湖南省石门县皂角湖水利风景区旅游开发建设

湖南省石门县皂角湖水利风景区旅游开发建设 可行性研究 目 录 一、概况 ....................................... 1 ,一,区位 ................................. 1 ,二,资源基础 ............................. 2 ,三,资源评价 ............................. 9 ,四,开发评价 ............................ 10 二、旅游开发模式 .............................. 11 三、总体定位 .................................. 12 ,一,主题定位 ............................ 12 ,二,功能定位 ............................ 13 ,三,目标定位 ............................ 13 ,四,市场定位 ............................ 13 四、游憩模式设计与功能布局 .................... 14 五、景区游线设计思路 .......................... 16 六、市场分析及预测 ............................ 17 ,一,客源市场 ............................ 17 ,二,竞争优势及发展机遇 ................... 18 ,三,目标市场定位 ........................ 19 ,四,市场预测 ............................ 19 七、旅游营销思路 .............................. 20 八、招商 .................................. 21 ,一,规划总投资及分期投资 ................. 21 ,二,招商项目 ............................ 21 一、概况 ,一,区位 1.地理位置 皂市水利风景区(以下简称风景区)所处地理位置为东经110?27′-111?22′～北纬29?36′-30?11′之间.风景区距石门县城19km～距张家界景区50km,距常德市城区102km～距长沙市209km。 2.交通状况 石门县区位优势明显～交通通讯发达。铁路:焦,焦作,—柳,柳州,线横贯县境～石,石门,—长,长沙,线与焦柳线在石门形成县城T型交汇～洛,洛阳,—湛,湛江,线途经石门～三条主干线设计年货运量分别为1500万吨、1900万吨、5000万吨～襄,襄樊,—石,石门,复线货运量可达3200万吨。境内设有石门县站、石门北站、石门南站、七松站四座火车站～铁路运输十分便利～客运可直达北京、上海、广州等城市。公路:石门距207国道澧县段仅25公里～距常张高速公路桃源入口50公里、慈利入口40公里。全县共有省道600多公里～S303、S304两条省道贯穿县境,有县、乡道2000多公里～80%以上的乡镇实现了乡乡通油路,有村道4000多公里。航空:石门至张家界国际机场130公里～可直达深圳、海南、昆明、重庆、北京等地。石门至常德机场115公里。水运:在石门境内建有闫家坝水运码头～最大吨 1 位为100吨级。丰水期可直接从石门下船～枯水期可从澧县阳湖口码头或津市竹木坪码头下船,距石门60公里,～经洞庭湖入长江。 ,二,资源基础 1(石门概况 石门～是湘西北门户～地形呈现弯把葫芦状～地势自西向东南倾斜～西北部～群山叠翠～东南部～平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处～海拔42.5米～最高处是壶瓶山顶～海拔2098.7米,全县平均海拔在500米左右。南部有十九峰、观国山、太浮山,中部有燕子山、云落观、八户山,西部有东山峰、亮垭山、鹅公山,北部有太青山、壶瓶山等。纵横全境的河流沟溪有236条。发源或流经县境的有澧、渫、沱、澹 、道、黄、涔7条水～沱水、澧水、道水自西向东～分别贯穿县境北部、中部、南部～入松滋～临澧～而后汇入洞庭。渫水从西北往东南纵贯～经泥沙、磨岗隘、袁公渡、新关等14个乡镇～至三江口注入澧水～长约165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、邓家坪、仙阳坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原～乃全县境内之“膏腴”。境内年平均气温16.70C～最冷的元月平均气温5度～最热的7月～平均气温28.6度～全年无霜期282天～日照1646.9小时～年平均降雨量1540毫米。良好的自然环境～为丰富资源的形成创造了适宜的条件。 2 石门～自南北朝置石门郡始～已有1400多年的历史。县名来历传说不一～主要有三:一曰:县城以东二里处两岩壁立如门,一曰:县城以西三里地杨岭岗与新街口附近之石山～隔河对峙似门,一曰:县城以东15里处有岩门口。三者虽方位、距离不同～但俱说明系地形特征而得名。县城古为荆楚之地～秦隶黔中郡慈姑县～汉属武陵郡零阳县～三国吴永安六年改隶天门郡～晋属天门郡澧阳县,西北部曾置渠阳县,～南北朝时天门郡治由今大庸县境下迁石门～陈武帝永安二年,公元558年,～后梁肖察,即皇帝位于江陵之后,罢天门郡～更置石门郡～隋文帝开皇九年,公元589年,～废石门郡～建石门县～划归澧州管辖。此后～虽隶属有变～而县名未易。 石门人民有着纯朴、勤劳、刚正的品格～富有抗争精神和光荣革命传统。自秦汉以来～境内农民起义达数千次之多。汉代陈从、覃二健,唐代向瑰,宋代雷进德,元代向思永,明代夏德忠等～不满腐败朝政～屡举义旗～威震武陵。1854年太平军破常德～县人陈正卯、陈廷杰、古之愚等组织忠义团～在燕子山一带举起反清义旗～震慑津澧。辛亥革命时期～李执中、林德轩激流勇进～追随孙中山先生～投身革命。“五四”运动时期～就学北京、武汉、长沙的一批本籍进步分子伍经恕、盛联雄、王尔琢、袁东藩等～追随李大钊～全力支持京汉铁路工人罢工斗争～并成长为中国共产党石门地方组织的开拓者、奠基人。在大革命和土地革命 3 时期～贺龙元帅率领红军3次转战石门～扩军8000多人～经历大小战斗计200多次,抗日战争时期～全县人民同仇敌忾～奋起抗日～700多人惨死在日军屠刀之下。解放战争时期～境内“湘鄂边区武工队”、“民主联军陆军独立第一师”、“湖南人民解放总队第八突击大队”三军突起～为石门全境解放建树了不朽功勋。 石门除汉族外～土家族占全县人口的50.9,～其他还有白、回、苗、佤、蒙古、维吾尔等15个少数民族～占全县人口0.13%。石门世为少数民族聚居区～特别是土家族聚居区。清乾隆前～与全国各民族地区一样～历行土司～“不张官～不设吏～以土官治土人”。雍正十三年,1735,“改土归流”。1990年第四次全国人口普查结果:土家族344622人～占50.95%,汉族330897人～占48.29%。