深业华府

深业华府 房 地 产 策 划 课题名称:“深业华府”楼盘营销可行性研究分析 系 别 : 人文系 专 业 : 市场营销 班 级: 10级市场营销 组 员: 黄东尚 胡善斐 李晶晶 张婷婷 指导教师: 赵晓东 二 零 一 一 年 十 月 三 十 日 1 目录 第1章 项目提出背景 1.1宏观环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1.1.1地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1.1.2市场环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1.2区域背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.2.1马鞍山市房产发展现状„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.3竞争对手分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.3.1东方明珠„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.3.2西湖花园„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 第2章 项目分析 2.1 项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.2建设规模与目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.3深业华府交通图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 第3章 广告策略 3.1 售前阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.2 开盘阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.3 强销阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.4 持续阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 第4章 广告文案与创意 4.1 广告口号„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.2 广告主题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.3 广告正文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.4 广告内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.5 广告预算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 第5章 广告效果测评 5.1效果测评„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 2 第1章 项目提出背景 1.1 宏观环境分析 1.1.1 地理位置 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，地处北纬 31?46'42''~31?17'26''与东经118?21'38''~118?52'44''之间;东临石臼湖 与江苏溧水县和高淳县交界;西濒长江与和县相望;南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里;北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54(4公里，东西最大横距46公里。 1.1.2 市场环境 1、该地块离市中心还是有些距离，但是这就为各个楼盘大打环境牌提供了条件，每个楼盘都在宣传其环境幽雅，适合人居住，通过走访发现几个主要楼盘的环境的确十分优雅。不过，由此也给人带来一种审美疲劳感，因为大部分楼盘的环境十分相似，但其中西湖花园的环境很具有独特性，项目户型和小区规划 3 都十分考究，就象起的名字一样。 2、在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安置房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过对比，各个在售楼盘的优势一目了然。经济适用房及安置房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为将来商业气氛的形成提供了相当的人气基础，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。 1.2 区域背景分析 1.2.1 马鞍山市房产发展现状 目前马鞍山市目前在售楼盘大致可分三类: 第一类以旧城改造的项目居多，主要特征:市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。 