南宁绿城明珠整合营销策划提案

南宁绿城明珠整合营销策划提案 绿城明珠整合营销策划提案 南宁市居天上营销策划机构 二??七年七月二十九日 1 第二部分 绿城明珠江景苑项目分析 二、项目产品及开发分析 1、项目经济指标(有待最终确定) 2、户型配比: 3、户型特点: 4、户型调整建议: 5、滚动开发进度建议 5.1由外至内开发建设 建议本项目开发建设顺序为:2,楼?1,楼?3,楼?4,楼。 开发依据: ?2#楼前有沿街户型，后有江景，住宅套数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代性。先行开发建设和销售2# 2 楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其重要的指导作用。 ?先期启动沿街2,住宅楼建设，以较低的销售价格启动本项目，为后续住宅栋号价格拉升留下上涨空间。 ?2,、1,沿街住宅楼宇的建设，能形成项目规模视觉效果。此外，这两栋住宅楼交楼后，3,、4#楼尚处于建 设过程中，2,、1,的样板效果能促进3,、4,楼住宅的销售，利于价格的拉升及销售。 5.2、住宅建设开发及发售进度安排 各栋住宅楼宇的开发进度与发售计划如下: 先建设2#楼，再依次建设1#楼、3#楼、4#楼。滚动开发，销售与工期滚动进行。 栋号 开工时间 竣工时间 工期 发售时间 发售条件 2, 2007/10/01 2008/10/30 13个月，含春节1个月 2008年1月 主体至四层 1, 2007/12/01 2008/12/31 13个月，含春节1个月 2008年4月 主体至8-10层 3, 2008/05/01 2009/05/31 13个月，含春节1个月 2008年8月 主体至8-10层 4, 2008/09/01 2009/09/30 13个月，含春节1个月 2008年12月 主体至8-10层 3 5.3、住宅建设、部分景观先行 大凡销售形势较好的楼盘，景观先行是常用的手段。先做出部分园林实景、做好样板房是楼盘情景营销的重要内容。如凤岭“荣和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等项目，在项目开发前期便着手小区绿化形象建设，美轮美奂的园林实景极大地拉动了销售。而只注重楼盘开发建设，忽略园林景观营造的楼盘，销售则举步为艰。恒大苹果园便是具有代表性的案例。 建议:在1,楼西侧“社区车行出入口”附近设立楼盘销售中心，将项目西侧沿江河堤以精美的园林景观营造出良好的社区环境氛围，使顾客过桥时便可受到精美的园林景观的感染。 6、项目定位思路: 蝶恋蓝湾产品总体定位及主题要点如下: 6.1、蝶恋蓝湾产品定位:江畔花园洋房 6.2、产品定位依据: 6.2.1、项目所精心打造的岭南风格园林，以及自身拥有的优越自然环境 一步一景、步易景移岭南风格的园林不但为两广人所深深喜爱，而且在仙葫尚无以岭南园林作为园林主题风格 4 的项目，甚至在整个南宁也不多见，可以说是稀缺物业。差异化的定位将使项目在推广和消费认同上获益菲浅。同时岭南园林在建造和维护的成本上相对较低。因此绿城明珠的中庭园林建议打造成精致的岭南风格园林。 另外，秀美的蓉茉江围绕项目蜿蜒而过，优美的自然景观资源，使楼盘价值非同一般。 通过打造岭南风情园林、自然江景美宅，挖掘“岭南园林文化”、“自然江岸文化”，树立仙葫独树一帜的特色楼盘。 6.2.2、系出名门，品质高贵 绿城明珠江景苑是绿城明珠项目的组成部分。绿城明珠先期开发了御景苑，御景苑为纯别墅项目。江景苑定位于花园洋房，与御景苑一衣带水。可以说，江景苑系出名门，别墅、花园洋房的高尚品质相互提升，相得益彰。 因此，绿城明珠江景苑的楼盘定位应走中等价位楼盘定位路线，要依托御景苑的社区形象，拔高整个项目的品质。 6.2.3、项目形象定位:自然江岸，岭南美宅 根据以上项目定位分析，绿城明珠江景苑应围绕自然、珍稀的楼盘特色打造项目整体形象。通过成本不高，但布局精巧的岭南园林规划设计营造仙葫别具一格的岭南园林居住环境。 5 第三部分 绿城明珠江景苑营销策划提案 一、项目营销总体策略 1、项目营销总体策略: 2、营销主题 ——自然江岸，岭南美宅 ——12万平方米岭南风情社区 ——2008，仙葫岭南人居元年 ——12万平方米江畔岭南人文府邸 ——悠然岭南风情 畅享幸福生活 ——岭南园林 繁花院落 ——仙葫首席纯岭南园林美宅 ——仙葫罕有岭南园林美筑 6 ——城市人的岭南花园洋房 ——纯翠岭南园林生活/别院 ——岭南人居 诗意人生 本项目拥有得天独厚的自然环境，以紧邻蓉茉江曲线江景为核心景观资源，全城罕见。自然环境、精致园林、高尚产品等综合优势，奠定了本项目作为个性化高尚楼盘的坚实基础。因此，综合本项目的定位及区域特征，以“江景”为核心点，着力挖掘、演绎“江岸文化”、“岭南园林文化”，打造南宁市首屈一指的江景美宅，重新定义花园洋房美宅新形象。 营销主题上体现江景与岭南园林美宅的结合，并要突出对江景的亲近、拥有，以及结合目标客户——成功人士、高尚人士的身份而产生的情感诉求。并且着重挖掘中高收入者，且对岭南园林有偏好的人群。 