石门土家族～自称毕兹卡～亦称“溪里卡”～多写作“七里卡”～文献中也称作“七里军民”。属古巴人、廪君蛮、板凳蛮之后裔～是湘、鄂、川、黔土家族的一部分。以覃、唐、郑、陈、曾、丁、文、伍、盛、柳、王、田、向、邓、夏、邢诸姓为主。在历代正史中～对石门土家族称巴、蛮、夷～先后被称作武陵蛮、五溪蛮、澧中蛮、天门蛮、石门蛮、溪峒蛮～明清称“添平土司”。石门名胜古迹颇多～自然风景迷人～人文底蕴深厚。石门历史上是添平土司统治的中心区域～土家族占全县总人口比例的51%～土家传统习俗浓郁。位于县城东南12公里处的夹山寺～自唐至明七百多年间为澧水流域佛教文化中心。宋朝 4 圆悟禅师主持著有《碧岩录》一～是佛家宝典～又被称为“宗门第一书”～流传全国及朝鲜、日本。寺旁有“奉天玉和尚”墓～据考证是明末清初农民起义领袖李自成兵败禅隐圆寂的墓葬～已引起史学界的高度重视～被列为省级重点文物保护单位。2002年夹山寺国家森林公园被定为AAA级风景区。座落在县境西北部的壶瓶山国家自然保护区～距县城108公里～总面积665.8平方公里～主峰高达2098.9米～为湖南第一高峰～有“湖南屋脊”之称～被列为湖南省十大山岳景观之一～湖南省十个生态旅游示范区开发建设单位之一～国家AAAA级景区建设目标单位之一。2001年～世界自然基金会、世界自然联盟、世界银行将壶瓶山确定为全球200个重点生态区之一,中国共9个,。区内森林茂密～森林覆盖率94%～走进原始森林～遮天蔽日～青苔如带如毯～古藤如帘如网～极具生态旅游开发价值。目前已开发湖南屋脊漂、生态游等旅游项目。位于县境南部的蒙泉湖～因北宋书法大家黄庭坚所书“蒙泉”二字碑而出名～水面5800余亩～秀水如镜～曲波衔山～蜿蜒数十里～自成山中泽国。鬼斧神工的“龙王洞”～蜿蜒数十公里～洞内钟乳石争奇斗妍～异彩纷呈～洞口清泉潺潺～如龙吐水。位于渫水中下游的石家坪商代遗址～出土有土陶俑、鼎足、矮足豆、炼铁炉灶及骨刀、骨锥等不少文物。皂市镇燕耳洞旧石器时代晚期智人化石的发现～为研究现代人的起源～研究湖南本土古人类的发展和旧石器时代的历史提供了宝贵资料。 5 2(景区概况 皂市水库设计蓄水位141.0Om,黄海高程,～总库容为14.4 3亿m。属大(I)型水库～水库水面65平方公里～岛屿和半岛100多个。 建成后的皂市水利风景区将是连接张家界与长江三峡～石门壶瓶山和夹山寺的枢纽景区。皂市水利景区距壶瓶山30km～距夹山寺27km～距张家界50km。 皂市水库景区内植物类型主要有暖性常绿针叶林、常绿阔叶林、常绿落叶阔叶混交林、落叶阔叶林等～木本植物种类108科、331属、1075种,陆生脊椎动物共有24目、64科、171种,鱼类有9目14科55属89种。 库区及其周边自然风光有:水天一色碧波荡漾的湖泊～九曲回转的深谷高峡～星罗棋布的岛屿～环湘西北资源品质最好的热水溪温泉～获欧盟认证的白云山有机茶～水泊龙宫龙王洞～峡峪河珍稀野生腊梅群落,人文景观有古巴人千年悬棺和船棺遗迹～有燕尔洞古人类遗址,“石门人”遗址,～皂市商代遗址～维新战国古城遗址～阳泉汉代凤凰城遗址等,红色旅游资源有毛泽东的亲家陈振亚,邵华的父亲,烈士故居～红军井冈山时期名将王尔琢烈士故居～抗日名将郑洞国故居～红二方面军长征第一出发地～任弼时、贺龙、关向应、王震、萧克等老一辈无产阶级革命家浴血战斗地。 6 热水溪温泉～经地质勘察～涌水量为7.67-12.21升/秒～水 ,主要成分为SO、Ca～矿化度为1.63克/升,其它温52.2-55.5?4 成分包括氟3.2毫克/升、锶52.2毫克/升等。主泉眼每天涌水量1500立方米～热水溪还有将近一公里河段冒热水～全部涌水量每 0天3000立方米～主泉眼出水口水温55C～其涌水量和水温在湖南省位居第四。