2010年11月重庆英利大坪商业中心定位及商业策划方案

2010年11月重庆英利大坪商业中心定位及商业策划 2010年11月重庆英利大坪商业中心定位及商业策划方 案 重庆 英利 大坪商业中心 定位及商业策划方案(节选) 20101>.11.02 * 录 目 1 定位 P003 零售项目SWOT 目标市场界定 可开发的市场空白及竞争优势 定位和价值主张 参考 2 概念构思 P068 核心吸引力构成 特色水景，趣味亮点建议 舒适设施及其他设施建议 3 商业组合 P118 楼层主题 商业组合/租户剖析 平面设计 面积规划/业态比例 4 购物中心指示性营运收入 P151 主要业态的租金模式及期限的建议 战略概述 初步租金 案列参考 指示性服务费水平及其它营运成本 指示性租金水平 – 按楼层、按区域 根据指示性租金水平进行租金估算 P004 P005 P006 P010 P038 P069 P094 P110 P120 P121 P138 P148 P152 P154 P157 P159 P161 P165 5 附件 P168 附件1:特色新颖业态案例参考 :龙湖时代天街，华润万象城 附件2 P169 P236 P004 P005 P006 P010 P038 1 定位 P003 零售项目SWOT分析 目标市场界定 可开发的市场空白及竞争优势 定位和价值主张 案例参考 * * 项目SWOT分析 优势Strengths 劣势Weaknesses 机会Opportunities 威胁Threats 地段优势:重庆地理几何中心，大石杨黄金三角区，连接渝中，杨家坪和沙坪坝。 便利交通:重庆主城交通枢纽，轻轨2号线和地铁1号线，有效辐射西部和南部地区,临近城市交通干道:渝州路、大杨路，长江二路、高九路，公交发达，多达40多条公交线路。 周边产业基础:IT电信产业,高新技术园区(石桥铺，二郎)。 周边成熟社区:3公里半径内，人口约30万 周边商业气氛不浓，大坪从来就没有形成过一个商圈，商业支持度低。 周边商业档次低，形象差。 项目旁边金象世家地下商场低档次的负面影响。 潜在商家进入时，需在租赁条款上提供一定优惠条件。 渝中区向大坪方向扩展，发展机会。 经济发展，居民收入增长，商业需求增长。 优质商业面积供应不足，难以满足消费者和商家的需求。 时代天街，华润等综合性项目将吸引高素质新人口的导入，提升大坪地区消费层级，改变消费版图，提升大坪商业版图，增强商业氛围，提高聚客能力。 大坪有望成为一个大型商贸中心，及观光旅游中心。 有效利用龙湖时代天街潜在客流，业态补充和差异化竞争。 因此，本项目未来租金有快速增长的空间。 龙湖时代天街和华润万象城对本项目构成直接竞争威胁，在定位，消费者和 商家资源上形成激烈争夺。 地铁1号线/轻轨2号线沿线新供应的商业项目将可能分流一部分客流。 考虑到龙湖项目，华润万象城与本项目招商同时进行，争夺商家资源，因此 本项目需对招商条件设置有竞争力的招商条件。 * 目标市场界定 商圈界定 核心商圈 步行10分钟 次级商圈 私家车20分钟 公交30分种 地铁/轻轨20分钟 外围商圈 上述两个商圈以外的目的性客群，旅游人士 * 可发开发的市场空白和竞争优势 除了服饰品牌，可考虑引入特色零售店，增加购物中心的吸引力 家居:时尚家居卖场如特力屋 数码:体验式时尚潮流数码产品 运动:体验式运动产品卖场 宠物:一站式宠物卖场 零售 * 可开发的市场空白和竞争优势 重庆是一个餐饮发达的城市，但现有餐饮的类型和餐饮设施明显不足: 增加餐饮的面积和比例:现有商场和购物中心，餐饮比例不足，难以吸引顾客到达购物中心的高楼层以及停留超过3小时。 增加餐饮的类型和丰富度:餐饮以本地川菜和火锅为主，应增加餐饮的类型，引入外地和国外餐饮类型，增加休闲餐饮。 打造全新美食广场:在重庆本地美食广场和品牌美食广场如大食代的基础上，打造符合重庆本地消费的全新美食广场。 引入主题性餐厅，增加购物中心的吸引力。 餐饮 * 重庆目前的主要娱乐休闲方式:影院，KTV，酒吧和茶馆，其他娱乐休闲方式缺乏。 引入适合年轻人的文化/运动休闲设施:如健身中心，SPA，精品书店/书吧等。 引入儿童娱乐，儿童教娱:如儿童主题娱乐中心，儿童游乐设施，儿童职业 体验中心 引入青少年高科技娱乐设施:如高科技电玩，网吧等。 娱乐/休闲 可开发的市场空白和竞争优势 * 可开发的市场空白和竞争优势 成人教育培训:语言，管理，IT，技能，音乐，舞蹈等。 