1.1、营销总体策略: 以“江畔花园洋房”为核心，作为项目各卖点的归结点，全新阐释隆安新花园洋房，创立“绿城明珠”别 7 具一格的园林美宅形象。通过具有针对性的主题诉求，进一步提升项目品牌形象，最终实现总体销售目标。 四个坚持:A:坚持宣传高尚楼盘形象，创建知名品牌。 B:坚持倡导体现岭南花园洋房的生活方式。 C:坚持连续诉求项目高起点的建筑文化体系。 D:坚持制造“热点、焦点、轰动”的效应，创建“名星楼盘”。 1.2、项目其他营销策略: 1.2.1、文化营销策略 通过对蝶恋蓝湾项目文化内涵的挖掘，让客户感受到项目与众不同的特色与品质。措施如下: 1)挖掘“水岸文化”、“园林文化”，形成楼盘自身最具个性的卖点和特色，提升项目附加价值。 2)以具有江居风情的名称为小区各栋高层命名，如“听涛居”、“晓月居”、“翠堤居”、“颐景居”等。 1.2.2、体验营销策略 花园洋房是有别于普通住宅的高层次住宅产品，在整合营销过程中，必须通过一系列措施展示项目的品质，让客户“触景生情”。措施: 8 1)、在开盘前完成售楼部。售楼部要围绕“江景”、“精品园林”的视觉效果进行装修设计，让顾客现场咨询时，被楼盘浓郁的现场气氛所感染。 2)、开盘前完成沿江景观园林修建，铺设江景栈道。现场园林景观的营造，对销售过程和结果有非常重要的影响，能直接影响到楼盘定价的高低。 3)、做好销售现场的建设工作，须与项目的“江景”、“岭南园林文化”定位相吻合，营造一个气派、优美、园林式的营销环境。 4)、树立规范、专业的良好工地形象。 1.2.3、品牌营销策略 品牌就是楼盘的价值。在客户心目中成为优质品牌的过程，就是让顾客了解、认知、接受绿城明珠的过程。措施: 1)与主流媒体合作，通过宣传，扩大项目知名度和美誉度。 2)利用俱乐部等形式吸引目标客户为会员，定期组织活动，让客户感受到不同凡响的尊贵感，形成良好的口碑宣传效应。 3)一流的产品质量和居住环境，是品牌建设的根本。在项目开发过程中，注重住宅质量、营造优雅的社区环 9 境、提供一流的物管服务，是必须要做好的最基本工作，也是品牌建设的核心内容。 1.2.4、特色营销 在市场竞争激烈的情况下，为突显差异化，可开展有特色的营销活动，以达到吸引眼球的效果。 措施: 围绕楼盘特色，经常举办岭南园林鉴赏会、江景文化沙龙、住户联谊会等公关活动。 1.2.5、高强度营销 在营销的重点阶段，要集中资源，通过各种渠道，发动全面猛烈的营销宣传攻势。具体为:开盘前一个月，采取集中式宣传策略，以“垄断性”的媒体攻击并结合大型营销活动攻势，迅速吸引市场关注。 二、项目销售策划提议 1、销售目标 本项目各栋号均价预测如下(因设计未最终确定，该目标以设计方案的大概数进行计算。不考虑内部员工的集资房部分): 物业类型 户型 套型主要面积 套数 面积小计 目标均价 销售金额 10 (?) (?) (元/?) (万元) 1, 两房,三房,四房 86,126,116,144 188 22943.78 2550 58506639 2, 两房,三房 88,117,126,140 170 19990.72 2450 48977264 3, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2700 76373064 4, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2800 79201696 小计 800 99507.14 2643 263058663 本项目的销售周期预计为17-24个月，预测依据: ※过去两年南宁市仙葫房地产容量、周边楼盘每月住宅销售量及本项目规模、定位。 ※本项目的建设周期。 2、支撑条件 要实现本项目的快速顺利销售，要解决好以下几个问题: 2.1、工程进度支持 一般工程进度和销售进度齐头并进是较理想的项目开发状态。项目发售前期，要确保2,楼工程建设达到四层 11 以上，以体现企业实力并坚定购房客户的购买决心。若资金充足，1,和2,同时开工，将更有利于项目开发和销售。 2.2、园林景观支持 充分利用项目得天独厚的自然江景和自然地貌优势，在地块西侧江岸营造出精美的江岸园林景观，园林绿化与销售现场联动，让顾客充分体验“江岸文化”、“岭南园林文化”的全新感受。 2.3、营销策略支持 正确的楼盘定位和恰当的营销策略，是搭建项目与消费者之间沟通桥梁的关键。也是本项目是否成功销售的关键。营销整个过程中，要注重树立企业和项目品牌，贯彻品牌效应。 2.4、营销费用支持 强有力的营销推广对项目销售起到重要的作用。 2.5、销售队伍实力支持 销售是产品变现的过程，楼盘价值也在此阶段得到体现。专业、高效、务实、精干的销售团队是项目能否成功销售的关键。 2.6、知名物管支持 本项目发售前，应提前落实物业管理公司。知名物管公司对本项目施行物业管理，将解决购房客户的后顾之忧。 12 使楼盘附加值得以提升。 3、住宅定价策略 3.1住宅整体定价策略: 本项目定位于中等档次楼盘，住宅应采取差异化定价策略，定价以天池山销售均价作为参考。 3.2首期住宅推盘定价策略: 根据以上开发进度，先建设并推出2,楼进行销售。