温泉含有多种对人体有益的矿物微量元素～对皮肤病、关节炎等具有特殊疗效～还能起到舒筋活络、强身健体、润肤养颜等保健作用。 3.景区资源以及主要景观特色 景观资源 主要内容 数 量 工程景观 枢纽工程 1座 渫水 1条 水文景观 仙阳河 1条 温泉(热水溪) 1处 植物 1704种 生态景观 陆生脊椎动物 171种 水生生物 224种 地文景观 典型地形、地貌 溶洞1处、山体多座、峡谷多处 历史遗迹 “石门人”遗址，商代文化遗址 主要民俗、民族文化 土家族民俗 文化景观 历史传说 闯王李自成禅隐 传统建筑 皂市老街、维新徽派建筑新集镇 科学、文化教育馆(园) 石门柑橘节、茶文化节等 7 3.1工程景观:大坝建成后～高峡出平湖～将成为张家界旅游圈一景,大坝气势恢宏～与青山绿水交相辉映,水工建筑富含现代水利科技知识～可进行科普教育。 3.2水域景观:皂市水库地处峡谷～水面宽窄不一～开阔处高峡平湖～狭窄处曲折蜿蜒～间有小型河谷盆地～滩多流急。 3.3山体景观:山景资源丰富～群山连绵～层峦叠嶂～植被良好～乔灌并茂～山花烂漫。 3.4溶洞,龙王洞,景观:龙王洞是一个已有6亿年历史且造型奇特的大溶洞～全长10华里～现已开发6华里～有大小景点50多处。洞内分三层～上层天堂天洞～中层群龙戏水～下层龙泉龙河。泛舟入洞～山光水色～洞中有水～水中有洞～鬼斧神工～千姿百态。 3.5温泉:热水溪温泉～水温55?～富含十多种微量元素～闻名湘、鄂～与“夹山寺”、“龙王洞”、“壶瓶山”等名胜相得益彰。 3.6仙阳大峡谷:袁公渡向北～山势险峻～雄伟壮观～全长3-4km～峰回水转～有“小三峡”之势和“九曲黄河”之形。 3.7生态景观:风景区处在中亚热带向北亚热带过渡区～生物种类繁多。可供观赏的野生动物有雉鸡、鸽、貂、松鼠、刺猬、獾、鱼、虾、鳖、大鲵等,天然植被良好～杉、樟、松、柏、楠、竹、茶等成林成片。 8 3.8文化景观:景区内的商代遗址、石门人化石及闯王传说等 历史文化资源对游客有较大的吸引力～可以成为皂市水利风景区 的重要依托。 ,三,资源评价 景观资源 评 价 赋分(分) 渫水河道及支流流域规模较大景观秀美，观赏性较水文景观 强，具有旅游开发价值，同时可开展多种水上旅游活18 (20分) 动等 。 风景区内地形、地貌独特(如龙王溶洞、热水溪温泉) 典型度明显，具有利用价值，为未来旅游开发奠定了地文景观 良好基础;随着枢纽工程的建设其景象更加明显如仙8 (10分) 阳峡谷、岛屿、湿地、山地等观赏性强，具有旅游开 发价值。 天象景观 风景区内天象景观种类较多如小雨雾天犹如仙境般8 (10分) 感受，在阳光明媚时碧绿山体更有几分秀美。 风景区内自然生态资源保持完整，观赏性强，知名度 较高;生物多样性丰富，其中以亚热带常绿阔叶林为生态景观 主;珍稀保护动物种类较多。风景区四季观赏性强，6 (10分) 如春季可观赏各种山花、秋季里又见层林浸染山景; 整个风景区适游期较长，为旅游提供了不同天象景 观。 工程景观 枢纽工程规模大属于I等工程，其建筑艺术效果观赏11 (15分) 性较强，并且可开展一系列旅游、科普活动。 在历史遗迹、纪念物方面，风景区受淹有文物、墓葬 等。其中商代遗址、石门人遗址各1处，具有较高历 史文化价值，但目前可视性不强;历史传说中有主要文化景观 为李自成;在民俗风情、建筑风格方面当地的土家族8 (10分) 民俗具有一定旅游开发价值;目前没有科学、文化教 育馆(园)，但随着风景区的建设将会有一系列的科 学、文化教育馆(园)，其文化品味及科技含量高， 可开展多种形式的科普、文化旅游。 