引自市有线电视网～经有线电视放大间放大分配向各楼提供有线电视信号～传输系统以750MHZ邻频传输系统设计～配合方式按分支分配方式考虑。 ?住宅每户按2个有线电视插座～分设于客厅及卧室～小商店每户设一个有线电视插座～小区会所及物来管理处均预留接口。 5.5.5.6车库停车自动化管理系统 根据建筑安排的汽车出入口～设臵车库自动收费及管理系统。 5.5.6空调通风设计 5.5.6.1设计依据 ?《采暖通风与空气调气设计规范》GBJ19-87, ?《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95, ?《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97, ?《人民防空地下室设计规范》GB50038-94, 5.5.6.2设计范围 根据本项目建设单位和国家规范要求～本工程暖通专业设计主要内容有: ?通风排气系统, ?人防通风系统, ?消防防排烟系统。 5.5.6.3设计计算参数 ?室外设计计算参数:选取当地的室外设计计算参数。 ?通风换气计算参数:地下室车库通风排气量一般按6~10次/h计算～柴油发电机房和变压器房按设备发热量计算排气量。 ?消防防排烟设计计算参数:按《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95要求。 5.5.6.4机械通风系统 ?住宅楼卫生间及厨房均预留排气扇或抽油烟机位臵。 ?地下室车库和设备用户均设有机械通风系统。 ?公共卫生间设有机械通风系统。 5.6消防 本工程将按照方案设计消防审批意见和《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》设计。本项目主体建筑耐火等级均为二级。按高规二类设计。 - 26 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 地下室耐火等级为一级。 5.6.1建筑 ?本工程为8至20层商住楼～属高规一类建筑～地下室耐火等级为一级。 ?总体布局中高层住宅四周设环形消防通道～通道宽度、净高均?4米。 ?本项目沿高层建筑周边设臵消防登高面～总长大于四分之一周长～且该建筑长边设臵疏散出入口～登高面范围不种植乔木～且无构筑物阻挡～同时～纵深方向有大于11米的距离供消防车操作～登高面范围内设有直通室外的楼梯。登高操作面距建筑外边5米～登高面消防车操作深6米。 ?消防控制中心～设在大楼的底层～并有直通室外的安全出口。 ?地下室设两个防火分区～设备区和车库～均有两个疏散口至一层。且车库区有两个4米宽的坡道到达地面。疏散宽度和距离满足规范要求。 5.6.2防火分区 5.6.2.1地下室 ?地下室设4个防火分区～耐火等级为均为一级。 ?地下室设备房为独立防火分区～面积小于500平方米,自行车库<1000m?,车库<1000m?, ?每个防火分区面积均符合规划要求。并设有二处及二处以上直通室外的疏散口～汽车库最远点至疏散口为40m。 ?地下室设停车位～属II类车库。设2个汽车疏散坡道～宽分别为5m和4m～地下车库平战结合～平时为地下车库～战时为6A级人防地下室～为二等人员掩蔽所。 ?设备用房为独立的防火分区～建筑结构以及各部分构造均能满足耐火极限要求～所有防火分区之间用于相互连通的门均采用甲级防火门或特级防火卷帘,耐火极限不小于3小时, 5.6.2.2地面部分 住宅楼每层均为一防火分区～防火分区面积均小于1500 m?。 5.6.3给排水 5.6.3.1消防用水计算 ?室外消火栓:20L/s 火灾延续时间2小时 - 27 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?室内消火栓:30L/s 火灾延续时间2小时 ?自动喷水:30L/s 火实延续时间1小时 ?水 喷 雾:20L/min〃? 火灾延续时间0.5小时～保护面积40?。 5.6.3.2消防水源 小区消防管网设3个室外消火栓～地下室设消防水池供室内外消火栓～自动喷淋～水喷雾系统用水～屋面设水箱。 5.6.3.3室内消火栓系统 室内消火栓系统采用临时高压给水系统～地下室泵房内两台消火栓泵向室内消火栓管网供水～屋面设消防水箱～设臵高度最不利点消火栓静压不低于0.07MP。室外设水泵接合器二处与室内管网相连。 