唐山国际汽车城

唐山国际汽车城 目 录 第一章 总 论 .................................... 3 1.1项目名称 ........................................................ 3 1.2项目建设单位 .................................................... 3 1.3项目单位概况 .................................................... 3 1.4编制报告的依据 .................................................. 3 1.5项目工作概况 .................................................... 4 1.6项目概况及结论 .................................................. 4 第二章 市场预测 ................................. 10 2.1发展规划分析 ................................................... 10 2.2产业政策分析 ................................................... 11 2(3行业准入分析 .................................................. 13 第三章 资源条件评价 ............................. 16 3.1资源开发 ................................................... 16 3.2资源利用分析 ................................................... 16 3.3资源节约措施 ................................................... 17 第四章 节能节水 ................................. 19 4.1节能措施 ....................................................... 19 4.2节水措施 ....................................................... 21 第五章 场址选择 ................................. 23 5.1项目选址及用地方案 ............................................. 23 5.2土地利用合理性分析 ............................................. 28 第六章 环境和生态影响评价 ....................... 29 6.1环境和生态现状 ................................................. 29 6.2生态环境影响分析 ............................................... 30 6.3生态环境保护措施 ............................................... 30 6.4结论 .......................................................... 36 1 第七章 经济影响分析 ............................. 37 7.1经济费用效益 ................................................... 37 7.2行业影响分析 ................................................... 38 7.3区域经济影响分析 ............................................... 38 7.4宏观经济影响分析 ............................................... 39 第八章 社会影响分析 ............................. 41 8.1社会影响效果分析 ............................................... 41 8.2社会适应性分析 ................................................. 43 8.3社会风险及对策分析 ............................................. 44 第九章 项目招标方案 ............................. 49 9.1拟建项目招标方案 ............................................... 49 9.2招标范围 ....................................................... 49 9.3招标方式 ....................................................... 49 9.4招标程序 ....................................................... 49 9.5评标方法 ....................................................... 51 第十章 项目实施进度及项目计算期 ................. 52 第十一章 投资估算与资金筹措 ..................... 53 11.1投资估算 ...................................................... 53 11.2资金筹措 ...................................................... 56 第十二章 经济评价 .............................. 57 12.1基本数据 ...................................................... 57 12.2财务评价 ...................................................... 58 12.3不确定性分析 .................................................. 60 12(4结论 ......................................................... 61 2 第一章 总 论 1.1项目名称 唐山国际汽车城一期项目 1.2项目建设单位 项目单位:唐山国际汽车城有限公司 法人代表:何硕仁 1.3项目单位概况 唐山国际汽车城城有限公司位于唐山市路北区部西里凤祥园商业房;公司主要经营汽车配件公司成立于2007年7月，注册资金2660万人民币。 最近几年，我国汽车行业发展迅猛，这使得该行业具有无限广阔的前景;但，与此同时，这又使我们各个汽车及零部件厂家正在经历激烈的竞争，严峻的挑战～ 公司技术力量雄厚，加工设备精良，生产工艺先进，检测手段齐全，品质管理严谨。公司现以“追求零抱怨，争创零缺陷”为宗旨，以创立世界品牌为目标，以人为本，长久、高效、和谐、创新，真诚为广大客户提供优质产品和优良的服务。 1.4编制报告的依据 ? 国家计委《关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法》计资(1983)116号文件; 3 国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》计投资(1993)530号文件; 项目建设单位提供的基础资料; 建设单位委托书。 1.5项目工作概况 受项目建设单位的委托，对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并根据唐山市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析，并据此编制本报告。 1.6项目概况及结论 1.6.1项目概况 (1)建设理由 随着唐山市国民经济稳定快速增长，城乡居民收入水平的明显提高，自2001年以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头，2007年销量水平比2003年翻了一番，中国汽车工业已连续九年增幅保持两位数增长。中国汽车行业前景广阔，预计2009年汽车产量将达到1,273.7万辆，2010、2011年将持续保持增长，预计增长率在19%至20%之间。2009年中国将成为世界第一汽车生产大国，同时中国汽车消费量占全球总消费量比例已达12%，在2015年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为第一大汽车消费市场。到2020年，中国本土汽车产量将达到2000万辆左右，其中两成产 4 品将进入国际市场。 作为河北省GDP第一的经济大市——唐山，其汽车消费市场更加蓬勃发展。唐山拥有着最广大的汽车消费人群，目前唐山的汽车市场的经销商无论是布局、规模、数量还是服务质量都无法满足唐山人民日益增长的消费需求。消费者提车排队并有相当的难度、维修价格高、购车保养行驶半径过长等矛盾日益突出。