风景资源组合 在景观资源组合度方面，资源间有机组合效果较好，4 (5分) 相互烘托，景观和谐、优美，形成一定特色和风格 合 计 63 9 注:评分依据为 《水利风景区评价标准》,SL300?2004,。 风景区内山、峡、水、泉、岛、洞、遗迹皆有～景观资源种类多～品味高～空间分布较为紧凑～赋分值达63分～约占景观资源评价,满分80分,的80,～具有较好的开发利用价值。 ,四,开发评价 1.开发利用条件 1.1交通条件 景区地处张家界、常德市中间～交通布局合理～标识醒目～可进入性较好。相关道路有:S304线、X021线、常荆高速、长张高速、石长铁路、枝柳铁路、洛湛铁路。 1.2服务设施 皂市镇、维新镇等地已有一般的住宿、餐饮和店铺～水利枢纽附近的工地营房是按四星级酒店设计建造的～主体已经完工～装修后可同时接待600人住宿以及会议会展活动。 1.3水、电、通讯条件 景区内水、电、通讯等基础设施基本具备～已拥有220KV变电所1座～110KV变电所7座及35kV变电所若干座～具有邮电、通讯及有线广播、电视网络。移动信号实行了全覆盖。 2.景区开发的意义 2.1经济效益 随着景区的建成～其门票收入、客房住宿、娱乐、餐饮、购 10 物以及其他消费～每年的总收入大约为12,300万元～年利润约为3000万元。 除上述直接经济效益外～本风景区的建设～将有力地拉动当地及周边地区的经济发展。 2.2社会效益 皂市水库是国家大(I)型水库～以防洪为主～兼水能发电～已评为国家级水利风景区～其社会效益主要表现在如下:为防洪、水利发电科学普及教育提供了一个好场所,可为当地创造较多的就业机会,促进产业结构调整～推进城镇化进程,游客进出壶瓶山景区可以选择水路,有利于提升石门县整体形象～为石门县打造生态大县、旅游大县奠定了良好基础。 2.3生态效益 皂市水利风景区的建设～以培育生态、涵养水源、保护水工程安全～促进人与自然和谐相处为追求～重在修复生态～更加体现了对 “山”、“水”、“林”的保护～使得风景区及石门的生态环境更加美好。 综上所述～皂市水利风景区具有较大的投资开发价值。 二、旅游开发模式 依据《皂市水利风景区规划》～皂市水利风景区将建设成一个“自然景观优美、生态环境良好、文化底蕴深厚、旅游项目丰富、接待设施齐全、服务质量一流”的极具湘北地方特色的风景 11 区～开展观光、娱乐、休闲、度假和水利科普教育等一系列活动。因此可将皂市水利风景区作为旅游目的地进行开发。 文化旅游已经成为当今世界旅游业发展的新潮流～皂市水利风景区内历史可追溯到殷商时代～文化底蕴丰富。既有秀美山川等生态旅游资源～又有丰富的人文资源～二者交相辉映～将二者结合在一起进行开发～将使风景区更显无穷魅力。 三、总体定位 ,一,主题定位:激情山水～欢乐共享 现代人旅游活动的终极目标～就是要在摆脱日常生活束缚的同时～享受旅游带来的舒适和愉悦～追求欢乐贯穿着旅游活动的全过程。皂市水利风景区以其“九曲高峡～十湾梅香～百里碧波～千鼎沸汤～万载人文～亿年洞天” 的独特景观以及创造一个能让游客投入激情从事亲山亲水活动的生态乐园～将带给游客高峡泛舟、云中休闲、温泉天浴、寄情山水的惬意享受～使游客在愉悦的旅游体验中乐而忘返～从而实现了景区开发的目标。 