第二类为中小规模的楼盘，主要特征:位置主要位于城市南部，规模较小、产品结构以多层为主，有一定的景观，户型以120——130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在2000—2300元/平米之间。 第三类为品质较高、规模教大的楼盘，如东方明珠;主要特征是:位置位于城市东部，主要为沿江东大道区域，有一定的规模和规划理念，小区有一定的景观，产品结构一般为多层、小高及别墅的混合型小区，户型设计较合理，面积以 平米左右。此类产品的小区楼盘档次高、规200—230平米为主，价格在2300元/ 模大而成为引导鹰潭市市场的主流产品。 1.3 竞争对手分析 1.3.1 东方明珠 项目简介:由上海地产集团马鞍山市 金申置业发展有限公司投资30亿元人民 币开发的大型房地产项目。整个项目占地 约60万平方米，总建面积约75万平米， 总户数近6000户，为目前马鞍山最大的 项目。 项目区位:该项目位于马鞍山市东北 方向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山 出口仅5分钟车程。 物业类型:住宅由多层、小高层和别 4 墅组成。 小区配套:马鞍山二中实验学校、风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施一应俱全。 目前销售状况:目前为3期蓄水，1、2期基本为多层，多层均价4300元/?-4500元/?，精装小高层4800元/?(销售不理想，原因:1、马鞍山人对小高有抗性;2、前期宣传较少;3、要求一次性付款)，主力户型为以90?-120?的三房一厅为主，以140?-150?的三房两厅为辅。 项目优势:规模大，目前是马鞍山最大的项目;响应政府“东进”政策;小区规划生活配套完善;开发商品牌，开发商是上海地产;品牌物业管理，物业管理公司是江苏爱涛物业管理有限公司;主打教育牌，与重点中学合作办校，项目紧邻马鞍山重点中学二中，并且与二中在项目内办有附属小学和中学，吸引年轻的父母购房。小区景观设计优美，布有水景，休闲广场等。 项目劣势:项目地理位置比较偏僻;目前周边生活、交通配套不完善;价格上无明显的优势。 1.3.2 西湖花园 项目简介:安徽首个国家康 居住宅示范工程，项目总建面积 36万平米，15栋小高层和39 栋多层共1500套。 项目区位:西湖花园项目位 于马鞍山市江东大道以东、蓬莱 路以南、东晖路以西、马濮路以 北，北侧紧贴马鞍山市体育场， 邻近市二中，拥有方便快捷的交 通，距佳山公园也比较近。 小区配套:小区内设有小学、幼儿园，网球场。 销售状况:共2期7个板块，1期A、B、C，2期A、B、C、D，目前为项目2期，二期采用屋面、门窗保温节能技术。多层均价4500元/?，起价4300元/?，最高价4900元/?(2008年5月推出多层价格预计突破5000元/?)。 5 项目优势:项目在市民中有良好的口碑，项目一期实景现房，小区内部环境优美，休闲广场，曲水亭台;二期采用了保温节能技术;交通便利，拥有多条公交线路。 项目劣势:价格相对周边楼盘较高。 第2章 项目分析 2.1 “深业华府” 2.2建设规模与目标 深业华府为深港国企——深业集团华东巨著。项目位于城市中心大道太白大道与九华路交汇处，作为中心区域，两侧布有商业金融区、文化区、科技展示馆、行政中心及商务办公区。人文气息浓厚，生活便利舒适。项目总用地面积约720亩，总建筑面积约110万?，是以33层为主的纯高层高档社区， 35万平方米法式园林， 7万平方米市政绿化公园，85%绿化覆盖率，150米最大楼间距„„喷泉漫洒，鸟语花香，林荫掩映里只露几处棱角，是新古典主义建筑的Art -Deco肌理，以对称奔放的美感雕刻其中。配有幼儿园、小学，高档会所等，未来将打造成马鞍山核心区域的景观豪宅区。突破局限，独创复式，超高得房率，成就别墅级奢适尊享。首层架空5.8米，只为保证阁下360?阔然视野;双入户大堂恭候，才能让遍阅世界的您，习惯同等的高度;全地下车库，人车分流;车位配比高达1:1.2„„更多详尽深业华府豪宅规范，只有亲临体验，方为震撼，方能懂得。 2.3 深业华府交通图 6 第3章 广告策略 3.1 售前阶段 此阶段以市场推广和媒体互动为主，突出豪宅优势和服务。 1.利用报刊，以地产秀的形式分期介绍深业华府精心挑选的20名置业顾问，让深业华府置业顾问选拔赛的轰动效应继续蔓延，彰显深业华府物业人员的服务风采。 2.抓住房产新动向，深业华府项目负责人发表言论，利用新闻舆论形式宣传深业华府。 5.力邀具有国际知名度的物业管理公司、销售代理商以及智能化家居生产商加盟深业华府。 3.2 开盘阶段 此阶段将考虑媒体悬念铺垫，实施SP策略。 1.在受众易出现的地段，如机场、港口等地树立户外广告牌。 2.在深业华府售楼厅举行公开发售会，正式对外宣布发售，邀请拥有金葵花卡的用户参加，其间举行酒会和超炫的新丝路模特表演，答谢各位来宾。 3.内部认购业主签约仪式:此举重在烘托产品的说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。 4.参加春交会，展现深业华府风采，优选置业顾问进场，大力宣传深业华府，促进销售。 