唐山西部北部多为中高档住宅区，却是汽车消费市场的相对盲区，经销商数量规模远低于唐山东南地区，为此唐山国际汽车城有限公司本着服务于唐山人民、改善唐山汽车市场布局、引领唐山汽车市场消费服务升级、适应汽车金融保险发展新趋势的目标，以自有的二个地块作为项目用地，以自筹、联合经营的灵活模式，打造一个集近20家汽车4S店群、一栋汽车金融服务大厦和相关配套服务的唐山国际汽车城(一期)。 (2)项目建设规模 该项目共有A、B两区，以原规划唐山市大昌实业商贸市场设计用地作为国际汽车城的A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成，占地约95193平方米。以站前路一20096平方米地块作为B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北 至宝琳汽车销售服务有限公司。总建筑面积110000.00平方米。综合服务大楼，建筑面积30000.00平方米;汽车4S服务店，建筑面积80000.00平方米。建筑密度32%，容积率0.95，绿化率30%。 (3)项目选址及建设条件 5 本项目选址A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商业用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。 (4)项目特点 本项目集汽车4S服务店、配套项目、汽车文化公园、高档汽车展厅为一体，在汽车已不仅是一种交通工具而升华为一种文化艺术的当今社会，为广大的爱车一族提供了一个展示、交流、欣赏的平台，为消费者提供一条龙服务。 a、复合与聚集的展示、交易、洽谈空间 围绕人行通道我们将布置立体与复合性的活动空间，提供多层次、多样化的展示布局，避免单调与乏味。建筑室内空间的高低变化与体型穿插、空中步行廊的设计，以及屋顶平台的利用，使建筑内部的公共空间活跃而充满吸引力。一条超过一公里的适应各种试车环境的安全跑道。配合汽车品牌的宣传、推介、体验活动。 b、生态化的建筑空间营造 本项目将在建筑内部人行通道及共享中庭内尽力引入自然的阳光与通风，结合室内外大叶植物的种植，提供给顾客清新宜人的空气，以满足健康与愉悦的需要。同时，在建筑设备选用上，采用可控的生态设计手法， 6 节约建筑能量的消耗，减少废气、污物的排放量，并同时提高使用的舒适性。 c、创造多样化景观 沿河景观带，配合各种汽车文化活动场所。建设汽车博物馆，展示汽车历史、汽车文化、汽车实体及模型;休闲娱乐功能区:以园林小品为点缀，采取高科技3D技术建汽车影院，设立汽车体验馆、设立各种汽车俱乐部; (5)投资估算及资金筹措 建设项目总投资39988.57万元，全部为企业自筹资金。 (6)项目实施进度 本项目建设期为2年，第3年开始经营，整个项目的计算期为14年。 (7)经济效益分析 经计算，项目计算期内，第3年可实现销售收入16250.40万元，项目投资回收期(税后)7.44年(含建设期2年)，财务内部收益率16.76%(全部投资所得税后)，财务净现值10920.01万元(全部投资所得税后)。 (8)主要技术经济指标 各项指标结果见下表 主要财务经济技术指标 7 序号 项目 单位 数量 备注 1 销售收入 万元 214866.40 2 销售税金及附加 万元 25022.50 3 总成本 万元 83703.68 4 利润总额 万元 106140.22 5 所得税 万元 26535.05 6 税后利润 万元 79605.16 7 总投资 万元 39988.57 8 投资利润率 % 18.46% 9 投资利税率 % 22.81% 10 销售利润率 % 49.40% 11 财务内部收益率 % 16.76% 12 累计财务净现值 万元 10920.01 13 动态投资回收期 年 7.44 1.6.2结论 通过分析研究，本报告认为唐山国际汽车城一期项目开发建设可行，并将带来较好的经济效益和社会效益。 (1)此项目拥有良好的市场前景，目前唐山的汽车需求量不断增长，市场前景乐观。 (2)此项目投资的财务内部收益率16.76%，高于银行同期贷款利率，财务效益较好，有一定的抗风险能力。 (3)项目的实施，为地方政府创收亿元以上，增加了本区域的就业 8 机会，带动了整个区域的经济发展，必将产生良好的社会效益。 9 第二章 市场预测 2.1发展规划分析 2.1.1国民经济和社会发展总体规划分析 我国近年来的总体经济发展良好，国内经济增长稳定。改革开放二十多年来，我国经济保持着年均7%的增长速度。2001年我国顺利加入WTO，到目前为止各方面情况运转良好，已基本度过入世磨合期，今后经济发展仍然看好。可见，中国的宏观经济正处于一个良好而高速健康的发展阶段，这必将带动整个经济产业链的良好发展。 在科学发展观方面，“十一五”规划提出的“坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量”，以及“进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用，正确把握经济发展趋势的变化，保持社会供求总量基本平衡，避免经济大起大落”等观点，都与汽车行业有着不可分割的联系。 2.1.2唐山市建设发展规划分析 改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。2006年全市国民生产总值达到2700亿元，全部财政收入350多亿元，分别比上年增长14.6%和16.7%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12376元和5155元，主要经济指标均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，对生活要求也高了，私家车拥有量持续上 10 升，唐山国际汽车城一期的建成，将满足唐山先富起来的大部分人的生活需求和一些企事业单位的工作需求。 本项目选址A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。地理条件十分优越。本项目为商业开发建设项目，符合唐山市城市发展规划及国民经济发展规划。建设唐山国际汽车城一期是唐山市民高品质生活的需要。 建设唐山国际汽车城一期是加快唐山汽车产业发展的需要。汽车产业发展是衡量一个地区经济发展水平和质量的重要标志，也是唐山经济中最有潜力的部分。 2.2产业政策分析 近年来汽车工业国际竞争格局和竞争日趋激烈，全球性大规模兼并重组，强强联合，导致企业规模进一步扩大，市场集中度明显提高;技术创新步伐加快，电子信息技术产品比重越来越高，低排放的新动力、新燃料汽车已陆续投入生产，新材料、可回收材料应用比例逐步加大;汽车生产组织和营销方式以及消费者购买意识都在发生变化。此外，中国加入世贸组织后承诺逐步开放汽车市场，逐年下调汽车进口关税，并在2005年取消配额，汽车工业面临更严峻的考验。国家发改委负责人表示，由于汽车生产、制造、销售、使用及管理涉及多个政府部门，目前政府对汽车产品实行法制化管理缺乏必要的法律法规，在此过程中，汽车产业发展政策承上启下，一方面可以引导企业发展，另一方面可以指导政府有关部门制 11 定必要的规章开展法制化管理。 2003年以来，汽车行业规模小、布局散、自主开发能力差的问题更为突出，全国已有123家整车厂，产量1万辆以下的有70多家，有的仅有百十辆。在部分地区，汽车投资领域发展已经出现不受约束的苗头，也因此成为国家宏观调控的重点对象之一。以往汽车项目的审批手续十分繁琐，包括立项、可行性设计、初步设计、更改设计以及市场前景等。而改革现有审批制度，简化审批手续，扩大企业投资决策权，在新政策中，"备案"和"核准"取代了"审批制"，放开汽车生产企业投资决策权。 为使现有汽车资源得到充分利用，国家支持大型汽车企业集团与国外汽车集团联合兼并重组国内外汽车生产企业，扩大市场经营范围，适应汽车生产全球化趋势。在市场竞争和宏观调控相结合的基础上，通过企业间的战略重组，实现汽车产业结构优化和升级。鼓励以优势互补、资源共享合作方式结成企业联盟，形成大型汽车企业集团、企业联盟、专用汽车生产企业协调发展的产业格局。1994年国家提出"鼓励个人购买汽车"，"改变以行政机关、团体、事业单位及国有企业为主的公款购买、使用小汽车的消费机构"。在此之后，私人购买汽车尤其是经济型汽车成为车市消费的主流。但由于上路汽车的不断增加，给能源、环境、城市交通设施带来不小的压力，尤其是停车场的建设就显得相对滞后。为此，新政在继续"培育以私人消费为主的汽车市场"的同时，鼓励各城市政府应根据本市经济发展状况，以保障交通通畅、方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设。国家发改委还将陆续制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。 12 2(3行业准入分析 2.3.1项目建设单位符合行业准入标准规定 本次申请开发的唐山国际汽车城一期项目工程总占地面积A区为95193平方米，B区为20096平方米，总建筑面积110000.00平方米，符合国家相关的行业准入标准规定。 此项目的建设与开发符合根据国家房地产规划及唐山市政府制定的本地相应计划，能推动和协调房地产业基础设施的建设工作，必定会促进我市乃至我国的房地产业及服务业基础设施建设的协同效应。 2.3.2项目所在区域概况 改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设的时期;1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道;1988年全市国民生产总值实现第一个翻番;1994年实现了第二个翻番;1996年跨入全国综合实力50强。2001年生产总值登上千亿元台阶;“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%;2008年国民经济保持平稳较快增长。初步核算，全市实现地区生产总值3561.19亿元，比上年增长13.