儿童教育培训:语言，音乐，舞蹈等。 教育/服务 * 市级商业中心的地位的形成需要经历相当长的零售市场发展过程、对市场及商圈成熟度的要求非常高。 大坪在相当一段时期内将不具备市级商业的功能和地位。 城市副中心的地位不仅需要整个需求市场的成熟，而且需要零售商业项目的互相融合，且更大程度上取决于城市基建规划和政策支持。 政府定位大坪为商贸中心，加之龙湖时代天街项目的共同开发。 本项目中办公楼、住宅等其他功能需要零售配套给予支持。 鉴于项目体量单纯成为辅助零售不现实。 满足满足项目社区的商业需求可以成为本项目的切入点，但是不应成为最终目标，无法体现差异性和竞争性。 市级商业中心 区域商业中心 配套零售 社区商业中心 重庆 区域性商贸中心 第六大商圈 崛起在大坪 大石杨 黄金三角 * 重庆 首个 主题性 体验式 时尚生活中心 从开发目标出发，我们要占据高形象和高人气，占位市场强势，那么一上来 就必须 :打动这个城市„„ How to excite the city? 为重庆 年轻家庭 和 白领 量身定制 主题性 体验式 时尚生活中心 首屈一指的特色主题 琳琅满目的商品 饕餮美食盛宴 欢乐部落 观光游览胜地 休闲舒适环境 消费娱乐综合体:消费也娱乐 放松休闲新天地:消费也休闲 观光游览新胜地:主题又体验 DIFFERENTIATED POSITIONING 错位竞争，差异化定位 价值主张 * 为重庆 年轻家庭 和 白领 量身定制 Ensure good spread of day/night，weekend and holiday shoppers 吸引白天/晚上，周末和节假日的客流 * 主题性Theme-价值主张 重庆第一个主题性购物中心First Mall With Theme In CQ. 发展和延伸主题，在公共区域，商家装修/设计都要体现出主题Theme To be Carried Across The Mall’s Common Areas, Tenants. 主题与顾客形成互动，让顾客参与到主题中Shoppers Interaction 价值Benefits: 新鲜感，全新体验“Provide fresh and New experience” 主题 水主题Water 雨林主题Rainforest 水和灯光结合Water With Light 价值Benefits: 有效扩展商圈Expand Catchment 吸引观光游览的消费Add Tourism Shopping * 体验式-价值主张 个性化，特色店面装修Unique Storefronts 引入全新的商业概念，次主力店Bring New Retail Concepts/Mini Anchors Based On Gap Analysis 特色导识系统，花车Great Signage /Push Carts 氛围和环境Good Ambience 体验式购物Interactive Shopping( 如运动产品先试用try before u buy for sports goods) 价值Benefits: 同样的价格，全新的感受Same Price, New Experience 扩展商圈Extend Our Catchments 激发购买欲望，提高成交率Motivate Purchasing And Higher Purchase * 体验式-价值主张 提供最好的服务，给顾客留下完美印象，如服务台Best Service Experience 提供舒适的出租车上下客点，等候点和残障人士设施Currently no proper Taxi drop off/handicapped facilities 重庆绝无仅有的屋顶花园Use of Roof Top 内街延伸至LG层，全开放，空间感强，全面体验主题Open up LG 最佳的卫生间设施和婴童设施Better Washroom Amenities/Children Friendly Services 价值Benefits: 提高顾客的回头率Build Repeat Customers 培养顾客的忠诚度Greater Loyalty * * 琳琅满目的时尚天地 时尚达人最爱 家庭生活的休闲天地 年轻家庭满意 尽情欢聚的社交天地 恋人好友小聚 超市，家居，家电，美食广场 数码概念店，车展，书吧，宠物店 科技娱乐，儿童职业体验，教育 名品服饰，品牌旗舰店，运动服饰 