5.6.3.4自动喷水系统 地下车库、商场内设自动喷水灭火系统～按中危险级II级考虑～地下泵房设两台自动喷淋泵向系统供水～水箱供水管接湿式报警阀。雨淋阀前分别设臵单向阀～供水管设在单向阀后。室外设两套水泵接合器在报警阀前与系统相连。 5.6.3.5水喷雾灭火系统 地下室柴油发电机房、油箱间设臵水喷雾灭火系统～地下泵房设两台水喷雾泵向系统供水～室外设1套水泵接合器在雨淋阀前与系统相连。 5.6.3.6其他 建筑物内配臵适量的灭火器。 5.6.4电气 5.6.4.1电源、消防设备配电、应急照明和疏散照明。 ?消防设备的用电按一线负荷要求设计～在地下室设臵200KW柴油发电机作为备用电源。发电机电源采用自动投入方式。发电机进线开关与变压器出线开关间设臵机械和电气联锁～防止电源倒送。消防用电等重要负荷由变电所低压配电系统的变压器两段母线上各供一个回路～一用一备～末端自动切换。非消防负荷的低压出线开关均设臵分励脱扣装臵～以保证消防负荷供电。 ?商场、地下室、疏散楼梯、疏散走道、消防电梯机房及前室、变配电室、消控中心、消防水泵房等重要设备设臵火灾应急照明。应急照明包括疏散指示标志灯、停电时的过渡照明～灯具选用自带蓄电池的灯具,停电时连续供电时间不 - 28 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 少于30分钟,。 ?消防设备电源其中一路选用耐火电缆～另一路采用阻燃电线电缆。 5.6.4.2火灾自动报警及消防联动控制 ?人防地下室是二级保护对象～采用集中保护方式。消防控制室设在大楼一层～并没有直接对外开启的疏散门。为避免电磁干扰～变压器设臵尽量远离消防控制室正下方位臵～系统选用智能化报警系统。 ?除车库、发电机房设臵感温探测器外～其它场所主要设臵感烟探测器。 ?水泵房、变配电所、值班室、电话设备间、电梯机房均设有火警专用电话分机。各层手动报警按钮约带火灾对讲插孔～火灾时可直接与消防值班室进行通话～消防控制室设有城市119专用火警电话用户线。 ?消防联动控制内容有:消防设备的启停～非消防电源切除～应急疏散照明的切亮～消防电梯、客梯迫降等。其中消防泵、喷淋泵、喷雾泵、正压送风机、防排烟风机、防火卷帘、消防电梯、客梯等均由消防控制室直接联动控制。并根据规范要求设臵的自动控制系统。 5.6.4.3消防广播 ?消防广播主机放在大楼一层消防控制室内。 ?在地下室、商场、疏散楼梯、疏散走道、电梯前室及电梯机房均设有消防广播扬声器。火灾由消防联动控制系统将火灾相关层或防火分区的所有扬声器制切入火灾事故广播状态。 5.6.4.4暖通 ?地下一层停车库按防火分区设臵机械排烟系统,与平时通风系统合用,～排烟量按6次/h换气计～进风量不小排风量的50%计～不足部分由坡道入口自然进风。 ?地下一层设备用房设臵机械排烟系统,与平时通风系统使用,。排烟按60M3/?h计～进风量按不小于排烟量的80%计。 ?上述各排烟风机均选用消防高温排烟机～保证在280?下能连续工作30min。并在其入口处均设有排烟防火阀～当烟气温度达到280?时～排烟防火阀自动关闭～并能联动排烟机停止工作。 ?上部建筑高层不具备自然排烟条件的防烟楼梯间与合用前室均设臵机械 - 29 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 加压送风系统。 ?所有穿越通风机房和防火分区的风管上均设有防火阀,所有水平支风管与垂直竖风道相接处的水平管段上～均设防火阀。 ?所有通风管及空调风管均采用不燃钢板或不燃玻璃风管材料制作。 5.7人防设计 5.7.1建筑 本项目设地下室按平战结合的原则设计～平时停车库战时为一个常六级乙类人防～两个抗爆单元。有关的人防口部～防护墙体在设计中到位～以便战时迅速完成功能转换。 5.7.2结构 ?人防地下室按常六级乙人防设计～考虑平战结合。结合计算采用等效静荷载法～按《人民防空地下室设计规范》,GBJ50038—2005,进行设计。 ?战时封堵按《防空地下室平战转换设计》榕RF0201设臵。 ?在战时采用钢柱临时加固主次梁。 5.7.3给排水 本工程地下室平时为汽车库～战时改为常六级乙类人防～设有两个防护单元。 5.7.3.1给水: ?用水量标准: 饮用水: 5L/d〃人 按贮存时间15天计 生活用水:4L/d〃人 按贮存时间7天计 ?