房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数

房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入 是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数 市国税局按吉国税函〔2010〕68号规定，对房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，从2009年开始不可以扣除期间费用与税金，2008年的可以扣除但不得作为业务招待费和广告宣传费的计算基数，对此问题多次请教又没有解释性的答复，百思不得其解，整理了国家税务局与各地方的税务局的文件规定与问题解答，希望能在税务局肯接受提问时做参考。 吉林省国家税务局 吉国税函〔2010〕68号 关于企业所得税政策业务问题的通知 六、关于房地产开发企业的预售收入问题 房地产开发企业销售未完工取得收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，不得扣除与预售收入相关的期间费用和税金。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 二?一?年五月十二日 吉林省国家税务局办公室 2010年5月14日印发 中华人民共和国企业所得税法 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 中华人民共和国企业所得税法实施条例 第三十条 企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。 第三十一条 企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。 国家税务总局 国税函〔2008〕635号 关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报有关问题的通知 一、《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“利润总 额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为:“第4行‘实际利润额':填报按会计核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。” 国家税务总局 国税函〔2008〕299号 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 一、 开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、 商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销 售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润 总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二、产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以 及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预 售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共 和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1) 第4行“利润总额”内。 国家税务总局 2008/05/23 问题内容:关于季度所得税的问题 我是一家房地产会计,2008年新所得税法实施后,季度申报表也相应发生变化,公司现是预售阶段，2008年是一季度是利润是亏损的,但是有预售收入，申报时按预售收入乘以20%再乘以25%预缴所得税,，还是预售收入乘以20%扣除一季度亏损后再乘以25%预缴所得税, 回复意见:您好: 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下: 关于房地产开发企业预计利润额弥补亏损问题。根据《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定，企业所得税分月或者分季预缴，由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时， 应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;因此，房地产开发企业按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额，计算出预计利润额不能弥补以前年度亏损，待以后年度将预售收入转为销售收入时，方可按规定弥补以前年度亏损。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 2008年11月12日 问题内容:国税[2008]299文件规定的期间费用是否能在预交所得税中扣除,谢谢。 答复内容: 您好:您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下: 根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)的规定: 房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。 根据上述规定，房地产开发企业是按当年实际利润据实预缴企业所得税的，所以利润总额中已经扣除了企业的期间费用。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 2009/04/01 问题内容:2008年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款所缴的税金等(也含预缴的土地增值税)，能否在汇算时扣减, 回复意见:您好: 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下: 根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)规定: “第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15,。 (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. (三)开发项目位于其他地区的，不得低于5,。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的以及税务机关需要的其他相关资料。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 根据上述规定，2008年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款，应按省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予汇算期按规定扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 国税发[2009]31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 第六条 企业通过正式签订《房地产销售》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现， 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 国家税务总局纳税服务司发布日期:2010年03月08日 问题内容: 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，房地产企业在签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》时应确 认收入实现，在填列纳税申报表时，将预售收入作为“其他视同销售收入”填列“收入明细表”中，并将其与企业利润表中的“营业收入”合并作为计算“业务招待费、广告费和业务宣传费”的基数。如果该部分的视同销售收入，在以后正式办理产权证明实现会计上的收入时，其将在利润表中的“营业收入”中再次体现，仍是广告费和业务宣传费的计算基数。 请问，这样会不会使同样一笔收入在分别按税法规定计入“视同销售收入”和按会计要求计入“营业收入”时，造成重复作为计算扣除上述费用的基数的结果, 回复意见: 1.