夫妻婚姻存续期间,一方出卖共有房屋的合同效力

夫妻婚姻存续期间,一方出卖共有房屋的效力 夫妻婚姻存续期间,一方出卖共有房屋的 合同效力 法院对夫妻一方擅自出卖共有房屋的认定规则 法院对夫妻一方擅自出卖共有房屋的认定规则 导读:在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会出现夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售的情况。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。因此，本文根据《婚姻法司法解释(三)》、《物权法》和《合同法》等法律对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的情形进行解析，供读者参阅。 法律依据 1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》 第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 3、《中华人民共和国合同法》 第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 4、最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知 89(共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 相关案例 1、夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得--李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然所有权登记在一方名下，但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为，如果得不到另一方的追认，所签订的房屋转让合同就是无效合同。买受人如果明知一方为擅自处分，或者房屋尚未办理所有权变更登记，就不构成善意取得。 来源:《案例解读婚姻法司法解释(三)》，最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年出版 2、夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效——姜某某、黄某某诉张某某、黄某房屋权属纠纷案 本案要旨:夫妻一方将共同财产单方处分给第三人的情况下，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，其不能被认定为善意第三人，夫妻一方单方对该共同财产的处分无效。 案号:(2005)鼓民一初字第324号、(2005)徐民一终字第1345号 审理法院:江苏省徐州市中级人民法院 来源:《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(婚姻家庭卷)》，李杰编著，中国法制出版社2011年出版 3、夫妻一方擅自处分共有财产因受让方善意取得而有效--崔某诉仇某、孟某某、关某某买卖合同纠纷案 本案要旨:登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第 三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，不应予以支持。 案号:(2006)昌民二初字第43号 审理法院:吉林省吉林市昌邑区人民法院 来源:《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(婚姻家庭卷)》，李杰编著，中国法制出版社2011年出版 权威观点 一、“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解 (一)夫妻共同所有房屋 婚姻法第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于 适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。 (二)如何认定夫妻另一方是否同意 从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意: 第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。 第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在 最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶 出售房屋的概括授权。 (摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版) 二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解 从物权法第一百零六条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点: (一)“善意”的认定标准 我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。 (二)“善意”的证明责任分配 在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人(往往就是真实权利人)负担之，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且物权法第十六条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。 (三)第三人“善意”状态的时间节点 从日常生活经验可知，房地产变更登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。由此可知，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。我们认为，将判断第三人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更为合理。 (四)合理对价的认定 “合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握: 1.善意取得的前提是有偿交易行为 物权法第一百零六条第一款第(二)项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。 之所以如此规定，其理由在于:(1)更周全保护真实权利人的利益。(2)更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。 2.如何认定“合理的对价” 判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成变更登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。 3.合理对价应已实际支付 在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，物权法第一百零六条就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从物权法的立法本意来看，善意取得制 度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。 在注意以上要点的理解时，还必须注意正确适用本条的另一条件:出卖方与买受方已经在相关部门办理完了产权登记手续，物权已经发生转移。