游客在皂市水利风景区得到的欢乐将是与这里的山水激情碰撞而带来的快感～也是只有和朋友、家人一道分享才能带来的至高享受～而这种体验有风景区的天然资源以及开发者的匠心设计作为保障～不同类别的活动给人带来不同的快乐感受: 1(峡谷漂流～宽旷湖面泛舟、仰视大坝——震撼 2(参加水上活动俱乐部——刺激 12 3(乘船观溶洞～水中有洞～洞中有水——神秘 4(登高望远～品高山有机茶——自豪与惬意 5(吃住民俗村～品尝农家菜肴——亲切 6(沐浴温泉——舒坦 7、湖心垂钓——宁静平和 8、观看土家风情表演、出土文物——新鲜 ,二,功能定位 生态休闲度假旅游 ,三,目标定位 融入大湘西旅游圈和大三峡旅游圈,张家界、凤凰古城、三峡,～连接湖南屋脊壶瓶山和千年古刹夹山寺打造成为湖南生态休闲度假第一品牌。 张家界、凤凰古城、壶瓶山、夹山等旅游景区在旅游市场上的知名度较高～但基本上属于观光性的旅游产品。皂市水利风景区由于区位优势非常明显～与诸景区的间距都很近～通达性非常好～可以和前者在旅游资源上互相配套补充。前者重在观光～重在山与古城～后者重在水～重在休闲体验～二者结合相得益彰～有助于塑造并提升皂市水利风景区的生态休闲品牌。 ,四,市场定位 景区建设初期～消费对象以单位组织、社会团体、接办会议、科学考察为主～当景区设施完善后～市场落脚点以中高收入人群 13 为主要消费对象。 一级市场:石门县、常德市, 二级市场:长沙、株洲、湘潭、张家界、宜昌、武汉等, 机会市场:其它地区。 四、游憩模式设计与功能布局 1.枢纽景区 枢纽景区分为如下八个区域:大坝区、闯王寨、生态景观河道、民俗风情园、采摘憩息园、水利科普园、行政办公区、主入口区和白云山茶场。 闯王寨已建成～具有青瓦、灰墙、坡顶、挑檐的古朴民居风格。 2.水上活动俱乐部 功能定位:集游乐、观光、休闲为一体的湖南省最大的水上活动基地及高级会所。 建设水上活动设施～配备游览快艇、观光游船、龙舟、皮划艇、电瓶船、水上自行车、水上滑板、帆板、游艇等,开展形式多样的水上活动～旅游者可乘坐环保型船只游览库区水面～可引进热气球、水上飞机～开展空中观览活动～修建可拖动的水上飘浮型硬质网底“游泳池”～开展水上跳伞、皮划艇比赛、龙舟竞渡～水上自行车～水上滑板等活动,还可以开展广大青少年钟爱的寓体育和科技教育于娱乐之中的航海模型比赛,在白云山设立 14 滑翔基地。 3.鸡公滩、仙阳大峡谷 两条峡谷都可开辟如下项目: 1,乘舟漫游大峡谷, , ,2,在峡谷附近建浮动码头～供游客上岸, ,3,设置登山游步道～方便旅游者攀登、徒步游。 4.茗仙岛 皂市水库蓄水后～在袁公渡附近将形成一个大岛～命名为“茗仙岛”～目的是在此展现茶文化。位于茗仙岛西侧为马鞍山岛～形如马鞍～环境清幽～现将茗仙岛、马鞍山岛二岛统一规划为以休闲娱乐为主要功能的区域。 开辟茶树园、茶艺园～形成一个集种茶、采茶、制茶、品茶、论茶为一体的大茶园,于二岛周边水域养殖鱼类～设立垂钓区,设置康体健身园～设置有健身区、球类活动区、儿童乐园区等,设立民俗歌舞表演区,设置棋牌区～可在其中进行一系列棋牌活动,设立休闲运动区～可开展爬山活动～另外还设有打猎场、滑草场、射击打靶场等以提供休闲运动为主的场所。 5.热水溪温泉度假区 以温泉休闲度假为特色～以旅游、观光、养生、美容等综合服务吸引度假休闲游客～发挥“疗、浴、吃、住、玩、观”等多功能～使之成为大湘西最好的温泉旅游度假胜地～具有接待散客、 15 旅游团队、会议能力的高档温泉度假区。 6. 龙王洞 龙王洞距石门县城38km～全长10华里～现已开发3公里。龙王洞距皂市水库水面仅1公里～湖潜洞中340米～可乘船荡浆入洞。洞分三层:上层天堂天洞～中层群龙戏水～下层龙泉龙河～曲折回旋～俗称“十里画廊”。洞中有水～水中有洞～泛舟入洞～山光水色～进入洞府～千姿百态～鬼斧神工～犹似芙蓉阁、朝龙殿、瑶池、迷宫～尤为壮观。 7.维新民俗旅游区 维新镇可建成集观光、休闲、度假为主的民俗旅游区。 