所有穿越人防围护结构的管道均采用密闭套管～套管与穿管间填密封材料～并在人防内侧设抗力不小于1.0Mpa的防爆波阀门。 5.7.4人防电气 5.7.4.1设计依据 ?《人民防空地下室设计规范》,内部发行,GB50038-2005。 ?《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92。 ?《建筑电气设备统一技术措施》DBJ13-04-91。 ?各相关专业提供的资料。 5.7.4.2电源概况 - 30 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 ?本项目地下室设常六级乙类人防单元～根据《人民防空地下室设计规范》的有关规定～人防应急照明和重要的通信报警设施属一级负荷～电动密闭阀门～重要的风机、水泵属二级负荷。为了保证战时供电的可靠性～本项目人防防护单元采用两路低压380/220V电源进线～一路电源由本工程地下室变配电房事故母线引来～采用专用回路引入人防战时配电箱内～同时预留2SC70管道引接人防战时区域备用电源～经室外电缆防爆波井引入人防战时配电箱～两路电源在人防双电源切换箱内进行切换。 ?人防应急照明和少量的通信报警设备临战时设臵大容量碱性镉镍电池作为后备应急电源～其连续供电时间应满足六级人防二等人员掩蔽所战时隔绝防护时间的要求。 5.7.4.3电力负荷 人防地下室平时用电负荷主要是照明、通风、排污、生活水泵、肖防用电及设备用电,战时用电负荷主要是战时人防地下室照明用电、滤毒等人防机械动力用电。 5.7.4.4供电设备 ?电力、照明、信号系统的设计遵守《人防地下室设计规范》的要求各有独立回路～穿越人防单元的电气管线和预留的备用管孔～均做好防护密闭处理。 ?配电系统:配电控制设在人防单元战时指挥中心内～平时电力系统电源作为常用电源～战时人防区域备用电源作为后备电源～两路电源在人防专用配电箱内进行切换～采用互备互投自复接线和电气机械连锁装臵。 ?通风方式控制:战时指挥中心内设有通风方式控制台～战时三种通风运行方式时各风机、阀门的运行状态均由控制台统一控制～在指挥中心、风机房、各出入口内侧均设臵人防通风方式信号显示盘～以便人员了解人防内通风方式运行情况。 ?照明部分:战时照明配电箱和灯具利用平时配电箱和照明灯具～向防护密闭门外的灯具供电的线路～在密闭门内侧加装熔断器保护。 ?线路敷设:电气管线采用穿镀锌钢管沿地下室顶板敷设～所有穿越防护单元的管线必须做好防护密闭处理。 5.7.4.5人防弱电设计 - 31 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 人防疏散指挥广播系统利用已有的人防地下室范围的扬声器～并预留转接口～供战时自备扩声设备的传声需要。人防单元设臵呼叫系统、呼叫控钮装臵设于各出入口密闭门外侧。 5.7.4.6人防地下室接地系统采用TN,S保护方式～接地系统利用大楼的自然基础作为接地装臵～接地电阻要求小于1欧姆。 5.7.4.7平战转换设计 战时动力配电箱、通风方式控制台等平时仅预留安装位臵～待临战时安装。各种管道一次施工完毕～以备临战时快速安装敷设电动阀门、人防风机等的电拳线和控制线。与平时结合使用的配电箱电源安装到位而不接到配电箱进线开关上～待临战时换下平时电源线～接上战时电源线。所有穿越防护密闭隔墙的电缆桥等电气设备～应在战时拆除～在防护门的侧面各预留4~6根SC50镀锌钢管～以备战时各种临时信号线的进出。 5.7.5暖通人防设计 ?本工程地下一层考虑平战结合平时为停车库～战时为人员掩蔽所～根据防空需要按一个常六级880人防护单元设臵战时机械通风系统～同时能满足清洁式、滤毒式和隔绝式三种通风方式的需要。 33—7m?战时清洁式通风量按5/h.p设计～滤毒式通风量按2—3m/h.p设计。防护区内隔绝防护通风时间大于3小时～防毒通道换气次数大于40次/h。 ?室外新鲜空气经过扩散室活门～经滤毒室的油网过滤吸收器和滤毒器处后～再由风机房内的人防通风机送入室内～室内空气由超压排气活门泄到防毒通道内～再由手动密闭阀泄到扩散室～由防爆活门排到室外。 5.8节能设计 项目采用科技含量高的节能型产品～建筑布局考虑节能要求。主要节能措施: ?建筑总平面布臵利于通风、采光。尽量争取好的朝向～平台及屋面进行保温隔热～强化绿化布臵～调节小气候。 ?采用节能建筑体型系数和窗墙比～加强围护结构的保温、隔热.