关于房屋物权转移的相关规定，可以参照物权法的相关规定，这里不再细释。 篇二:夫妻一方出卖夫妻共有房屋的效力 夫妻一方出卖夫妻共有房屋的效力 作者:林镇海 张 贤 来源:《新农村》2010年第11期 【摘要】房屋的所有权与当事人的切身利益休戚相关，普及千家万户，是一种最重要的物权，大家对《中华人民共和国物权法》都应有所了解，使夫妻双方未雨绸缪，最大限度维护自己的合法权益，以减少该类纠纷的发生 【关键词】物权法;夫妻双方;婚姻法 随着《中华人民共和国物权法》的实施、城市化改造进行的加快，大家对于自身合法权益保护的法律意识逐年提高，随之而来涉及房屋买卖纠纷的案件也逐年增多，其中因夫妻一方出卖夫妻共有房屋而产生纠纷的案件，在房屋买卖合同纠纷案件中又占有一定的比重。房屋的所有权与当事人的切身利益休戚相关，普及千家万户，是一种最重要的物权，大家对《中华人民共和国物权法》都应有所了解。下面笔者从法律的视角对该类案件涉及的法 律问题加以分析，希望能够使夫妻双方未雨绸缪，最大限度维护自己的合法权益，以减少该类纠纷的发生。 夫妻一方出卖夫妻共有房屋的效力问题，所涉法律主要有《婚姻法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》、《物权法》。《婚姻法》第十七条规定:夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《物权法》第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证实记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权;受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。 在《物权法》实施以前，根据我国婚姻法的相关规定，婚姻关系存续(来自:WWw.XieLw.com 写 论 文 网:夫妻婚姻存续期间,一方出卖共有房屋的合同效力)期间购买的房屋属夫妻共同财产，一方无权擅自处分。对于要求依法确认夫妻一方签订的出卖夫妻共有房屋买卖合同无效、依法解除由夫妻一方签订夫妻共有房屋买卖合同的案件，如查明夫妻一方对卖房一事确不知情，案件结果通常是买方败诉，依法确认房屋买卖合同无效，从而解除房屋买卖合同。《物权法》实施之后，按照物权法的相关规定，房屋产权证照上登记的产权人理所应当视为房屋的合法产权人，换言之，登记产权人有权处分房屋，即使该房屋是夫妻共同财产，由夫妻一 方签订的出卖共有房屋的合同应为有效合同，除非买房人怀有恶意。因为善意第三人判定房屋产权人的重要标准就是房屋产权证上登记的姓名。对于要求确认夫妻一方签订的出卖夫妻共有房屋买卖合同无效案件，如果经法院审查，买方符合《物权法》第一百零六条规定的要件，那么房屋买卖合同不应解除，而应确认买方对房屋因善意取得而享有房屋的所有权。 《物权法》实施前后处理该类案件，因法律根据不同，导致案件结果不同。考虑到房屋涉及每个家庭成员的切身利益，具有广泛性和普及性，为了不让夫妻任何一方的合法权益受到损害，建议在办理夫妻共有房屋产权证照是，夫妻双方均应作为共有人在产权证照上加以体现，只有在产权证照上体现为共有，才是对共 有房屋享有物权的凭证，才能真正保障自己的合法权益不受侵害。 篇三:夫妻一方擅自出卖共有房屋的行为是否有效, 夫妻一方擅自出卖共有房屋的行为是否有效, 【案情】 李某与张某系夫妻关系，二人在婚姻存续期间于2004年1月集资13000万元购买其单位家属院福利房一套，百分之百产权，并由房屋产权户籍管理处颁发房屋所有权证书，房屋所有权人(户主)登记为张某一人。后来张某与妻子李某关系紧张， 2005年9月23日张某瞒着妻子与曾某签订一份房屋买卖协议。协议约定:“张某将该房屋以价值30000元卖给曾某，曾某先付给张某20000元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权和居住区”。协议签订后，曾某于2005年9月26日向张某支付购房款20000元，几天后曾某搬进该房，付清余款，居住至今，双方一直未办理房屋过户手续。2014年8月，一直不知情的李某发现此事，找到曾某要求其搬出该房屋，曾某称张某以30000元的价款已将该房屋出售给自己为由拒不搬出。李某与曾某协商无果，将曾某、张某诉至法院，主张协议无效，曾某搬出该房屋。 【分歧】 本案在审理过程中，形成两种意见。 第一种意见认为:李某、张某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。张某未征得李某的同意，既与曾某签订房屋买卖合同，事后也未得到李某的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无 效，且曾某不构成善意取得。 第二种意见认为:张某与曾某的买卖合同意思真实，且曾某付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立既生效，不能以未办理过户即认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 【管析】 笔者赞同第一种意见，理由如下: 一、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的只有张某一个人，但是其购买行为发生在夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条、《物权法》第一百零三条的规定，本案张某处分的为夫妻共有财产。 二、在夫妻共有财产存续期间，张某未经过李某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分行为。 1、张某的行为属于无权处分 根据《婚姻法司法解释(一)》第十七条第(二)项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉 若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。” 2、张某处分房屋不属于家事代理 我国《婚姻法司法解释(一)》第十七条第(一)项规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范 围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案张某的行为不属于日常家事的情形。 3、事后共有人李某对合同没有追认 《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李某没有追认，张某事后也没有取得房屋的处分权，所以该购房合同无效。 三、曾某对所涉房屋不构成善意取得。 根据我国《物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件:1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的; 2、以合理的价格转让; 3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当 登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给曾某但没有变更登记，即使曾某善意不知情，也不应该构成善意取得，所以曾某不是《婚姻法司法解释(一)》第十七条第(二)项中所指的善意第三人。并且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，共有房地产，未经其他共有人同意的，不得转让出售。 综上所述，笔者认为第一种意见是正确的，张某未经李某同意，擅自处理夫妻共同财产，与曾某签订的房屋买卖协议应属无效，曾某也不因善意取得该房屋的所有权，其应当归还该房屋。