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值达到48190元(按年平均汇率折合6817美元)，比上年增长13.0%。非农产业比重继续上升。三次产业增加值构成为9.559.431.1。物价总水平上涨较高。居民消费价格比上年上涨6.1%，涨幅比上年提高1.8个百分点，其中城市上涨5.1%，农村上涨7.9%。八大类价格指数呈现“六升二降”格局。其中，食品类 13 上涨13.5%，影响居民消费价格总水平上涨4.3个百分点。商品零售价格上涨6.2%，涨幅比上年提高2.9个百分点。农业生产资料价格上涨22.9%，涨幅提高18.7个百分点。工业品出厂价格上涨20.5%，涨幅提高12.7个百分点。房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋租赁价格上涨3.1%。 就业再就业工作进一步加强。年末全市从业人员411.5万人。其中第一产业从业人员128万人，比上年减少4.16万人;第二产业从业人员158.2万人，增加4.59万人;第三产业从业人员125.3万人，增加6.48万人。全市城镇新增就业6.8万人，下岗失业人员再就业3.06万人，年末城镇登记失业率为4.17%，低于省达控制目标0.33个百分点。 工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等十大支柱产业，五大产业基地:精品钢材、基础能源、优质建材、装备制造和化工。机电一体化、电子信息、生物工程、新材料四个高新技术产业群体扎实起步。现有开滦、唐钢、冀东水泥、机车车辆、三友碱业、唐山陶瓷等一大批大型骨干优势企业。1988年，唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区，对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用外资 14.22亿美元。在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，1999年、2002年、2005年先后三次荣获创建全国文明城市工作先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、2001-2004年获得全国社会治安综合治理工作优秀城市等国家荣誉称号。人民生活总体达到小康水平。 14 当前，唐山正处于经济社会加速转型、全面小康和现代化建设加速推进的新阶段。党中央、国务院对唐山的发展高度重视。去年7月，胡锦涛总书记视察唐山并发表重要讲话 ，殷切希望我们加快建设繁荣文明和谐新唐山 ,把曹妃甸建成科学发展示范区;2007年“5.1”国际劳动节，温家宝总理又亲临曹妃甸视察，明确要求我们把曹妃甸这块“黄金宝地”建成环渤海地区的“耀眼明珠”。 围绕贯彻落实中央领导的重要指示和省委、省政府对唐山提出的 当好建设沿海经济社会发展强省“领头羊”的 新要求，我们决心以曹妃甸为重点，把整个唐山建成科学发展示范区，并确定了今后一个时期唐山发展的“一个主题、一大方略、两大任务、四大目标和六项战略重点”。 一个主题 :就是抢抓新机遇，建设新唐山。 一大方略 :就是依托大港、走向海洋、跨越发展。 两大任务 :就是实现更好更快发展，构建和谐唐山。 四大目标 :经过五至十年的努力，把唐山建设成为文化名城、经济强城、宜居靓城、滨海新城。 六项战略重点 :就是以建设科学发展示范区为主导，大力推进资源型城市转型;以重大产业项目集聚为主要抓手，加快曹妃甸新区建设; 以打造主导产业链为着力点，不断提高经济的整体实力和核心竞争力;以建设适宜人居和创业的滨海城市为目标，把城市规划建设管理提高到一个新水平;以统筹城乡发展为基本途径，加快城乡一体化进程;以提高人民群众幸福指数为着眼点，扎实推进和谐唐山建设，把新唐山建设得更繁荣更文明更和谐。 15 第三章 资源条件评价 3.1资源开发方案 可持续发展是人类社会的一种全新的发展观。它是人类在漫长的社会经济实践中不断地总结经验教训,对发展概念的内涵不断修正、升华而产生的。特别是在人口、资源、环境日趋沉重的压力下,人们彻底认识到,可持续发展是人类摆脱危机、真正达到健康发展的唯一出路。由于可持续发展观强调环境的保护、资源的永续利用、经济的持续协调发展和人民生活质量的全面提高,因此,人类可持续发展道路的确立,是一次世界范围的绿色革命。发展汽车服务业必须把生态环境保护与资源节约放在首位，把可持续发展作为现代汽车服务业最大的利益原则，可持续发展战略是指社会经济发展必须同自然环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。在社会文明程度日益提高的今天，经济的发展必须建立在维护地球环境的基础上。 此项目在资源利用方面严格遵守可持续发展得原则，符合资源的有效利用。 3.2资源利用分析 资源是项目存在的物资基础，是制约项目的生产规模的重要条件，本节将主要对项目所需资源情况、保证措施实行分析评价。土地是第一资源，也是最为重要的资源。该项目用地形状不规则，本项目选址A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售 16 服务有限公司。A区用地面积95193平方米，B区用地面积20096平方米;其中八亩临街用地进行租赁，其余土地为唐山国际汽车城有限公司自有土地;地类(用途)为商业用地;使用权类型为出让。属土地利用总体规划规定的城市建设用地范围外的土地，依据国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低标准的》(国土资源发[2006]307号)河北省人民政府办公厅《关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见》(冀政办[2007]2号)等文件精神，本项目按照高起点规划，高标准建设原则实现五通一平，充分合理利用开发了土地。 3.3资源节约措施 本项目为汽车城建设项目，主要耗能为生活用电、用水、用燃气及取暖耗能，经计算，本项目年耗电1462万千瓦时，按折标系数1.229计算，折标煤量1797吨;年采暖耗热量41132百万千焦，按折标系数0.0341计算，折标煤量1403吨;年耗煤气量25万立方米，按折标系数12.143计算，折标煤量206吨。 能源种类 计量单位 年需实物量 折标系数 折标煤吨 电力 万千瓦时 1462 1.229 1797 采暖 百万千焦 41132 0.0341 1403 煤气 万立方米 25 12.143 306 合计 1430 本项目年耗新鲜水20万吨，其他8万吨，合计年耗量为28万吨。 节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，本着节约能源、利用能源的目 17 的，在满足正常生产的条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。 该项目经过以上节能措施处理后，全部能源消耗折合标准煤年用量为3506吨/年，据此计算，按单位面积计算的综合能耗为31.87公斤标煤/平米建筑，其中采暖能耗为12.75公斤标煤/平米建筑，满足河北省《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2007中规定的节能65%的要求。 18 第四章 节能节水 4.1节能措施 4.1(1节能规范 汽车服务业是一个综合而全面的产业，所以对能源的利用也是一个不可忽视的问题，我们应该在规范和制度上都要严格遵守“高标准，高要求，高利用”的原则完成项目的开发运用与发展的各个环节。建设期，根据国家颁发的《节约能源暂行条例》、《评价企业利用电技术导则》、《评价企业合理利用热水技术导则》等有关能源综合利用、节约能源的规定，编制本项目商业计划书节能措施。对基地的建筑采用节能设施，投产后加强能源管理，不断完善定额，把各种产品的能耗都纳入定额管理的轨道。运营期，本项目在开发、建设、销售上本着例行节约的原则，按照节约能源的要求设计。项目所用设备均为国际、国内先进机型，运行效率高，通过科学管理可达到节能和合理利用能源的目的。在开发、建设、销售过程中，注意提高能源利用率，降低能耗，使能源得到综合利用。发展期，本项目严格遵守可持续发展战略，把可持续发展作为汽车服务业发展最大的利益原则，使汽车服务业的发展建设与资源环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。 由于我国高速的经济发展一直是依托在高耗能低产出的粗旷型发展模式的背景下进行的，导致现在出现能源紧缺的现状，全国南北拉闸限电不断，煤炭供不应求。在今后相当长的时期内电荒和水荒将不可能避免的伴随人们的生活。因此，节能节水的性能是本项目重点考虑的问题。 19 4.1(2节能措施 (1)建筑节能 本项目采用《民用建筑节能设计标准》、《PVC塑钢门窗》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制南北窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐角处做好保温，防止产生热桥等保温措施。本项目所有建筑均设计为钢结构或砼框架结构，均为独立柱基础。板均采用现浇钢筋混凝结构，外围护结构采用保温砌块和阳光板，屋面采用采光屋面。突出园林建筑、节能建筑的特点。所有建筑从设计、施工等方面要求抗变形。 ?控制体形系数在0.35以下; ?加强屋面保温; ?外窗采用中空玻璃塑钢窗，提高气密性。外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准规定的II级。使用中空环境，减少热损失; (2)电气节能 ?电梯、供热、供水等设备优先选用国家推荐的质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的; ?选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗; ?合理选择变压器的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗; ?选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗; 20 (3)采暖节能 ?合理布置热交换站的位置，尽量减短供热管线，减少供热过程中沿途热损失;选用保温效果好的墙体材料，在保证经营的正常情况下，降低建筑物耗热量，从而达到节能的目的; ?在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水利平衡，达到节能目的; ?加强管网保温，减少能量损失。本项目采暖供热系统按连续供热进行设计。采暖供热管道保温厚度要按现行国家标准 《设备及管道保温设计导则》(GB8175)中经济厚度的计算公式确定。 各个基础设施的建设都是为了优化用能结构，满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，并起到了相应的节能效果。 4.2节水措施 4.2(1能耗分析 根据河北省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期间，力争完成中水回用设施建设。把生活废水生活中排放的污水、雨水等，经过收集、净化处理后，用于绿化、空调冷却、消防供水、水景设施、冲洗便器等，从而达到节省淡水用量的目的。本项目节水措施，主要考虑生活中节约，利用节约水嘴，庭院灌溉定时专人负责，等运营后一段时间，再考虑中水回用设备。 给水工程。本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、 21 消防用水、冬季锅炉用水及厂区绿化用水。本项目最高日用水量80立方米/日，最高日最大时用水量69.3立方米/h。一次消防用水量859立方米，其中室内消防水量435立方米，室外消防水量424立方米。本项目年用水量约为28万吨。接入城市供水网络。场区生活、消防采用统一的给水系统。给水管采用衬塑钢管，直埋敷设。排水工程。本项目主要排水为生活污水，日污水排出量为60立方米，最大时排水储量为52.6立方米。该中心占地面积32.80万立方米，雨水按重现期P=1计算，中心最大时雨水量3.28万立方米/h。 4.2(2节水措施 根据河北省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期间，力争完成中水回用设施建设。把经营废水、雨水等，经过收集、净化处理后，用于绿化、空调冷却、消防供水、水景设施、冲洗便器等，从而达到节省淡水用量的目的。本项目节水措施，主要考虑生活中节约，利用节约水嘴，庭院灌溉定时专人负责，等运营后一段时间，再考虑中水回用设备。 项目节水分两个阶段:施工建设阶段和经营阶段。 (1)施工建设阶段。此阶段中，主要是混凝土搅拌过程和养护过程的合理用水，避免浪费。 (2)经营阶段。生产运营阶段消耗主要是办公、经营用水。因此节水措施主要考虑多加节水宣传，并采用有效的节水设施，如节水龙头等。采用先进技术、工艺和设备，增加循环用水次数，提高水的重复利用率。 22 第五章 场址选择 5.1项目选址及用地方案 5.1.1地理位置 该项目建设地点:A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。 5.1.2建设条件 (1)规划要求 项目用地面积:A区为95193平方米，B区位20096平方米;总建筑面积110000.00平方米,容积率0.95，建筑密度32%,绿地率30%。项目所在地块规划用地性质为商业用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。 (2)土地权属 该项目用地形状不规则，本项目选址A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。A区用地面积为95193平方米，B区用地面积为20096平方米，其中临街的八亩土地为租赁，其余土地为唐山国际汽车城有限公司自有;地类(用途)为商业用地;使用权类型为出让。 23 (3)施工条件 本项目施工场地、交通运输、施工用水用电等条件均能够满足施工要求。唐山市是重要的建材工业基地，建筑大部分材料如钢材、水泥、土产材料等有充足的供应。场地开阔，施工条件良好。 (4)供电 项目耗电为经营用电，电源由项目用地引入两路以上路10KV电力电源到项目配电室，然后由项目配电室引出，各厅内设变配电室，通过环网柜相连，建筑物内电源均由变配电所供电，独立计价分别核算。建筑内采用树干及放射式相结合的配线方式，使其经济合理。配电室采用封闭式开关柜。 (5)供水 本项目用水主要为生活用水，水源取自唐柏路上唐山市自来水公司的供水管线,最大日用水量约为80t/d,给水来源管道接口压力为 0.25mpa。 (6)排水 该项目的排水方式为雨污分流。项目产生的污水主要为经营产生的污水，经粪化池处理达到排放标准后排入项目用地四周道路的市政污水管 网;雨水排放采用管渠结合式，经汇集后流入市政雨水管网，以上污水均汇入唐山市污水处理厂。 24 (7)供暖 该项目热源由附近热力站提供，供热总负荷为1728.90kw。 (8)燃气 该项目燃气来源为市政煤气,由项目附近的市政煤气管网提供。 (9)垃圾处理 项目产生的生活垃圾由垃圾分类收集系统分类收集后,经项目物业部门运送到就近的市政垃圾收集站,再由专业部门统一运送至垃圾处理场。 5.1.3自然条件 地形地貌:唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市。地处环渤海湾中心地带 ，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。 现辖 2 市 6 县6区和6个开发区(管理区)，总面积13472 平方公里，人口 719 万;市区面积 3874 平方公里，人口 301万，是全国较大城市之一。市区位于唐山市中部，东部与滦县交界，南与丰南县接壤，北、西与丰润县毗邻。东至秦皇岛 125 公里，南距渤海 40 公里，西南至天津 108 公里，至省会石家庄 366 公里，西北至北京 154 公里。唐山地处交通要塞，是华北通往东北的咽喉地带，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。境内铁路公路交织成网，交通发达。唐 25 山南邻渤海，西接京、津，为渤海经济区的重要组成部分，京津唐经济区的腹地，是两大经济区加快发展、扩大开放的重要窗口。 气候条件:唐山属暖温带半湿润季风气候，气候温和，全年日照2600-2900小时，年平均气温12.5度，无霜期180-190天，常年降水500-700毫米，降霜日数年平均10天左右。地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为 “ 京东宝地 ” 。北部山区盛产板栗、核桃、苹果、红果等干鲜果品， “ 京东板栗 ” 驰名中外;中部平原盛产玉米、小麦、水稻、花生等农副产品，素有“ 冀东粮仓” 之美誉;南部沿海既是渤海湾的重要渔场，又是原盐的集中产区 ,南堡盐场是亚洲最大盐场。沿海陆域海岸线长196.5公里，滩涂和浅海开发潜力很大。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。境内大气降水有3个特点:(1)大气降水年内分配及不均匀，表现在冬春干旱少雨。夏秋水集中。从多年年平均值来看，6,9月份(汛期)降雨量为495.7毫米，占全年的80.8%，其余各月降水量为117.5毫米，仅占全年的19.2%。(2)大气降水在年际分配上变率大。据乐亭气象站(局)30年实测资料统计;年降水量为289.8毫米,1008.2毫米，相差3.5倍。(3)在地域分布上市内地大于沿海。滦河下游行洪区及中部井灌排涝区年降水量为620毫米左右，而滨海渠灌治碱区年降水量为589.5毫米，相差6%左右。 地质条件: (1)场地工程地质条件 场地土勘察深度范围内主要由杂填素土、粉土、细砂、细砂、粉质粘士、细砂组成,下面将隔层土按自上而下的顺序描述如下: 26 地层分层表 地层编号 地层名称 地层描述 1 杂填素土 杂色，由碎石、碎砖头、灰渣及素土组成，平均1.40m 2 粉土 褐黄色，可见氧化铁，土质均匀，平均2.7m 3 细砂 黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。平均 4.74m 4 细砂 黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。平均 6.07m 5 粉质粘士 褐黄色，可见氧化铁，土质不均匀，混粉土，平均9.79m 6 细砂 黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。最大 揭露深度20.00m 各土层承载力特征值一览表 天然密度承载力特征值压缩模量 层号 岩性 (g/cm3) fak(kpa) Es(Mpa) 1 杂填素土 / / / 2 粉土 2.05 160 5.93 3 细砂 1.96 140 8.76 4 细砂 2.02 180 11.67 5 粉质粘士 1.96 120 4.71 6 细砂 2.06 250 17.87 27 (2)地震效应 根据《中国地震动峰值加速度区划图》及《中国地震动反应谱特征周期区划图》(GB18306-2001),该场地地震设防烈度为 8度,设计地震加速度值为0.2Og(第一组),场地土特征周期为 0.45s。 拟建建筑物抗震设防类别为丙类,场地土20米以上土层等效剪切波速依据波速试验测定结果为 200.6m/s,场地覆盖层厚度,50米,依据《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001,建筑场地类别为?类,场地土类型为中软土。 