建筑物外围护墙采用保温砂浆、塑钢窗～屋顶采用保温隔热构造。平屋顶绿化成屋顶花园以充分体现建筑节能。 ?采用节能型电气产品～加强给水的重复利用及节水。该项目所在地的市政 - 32 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 基础设施齐备～较完善～给排水、供电、燃气和通讯等管线齐备～具有充足的供应量～为项目创造了优越的条件。 5.9环境保护 本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染～其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理: ?公共及生活污水:场地内采用雨污分流制～建筑物内主要为生活污水及厨房污水～一并排入污水处理装臵～经生化处理达标后再排入城市下水道～餐饮厨房污水设隔油池。停车库不设洗车位。 ?固体垃圾:生活垃圾在小区内设一个垃圾收集站～采用袋装～方式收集处理～防止二次污染由物管定时收集送入垃圾收集站～每天再运至城市垃圾处理场(站)。 ?噪声:设备选型应尽量选用噪声较低的～必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理～达到环保标准。 ?材料:建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。 5.10安全生产 5.10.1安全目标 安全生产是体现企业管理水平的重要标志～施工必须保证安全。施工中～要求杜绝重大伤亡事故～减少一般性事故～事故频率控制在4‰～火灾事故为零,重大设备事故为零,控制和降低一般性成本、轻伤事故、轻微设备事故、机械事故、车辆事故。 5.10.2安全责任制 在安全管理上～项目副经理作为安全的第一责任人～全面负责安全生产工作。质安部负责日常事务～主要进行安全技术交底～日常的安全检查考核～一般性安全事故的处理等。施工队要设兼职安全员～负责施工过程中各项安全技术措施的落实。 5.10.3安全施工保证措施 针对本工程施工特点～根据安全风险分析～车辆事故和设备事故一般较多～需重点防范。在加强全员教育～提高安全风险意识和防范意识的同时～拟采取以 - 33 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 下措施: ?原材料运输车辆要勤检查、勤保养～保证行驶和制动系统的完好。加强对车辆抽检～不符合要求的车辆不得进入施工现场。 ?施工现场作业的机械～要有专人指挥、监督～防止机与机～机与人发生碰撞事故。 ?夜间施工要配足照明设备～特别在上坡、转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后～要求减速行驶。 ?加强用电管理～规范各类电气设备使用～电箱、电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用的及时更换。 ?在雷雨、大风季节～做好防滑、防雷、防漏电措施～确保施工安全。 5.10.4现场文明施工措施 现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映～它能促进施工安全、质量、工期等管理的提高～进一步树立企业社会形象～增强各环节间的管理。 ?严格按宁德市文明施工达标现场的标准进行管理～现场施工管理人员做到文明施工～挂牌施工。 ?在施工现场挂上显目的宣传标语、企业简介、工程简介和文明、安全、质量标志牌～以提高工作人员的质量、安全意识。 ?严格遵守市容规定～保证道路畅通～现场设臵必要环卫设施。 ?对施工人员进行文明施工教育～施工期间保护好施工现场附近的一切公共设施。 ?采取相应的措施减低尘埃、噪音的污染。 ?进入现场的各种材料、工具、半成品等按指定的地点堆放整齐～施工操作人员要做到工完场清脚下清。 ?现场的临建设施～在工程施工完毕后～及时拆除。 - 34 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 第六章 项目实施进度安排 本项目计划在二年 ,24个月,左右的时间内建成。