根据国税发〔2009〕31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，企业在预售期间可按预售收入计算广告费和业务招待费，而企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应进行累计，在企业取得销售收入年度起，再按照税法规定计算招待费、广告费的扣除比例。 2.企业在预售阶段取得预售收入，如果年度终了开发产品未完工，在填报年度企业所得税纳税申报表时，其预售收入不填入年度申报表附表一的收入明细项目，而是将预计毛利额计入年度申报表附表三(纳税调整项目明细表)第五十二行(五、房地产企业预售收入计算的预计利润:调增金额栏)，预计毛利额=预售收入×计税毛利率。如果年度终了前有部分项目已完工并结转销售，其结转的销售收入应计入申报表附表一的收入明细项目，同时应计算结转的实际毛利额。对结转销售收入的预售收入原已作过纳税调整增加的预计毛利额，应计入年度申报表附表三(纳税调整项目明细表)第五十二行(五、房地产企业预售收入计算的预计利润:调减金额栏)。 3.无论会计上如何处理，企业在计算上述两项费用扣除时均以企业取得的实际收入计算，因此不会发生重复计算的情况。 苏州市地方税务局 苏地税发[2009]53号 成文日期:2009年04月28日 转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知 一、关于计税毛利率 (一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 六、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 宁夏回族自治区地方税务局自治区国家税务局 宁地税发〔2009〕60号 转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉通知》的通知 三、对房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额;如计算出的预计毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后小于零的，此部分不再并入当期应纳税所得额。 广州市国家税务局 2010年06月07日 问题内容: 房地产企业进行所得税汇算清缴工作时，未完工未结转收入的预收房款所缴纳的税金等(含预缴的土地增值税)，能否在汇算清缴时扣除, 回复意见: 国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国税局、地税局按下列规定进行确定: (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 根据上述规定，房地产企业所得税汇算清缴时，未完工未结转收入的预收房款，应按省、自治区、直辖市国税局、地税局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予汇算时按规 定扣除。 广西壮族自治区国家税务局 2009-08-11 提问内容: 未完工开发产品按预售收入计算应纳税所得额时可否扣除期间费用和弥补以前年度亏损? 所得税答复 : 根据国税发[2009]31号第9、12条以及其他有关文件规定:房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额;企业发生的期间费用、税金、已销产品计税成本，以及以前年度亏损等，允许当期按规定扣除。 国家税务总局企业所得税相关问题在线访谈实录整理 09-04-29 15:53 网友:司长好，新31号文中的规定《预售合同》确认收入，与之相对应的成本、营业税金、预缴的土地增值税和计税毛利额怎样在年度所得税申报表中系统地填报, 缪慧频:按照国税发[2008]101号文件规定，按国税发[2009]31号文件规定准予扣除的成本费用，填报在年度纳税申报表附表二，营业税金、土地增值税填报在主表第3行，计税毛利额填报在附表三第52行。 网友:缪司长你好!房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据, 缪慧频: 按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同(包括预售合同)，应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。 网友:我是一名基层国税工作者，根据国税发(2009)31号文件第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。而该文件第二十八条第(五)款，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 请问:第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。若能扣除，扣除环节在哪儿，是计算在毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额 。 缪慧频:根据国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发 生的期间费用、营业税、土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。 江苏省国家税务局第一税务分局 2009年7月19日 2009年7月税收咨询解读会内容 关于房地产开发经营业务企业所得税的处理办法 根据江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知(苏国税发【2009】第079号)、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号，下简称《通知》)，补充以下意见，请一并遵照执行。 一、关于计税毛利率 (一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 七、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。 房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 大连市国家税务局 大国税函,2009,77号 关于房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知 二、广告费、业务宣传费、业务招待费的处理 1、企业销售未完工开发产品取得的收入,应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入(不含2007年及以前年度取得的未完工开发产品收入在2008年度转为完工开发产品收入)。 2、对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 三、应纳税所得额的计算 企业销售未完工开发产品取得的收入(包括预收款定金、预约保证金、合同保证金)等 按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。 计算公式为: 本期纳税调整增加额=?[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税)] 本期纳税调整减少额=?[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税)] 重庆市地方税务局 12366答复: 发布时间:2010-07-14 问题内容:关于房地产行业预缴企业所得税税前扣除的问题, 请问,现在房地产行业每季度预缴企业所得税时,按预收收入*预计毛利率-营业税及附加税-土地增值税后,可否扣除期间费用。请尽快回复，谢谢～ 回复意见:您好，房地产企业在预缴企业所得税时，可以扣除期间费用。 以上答复供参考。 重庆市国家税务局 重庆市地方税务局 渝地税发[2010]38号 关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 四、房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按照《规定的计税毛利率计算预计利润后，可扣除已按规定缴纳的营业税及附加、土地增值税，并入当期应纳税所得额。但开发产品完工结算时，已按规定缴纳的营业税及附加、土地增值税不得重复扣除。 五、企业销售未完工开发产品取得的收入，可作为广告费，业务宣传费、业务招待费的计算基数，但开发产品完工后，计算广告费。业务宣传费，业务招待费三项费用基数时原已计算的未完工开发产品销售收入不得重复作为计算基数。 