依据《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001,按初判法,场区内各土层不存在液化趋势,可不考虑场地液化影响。 (3)场地评价 勘察结果表明,拟建场地未发现不良地质作用,场地和地基稳定,地基土均匀,适宜进行本工程的建设。 5.2土地利用合理性分析 本项目选址A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均已敷设到此，可以加以利用。 该项目建设用地符合土地规划要求，占地规模合理，不占用耕地，因地制宜，集约用地，符合土地管理的政策法规要求。 28 第六章 环境和生态影响评价 6.1环境和生态现状 本项目选址:A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。 本项目所在地位于唐山市区,大气污染物的主要成分为颗粒物、二氧化硫和二氧化氮。污染物主要来自燃煤设施排放的废气、汽车尾气和城市道路、建筑工地的二次扬尘。本项目建成后主要从事机动车销售服务，行业本身无废弃物产生。空气环境质量为三级。项目所在地附近没有地表河流。 发展循环经济、建立生态型工业园区。规划区环境质量全面达到相应功能区的标准。生活服务区大气环境质量达到国家二级标准，区域环境噪声达到100%;固体废弃物全部得到安全处理，综合利用率达到90%以上;加强工业区内的绿化和生态保护，充分利用植被特别是树木对烟尘和粉尘的阻挡、过滤和吸收作用，确保植物防护间距。加强工业区环境保护的基础设施建设，提高工业用水重复利用率，推广中水回用技术，实现污水资源化，争取达到污水零排放。 29 6.2生态环境影响分析 此项目在建设及运营期采用生态经济学。所谓生态经济学指是研究再生产过程中,经济系统与生态系统之间的物质循环,能量转化和价值增值规律及其应用的科学。汽车服务业是社会再生产过程的重要环节,它既包括物质循环利用、能量转化,又有价值转化与价值实现。因此,汽车服务业 理所当然地架起了经济效益与生态效益之涉及经济与生态环境两大系统, 间联系的桥梁。而传统的汽车服务业管理没有处理好二者的关系,过多地强调了经济效益,而忽视了环境效益,导致了社会整体效益的下降。经济效益主要涉及目前和局部利益,而环境效益则关系到宏观与长远利益。现代汽车服务业的出现,较好地解决了这一问题。现代汽车服务业以经济学的一般原理为指导,以生态学为基础,对房屋的经济行为、经济关系和规律与生态系统之间的相互关系进行研究,以谋求在生态平衡、经济合理、技术先进条件下的生态与环境的最佳结合以及协调发展。从环境的角度看,今后大量生产、大量消费的结果必然导致大量废弃物的产生,尽管已经采取了许多措施加速废弃物的处理并控制废弃物物流,但从总体上看,大量废弃物的出现仍然对社会产生了严重的消极影响,导致废弃物处理的困难,而且会引发社会资源的枯竭以及自然资源的恶化。本项目要利用可再生的自然环境资源于保护不可再生资源中，在设计中采取相应生态的措施，以充分利用自然、协调自然、保护自然、保持生态建筑可持续发展。 6.3生态环境保护措施 30 1.设计依据 本项目有关环境保护标准主要依据现行国家标准: ?《中华人民共和国环境保护法》 ?《环境空气质量标准》GB3095-1996 ?《污水综合排放标准》GB8978-1996 ?《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996) ?《民用建筑工程室内环境污染控制规范》 ?中共河北省委、省政府关于环境保护若干问题的决定。 2.环境现状 项目地址所在地区应地势平坦，附近应无高大建筑物，周围环境和大气状况良好，环境容量大，地下水及大气均未受到污染。 3.污染源分析 本项目对环境的影响包括两个阶段:施工期和建成期。污染类别为噪声、扬尘、废水和废渣。 6.3.1施工期对环境的影响及环保措施 (l)施工期噪声环境影响分析 建筑施工全过程根据作业性质一般分为以下几个阶段:清理场地阶段、土石方阶段、基础工程阶段、主体工程阶段、扫尾阶段。从噪声角度出发可以分为四个阶段:土石方阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修施工阶段。这四个阶段占施工时间较长,采用施工机械较多,噪声污染比较严重,不同阶段又具有其独立的噪声特性。 31 根据《建筑施工场界噪声限制》的规定,在土石方施工阶段, 施工现场昼间,,m处即可达到噪声限制要求,夜间,,,m处可达标。在结构施工阶段,施工现场昼间,,m处可达到噪声限制要求,夜间,,,m处可达标。装修阶段,施工现场昼间,,m 处可达到噪声限制要求,夜间,,m 处可达到噪声限制要求。 噪声的敏感点是附近零散民居受噪音影响较大,因此施工各阶段都应将噪声设备布置在场地南侧,远离环境敏感点,并在施工场界周围设有维护设施,高噪声设备应设置隔音减噪设施, 施工场地出口避开噪音敏感点。这样可将施工噪音对周围环境的影响控制在一定的范围内。 (2)施工期生态环境影响分析 就该项目而言,项目选址区及其附近没有天然植被,项目占地为城市建成区。项目建设对生态环境的影响主要体现在施工期的占用土地、破坏原有生态系统、改变景观格局、改变局部微地貌和土壤理化性质等方面。对生态环境影响很小,且随着施工期的结束而得到改善。 (3)施工期水环境影响分析 废水有施工废水和生活污水两种,施工废水主要有:石料冲洗废水、混凝土养护废水、施工机械和车辆设备冲洗废水等,主要污染物为 SS 。生活污水来自施工人员排放的生活污水,其水质与城市生活污水差别不大。 砂石料冲洗废水:其悬浮物含量大,需建沉降池,悬浮物进行沉淀 32 后,部分澄清后废水可以用于建筑工地洒水防尘,或回用于泥沙搅拌用水,人工运输水泥砂浆时,应避免泄漏,泄漏水泥砂浆应及时清理。 混凝土养护废水 : 封闭混将土中水分不在蒸发外溢,水泥依靠混凝土中水分完成水化作用, 用水量较小,故废水排放量小,可以不需专门处理。 机械和车辆冲洗废水 : 主要为含油废水，要求设专门清洗点对施工机械和车辆进行清洗和保养。含油废水或废弃物,不得随意弃置和倾流，可用容器收集或建小型隔油池进行处理,以防止油污染。 施工人员生活污水 : 施工期生活污水主要指施工人员的吃饭、洗衣服、洗澡和上厕所等过程产生的生活污水,主要污染物是 COD 、SS。生活污水可以排入市政污水管网,因此不会对周围环境产生影响。 (4) 施工期固体废弃物环境影响分析 本项目施工期固体废弃物主要来自施工人员的生活垃圾及建筑施工垃圾。 施工期生活垃圾主要为有机废物。这类固体废物污染物含量较高,如不对其采取有效的处理措施,任其在施工场地随意堆放,则可能造成这些废物的腐烂,滋生蚊、蝇、鼠等,散发臭气, 影响景观和局部大气环境,同时含有 BOD 、COD 和大肠杆菌等污染物，还有可能对项目周边环境造成不良影响,严重的会诱发各种传染病,影响施工人员身体健康。因此施工人员的生活垃圾必须进行集中处理,这就要求从 33 根本上加强施工人员的管理, 培养其环保意识,从而减轻集中处理的难度。 施工期间建筑垃圾以无机废物为主,同时还包括少量的有机废物。这些废物基本上不溶解、不腐烂变质,如果处理不当, 会影响景观和周边的环境质量。对于废弃物应集中处理,分类收集,并尽可能的回收再利用,不能回收再利用的则应及时清理出施工现场。 (,)施工期扬尘对环境的影响分析 根据国家环境保护总局、建设部联合发出的《关于有效控制城市扬尘的通知》(环发[2001]56号)精神，本工程施工过程中要采取如下防尘和抑尘措施。 工程开挖防尘:工程开挖土方应集中堆放，缩小扬尘影响范围，及时回填低凹地处，注意土石方挖填平衡。开挖弃土堆时遇干燥、大风季节要及时洒水，避免产生扬尘。 砂石与砂浆搅拌等扬尘消减与控制:砂石料和水泥运输时，应将车上物料用篷布遮盖严实，防止物料飘失，避免运输过程产生扬尘。砂浆搅拌过程中应加强管理，减少粉尘产生量。 交通扬尘消减与控制:施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维护、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好。在无雨干燥天气、运输高峰时段，应对施工道路适时洒水降尘。 物料管理:材料仓库和临时材料堆放场应防止物料散漏污染，仓 34 库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿和水流引起物料流失。运输车辆应入库装卸，临时堆放场应有遮盖遮蔽，防止物料飘失，污染环境空气。 设置围墙挡板:施工工地要设置挡板和围墙，以减少工地对外环境的影响，设置围挡高度不低于2.5m，可以将施工扬尘影响距离缩小。 总之，采取以上措施后，可有效的控制施工扬尘，使其对周围环境的影响较小。 6.3.2 建成期对环境的影响及对策 (,)废气 项目建成投入使用后,主要废气来源为汽车尾气和生活燃气废气。对于汽车尾气的污染,采取在主要机动车道路两侧设置绿化带减少污染。对于燃气废气,由于其燃烧后排放的烟气中有害成分极少，因此可以直接排放。 (2)生活废水 本项目废水主要为经营废水,主要污染物为 COD 、SS。废水排放量为60t/d, 年排放量为22.4万t/a。这些生活污水经初步处理后直接排入市政污水管网。其排放浓度及排放量均满足《污水综合排放标准》。 (3)固体废物 35 项目使用过程中产生的生活垃圾,采取分类、分袋集中处置, 这样有利于可回收废物的回收利用和其余固体废物的处置。定期由物业部门运送到垃圾集中转运站,然后由专业部门处理。 6.4结论 拟建项目建设符合城市规划,能有效利用土地,选址合理。施工期对环境影响较大的主要是扬尘和噪声。距离本项目施工场界最近的零散民居是敏感点,应采取相应的防尘和降噪措施后,施工期对周围环境的影响较小,并且将随着施工期的结束而消失。建成后使用阶段对项目影响较小，并且其治理措施完善可行。综上所述，该项目从环保角度考虑是可行。 36 第七章 经济影响分析 7.1经济费用效益 从社会资源优化配置的角度考虑，通过经济费用效益对此项目进行评价。汽车服务业发展较快，对经济增长及增长方式转变的作用明显。