SPA理疗馆，足疗美容 健康中心，健身中心 中西餐饮，特色餐饮，浪漫约会 咖啡，会所 电影院、KTV -价值主张 时尚 * 定 位 依 据 地段:大坪地区拥有大型社区，人口众多，周边生活配套成熟 地段:九龙坡，沙坪坝进入解放碑CBD的必经之路，巨大通勤/换乘人流 交通:轨道交通优势，BRT快速交通，40多条公交，重庆交通网络中心 竞争对手:与龙湖时代天街一期传统家庭式定位错位竞争，补充和互动 空白:重庆无 主题性 购物中心 规划:大坪规划为“区域商贸中心”，未来重庆第六商圈 开发:多个大型综合性商业项目，增强商务商业功能，促进商圈升级 未来:随着新项目开发，高素质人口的导入 项目约12万平米大体量 大都会 万象城 龙湖时代天街 日月光中心 北城天街 西城天街 沙坪坝嘉茂 高 低 体量(建面) 5万m2 中低 中高 15万m2 10万m2 20万m2 25万m2 中 现有 未来 英利大坪商业中心 中档为主，部分中档偏高 * 强调时尚乐活主义 大都会 万象城 龙湖时代天街 日月光中心 北城天街 西城天街 沙坪坝嘉茂 高 低 中低 中高 家庭娱乐型 传统实惠 年轻时尚 中 现有 未来 英利大坪商业中心 精品时尚 * * 目标客群分析 特征: 大专以上学历为主 25-45岁为主 3口之家家庭人群(年轻小孩) 白领，普通职员，个体经营者，企事业单位一般管理人员。 个人月收入5000元以下为主 注:根据英利提供数据和SRE收集的分析 * 消费特征 ??追求生活质量和品质消费 消费观念较新 ?? ??品牌意识较强 ??注重环境因素和氛围 ??消费较为理性 ??重视子女教育培养 消费特征 ??休闲、旅游消费 ??购物随机消费机率较高，喜欢当地特色产品 ??餐饮，休闲消费 消费特征 ??高素质，消费观念新 ??餐饮，休闲，娱乐，教育培训消费比例高 消费特征 ??人流复杂 ??随机性消费 目标客群分析 * 琳琅满目的时尚天地 年轻时尚达人最爱 家庭生活的休闲天地 年轻家庭满意 尽情欢聚的社交天地 恋人好友小聚 超市，家居，家电，美食广场 数码概念店，车展，书吧，宠物店 娱乐，儿童职业体验，教育 科技 名品服饰，品牌旗舰店，运动服饰 SPA理疗馆，足疗美容 健康中心，健身中心 中西餐饮，特色餐饮，浪漫约会 咖啡，会所 电影院、KTV 时尚生活中心 * 时尚生活中心 倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设 计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。 建议本项目零售功能部分采用以下四种零售业态作为主力店和半主力店: 百货 提供舒适的购物环境 注重时尚的装饰布局 汇集众多流行品牌 概念店Concept Store 宣扬最新的设计概念 倡导最时尚的流行理念 诠释对现代生活的理解 如Novo 精品时尚店 身体力行感受流行 触摸最新鲜的时尚元素 体会时尚的节奏氛围 旗舰店Flagship 款式新颖 与时尚节奏、设计同步 货品种类齐全 如H&M,ZARA,UNIQLO * 时尚生活中心 倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设 计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。 更多主力店和次主力店: 超市 提供舒适的购物环境 注重时尚的装饰布局 汇集众多优质产品 体验式运动概念店 宣扬最时尚的运动流行理念 诠释对现代生活的理解 体验式数码概念店 款式新颖，领先科技 与时尚节奏、设计同步 货品种类齐全 * 时尚生活中心 倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设 计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。 更多主力店和次主力店: 宠物天地 一站式宠物超市 宠物乐园 精品书店/书吧 多元化书店，精致环境，包罗书店、家具、画廊、花店、瓷器、珠宝、餐厅 等多种 精品家居 款式新颖 精致小摆件，装饰品 * 时尚生活中心 倡导一种作为零售功能的补充，增加餐饮的面积，种类和类型，以作为对项 目定位风格的扩展。并通过设置一些半开放式的休闲餐饮，以空间感来增进项目 的时尚氛围。 