江苏省国家税务局 苏国税发〔2009〕79号 2009年4月27日 转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知 一、关于计税毛利率 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利 率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 七、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法 实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收 规定的比例计算扣除。 房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提 业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已 作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣 传费。 常州市地方税务局 问题标题: 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，能否作为计提业务招待费的基数, 问题回复:根据《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知>的通知》(苏地税发[2009]53号)文件规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 吉林省地方税务局 12366 毕君业 标题:您好，我想咨询一下，房地产企业销售未完工的收入，在计算所得税的时候，可不可以扣除期间费用和税金,产品完工后可以将期间费用扣除吗, 管理员回复: 如果你企业的所得税在地税征收管理——我可以准确地告诉你——可以扣除。如果你企业的所得税在国税征收管理——我也可以告诉你——不可以(我听说吉林省国税下文件规定不让扣)，什么叫“一国两制”,——一省两制。 国家税务总局 2010/08/13 问题内容: 1、根据国税发(2009)31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入(即预售款)计算所得税税前扣除限额, 2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用(2009)31号文，不 能税前扣除，但是否可以向以后年度结转,结转年限是否有所规定, 回复意见:您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下: 根据《企业所得税法实施条例》规定:“第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。” 国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，” 因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 合肥市国税局 合肥市地税局 合地税〔2009〕66号 转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 三、关于销售税金及有关费用税务处理问题 (一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。 (二)房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。 金华市国家税务局 金市国税所〔2009〕4号 二??九年五月二十二日 关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干问题的通知 各县(市)国税局、地税局，市国税局、市地税局各税务分局: 根据《浙江省国家税务局、浙江省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(浙国税所〔2009〕7号)，结合我市实际，对房地产开发经营企业所得税有关问题作如下补充规定: 三、房地产开发经营企业销售未完工开发产品取得的收入，按规定计算出预计毛利额， 并计当期应纳税所得额时，企业发生与其相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予在当期按规定扣除。 北京市国家税务局 北京市地方税务局 京国税发 [2009]92号 2009.5.7 转发国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知 二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 浙江省国家税务局 浙江省地方税务局 浙国税所[2009]7号 2009.5.4 转发国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知 三、 房地产开发经营企业销售未完工开发产品取得的收入，按规定计算出预计毛利额，并 计入当期应纳税所得额时，企业发生与其相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。 辽宁省大连市地方税务局 大地税函[2009]77号 2009-05-11 关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知 三、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算 企业销售未完工开发产品取得的收入(包括预收款定金、预约保证金、合同保证金)等按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。 计算公式为: 本期纳税调整增加额=?[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税)] 本期纳税调整减少额=?[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税)] 开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与 纳税调整增加额相等。 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金的结论 国税发[2009]31号第十二条规定:“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 根据该条规定，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。对于此句话中的“已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 怎么理解, 对于“已销”二字，只是限制在开发产品的计税成本上，并未包含营业税金及附加以及土地增值税。税金的前置谓语是“企业发生的”。那么，税金与期间费用一样，属于企业实际发生的，准予当期按规定扣除。 单从该条款的语法中就知道，“计税成本、营业税金及附加、土地增值税”全是“企业发生”的宾语。既然发生了，就该扣除。 由于房地产企业的特殊性，采用的预售收入预缴税款，按毛利率计税毛利额，因此预售阶段的开发产品的实际成本尚未出来，毛利率方法就已经扣除了产品成本。而企业所得税是根据产品的利润来缴纳，如果不扣除费用及税金，就意味着企业的费用及税金也缴纳了所得税，也不能称之为预计毛利率是预计所得率了。 从企业所得税法分析，企业所得税法第八条规定:企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。而实施条例第三十一条对税法第八条的解释为:企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。从这里可以看出，营业税金及附加和土地增值税是企业实际发生的允许扣除。同时实施条例第九条规定:企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。根据营业税细则规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即收到预收款就产生了当期的纳税义务，那么根据预收款缴纳的营业税金及附加也是属于当期的费用，也就是开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，属于当期费用。因此根据企业所得税法第八条规定，准予在计算应纳税所得额时扣除。 因此，房地产开发企业预售阶段缴纳的营业税金及附加、土地增值税是可以税前扣除的～