2,楼的发售价格将成为后续栋号住宅价格的标竿，也成为本项目楼盘市场定位的衡量标准。 2,楼面市价格应采取由低到高，逐步推升的渗透定价策略:先以较低的价格入市，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，随着需求的增加逐步提升售价，最终达到销售目标。如2,入市均价应在2350元/平方米左右，最终均价应达2450元/平方米。由于3#、4#楼位置极佳，视觉开阔，四周风景秀美，售价将达到整个项目的最高。 4、销售阶段性划分: 将本项目营销周期分成五个阶段:预热造势期、2,楼销售期、1,楼销售期、3,楼销售期、4,楼销售期五个主要阶段。各阶段主要安排如下(根据上述3.6.2点所述的工程开发进度制定): 13 销售阶段 时间段 销售栋号 销售任务 说明 预热造势期 2007.12-2008.01 2,楼 2,楼放号 预热造势期一个半月时间 2,楼销售期 2008.01-2008.04 2,楼 完成80%销售 1,楼销售期 2008.04-2008.08 1,楼 完成80%销售 3,楼销售期 2008.08-2008.12 3,楼 完成80%销售 4,楼销售期 2008.12-2009.05 4,楼 完成80%销售 清盘期 2009.05-2009.08 1,3,4, 清盘收尾 将剩余房号优惠清盘 备注 不含清盘期销售周期17个月，含清盘期2个月 6、销售方式与销售技巧 6.1、开盘销售方式 通常开盘销售主要有几种方式，内部认购、排队、抽号等，一般组合起来使用。如果前期造势预热期客户储备不足，内部认购是较好的放盘方式。若市场反应强烈，可采取排队、领号抽号等销售方式。根据来访接待情况选择 14 适合的开盘方式尤为重要。 6.2、促销措施 ?销售折扣 销售折扣是最为常用的促销技巧。根据楼盘发售的不同阶段，销售折扣的方式方法也不尽相同。一般正常销售期，付款折扣为:一次性付款9.6-9.8折;银行按揭付款9.8折-不打折。展销期或促销期的付款方式较正常销售期更灵活、更优惠，以此吸引买家尽快下定。 ?团购优惠 制定优惠的团购措施，有目的、有计划地促成大宗买房交易，加快楼盘销售速度。 ?老客户介绍新客户购买 已买房的老客户若能成功介绍新客户购买，老客户可享受一定的现金或代金券(如赠送物业管理费、车位费等)奖励。 ?尾盘期的购房优惠 项目销售的尾盘期，在已经完成销售任务的情况下，其剩余的少量货量可给予更多的价格优惠，以便尽快清货回拢资金。比如一口价销售、清盘特惠价、买房送大礼包等。 15 三、项目推广策划 1、项目卖点分析及卖点提炼 1.1、项目核心卖点:自然江岸，岭南美宅 概念解析: 自然江岸:蓉茉江沿项目蜿蜒而过，自然江景无须修饰，浑然天成。江景得天独厚，不可复制。 岭南美宅:线条明朗的建筑群，岭南风格的特色园林，星级的物管服务等等一切都围绕高尚洋房的标准来制作。加之蓉茉江水岸优美的自然景观资源及纯江景美宅建筑群，凝练了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在绿城明珠，一杯咖啡就是一个下午;走在木栈道，杨柳拂面;黄昏的广场，弥漫着咖啡的香味与之千年的人文;每个人眼中透着闲适与自在，每个人的动作透着浪漫与优雅„„，高尚享受成为在绿城明珠里最自然不过的生活场景。 1.2、项目卖点细分: ?优越地段——仙葫区核心位置 与凤岭唇齿相依的仙葫区，位居城市发展主流方向，又一个房地产开发热点地区，自然生态环境得天独厚，最为适宜居住的风水宝地。绿城明珠项目位于仙葫区的核心位置，地段、交通优势非常明显。 16 ?自然环境——不可复制的至尊江景 绿城明珠，位居仙葫大道高尚住宅区中心位置，那平江蜿蜒而过，自然环境极为优越，是不可复制的尊崇风水宝地。蜿蜒而过的私家江岸线，打造独具特色的沿江景观栈道，赏烟波浩淼，听涛声阵阵，营造出浓郁的江岸风情。 ?精致园林——岭南花园洋房 精心打造的岭南风情园林，由流水、小桥、巨石、亚热带灌木、庭台等组成不同园艺小品，或精致、或小巧、或淡雅、或随性，不同的主题共同营造出一个都市中的纯美园林院落。一种回归自然的人居居住文化，一个纯美岭南花园生活空间，必将吸引热爱生活、享受生活的高尚人士。 ?生活方式——自然、自在的生活模式 倡导自然、休闲、运动、健康的生活模式，实现现代人亲近自然山水、享受品位生活的美好生活梦想。 2、项目形象推广 2.1、项目视觉识别系统的设计 ?项目标志 项目标志(LOGO)、名称，标志与名称的标准形、标准色、标准组合。要求不拘泥于传统形式，紧扣项目定位， 17 突出江景美宅的个性化特征。 ?应用部分: 交通工具类; 招牌标识类; 宣传广告类; 证件文具类等。 2.2、营销接待中心的包装设计及主要销售道具 ?营销中心包装 外部包装:现代、时尚，以鲜明的风格出现，色彩线条简洁明快，不仅视觉冲击强，并让人耳目一新。 内部包装:豪华、气派，休闲、舒适，建议包装中充分体现水岸文化、岭南园林文化，提升营销中心不同凡响的品位。 注意做好营销中心周边绿化及相关设施，营造情景相融的营销环境。 ?营销中心功能分区: 18 接待区、洽谈区、休息区等。 ?主要销售物料: 形象墙、展板:视觉冲击强，内容丰富，凸显销售气氛; 楼盘模型、户型模型:项目微缩还原，突出楼盘气势与魅力。可考虑制作规划沙盘和绿化沙盘各一个。 ?销售物料: 楼书、单张、户型平面图、价目表、认购须知、按揭指南、销控表等。 2.3、工地环境包装设计 ?工地现场包装: 工地围墙包装 工地立柱广告牌制作 工地公共标牌制作 彩旗制作:结合活动的开展渲染气氛 施工工人整齐划一的着装 19 ?.样板房参观路线: 营销中心——样板房——沿江景观 做好路线的绿化及指示系统等配套工作，充分考虑其便利性、安全性、创新性、美观化。 2.4、样板房包装设计 样板楼是销售活动进行的场所，是提升产品形象的重要手段。应选用上等材料、精细工艺、独特新颖的设计来打造项目的样板楼。 对样板楼装修风格建议为:岭南园林风格——充满岭南园林风情。 3、媒体策略 媒体总策略: 本项目须整合各种媒体资源，以主流媒体的宣传与具有特色的营销活动为重点，综合利用其它媒体，通过亲历体验、动感视觉、听觉效果渲染项目引领的新生活概念，通过公共活动，巩固项目的市场空间和市场认知度。 ?报纸:选择《南国早报》为主要传播阵地，《南国城报》等作为辅助媒体。 20 ?电视:主要选择广西生活频道的“广西房地产”栏目，项目入市初期投放形象广告，力求达到给观众强烈的视觉冲击。随着项目销售的深入及营销活动的开展，适时进行专题报道，保持项目的长新常亮。 ?户外广告:公车车体广告、市中心广告牌 ?网络:网络广告宣传是项目营销推广主要的辅助工具。选择《时空网》、《广西房产街》为主要传播阵地，以形象宣传、阶段性的促销信息为主要内容。 ?楼书:亮点集中亮相，展示项目整体形象及各卖点的细述分析。制作应高档化、具有文化品位。 ?宣传单张:项目形象总体展现，传达促销信息，可在房展会、开盘前大量派发，采取点面结合的形式，前期以面为主，做到范围广、频率高，开盘前一周重点针对高收入行业进行宣传，如金融、电信、电力等行业。 ?礼品:向客户赠送有品位、有特色、符合项目形象与客户身份的礼品，如高档办公用具、家用小电器等。 ?公关活动:公关活动能起到渲染气氛，聚焦眼球，聚集人气，让项目知名度迅速提升等极佳效果。 公关活动主要形式有:公益性活动、联谊会、岭南园林品鉴会、开盘活动等等。 4、分阶段推广工作规划: 根据工程进度以及销售周期的安排，推广工作相应进行如下分阶段规划: 21 4.1、第一阶段:项目形象以及2,春晓阁销售期(时间节点2007年12月——2008年4月) 4.1.1、指导思想: 绿城明珠的首次亮相，务必通过强大的媒体资源整合，以优雅、准确、清新的画面，配合灵活多样的公关活动，在南宁楼市中树立起仙葫首席岭南园林美宅的全新形象。并通过对仙葫片区、对项目最大程度的理性以及感性阐述，最大限度的提升仙葫片区、项目自身的外在形象和附加值。 4.1.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目形象亮相 2007年12月 塑造项目仙葫首席岭南园林美宅的全新形象 告知 2#春晓阁开盘 2008年2月 传递岭南园林居住文化，提升2#楼产品价值 认同、行动 2#春晓阁销售期 2008年2月—5月 传达热销信息，货量消化期促销 行动 4.1.3阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，完美蜕变 22 4.1.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 《南国早报》 彩色整版 2007年12月 约5万 报纸 1、通过岭南园林之美烘托本 《南国城报》 彩色整版 2007年12月 2万 项目的完美品质，突出岭南园 市中心 亮相篇: 待定 林美宅的文化气质，传递项目2007年12月约25万 广告牌 仙葫，以岭南园林之名， 户外 给仙葫片区带来的全新气象。 -2008年12月 完美蜕变 公交车 整车 10辆约35万 2、绿城明珠而让世人重新审 2007年12月 视仙葫、认识仙葫。 形象 电视 《广西房地产》 1分钟专题 约6万 半个月 亮相 岭南园林、自然江景 楼书 售楼部宣传资料 待定 岭南园林，繁花院落 生活方式优美诠释; 2007年12月 约8万 开发商实力展示 户型单张 售楼部宣传资料 A4双彩 岭南园林之家 户型图、户型说明 2007年12月 约0.5万 活动内容、销售信息 网络 《时空网》 专题 岭南园林品鉴会 1月中旬-2月 约1万 活动1 岭南园林品鉴会 2008年元旦 约2万 2, 岭南园林居住文化 通过系列报版解构岭南园林 报纸 《南国早报》 彩色半版 1月-2月 7期约17.5万 的居住文化 春晓阁系列1—系列4 23 开盘 《南国早报》 彩色整版 开盘篇:明日，仙葫完美蜕变 开盘推售信息、促销信息 2月 约5万元 发售 活动2 开盘活动 2月 约3万 通过对首期开盘热销的分析 2, 岭南园林， 报纸 《南国早报》 彩色半版 强调岭南园林居住文化获得3月-4月 8期约20万 春晓阁 一种居住文化的广泛认同 的群体认同感 销售期 促销 3.8妇女节主题优惠促销活动 3月 合计 约130万 4.2、第二阶段:1,揽绿阁销售期(时间节点2008年5月——2008年8月) 4.2.1指导思想: 在原有形象的基础上，以华丽的画面、准确的文字语言描绘强化岭南园林之美，烘托本项目的完美品质;以销售数据和热销真实场面再现2,楼热销，传达市场热捧的信息，激发置业欲望。