时尚快餐 简单、便捷的消费模式 符合年轻人的消费习惯 大众化餐饮 如KFC，麦当劳 美食广场 特色风味美食 舒适环境 大众化，便捷用餐 如大食代，本地美食天地 主题餐饮 体现品牌文化特点 大型中、高端餐饮 中高端消费人群为主 如小天鹅，顺风123 休闲餐饮 供消费者休憩、聚会 融合时尚元素 中档定位 如Haggen Dazs/Pizzahut * 时尚生活中心 倡导一种作为零售娱乐功能作为配套服务设施，能够配合“一站式消费”， 在项目内部满足消费者的不同零售需求。建议娱乐业态以轻松、休闲的风格为主 题，为顾客带来丰富的娱乐元素。 影院/IMAX 文化、时尚的消费模式 轻松、休闲的娱乐环境 大众化娱乐场所 如嘉禾、UME KTV 娱乐、聚会的热门场所 符合年轻人的消费习惯 大众化娱乐场所 如好乐迪 健身中心 时尚、体验的生活方式 生活质量的体现 中高端消费人群为主 如宝力豪健身 * 时尚生活中心 更多娱乐休闲概念。 儿童游乐 儿童欢乐天地，亲子空间 儿童主题乐园 主题性娱乐，新颖新奇 * 时尚生活中心 更多娱乐休闲概念。 真冰场 享受冰上飞翔的感觉 动感乐园 动感无限，欢快刺激 SPA 让身心自由放松 * 时尚生活中心 引入教育，培训机构，满足儿童和成人的需求。 儿童职业体验中心，寓教于乐。 儿童职业体验中心 儿童寓教于乐 儿童早教 领先在起跑线上 成人培训 充电，职业发展机会 * 完美人生，从这里开始„ * 特色主题和旅游元素 赋予项目特色主题，打造重庆市场独一无二的亮点。 主题性购物，体验式消费，给顾客高品质的消费“享受”。 结合特色主题，特色商品和特色美食，吸引来渝的各地游客，让游客流连忘 返。 1.水乡风情 * 2.绿色生态 * 3.热带雨林 * 4.地中海风格 * 案例参考 南京水游城 优点:采用水的主题 不足:没有深度去发展和延伸水的主题，水的主题没有和商业形成互动。 上海百联西郊购物中心 针对年轻家庭和白领人士，定位准确，成功项目。 大悦城，北京朝阳 目标人群年轻时尚，但商圈性质为大型家庭社区，定位偏差，目前不理想。 * 水游城，南京 成功项目 百联西郊，上海长宁 成功项目 大悦城，北京朝阳 目前不成功 龙湖时代天街 英利大坪商业中心 规模 167333平米 11万平米 23万平米 一期:17.3万平米 约12万平米 地段 夫子庙商圈 健康路/中华路 上海长宁新泾 仙霞西路/剑河路 朝阳区 朝阳北大街/青年路 大坪 大坪 最近 商圈 夫子庙商圈 虹桥商圈 国贸CBD商圈 杨家坪 解放碑 杨家坪 解放碑 交通 20条公交线路 步行5分钟到地铁1号线 9条公交线路 开设3条免费巴士线 距离地铁2号线公里 30多条公交线路 地铁6号线:在建 轻轨2号线 地铁1号线 BRT 40多条公交 轻轨2号线 地铁1号线 BRT 40多条公交 商圈 概况 夫子庙商圈，知名旅游景点，潮流商品基地，年轻人集聚地 周边为大型成熟社区 周边为成熟居民社区 周边为成熟社区 未来商业，商务功能增强 定位“区域商贸中心” 周边为成熟社区 未来商业，商务功能增强 定位“区域商贸中心” 竞争 状况 周边无直接竞争 周边无直接竞争 周边无直接竞争 百盛，家乐福，永辉超市 百盛，家乐福，永辉超市 定位 年轻时尚 Young Fashion 年轻家庭和白领 Family 年轻时尚 Young Fashion 家庭式 Family 主题 体验式 时尚生活中心 Theme Lifestyle Center 客群 年轻时尚人士，游客 周边家庭人群 年轻白领 家庭全客层 年轻家庭和白领 主题 水景 绿色园林 - - 主力店 横店影视电影城 、BHG城市超市、新华书店、美食广场、电玩、SPA、ZARA， 、MUJI、SEPHROA H&M，UNIQLO 世纪联华，玩具反斗城，友谊百货，永乐生活电器，迪信通手机专卖，迪卡 侬运动专业超市，特力屋，真冰溜冰场，健身，影院，KTV，汤姆熊，卡通尼乐 园 AEON永旺百货超市 金逸国际影城 冠军空中滑冰场 蓝天城儿童职业体验乐园 歌友汇KTV 超市，百货，IMAX，美食广场 * 水游城，南京 户外广场设置外楼梯，连廊丰富外立面形态 * 水游城 夫子庙 新 街 口 地铁1号线 2公里 500米 400米 项目 南京水游城 开发商 上海鹏欣房地产开发有限公司 技术指标 占地面积 26770平方米 总建筑面积 167333平方米 定位 年轻时尚 购物中心 集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体水景主题购物中心 