8.磨市民俗旅游区 充分利用好磨市得天独厚的地理位置～并结合磨市深厚的文化内涵～让更多的人领略到土家民俗风情,将磨市镇旅游区建设成为以吊脚楼村落为卖点的最为原味的民俗旅游区。 五、景区游线设计思路 纵观整个风景区景观布局及景观特点～闯王寨是休闲、住宿以及大坝枢纽景区的中心～而独特的湖中小岛茗仙岛既可作为标志性景点～又能和其他功能景点之间起到很好的联系作用～故建议在游线设计上采用双中心模式～即以闯王寨和茗仙岛作为整个景区的两个中心进行游线设计。 1.以闯王寨为枢纽景区的中心进行游线设计～贯穿枢纽景区 16 的其他景点和功能区有:闯王寨、水利科普园、皂市新老双桥、民俗风情园、生态景观河道右岸、采摘憩息园、大坝、生态景观河道左岸等行成一个环行线路。 2.以茗仙岛为水库及周边景区的中转枢纽进行游线设计。 六、市场分析及预测 ,一,客源市场 1.市场需求 我国法定休假日,含周末,已经达到114天～如果再加上带薪度假～那么居民全年有三分之一的时间是休假日。长假制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。随着人们生活水平的提高～旅游消费的观念正在改变。放松心身、贴近自然的旅游度假休闲方式已成为发展趋势。皂市水利风景区正好满足了游客的需求。仁者乐山～智者乐水～国内外以水为依托的风景区极具发展前景。以美国为例～在全国水库中约有33%作为旅游风景区～而中国在这方面尚处于起步阶段。皂市水利风景区以水体资源为依托～为游客提供观水、赏水、亲水、戏水的环境和条件～符合旅游市场的发展方向～前景乐观。 2(市场范围 2.1国内:先省内近区～再省外远区～然后扩展到全国。开发之初的客源主要定位在当地、常德、长沙、湘潭、株洲。目标顾客是中高收入的消费者。据调查～这些地区居民的旅游度假消费 17 欲望较强。皂市风景区必定是会议、展览以及休闲度假的好去处。随着洛湛铁路的开通、湖北五峰至石门公路的连接等～风景区的通达性越来越好～风景区的知名度会逐渐提高～客源市场范围会不断扩大～并将辐射到全国。 2.2国际:风景区清新的空气、洁净的水质、开阔的空间和宁静的环境将会对国外游客产生较大的吸引力。由于石门县城交通便利～将会吸引到张家界风景区以及壶瓶山、夹山风景区大量的外国游客,特别是韩国和日本游客,来皂市风景区旅游。 ,二,竞争优势及发展机遇 1.优势 1.1资源优势:纯净的水质,保护完好的原生态山林、丰富多彩的动植物和山水结合的完美风光,湖南最好的温泉资源,湘西土家风情,可追溯到商代的悠久历史。 1.2开发优势:皂市水利风景区是全国第一个枢纽工程建设与旅游规划同步的水利风景区～目前《皂市水利风景区规划》已通过审批～其设计合理～保护、开发并重～可保障景区的可持续发展。 1.3区位优势:距石门县城19公里～西北靠湖南屋脊壶瓶山～东南连接千年古刹夹山寺～北抵大三峡、西抵张家界。 2(发展机遇 2.1湖南省已将旅游作为朝阳产业支柱产业～新的经济增长 18 点～而生态旅游又是重点发展目标。 2.2随湖北荆州到常德高速公路的开通～可吸引大量的省外游客。 2.3随着白云山有机茶、石门柑橘等产品进入全国市场～通过产业互动将带来巨大的宣传效应。 (三)目标市场定位 1.空间 一级市场:石门县、常德市, 二级市场:长沙、株洲、湘潭、张家界、宜昌、武汉等, 机会市场:其它地区。 2.旅游时节 针对不同的季节、环境、条件～组织安排适宜的旅游项目～吸引游客全年旅游。 3.旅游动机 一级市场:休闲、度假、康体、会议等旅游, 二级市场:文化、科研、特种训练、赛事等旅游, 机会市场:其它。 4.