3.3 强销阶段 媒体手段:买断某报刊媒体整版，来展示楼盘的品位及其包含的生活方式，围绕深 7 业华府的特色与生活理念，来组织相应的美文与楼市热点。 3.3 持续阶段 此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。可组织全装修样板间介绍，根据新样板间客户建议并与知名装潢企业联手组织“诚信装潢”。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却一些繁复的工作与心事。 第4章 广告文案与创意 4.1 广告口号 五星级的家 六星级的生活 4.2 广告主题 尊贵与典雅交相辉映 极致与豪华一同拥有 4.3 广告正文 不一样的生活、不一样的享受、深业华府应有尽有 4.4 广告内容 黄昏时分，一女士幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上远眺城市的美景， 霓虹与点点群星把城市映衬的格外美丽，装修的极致豪华与奢侈的大厅里传来幽雅的欧洲古典音乐，晚风轻轻掠过她迷人的脸颊，轻抚她诱人的长发。杯里的红酒似乎也不耐寂寞与飘荡的音乐交相辉映，此时，一位身着燕尾服的绅士缓步走到阳台。女士温柔的依靠在男士的肩膀，男士轻轻地品了一口红酒，深邃的眼光俯视着城市的美丽„„(旁白:爱她，就给她最好的，深业华府) 4.5 广告预算 媒体是传播商品或服务信息所运用的物质和技术手段，是广告信息的载体，其选择恰当与否关系到企业广告信息在目标市场上的到达率。 第5章 广告效果测评 针对消费者(经销商)采取两种方法:第一种就是事中测定方法——现实直接测定法，讲一个小型屏幕放映机安置在具有代表性的目标消费者家中，让这些消费者观看电视广告，做好记录，进行分析。第二种是事后测定方法——要点打分法，然被调查者就已刊登的或播放过的赛马场汽车城的广告的重要方面进行打分，然后分析，将各项得分之和作为深业华府 广告的效果评定等级。以下是广告心理效果打分表: 打分项目 打分的主要依据 该项满分 实际打分 吸引力 吸引注意力的程度(创意) 20 认知力 对广告诉求重点的认识程度 20 8 说服力 广告引起的兴趣如何 20 对广告产品的好感程度 10 行动力 有广告引起的立即购买行动 20 有广告换气的购买欲望 20 传播力 有广告文案的创造性而引起的传播程度 20 综合力 广告的媒体效果 20 合计 150 得分档次与评定等级 0,30分 30,60分 60,90分 90,120分 120,150分 差 中等 一般 好 优秀 下面为附送毕业论文致谢词范文～不需要的可以编辑删除～谢谢～ 毕业论文致谢词 我的毕业论文是在韦xx老师的精心指导和大力支持下完成的，他渊博 9 的知识开阔的视野给了我深深的启迪，论文凝聚着他的血汗，他以严谨的治学态度和敬业精神深深的感染了我对我的工作学习产生了深渊的影响，在此我向他表示衷心的谢意 这三年来感谢广西工业职业技术学院汽车工程系的老师对我专业思维及专业技能的培养，他们在学业上的心细指导为我工作和继续学习打下了良好的基础，在这里我要像诸位老师深深的鞠上一躬!特别是我的班主任吴廷川老师，虽然他不是我的专业老师，但是在这三年来，在思想以及生活上给予我鼓舞与关怀让我走出了很多失落的时候，“明师之恩，诚为过于天地，重于父母”，对吴老师的感激之情我无法用语言来表达，在此向吴老师致以最崇高的敬意和最真诚的谢意! 感谢这三年来我的朋友以及汽修0932班的四十多位同学对我的学习，生活和工作的支持和关心。三年来我们真心相待，和睦共处，不是兄弟胜是兄弟!正是一路上有你们我的求学生涯才不会感到孤独，马上就要各奔前程了，希望(，请保留此标记。)你们有好的前途，失败不要灰心，你的背后还有汽修0932班这个大家庭! 最后我要感谢我的父母，你们生我养我，纵有三世也无法回报你们，要离开你们出去工作了，我在心里默默的祝福你们平安健康，我不会让你们失望的，会好好工作回报社会的。 10 致谢词2 在本次论文设计过程中，感谢我的学校，给了我学习的机会，在学习中，老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议，老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的 感谢所有授我以业的老师，没有这些年知识的积淀，我没有这么大的动力和信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。 谨以此致谢最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅的各位老师表示衷心的感谢。 开学范文:首先，我想说“荣幸”，因为茫茫人海由不相识到相识实在是人生一大幸事，更希望能在三年的学习生活中能够与大家成为好同学，好朋友。其次我要说“幸运”，因为在短暂的私下接触我感觉我们班的同学都很优秀，值得我学习的地方很多，我相信我们班一定将是团结、向上、努力请保留此标记。)的班集体。最后我要说“加油”衷心地祝愿我们班的同学也包括我在内通过三年的努力学习最后都能够考入我们自己理想中的大学，为老师争光、为家长争光，更是 11 为了我们自己未来美好生活和个人价值，加油。哦，对了，我的名字叫“***”，希望大家能记住我，因为被别人记住是一件幸福的事～～ )查看更多与本文《高中生开学自我介绍》相关的文章。 12