同时表现出项目给仙葫片区带来的华丽气息，并以次带动整个片区档次的提升。务必抓住五月楼市旺季到来的契机，获得最佳销售业绩。 4.2.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 1,揽绿阁预热 2008年4月 1#产品价值 告知 24 1,揽绿阁开盘 2008年5月 园林、建筑形象的塑造 认同、行动 1,揽绿阁销售期 2008年5月—8月 中庭园林、户型特色。货量消化期促销 深化认同 4.2.3、阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，华丽转身 4.2.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 海报/户岭南园林、便捷交通、齐全配套、 售楼部宣传资料 4开双彩 4月 约2万 型单张 特色户型、开发商实力展示 《南国早报》 彩色半版 4月—8月 16期约40万 仙葫，以岭南园林之名， 报纸 1) 岭南园林，繁花院落 1, 《南国城报》 彩色整版 华丽转身 5月 1期封面4万 2) 楼距够远，风景够美 揽绿阁 生活报、晚报 4月—8月 3万 3) 内嵌花园，高尚洋房 销售期 杂志 《榜样》 彩色整版 4月—8月 4期约6万 网络 《时空网》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约2万 网络 《广西房产街》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约1万 25 活动3 新春踏青活动 3月底 约4万 活动4 开盘活动 5月 约3万 合计 约65万 4.3、第三阶段:3,翠堤阁销售期(时间节点2008年8月——2008年12月) 4.3.1指导思想: 继续挖掘岭南园林之美，通过寻找形象代言人的互动参与性活动，掀起又一轮对岭南园林追捧的新高潮。依靠对蓉茉江景的美化描绘，传达江居生活上风上水的优越感。并且通过细致的物业管理服务，烘托本项目的高尚品质，更大限度的提升项目在形象和附加值。同时带给置业者对仙葫片区更完美的想象。 4.3.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 3,翠堤阁预热 2008年7月 江景形象、物管形象塑造 深化认同 3,翠堤阁开盘 2008年8月 继续深化岭南园林文化，3#产品价值 认同、行动 26 3,翠堤阁销售期 2008年8月—12月 货量消化期促销 行动 4.3.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新想象仙葫 4.3.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、便捷交 通、齐全配套、特色户型、贴 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 7月 约0.5万 心物管、和谐邻里、开发商实 3, 力展示等 因岭南园林， 翠堤阁 《南国早报》 彩色半版 12期约30万 重新想象仙葫 1) 岭南园林，诗意人生 销售期 报纸 《南国城报》 彩色整版 2) 繁花院落，微笑芳邻 4期封面16万 8月-10月 3) 一线江景，水色共天 生活报、晚报 约3万 4) 左手园林，右手江景 电视 《广西房地产》 专题 约4.5万 27 杂志 《榜样》 彩色整版 3期约5万 网络 《时空网》 专题 寻找岭南园林形象代言人 主题促销活动 7月-8月 1万 活动5 寻找岭南园林形象代言人 7月-8月 6万 活动6 开盘主题活动 8月 4万 合计 约70万 4.4、第四阶段:4,颐景阁销售期(时间节点2008年11月——2009年4月) 4.4.1、指导思想: 深度挖掘4,的优越卖点——园林、江景、宽楼距、入户花园等，将项目形象进一步拔高，提升其附加值。并利用中秋佳节的契机举办客户联谊会等活动增进业主间情感，创立和谐、温暖的社区生活氛围。从而使置业者对仙葫重新定义为宜居城区。 4.4.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 4,颐景阁预热 2008年10月 岭南园林、江景形象、物管形象继续深化塑造 深化认同 28 4,颐景阁开盘 2008年11月 4#产品核心价值——园林、江景、宽楼间距 认同、行动 4,颐景阁销售期 2008年12月—4月 货量消化期促销 行动 4.4.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新定义仙葫 4.4.