建设进度计划如下表6—1 表6—1 建设进度表 序2009年 2010年 项 目 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 号 2006年 2008年 1 策划、可研工作 2 建筑方案设计 3 三通一平 4 综合管网设计 5 施工图设计 6 报建 - 35 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 7 土建工程施工 完成投资25,～ 8 开始预售 10 单体工程验收 11 分项工程验收 第七章 投资估算与资金筹措 7.1投资估算 7.1.1投资估算依据 ?根据建设单位提供的土建工程基础数据～按设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准～以及可行性研究财务评价有关取费要求。 ?宁德市东侨区目前土地市场价格。 ?宁德市建筑定额标准及三材价格。 ?项目建设期为二年～土建项目建设内容较简单、工期短～故取一定的土建不可预见费和预备费用。 ?根据中国近一、二年建筑材料、设备等价格变化形势和对本区实际情况的调查。 ?根据对目前国内同类项目费用收取情况的调查。 7.1.2总投资估算 7.1.2.1土地使用费:7606万元 土地出让金,含报批费,:89万元/亩×85.46亩=7606万元 7.1.2.2前期经费:428万元 ?工程勘察:1600元/孔×200孔=32.0万元 22?工程设计:99996m×20元,m=200.0万元 ?:9890×1.0%=98.9万元 - 36 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 22?三通一平:46604m×5元,m=23.3万元 ?工程造价咨询:9890×0.32%=31.6万元 ?工程咨询:9890×0.2%=19.8万元 ?招标代理服务费:22.0万元 7.1.2.3土建及安装工程费:9890万元 22?土建工程:99996m×750元,m=7500.0万元 22?安装工程:99996m×100元,m=1000.0万元 22?桩基工程:99996m×100元,m=1000.0万元 ?消防工程:150.0万元 ?电梯:8台×30万元,台=240.0万元 7.1.2.4配套设施建设费:372万元 22?道路:46604m×20%×50元,m=46.6万元 22?绿化工程:46604m×30%×20元,m=28.0万元 ?景观工程:9890万元×1%=98.9万元 ?灯光工程:9890万元×1%=98.9万元 ?环保设施:100.0万元 7.1.2.5管理费:321万元 按上述2，4项之和的3%计算:10690×3%=321万元 80万元 7.1.2.6行政事业性收费:5 22?城市基础设施配套费:99996m×50元,m=500.0万元 22?质量监督费:99996m×2.0元,m=20.0万元 22?噪音排污费:99996m×3.0元,m=30.0万元 2?白蚂蚁防治费:99996×2.0元,m=20.0万元 22?防雷检测费:99996 m×1.0元,m=10.0万元 7.1.2.7不可预见费:580万元 按上述2，6项之和的5%计算:11591×5%=580万元 项目总投资:上述1，7项之和为19777万元 7.1.3项目总投资估算表,见表7—1,。 表7—1 总投资估算表 - 37 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 序金额 工程或费用名称 单位 数量 单价 备注 号 ,万元, 1 土地使用费: 7606 2 前期经费 428 3 土建及安装工程 9890 4 配套设施建设 372 5 管理费 321 6 行政事业性收费 580 7 不可预见费 580 总计 19777 7.2资金筹措 本项目建设资金由建设单位自筹～虞氏,福建,房地产开发有限公司使用自 000万元作为项目资本金,按国家对商品房销售有关规定～不足资金可有资金10 以从预售房款中解决～实行滚动开发。 第八章 经济效益分析 本项目财务预测所使用的基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目的实际经济状况～在分析了本区房地产市场的基础上～结合本项目的具体情况进行测算和选定的。本预测尚未考虑商业店铺与住宅的价格差异。 