区位交通 夫子庙商圈，健康路和中华路交叉口，步行5分钟到地铁站 客群分析 商圈概况 夫子庙商圈，知名旅游景点，潮流商品基地，年轻人聚集 客群分析 依托夫子庙商圈，吸引年轻白领 和 旅游客 经营特色 经营模式 只租不售;保底或抽成两者取高 业态组合 购物中心+酒店 零售60%，餐饮20%，娱乐15%，其他,% 主力商家 横店影视电影城 、BHG城市超市、新华书店、美食广场、电玩、SPA、ZARA， 、SEPHROA、ZARA、MUJI，小南国 H&M，UNIQLO 营销推广 广场节目，带动消费 建筑特色 格局 地下4层(含两层停车场);地上6层(含两层酒店) 建筑细节 水景主题，仿照日本博多运河城;透光天棚 * 中庭开阔，设置水中舞台，配有LED屏幕 * 不足: 静态水景，只做景观用，水主题没有和商业有形成互动 水景占据内街，节庆日花车难以放置 水景的维护成本较高 水景主题，水道贯穿整个项目水游城是仿照日本博多运河城的模式设计规划 * 不足: 水景占据内街，节庆日花车难以放置 水景的维护成本较高 开放式内街，不能遮风避雨，冬季较冷 透光天棚，开场式设计风格 * * 店铺分布: B201 SPORT 100 B202 美食广场 B203 U1 B204 AZONE B205 HANG TEN B206 真维斯 B207 骆驼 B208 1727 B209 IN BASE B210 BHG 超市 B2 * 店铺分布: B101 宝岛眼镜 B102 曼妮芬 B103 安莉芳 B104 青山洋服 B105 高淳陶瓷 B106 e base B108 爱茜茜里 B109 你可居 B110 佰草集 B111 MUJI B112 福殿 靴下屋 B113 自然派 B120 TOONSLAND B121 美美主义餐厅 B122 Hello Kitty B123 果燃掂甜品店 B124 多纳时光 B125 Lovely Lace B126 启路文具 B127 亮 视点 B128 曼古银 B129 B130 双子魔术 B131 娜娜可印度料理 B132 2001港式茶餐厅 B133 土大力 B134 B135 B140 麦当劳 B141 iPod B142 八马茶叶 B143 Monchhichi B144 DQ冰淇淋 B145 1432德国花园餐厅 B146 Capelli B147 crocs B148 ichido B149 棒～约翰 B150 Leonidas chocolate coffee B151 COSTA B152 HOTWIND B160 mannings万宁 B161 雪茄吧 B162 和记港式茶餐厅 B1 二循环走道 二循环走道 * 店铺分布: 101,102 i.t 103 Quiksilver 104 CK underwear 105 SEPHORA 106 LEVI‘S 107 TISSOT 108 嘉贝诗 109 P one company 110 111 Steve Madden 112 ELLE HOMME 113 周大生 114 ILIONNO 115 欧爵咖啡 120 MANGO 121 Folli Follie 122 swatch 123 124 promod 125 ZARA 126 Sisley 127 中国农业银行 128 Express 130 French Connection 131 G-STAR 132 Killtec 133 adidas originals 134 K,gold 135 Starbucks Coffee 136 red earth 137 Motivi 138 H&M 139 HILFIGER DENIM 140 Calvin Klein Jeans 1F 二循环走道 严重二循环走道，影响店铺人流到达 * 店铺分布: 201 ONLY/vero moda 202BASIC HOUSE 203Mind Bridge 204NINE WEST 205 206ODBO 207Blanc R.G 208Olive des Olive 209Lapargay 210scofield 211Oikos 220UNIQLO 221INDIVI/FA:GE 222千百度 223百丽 224WHY 225Millie's 226ZARA 230TEENIE WEENIE E.Land 231Pink