首先表现在对经济发展的贡献明显。我国经济发展已进入了以住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段，汽车服务业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其他产业影响作用很大，他能从消费和投资两个领域拉动经济增长。首先增加汽车服务业投资，就将诱发项目所在区域、水泥等工业产品和建筑装饰材料和建筑业生产的增加，其次，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进家庭耐用消费品及卧具、厨具等方面的消费需求，间接推动了市内轻工产品的生产和销售。该项目开发建设的是高中低档汽车展览销售、休闲购物的综合项目。满足广大汽车爱好者欣赏及购买需求，对于维护社会稳定和谐发展，提高当地居民的幸福指数，促进汽车服务行业的健康发展，加快区域经济的发展速度，都会产生一定的影响，因此，该项目的投资为社会福利做出了一定的贡献，满足了社会需求，在经济效益分析方面是合理的。另外，该项目的建设，对于推动钢铁、水泥、建材及市内轻工业产品的生产和销售起到一定的推动作用。 37 7.2行业影响分析 该项目为汽车城建设项目，占地面积:A区为95193平方米，B区为20096平方米，总建筑面积110000.00平方米，建设期2年，占唐山市年开发量比重较低，不会形成行业垄断。 本项目对城市群技术创新要素的贡献。中心城市作为城市群的制高点，是城市群内技术科研交流集约化程度最高的城市，是新管理和新制度的发源地，是引进国内外先进技术并向周边扩散的创新转换器;边缘城市可利用中心城市的技术进步优势，通过学习和借鉴达到自身的经济发展，从而实现城市群经济的协调发展。汽车服务业通过引进域外先进技术、企业管理技术等途径促进城市群的技术进步，成为技术进步的一个新引擎;同时，城市群内汽车服务业的发展使得技术从中心城市更加迅速地向边缘城市传播，从而促进城市群经济的整体协调发展。本项目在城市群中对域外技术的磁吸效应。城市群发展汽车服务业，改善房屋基础设施和物业汽车服务水平，将有效增强其对跨国公司的吸引力，对其进行投资的跨国公司数量随之增多。跨国公司同时也为城市群带来国际领先的技术(随着更多跨国公司进入城市群，更多先进技术将被引进城市群。本项目对城市群域内整体技术提升的传导效应。另外，这种横向和纵向的传播和交流不仅发生在城市群的中心城市，还会扩展到边缘城市，从而促进城市群经济的协调发展。 7.3区域经济影响分析 本报告利用费用和效益分析的方法对该项目进行区域经济影响分析，其直接效益和费用从其财务效益基本得到反映，其间接效益和 38 费用可从以下几方面分析: (1)环境影响 该项目建设能够做到清洁施工、污染物达标排放，污染物排放总量低于区域污染物消减量，为了美化环境，净化空气，减弱噪音，本项目采取了绿化措施，绿化率30%。 (2)相关效益 当前，与居民消费结构升级相适应的高增长产业是住房、汽车、建材和城乡基础设施及相关服务业。也就是说，目前，我国经济发展已经进入了以住房、汽车、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段，唐山国际汽车城一期项目的开发建设必然会从生产与消费等方面带动汽车行业的发展，其建设的国民经济效益十分显著。 7.4宏观经济影响分析 从国民经济整体发展角度，对本项目进行宏观经济影响分析。项目的国民经济评价又称作项目的经济分析，他是从国家整体利益出发，考察项目的效益与费用，分析和计算项目给国民经济带来的净效益，从而评价投资项目在经济上的合理性，为投资决策提供宏观上的决策依据。 国民经济评价指标: 1、 经济盈利能力分析 (1) 经济内部收益率(EIRR)，该指标是反映项目对国民经济贡献的 相对指标，是计算期内经济净现值累计等于零时的折现率。其表达式 为: 39 n -t? (CI-CO)(1+EIRR),0 t t,1 式中:CI――现金流入量: CO――现金流出量; CI,CO)――第t年的净现金流量; (t n――计算期。 经对全部投资的现金流量进行分析计算，得出该项目所得税后经济内部收益率为16.76%，高于同期银行贷款利率。 (2)经济净现值(FNPV)，经济净现值是反映项目对国民经济所做贡献的绝对值指标。它是用社会折现率将项目计算期内各年的净效益折算到建设起点(建设期初)的现值之和。该值大于或等于零时可以考虑接受。其表达式为: n -tFNPV,? (CI-CO)(1+i) tc t,1 式中:i――基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。 c 经计算，全部投资所得税后财务净现值为10920.01万元，大于零。 该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合唐山市城市建设总体规划和相关政策，有良好的市场前景。对于搞活地方经济、增加群众就业机会等具有积极意义，社会效益显著。 40 第八章 社会影响分析 8.1社会影响效果分析 汽车服务业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动内需、促进经济发展具有极其重要的作用，随着国家产业政策调整和住房支柱改革，汽车服务业步入了又一轮的变革发展时期。 据世界银行统计，人均GDP达到600-800美元时，汽车产业将进入高速增长阶段，因此未来几年，随着GDP的进一步增长，以司机爱车为主的汽车产业也将进入一个快速发展阶段，从购买力分析，随着收入的增加和社会的发展，居民购买私家车的意识也在增强，居民消费结构升级是汽车产业发展的内在驱动力，也正是增加汽车消费的良机，几年来，作为国家支柱产业的汽车产业，为国家的GDP增展贡献了1.9-2.5个百分点。 该项目是集金融、保险、商住、汽车超市为一体的综合办公大楼。为市民提供方便、舒适的服务环境，带动周边环境的整体提升起到促进作用，而且作为国民经济的支柱产业对引导消费、拉动内需、促进国民经济发展都具有极其重要的作用。另外，该项目的开发建设可上缴税收51557.55万元，通过增加地方财政收入，支持当地经济和社会事业发展做出贡献。 1、汽车服务业的发展促进劳动力素质提高。所以，汽车服务业技术进步能够促进劳动力质量提高，有利于经济增长。其次，汽车服务业职业培训的蓬勃发展，促使现代汽车服务业劳动者的知识水平和技能水平不断提高。就业量是城市经济增长的测度指标之一，它由城市劳动力市场的供 41 求均衡所决定，需求曲线或供给曲线的移动都会带来劳动力市场供求平衡的变动，进而改变就业规模(劳动力需求曲线移动的决定要素主要有以下两个:边缘城市市场需求的变动和劳动生产率的变动。来自域外的劳动力越多，越有利于城市群的发展;大量劳动力从边缘城市进人中心城市，会促进中心城市的发展，促进城市群的协调发展。 2、汽车服务业对提高城市群资本边际收益与加速资本积累的贡献。汽车服务业可以有效提高城市群资本边际收益并加速资本积累。首先，城市群发达的汽车服务业将有效地降低交易成本，从而提高城市投资的效率。汽车服务业通过以下两种主要途径降低交易成本(从交易过程看，汽车服务业的发展有助于服务合作伙伴之间减少交易过程中的相关交易费用;从交易主体行为看，汽车服务业的发展可以降低交易主体因有限理性;而产生的交易费用，增加机会交易成本。其次，城市群发达的汽车服务业通过提高投资效率增加城市的投资总量。投资效率的差别是区际资本流动的主要诱因(在资本以获得最大利润为目的的前提下，城市群能够吸引外部资本的必要条件就是外部流入的资本在城市群能够获得相对于流出地区较高的投资效率。随着汽车服务业的发展，城市群投资效率因交易成本的下降而有效提高，这有效强化了城市群对域外资本的吸引，域外资本纷纷流入，城市的投资总量随之增加。 3、汽车服务业对城市群自然资源要素集聚与效率的贡献。自然资源是城市群经济增长的主要物质基础。汽车服务业的发展通过增强城市群对区外自然资源的吸纳能力和提高区内资源的利用效率两种途径，强化城市群自然资源对经济增长的作用。首先，城市群汽车服务业系统的改善将增 42 强城市对域外自然资源的吸纳能力。城市群的经济发展有时候在某种程度上依赖于域外城市资源的流入，这些资源的流入，可以克服产业发展的瓶颈，优化资源配置，促进城市群和其中心城市经济增长。资源的转移成本是城市群对域外资源吸纳能力的重要影响要素，转移成本越低，城市群对域外资源的吸纳能力越强。随着交通基础设施的进一步完善，自然资源的运输成本得到进一步削减，进而降低自然资源的转移成本，从而使城市群对域外自然资源的吸纳能力得到增强。其次，城市群汽车服务业系统的改善将提高城市对城市群内部自然资源的利用效率，可以提高自然资源利用效率，挖掘第三利润源;即通过节约降低投入，来提高相对产出。此外，汽车服务业的发展可以有效解决区内资源的实际运达调配问题，方便边缘城市资源进入中心城市，也有利于中心城市的知识技术和先进设备进入边缘城市，从而实现区内资源的优化配置，平衡城市群各个组成部分的协调发展。 汽车服务业对经济增长的贡献率主要体现在两个方面:(1)通过汽车服务业的自身增长，直接提高第三产业对经济增长的贡献率;(2)通过汽车服务业的发展，降低第二产业等其他产业的中间性服务需求成本，进而提升第二产业的经济运行质量，以此间接提高汽车服务业对经济增长的贡献率。汽车服务业的发展正是通过上述直接和间接两种作用方式，有效提高汽车服务业对城市群协调发展的贡献。 8.2社会适应性分析 该项目的建设从满足唐山市城市发展的需要出发，产业结构合 43 理，经分析，该项目的建设没有负面社会影响，因此，项目的投资建设不会存在冲突和潜在社会风险。 8.3社会风险及对策分析 1、优势分析 自从加入WTO后，我国经济市场与国际全面接轨，有机会的同时更存在着更大的挑战，尤其对于近些年发展较快的汽车服务行业。与其它类似产品相比，本项目的优势主要体现在: (1)地理位置优势 项目选址:A区，该地块北临北新道，东临京山铁路线，西南沿青龙河道自然围成;B区，该宗土地东至站前路，南临建南花卉市场，西邻京山铁路，北至宝琳汽车销售服务有限公司。