8.1销售价格 根据工程所处位臵、周围环境条件和房地产市场的趋势预测～考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素～住宅平均每平方米建筑综合售价3000元～商业平均每平方米建筑综合售价4000元。不计其他物业销售收入。 8.2 销售收入估算,以出售物业平均价测算, 22住宅:90000m×3000元,m,27000万元 - 38 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 22商业:7626m×4000元,m,3050万元 合计:30050万元 8.3交易税费及其他 30050×10%,3005万元 8.4利润总额 7268万元,所得税前, 5451万元,所得税后, 8.5有关指标计算 根据损益状况和投资状况计算～该项目投资利润率和利税率分别为: ?投资利润率:36.75, ?投资利税率:51.94, ?盈亏平衡点:73.13, ,即销售率或销售价达73.13%时可保本,。 8.6敏感性分析 为了进一步研究项目的盈利水平和获利能力～我们对影响经营效果的几个 因素进行不确定性和敏感性分析。 8.6.1当销售收入下降10%时 盈亏平衡点:81.26, ,即销售率或销售价达81.26%时可保本,。 8.6.2当投资成本上升10%时 盈亏平衡点:80.44, ,即销售率或销售价达80.44%时可保本,。 8.6.3敏感性分析 从以上分析看～本项目在经营期内有较强的抗风险能力～盈亏平衡点常态 为73.13%～即出售率或销售价低于该比例～企业经营亏损～当出售率高于这一 - 39 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 比例～企业经营盈利。当企业处于营业收入下降10%或投资成本上升10%的不利情况下～仍具较高的获利水平。 第九章 风险分析及对策 9.1市场风险分析 ?本项目风险主要来自二个方面～一是同类产品的价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好～市、区内规模较大和经济实力较强的企业也在进行同类产品的开发～将导致市场剧烈竞争～可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响～波动频繁。 ?本项目市场定位为中高档住宅～项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势～且在销售价格方面上也有优势。目前宁德市房价每平方米售价为3000—4800元之间,中高档商品房,～本项目销售房价比这些住宅中的低价位相同～可档次却拉开了许多。因此～销售没有价格风险。 ?目前宁德市房地产市场总的趋势是求大于供～居民实际购买力处于上升趋势～从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功～开发商应提高工程质量～通过降低开发成本～减小市场风险。 ?做好方案规划。本项目产品的市场定位是建立在本商住小区合理的规划基础上～包括小区的总体规划、配套环境的规划、户型的规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划～从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者～减小项目的市场风险。 9.2经营管理风险分析 ?本项目主要应加强市场营销工作～做好商品房销售～加大促销力度～多渠道、多种方式推广促销～尽快销售～才能最大限度地减少项目市场销售风险。 ?在项目实施中还应优化设计～采取切实可行的工程技术措施和施工方案～ - 40 - 宁德市蕉城区工程咨询中心 “世鸿伟业”商住小区开发建设项目申请报告 在施工管理中～控制各项开发建设成本费用～降低投资成本。这也是降低本项目风险的因素之一。 ?做好物业管理和售后服务工作。 9.3金融财务风险分析 本项目资金完全自筹～不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑～减少占用资金回收风险～应采用多种付款方式促销～可选择采用:,1,一次性付款方式,,2,分期付款方式,,3,八成银行按揭方式,,4,建筑分期付款+银行按揭,,5,特惠免息分期付款,,6,全部按揭限期分期付款等多种付款方式～使开发资金按预期回笼～消减金融财务风险。 - 41 - 宁德市蕉城区工程咨询中心