组织形式 一级市场:单位组织、家庭亲友组织、散客, 二级市场:一般旅游团队、会议团队, 机会市场:其他。 19 ,四,市场预测 根据2007年3月31日在张家界召开的湖南省旅游产业发展工作会议有关资料～2006年湖南省共接待国内旅游者9195万人次～比上年增长28.5%～国内旅游收入588亿元～增长29.7%,接待境外游客97.08万人次～增长34.9%～旅游创汇5.03亿美元～增长28.8%～增幅居中部六省之首。其中～张家界共接待国内外游客1676万人次～比上年分别增长15.3%,常德地区共接待海内外游客586.61万人次～比上年增长24.2%～而来石门县旅游的游客也达到40万人次～比上年增长26%。由此可以看出～石门县旅游客源市场的发展前景较好～预计在三年内游客可达100万人次。目前石门县旅游产品较为单一～特别缺乏成规模的水景旅游项目。皂市水利风景区建成后～石门县的旅游产品结构将大为改善～游客量将大幅增加。 七、旅游营销思路 皂市水利风景区的营销思路体现在三个层面: 1(作为周边知名旅游景点的有益补充和配套～可以加强区域间的合作～实施“捆绑式”促销策略。具体策略:主动出击～把自己纳入周边的旅游线路中去。与常德市、石门县旅游部门及壶瓶山等景区、景点联合促销,与长沙、张家界、常德、石门等地的旅行社、酒店联合营销。推出特色旅游精品和旅游线路～纳入常德市乃至湖南省对外宣传计划和旅游产品推介网络。 20 2(皂市水利风景区销售的是山水生态休闲～销售的是愉快的体验。 湖南的影视传媒在全国也以娱乐见长～可以考虑两者战略合作～扩大景区的知名度和美誉度。 3(注重体育旅游产品的开发和营销。体育旅游产品目前已成为现代旅游产品体系中的一个重要分支～体育赛事同时也是旅游者的盛会。用旅游业的市场观念来运作体育比赛～结合皂市风景区独特的山水资源特点应该可以尝试。 八、招商说明 ,一,规划总投资 按照《皂市水利风景区规划》～总投资:26,250万元。 ,二,招商项目 本次招商项目为闯王寨、水上活动俱乐部、茗仙岛、热水溪温泉～投资商可选择其中一个、多个或全部项目。 1(闯王寨是集旅游、会议、休闲、娱乐、商业服务等功能为一体的中高档旅游度假村～已建成标准间260间～单人间40间～商务套房40套。综合管网施工道路及附属设施已基本完成～有待完成大门及雕塑广场以及室外环境建设。招商的内容主要为装修闯王寨建筑～配备室内相关设施、设备～完善各种服务设施。投资完成后～便可开始发挥其会议接待、住宿、餐饮的作用～并产生效益。 21 2(水上活动俱乐部、茗仙岛、热水溪温泉都是整个景区的特色部分～是吸引游客的重要资源～按照《皂市水利风景区规划》～需要高标准高规格设计建设。 3(除闯王寨以外的景区的建设指标 景 区 指 标 标 准 功 能 水上活动俱乐部 水上娱乐设施 休闲娱乐 茗仙岛 休闲运动设施 一层传统建筑风格 休闲运动 4(部分项目投资及收益 投资 景 区 预计年总收入 (万元) 客房:300间*单价200元*入住率60%*365天 =1314(万元) 8000 闯王寨 (已投入餐饮:280人*单价60元*365天=613(万元) 4000) 娱乐收入:20万人次*100元=2000(万元) 合计:3927(万元) 客房:40间*单价180元*入住率50%*365天 =131(万元) 2000 水上活动俱乐部 水上娱乐:20万人次*50元=1000(万元) 合计:1131(万元) 3500 茗仙岛 20万人次*100元=2000(万元) 5(合作方式 为了更好的建设皂市水利风景区～该项目可采用独资、合资或者合作的方式: 22