给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均已敷设到此，可以加以利用。环城路全面开通后，将是城市交通快速路，直连唐山市内及临近城市的城郊，西出口改造完成后，此处交通将更发达、便捷。为唐山市民的出行提供了更加便利、快捷的优势，为唐山市民购买私家车出行形成了一个更加便捷的条件。 (2)规划优势 本项目是一个大型的国际汽车城，规模较大，集目前国内市场各大汽车集团品牌于一身，能满足不同消费思想，不同消费品味、不同消费档次的各类需求。 本项目符合城市总体规划，经费来源落实，财务指标可行，市场前景 44 看好，风险较小，同时能在一定范围内改善城市面貌，具有良好的社会效益和环境效益。 (3)机遇优势 当前唐山市大力度的开发改造以及曹妃甸工业区的建设加快了经济发展的速度，市民生活水平提高显著，购买力增强，汽车拥有量也较大提升，需求量也同步增长，在此阶段建成该项目，迎合了市民的生活需要、工作需要，更为唐山的经济起到了促进作用。 (4)影响优势 汽车服务业作为第三产业的重要传统形式，是典型的劳动密集型行业，对商业、物流、金融、旅游等等其他相关产业具有巨大的带动效应，尤其是成熟商业圈商业体块的运营，可以刺激相关产业的发展，从而产生大量的就业岗位需求。因此本项目的实施，在与大南湖传统商业形成聚焦效应的同时，能够提供大量的就业岗位，为政府提供再就业的渠道。 2、劣势分析 (1)资金筹措的劣势 资金的及时筹措是保证工程顺利进展的重要条件之一，短期内资金的需求量较大，前期启动和后期需求均较急切，这就给融资工作、营销工作、寻求合作伙伴工作等均提出了急迫的任务。与此同时，总包分包队伍的考察和确定、构配件生产商及材料供应商的考察和确定、施工现场安全、质量和进度管理的进一步加强、前期配套工作的到位、销售人员专业知识的学习和销售环节和手法的提高、后勤工作的保障等各个环节均需要有一个 45 不断完善的过程。 3、未来竞争 市场总是存在竞争，而且竞争环境也在不断地变化之中。从项目来看，竞争必定会提高项目的服务，因此提升服务和安全是至关重要的。 本项目在市场上，目前具备一定的优势，本项目如能把握市场，通过有效的经营途径，将会有较好的收益。 商业项目开发是个复杂的动态工程，具有周期长、资金投入量大的特点，因此很难在一开始对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。对本项目财务评价指标影响较大的因素有工程建造成本、房屋租赁价格、市场份额的占有量大小。这些因素对财务评价的结果有很大影响，我们通过详细、真实的市场调研，对这些因素进行了综合保守考虑，以提高项目的抗风险性。 4 、竞争策略 为了迅速有效的打开本公司的项目市场，并获得长久的发展，我们将以公司的发展战略为核心，从企业形象、市场销售、安全与服务等方面系统规划竞争策略。 (1)树立鲜明的品牌形象。鲜明的企业形象是创建成功品牌、打开市场的基础。为此，我们将努力做好以下工作:简明、形象、实用的包装设计，公司取同时适合中文及英文的名称，设计一个新颖、独特的商标。有针对性的广告宣传，根据各大城市报纸阅读率第一位的都是地方报纸的特点，并结合我们将各大城市作为目标市场的战略，地方报纸的宣传将是我 46 们广告宣传的重点之一。媒体选择:唐山知名三家报纸及全国知名的一家报纸。刊登时间自2009年12月开始以单纯的企业广告内容逐渐转为商品性行为的企业广告，再强调商品特色的商品广告。杂志广告:唐山及国内知名度较高的一、两家杂志社。版面大小全部彩色广告。期别:初步计划开始于2009年12月，要求重点:?二十一世纪的园林化建筑?前卫水平?规划特色?智能化特点?建材特点?大企业保证。 (2)建立广泛的市场网络只有实现一定数量的销售才是一个成功的商业计划。因此，建立广泛的市场营销网络是我们项目市场发展计划中最核心的内容。我们初步计划这一网络由以下两部分组成:与各相关管道建立伙伴关系;建立全面有效的公司——客户、公司——代理商——客户的销售体系。主要客户的需求将占我们项目总量的75%左右。为了更加有效地了解他们的需求，对市场变化做出及时的回应，我们将建立两套体系实施我们的项目销售。我们将根据市场需求的大小和地理位置的划分，选出3,5个大城市，在当地建立我们自己的网点，负责开发当地和周围邻近地区的市场。主要工作包括:广告及各种促销活动等。对于我们自己的销售及服务网点负责区之外的城市和地区，将征聘部分代理商，通过他们把我们的服务送到客户的手中，起到宣传作用。 (3)“安全是项目的生命”。我们将实行全面质量管理，建立并完善相应的质量保证体系。主要包括: 建立明确的安全计划和安全目标; 建立一个综合的安全管理机构，并将安全落实到个人; 建立安全管理工作的标准化程序。 47 我们为此将在以下几方面受益: 提高企业的知名度; 增加安全意识; 增强企业的竞争力; 增强企业的抗风险能力。 (4)持续的技术发展与客户服务。没有创新的企业将难以保持长期、持久的发展。在企业的发展过程中，我们将积极开发新线路，扩大服务内容和方式。事实上，在我们选择以本项目为核心的发展道路时，我们已经对企业的长期发展做了充分的考虑。 (5)良好的管理水平。良好的产品质量和真诚的服务，是每一个企业管理工作的出发点和归宿，是企业取得社会效益目标和经济效益目标的根由，在市场经济的法规逐步完善，市场竞争日益激烈的今天，以提高企业的管理水平来保证企业的形象和效益越发显得重要，依托通用汽车雄厚的实力，激励全体员工努力进取，不断提高素质水平，以期为社会、为公司作出更大的贡献。 综上所述:本项目在市场竞争中有较强的竞争优势，所在区域规划好、环境好，地段价值会随着时间上升，无论是区位竞争、还是价格竞争，目前都不太激烈，使项目入世的大好时机等有利方面。所以项目单位会尽快做好该项目的各项具体工作，项目上市后做到扬长避短、优势互补、积极开拓市场进行资源整合，相信本项目一定会取得很好的经济效益与社会效益。 48 第九章 项目招标方案 9.1拟建项目招标方案 依据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定，本项目须实行招标。 9.2招标范围 本项目招标范围为:勘查、设计、建筑、安装、工程监理、设备和重要材料采购。 9.3招标方式 本项目的招标方式采取邀请招标。招标投标活动应当遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则。 9.4招标程序 招标准备阶段 ? 准备招标条件 在正式招标开始前，工程应具备一定的招标条件。包括:招标项目按国家规定需要履行项目审批手续，己经履行审批手续并获得批准，项目法人单位己经组成，资金到位率符合规定，技术资料满足招标投标等。 ? 委托招标代理机构 委托有相应资质的招标代理机构进行招标。 49 ? 编制招标文件 招标代理机构按照建设单位的要求编制招标文件，招标文件应包括拟建工程的技术要求，对投标人资格审查的标准、投标报价的要求、评标标准和拟签订的主要条款等所有实质性要求和条件，是投标和评标的主要依据。 ? 计算标底 招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项目的标底价格，它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的主要依据。准确可行的标底价格应该建立在市场调查的基础上，根据拟建工程的技术特点，同时参考最近一段时期内相似工程的结算价格来确定。标底必须严格保密。 招标投标阶段 ? 勘察现场 ? 发售招标文件 向招标范围内的投标人发售招标文件。 ? 招标文件的澄清和修改 任何邀请范围内投标人都可以在规定的时间内请求招标人就招标文件的内容进行澄清。如需要招标人可在招标文件售出后对其补充和修改。 50 ? 编制和递交投标文件 投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提交其投标文件。 投标成交阶段 ? 开标 开标应按招标文件规定的时间地点以公开的方式进行。 ? 评标和定标 评标工作由招标人组建的评标委员会负责，先进行投标文件初审，评标委员会对通过初审的投标文件进行详细评价。评价完成后，评标委员会应准备评标报告。由招标人根据评标报告和推荐的中标候选人来决定中标人。 ? 签订合同 在接到中标通知书后，中标人应在规定的时间和地点与招标人签订合同。 9.5评标方法 本项目宜采用综合评标价法。综合评标价法是综合考虑投标报价以外的各种评价因素，并将这些因素用货币表示，然后在投标报价的基础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除了投标报价外，需要考虑以下因素:投标单位的信誉、有无类似工程经验、对工程质量和进度的承诺等。 51 第十章 项目实施进度及项目计算期 本项目建设期为2年，第3年开始经营，整个项目的计算期为14年。 项目建设期进度计划如下: 第一阶段完成立项及可行性研究报告编制工作及审批工作; 第二阶段完成项目初步设计及审批工作; 第三阶段完成项目施工图设计; 第四阶段完成建筑工程及设备安装; 第五阶段开始经营。 具体实施进度计划见下表: 序 时间 , , , , , , , , , ,, ,, ,, 号 项目 , 可行性研究 ? , 项目审批 ? , 初步设计 ? , 施工图设计 ? , ? ? ? ? ? ? ? ? 建筑工程及设备安装 , 建设期 ? , 经营 ? 52 第十一章 投资估算与资金筹措 11.1投资估算 本项目总投资由工程费用、工程建设其他费和预备费组成。工程费用包括房屋建安工程费、设备购置费及室外配套工程费;工程建设其他费包括土地征用费、前期咨询费、城市配套费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费等;预备费指项目的基本预备费。 11.1.1估算依据 该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。 (1)固定资产投资估算范围 项目投资估算内容包括下列单项工程和费用: ?主要工程项目 ?公用工程项目 ?无形资产及递延资产 ?基本预备费 (2)项目费用标准及价格依据 ?《河北省建筑工程概算定额》及其配套费用定额 ?《河北省建筑安装工程概算定额》及其配套费用定额 ?《河北省市政工程估算指标》 ?《河北省安装工程概算定额2005》 ?国家发改委、建设部和唐山市的政策、文件 53 ?承办单位提供的有关资料及近期唐山市实施的类似工程的实际造价 ?唐山市工程造价信息 ?设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价。安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算。 ?工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列。 ?土地使用费 根据国家和地方政府的有关规定，建设项目征收或者征用土地、租用土地支付的费用，征地费用根据项目实际发生计列; ?建设单位管理费 建设单位管理费是指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性开支。根据财政部财建[2002]394号、河北省财政厅[2003]3号、财建[2003]724号文件规定及唐山市实际，总投资5000-10000万元部分按照113万元计列，10000万元以上部分按超出部分的0.8%计列，据此计算建设单位管理费为231.96万元; ?工程勘察设计费 是指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察设计等所需的费用。根据《工程勘察审计文件收费管理规定》(国家计委、建设部计价格[2002]10号)及有关文件规定，工程勘察费按建筑物和构 54 筑物占地面积15元/平米计算，设计费采取内插法计算，并以此作为参考，以实际发生费用计算。 ?前期咨询费 根据国家计委计价格[1999]1283号文件、省物价局、省计委[2000]10号文件规定计列。 ?工程建设监理费 是指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用，根据国家发改委、建设部发改价格[2007]670号文件规定参考唐山市实际收费情况，按监理合同收取。 ?环境影响咨询服务费 指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》对建设项目环境影响进行全面评价所需费用。根据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文件规定计列。 ?招标代理服务费 是招标代俩机构接受招标人委托，从事招标业务所需费用，根据国家计委计价格[2002]1980号文件规定，按第一部分工程费的0.5‰计列。 ?城市基础设施配套费 根据河北省物价局、财政厅冀价经费字[2002]29号等对唐山市批复文件，河北省物价局、财政厅冀价经费字[2001]32号及唐山市具体规定计列。 55 ?施工图审查费 是指谁共图审查机构受建设单位委托，根据国家法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行审查所需的费用。根据河北省物价局、建设厅冀价经费字[2002]27号文件规定，按设计费的7%计列。 2?人防费:依据有关规定，按应计建筑面积的2%，2000元/m计列。 ?其它政府规费:包括卫生防疫费、垃圾处置费、定额测定费、雨污水纳网费等，按有关规定及相关协议收取。 ?基本预备费 根据国家计委、中国人民建设银行印发《关于改进工程建设该预算定额管理工作的若干规定》等三个文件的通知[计标(85)352号文件规定，同时考虑项目实际情况，按第一、二部分费用之和的5%计列。 11.1.2建设投资 该项目总投资39988.57万元,其中:工程费用34075.30万元，工程建设其它费2519.87万元，预备费2927.61万元。详见附表1。 11.2资金筹措 项目估算总投资为39988.57万元，资金来源为:企业自筹资金。 56 第十二章 经济评价 12.1基本数据 本项目销售收入。本项目收入由以下部分组成: 根据唐山市汽车销售及维护的市场销售情况及价格走向，根据市场比较定价法，汽车销售收入平均17000万元/年，汽车维护收入平均1056万元/年，展示中心收入平均120万元/年。 1、财务收益指标 (1)根据现行财税制度，房地产开发企业需缴纳营业税率为5%，城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的4%，所得税税率为25%。 (2)利润总额 =销售收入-总投资-营业税及附加=106140.22万元 (3)净利润 = 利润总额-所得税 = 79605.16万元 (4)上缴销售税金及附加25022.50万元 上缴所得税26535.05万元 (5)投资利润率 = 利润总额/总投资 =18.46% 2、现金流量分析 (1)财务净现值FNPV 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。从项目全部投资的现金流量情况看，当ic,12,时，财务净现值(FNPV)为10920.01万元，大于零。 57 (2)动态投资回收期Pt 投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需要的时间。经计算，全部工程投资回收期为7.44年。表明项目能够按时收回投资。 详见附表8。 3、财务评价主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数量 1 销售收入 万元 214866.40 2 销售税金及附加 万元 25022.50 3 总成本 万元 83703.68 4 利润总额 万元 106140.22 5 所得税 万元 26535.05 6 税后利润 万元 79605.16 7 总投资 万元 39988.57 8 投资利润率 % 18.46% 9 财务净现值 万元 10920.01 10 投资回收期 年 7.44 11 内部收益率 % 16.76% 12.2财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力据以判别项目的财务可行性。 58 盈利能力分析 (1)损益表见附表7。 本项分析包括:投资利润率、投资利税率及资本金利润率。 投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年均利税总额与项目总资金之比。 根据损益表计算的评价指标如下: 投资利润率为18.46%。 投资利税率为22.81% 资本金利润率是反映资本金与利润关系的指标，它是年均利润总额与资本金之比。 资本金利润率,年均利润总额?资本金×100% 铺底流动资金)×本行业资本金比例 资本金,(建设投资+ 销售利润率反映销售收入的收益水平，是利润总额与销售收入之比。 销售利润率,利润总额?销售收入×100% 销售利润率49.40% (2)现金流量表见附表8 根据现金流量表计算的评价指标如下: a.财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率(FIRR)是反映项目在计算期内投资赢利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为: n -t? (CI-CO)(1+FIRR),0 t t,1 59 式中:CI――现金流入量: CO――现金流出量; (CI,CO)――第t年的净现金流量; t n――计算期。 经对全部投资的现金流量进行分析计算，得出该项目所得税后财务内部收益率为16.76%，高于同期银行贷款利率。 b.财务净现值(FNPV) 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为: n -tFNPV,? (CI-CO)(1+i),0 tc t,1 式中:i――基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。 c 经计算，全部投资所得税后财净现值为10920.01万元，大于零。 c.投资回收期(Pt) 投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表(全部投资所得税前)累计净现金流量栏中的数字计算求得。 经计算，项目投资回收期税后为7.44年(含建设期)，表明项目能较快收回投资。 12.3不确定性分析 不确定性分析是指对项目有关的某个因素的估计发生错误，而造成预 60 期价值与实际价值之间的差异。项目评价所采用的参数基本上都是由预测和估算得到的，因此有一定的不确定性 。为了分析这些不确定性因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析。本项目只做盈亏平衡分析。 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是根据建设项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等，研究建设建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。通过确定项目的产量盈亏平衡点(BEP) ，据此可以分析和预测产品产量(或生产能力利用率)对项目盈亏的影响。 BEP=F?(S-v) ×100% 其中:F为固定成本， v为单位产品变动成本 S为销售收入 经计算本项目的盈亏平衡点为11%。 12(4结论 从财务盈利能力分析看，投资利润率、投资利税率、资本金利润率及销售利润率均较理想，财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力。因此，项目从财务上讲是可行的。 61