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、超宽楼距、 便捷交通、齐全配套、特色户型、 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 10月 约0.5万 贴心物管、和谐邻里、开发商实力4, 因岭南园林， 展示等 颐景阁 重新定义仙葫 《南国早报》 彩色半版 20期约50万 销售期 1)楼距够远，风景够美 报纸 2008年11月《南国城报》 彩色整版 3期封面12万 2)院落情怀，和谐邻里 -2009年4月 杂志 《榜样》 彩色整版 3)270?江景视野 3期约4.5万 29 4)体验岭南园林新美宅生活 网络 《时空网》 专题 中秋客户游园联谊会 主题活动、促销信息 9月底-10月初 2万 活动7 中秋客户游园联谊会 9月底 6万 活动8 开盘主题活动 11月 3万 合计 约80万 4.5、第五阶段:清盘销售期(时间节点2009年5月——2009年10月) 4.5.1、指导思想: 推出灵活多样的优惠措施，并挖掘老客户潜力，推动以老带新优惠政策来推动尾盘销售。同时举办丰富多彩的社区活动，营造温馨、和谐、融洽的社区。以精美的园林实景、温情的社区生活画面、优惠的价格激发置业欲望。 4.5.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目清盘期 2009年5月—10月 园林实景、社区生活、优惠政策攻坚 深化认同、加速行动 30 4.5.3、阶段广告主题:把家安在风景里 4.5.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 清盘期 报纸 《南国早报》 彩色1/4版 我想有个家 现房、园林、社区生活、优惠政策 5月—10月 约10万 合计 约10万 5、营销推广费用控制: 本项目由于定位于中等档次楼盘，在形象塑造、推广力度等方面将比中低档楼盘有更大的投入，因此，住宅营销推广费用按总销售额的2.3%进行测算。 住宅营销与推广费用预计为:住宅总销售收入2.63亿×2.3%,605万元。 后记: 绿城明珠项目虽然占地面积较小，但项目本身具有众多得天独厚的优势。我们相信，良好的项目品质、一流的工程质量、准确的市场定位、专业的营销策划、强大的销售队伍将为本项目的成功运作保驾护航。 31 下面是经典歌词100句,朋友们可以享受下,不需要的朋友可以下载后编辑删 除!!谢谢!! 32 林夕经典歌词 1、若只是喜欢,何必夸张成爱。——林 2、擦光所有火柴难令气氛像从前闪耀,至少感激当日陪着我开甜蜜癿玩笑。——《失恋太少》 3、你是千堆雪我是长街,怕日出一到彼此瓦解。——《邮差》 4、谁能告诉我,要有多坚强,才敢念念不忘。——《当时癿月亮》王菲 5、我愿意做你癿老师,示范着执子之手如何解释,不愿为深奥癿感情变白痴。——《诗人癿情人》方大同 6、有一梦便造多一梦,直到死别都不觉任何阵痛,趁冲动能换到感动,这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。——《梦死醉生》张国荣 7、谁能改变人生癿长度,谁知道永恒有多么恐怖,但现实往往比命运还残酷,只是没有人愿意认输。——《无间道》 8、似等了一百年忽已明白,即使再见面,成熟地表演,不如不见。——《不如不见》 9、在有生癿瞬间能遇到你,竟花光所有运气。——《明年今日》 10、害怕悲剧重演我癿命中命中,赹美丽癿东西我赹不可碰。其实我再去爱惜你又有何用,难道这次我抱紧你未必落空？——《暗涌》 33 11、黑了倦眼都侧耳倾听,让我做只路过蜻蜓,留下能被怀念过程,虚耗着我这便宜生命。——《路过蜻蜓》张国荣 12、如除我以外在你心,还多出一个人,你瞒住我,我亦瞒住我,太合衬。原来我非不快乐,只我一人未収觉若无其事原来是最狠癿报复。——《想哭》 13、闭起双眼我最挂念谁眼睛张开身边竟是谁。——《人来人往》 14、我想知如何用爱换叏爱,如何赤足走过茫茫深海,赸乎奇迹以外。当赤道留住雪花,眼泪融掉细沙,你肯珍惜我吗？——《当这地球没有花》 15、那日我狂哭不止,曾经差一点想过死,多少艰辛不可告人,多少光阴都因为等。——《奇迹》 16、爱若难以放进手里,何不将这双手放进心里。——《人来人往》 17、剪影癿你轮廓太好看,凝住眼泪才敢细看。——《约定》 18、但凡未得到,但凡是过去,总是最登对。——《似是故人来》 19、无论热恋中失恋中,都永进记住第一,,别要张开双眼。——《相爱很难》 20、得到,你癿爱情,还要再得到你任性。一切,原是注定,因我跟你都任性。——《明知故犯》 21、悲哀是真癿,泪是假癿,本来没因果,一百年后没有你也没有我。——《百年孤寂》 34 22、感情寻找它癿模特儿,衣朋挂在橱窗,有太多人适合,没有独一无二。——《香奈儿》 23、有生之年狭路相逢终不能幸免,手心忽然长出纠缠癿曲线,懂事之前情动以后长不过一天,留不住算不出流年。——《流年》 24、不要我癿我不要,不爱我癿我不爱,把灯关上连背影都不会存在。——《不爱我癿我不爱》 25、我们拥有癿,多不过付出癿一切。——《不爱我癿我不爱》 26、可能在我左右,你才追求,孤独癿自由。——《红豆》 27、拿下了你这感情包袱戒者反而相信爱。——《邮差》 28、如能忘掉渴望,岁月长衣裳薄。——《再见二丁目》 29、不是爱不起,只是伤不起。——《伤不起》 30、就像蝴蝶飞不过沧海,没有谁忍心责怪。——《蝴蝶》 31、爱是没名字癿歌,留给这世上没名字癿你。——《没名字癿歌,无名字癿你》 32、过去都已经过期,何必要跟自己过不去,还过得去,就值得恭喜。——《还过得去》 33、做最爱做癿我没什么不敢,才是最大癿力量,梦想癿现场,每个人头上都有光环。——《梦想》 35 34、只想追赶生命里一分一秒,原来多麽可笑,你是真正目标。——《追》 35、但愿我可以没成长,完全凭直觉觅对象。模糊地迷恋你一场,就像风雨下潮涨。——《有心人》 36、趁冲动,能换到感动,这幻觉不去用苏醒以后难道你会哭出笑容。——《梦死醉生》 37、哭,我为了感动谁。笑,又为了碰着谁。——《路过蜻蜓》 38、我就是我,是颜色不一样癿烟火。——《我》 39、从前到以后,一夜间拥有,谁说这不算相恋到白头。——《红颜白収》 40、天爱上地,不会完全凭运气。这刻春光明媚,差点不忍记起。——《奇迹》 41、你离开了,却散落四周。——《左右手》 42、你这样恨我,好不好过,温馨被单,都变成负荷。——《你这样恨我》 43、十年之后,我们是朊友,还可以问候;只是那种温柔,再也找不到拥抱癿理由。——《十年》 44、不信眼泪,能令失乐癿你爱下去。难收癿覆水,将感情慢慢荡开去。如果你太累,及时地道别没有罪。牵手来,空手去就去。— —《玱璃之情》 45、感情不必拿来慷慨。——《因为爱,所以爱》 36 46、谁貌似花美艳？是谁努力照亮半边天？但是情无独钟,贪心癿你偏爱哪一边？——《情无独钟》 47、谁亦记得不能容他宠坏,不要对他倚赖,感情随他出卖,若你喜欢犹大。——《情,》 48、传说有一男一女同偕到白収之后才怀念刻骨铭心癿旧友,回头陪着那合照,一块将余生渡过。——《一千零一个》 49、爱是一段一段一丝一丝癿是非,叫有情人再不能够说再会。——《天下有情人》 50、不爱就不爱,难捱就不捱。——《如果你是李白》 1.但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。《似是故人来》 ——所以和你生活的那一个，永远是second best 。 2.无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。《相爱很难》 ——爱情就是盲目的。能使爱情长久的方法，便是找片树叶来遮住眼睛。 3.得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。《明知故犯》 ——难怪李宗盛要说爱情是精神鸦片 。 4.悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。《百年孤寂》 ——既是如此，何必执着, 5.感情寻找它的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。《香奈儿》 ——这年头，哪有不二臣,(亦舒语)所以，没什么放不下的。 6.有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。《流年》 ——爱情有时徒有虚名，不过是一场宿命。 7.不要我的我不要，不爱我的我不爱，把灯关上连背影都不会存在。《不爱我的我不爱》 ——唱的容易做的难，谁又真能如此洒脱, 8.我们拥有的，多不过付出的一切。 ——爱情游戏中，永远只有十分之一的甜，剩下的十分之九，有苦，有涩，有酸，就是没有甜。 37 9.可能在我左右，你才追求，孤独的自由。《红豆》 ——拥有的时候永远不懂珍惜，人类通病。 10.拿下了你这感情包袱或者反而相信爱。《邮差》 ——拿开旧的奶酪，才能得到新的。所以，谁动了我的奶酪，并不要紧。 11.你喜欢不如我喜欢，你的不满成全我的美满。《你喜欢不如我喜欢》 ——这样爱，会容易得多。 12.就像蝴蝶飞不过沧海，没有谁忍心责怪。《蝴蝶》 ——只要蝴蝶曾在沧海上飞过，就已足够，结果，永远没有过程重要。 13.不要迷信情变等于灯灭，不要含泪直到与他肯定再不相见，爱恨无须壮烈，不随便狂热。《情戒》 ——感情，只是人生中的一小部分，不要为它死去活来，让人看低。 14.害怕悲剧重演，我的命中越美丽的东西我越不可碰。《暗涌》 ——爱情虽然美丽，却是易碎玻璃。 15 不要虔诚直到懂得怎样去爱魔鬼，纪念留给下世，不对别人发誓 。《情戒》 ——要学会自己保护自己，也不要轻易对一段感情做出承诺，否则害人害己。 16.每个人都是单行道上的跳蚤，每个人皈依自己的宗教，每个人都在单行道上寻找，没有人相信其实不用找。《单行道》 ——缘分可遇不可求。 17.有一梦便造多一梦，直到死别都不觉任何阵痛，趁冲动能换到感动，这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。 《梦死醉生》 ——人生得意需尽欢，莫使金樽空对月。感情是一个道理，愉快那么快，何必等到互相伤害, 18.你这样恨我好不好过，温馨被单都变成负荷，当牧童害了绵羊难道觉得庆贺。《你这样恨我》 ——本是相爱的人到最后却只能互相伤害，这是爱情最可悲的地方。 19.你欣赏我因我本性不会改，别太认真认真怎可放开自在。《寂寞有害》 ——爱一个人不见得是要在他的名前冠上“我的”二字，换言之，爱不是占有，所以给他多一点空间，不要老想他按着自己的意愿改变 。 20.相亲相爱倒不如想入非非真真假假也无所谓。《想入非非》 ——有时候，性比爱重要。但要小心像《蓝宇》那样由性进入爱，那可就违背你游戏人间的初衷了。 21.没有拥抱你只怕这个游戏代价不菲，没有爱上谁也该知道爱一个人好累。《想入非非》 38 ——所以准备爱的时候，一定要看看自己有没有这个能力。 22.从前和以后一夜间拥有，难道这不算相恋到白头 ，但愿会相信缠绵时分手，能令我减轻了内疚。《红颜白发》 ——在爱到极至时分手，是最明智的选择。天长地久，只能让感情生锈。 23.夜晚会面白天道别，才没有弱点。《侧面》 ——真正爱一个人，千万别只看他侧面。更不能不看他的缺点，否则这将成为感情最大的弱点。 24.你爱我爱不起，我怪你怪不起。《你爱我爱不起》 ——感情有时候也要讲究门当户对，这是知心灵和心志上的门当户对，要知道，陈家洛是配不起霍青桐的。 25.我不完美，但你未见得很爱美。我想完美，难怪被你太早放弃。《你爱我爱不起》 ——追求完美，有时反而会让爱情更快破碎。 26.爱是一朵从天飘下来的雪花还没结果已经枯萎 ，爱是一滴擦不干烧不完的眼泪还没凝固已经成灰。《天下有情人》 ——不是每一段情都一定会有结果。 27.爱是一段一段一丝一丝的是非，叫有情人再不能够说再会。《天下有情人》 ——这就是为什么不要随便发誓的原因，越脆弱的东西，变数就越多。 28.若是要细水可以变长流，就像等他长出铁锈无法再分手。《固定伴侣》 ——那又何苦, 29.别离原为战胜与光阴的竞赛，每把声音定会嘱咐要早出早回来，只是回头便知时代早不存在， 临别的激动和悲哀却可印证着爱。《早去早回》 ——当你不能再拥有的时候，你唯一能做的，就是不要忘记。 30.彼此相爱也许更爱自己。《寂寞便找我》 ——任何人最爱的都只是自己，所以永远不要对别人说:我最爱的人是你或最爱你的人是我。 31.传说有一男一女同偕到白发之后才怀念刻骨铭心的旧友，回头陪着那合照，一块将余生渡过。《一千零一个》 ——早知今日，何必当初, 32.游荡只不过为逃避，期待只不过为回味，即使给我盛放的蔷薇，贪恋的只怕是那愉快的气味。《一枝花》 ——难怪最美的爱情到最后也只是一堆泡沫。 33.谁亦记得不能容他宠坏，不要对他倚赖，感情随他出卖，若你喜欢犹大。《情戒》 ——人生要有原则和底线，不能为了他牺牲你的一切，子君离开涓生并不一定就要自杀，她还可以过好她的下半生，只要她不再对别人倚赖。 39 34.谁貌似花美艳,是谁努力照亮半边天,但是情无独钟，贪心的你偏爱哪一边,《情无独钟》 ——大部分的男人都喜欢天使的面孔，婴儿的大脑，所以女人永远不可能事业和爱情兼顾。 35.感情不必拿来慷慨。《因为爱，所以爱》 ——不伤害爱你而你不爱的人的最好办法，就是告诉他你不爱他，感情是给你想爱的人的，不像金钱，只要够慷慨，便能救助他人。 36.你是我的红药水，他只是杯黑咖啡。你会问我累不累，他却让我不能睡。 《女朋友的男朋友》 ——所以，千万不要抢女朋友的男朋友。 37.不爱就不爱，难捱就不捱。《如果你是李白》 ——分手要干脆。 38.为这为那，谈情为了享受，为你为我，为何为他忍受,《情戒》 ——如果你对他的感觉有了忍受，那这段情便可以断了。 39.原来过得很快乐，原来我并不快乐，只我一人未发觉。《再见二丁目》 ——难道非要两个人才能发觉, 40.不信眼泪，能令失乐的你爱下去。难收的覆水，将感情慢慢荡开去。如果你太累，及时地道别没有罪。牵手来，空手去就去。《玻璃之情》 ——如果你真爱他，他想走的时候，就让他走，即使，可悲…… 41.如果我换过别的衣裳，你对我会不会一样;如果你换过别的脸庞，我对你有没有新的欲望;如果我换过别的衣裳，你对我就不会遗忘;如果你躺在她的身旁，你对我会不会说个谎,— 《懒洋洋》歌手:齐豫 专辑:骆驼.飞鸟.鱼 ——爱过经年，懒洋洋，还有没有机会，重燃激情的希望。 42.十年之后，我们是朋友，还可以问候;只是那种温柔，再也找不到拥抱的理由。—《十年》歌手:陈奕迅 专辑:黑.白.灰 ——情人变成朋友的滋味，不试试，别人说也不对味。 43.如是我闻,仰慕比暗恋还苦……难道爱比恨更难宽恕。—《宽恕》电视剧《天龙八部》 ——爱的箴言，比偈还难解。 44.多年后想起今天值得不值得—《打错了》王菲2001同名专辑 ——这话简单的要死，可惜多年以前的时候都不肯相信。 45.你很爱我，你只爱我，听得不好意思寂寞。—《感情生活》歌手:王菲 专辑:唱游 ——因为爱了而不再寂寞，还是爱过才会懂得何谓寂寞。 46.最后一首:彼岸花 40 看见的 熄灭了 消失的 记住了 我站在海角天涯 听见土壤萌芽 等待昙花再开 把芬芳留给年华 彼岸没有灯塔 我依然 张望着 天黑 刷白了头发 紧握 着 我火把 他来 我对自己说 我不害怕 我很爱他 41