Mars 232XOXO 233LOSACOS 234SELECTED 235H&M 2F 二循环走道 二循环走道 严重二循环走道，影响店铺人流到达 * 店铺分布: 301 Cabbeen 302 Jack Jones 303 Honeys 304 MIGAINO 305 JASONWOOD 306 Honey me 307 UNISEX 308 Lee 309 NEE 310Mark Fairwhale 311 JINAVA 312GXG 313rolian mile 320-1dickies 320-2香港多品牌店 321 CHEVIGNON 322小木马 323MK REPORTER 324Donna Moore 325奥兰丝迪 326菁意嘉华 327 328ETAM 329so basic 340塔可美食餐厅 341 电玩 342idef.zuo 3F 二循环走道 二循环走道 严重二循环走道，影响店铺人流到达 * 店铺分布: 401 川味観 402 新华书店 403 天才宝贝 404 美界发型 405 爱丽思住居 馆 406 玉皇宫 407 crocs 408 LOCK LOCK 409 OQO 410 宝贝天使儿童摄影 420 创艺宝贝 421 422 Health&Beauty SPA 423 源色牧场 424 萱子饰品 425 金芭妮 426 玛花纤体 427 尚指颜美甲 440 450 横店影视电影城 430 时尚生活区 4F 二循环走道 二循环走道 严重二循环走道，影响店铺人流到达 * 店铺分布: 501 上海小南国 503 505 品味轩潮粤菜 5F 百联西郊购物中心 定位:一站式生活休闲中心 地址:上海西部长宁区新泾地区 建筑面积:11万平米 楼层数:B2-L4 建筑风格: 采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念 开敞的园林景观中心广场 通过步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、将三个区域组合成一个整 体 新颖视觉效果，清新的绿化，彰显品味和情趣 * 百联西郊购物中心，上海 主力店: 世纪联华超市 玩具反斗城 友谊百货 永乐生活电器 迪信通手机专卖 丝芙兰 屈臣氏 迪卡侬运动专业超市 特力屋/HOLA 娱乐休闲: 奈司桌球房 娱乐高尔夫 金造时足浴 世纪仙霞影城 汤姆熊欢乐世界/ 冰之魅真冰溜冰馆 卡通尼儿童乐园 卡通乐乐园儿童摄影 玛花纤体SPA美容 一兆韦德健身中心 成功原因: 正确定位，服务于周边居民，为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费 场所。 针对家庭客群，引入大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、 社区服务等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。 * 百联西郊 虹桥商圈 地铁2号线 北新泾站 4公里 1.6公里 2.5公里 地铁2号线 松虹站 * B2 B1 * L1 L2 二循环走道 * L3 L4 二循环走道 * * * 北京朝阳 大悦城 年轻时尚购物中心 地址:朝阳北路与青年路 面积:23万平米 楼层:B1-L11 倡导“快乐生活”的消费理念，以丰富的业态品类和温馨的服务融入人们的 生活，带来品质时尚生活的感受。 * 大悦城，北京 朝阳区 主力店: AEON永旺百货超市 金逸国际影城 冠军空中滑冰场 蓝天城儿童职业体验乐园 歌友汇KTV 不成功的原因: 定位偏差，没有立足核心商圈大量家庭客群基础，而针对年轻白领客群。 引入的租户基本为流行时尚品牌，面向家庭消费类型的商家为数不多。 缺少适合家庭和亲子设施 * 大悦城 朝阳 国贸CBD商圈 6公里 7公里 国贸 新光三越 * * * * * 2 概念构思 P068 核心吸引力构成 特色水景，趣味亮点建议 舒适设施及其他设施建议 P069 P094 P110 * * 核心吸引力 国外案例:日本博多运河城 不足: 静态水景，只做景观用，亲水主题没有和商业形成互动 水景占据内街，节庆日花车难以放置 水景的维护成本较高 贯穿其中的运河，中心舞台，配合绿色园林，鲜艳活泼的建筑色彩，随流水 般蜿蜒的物业，令这座运河城魅力无限，独具风情„ * 国内案例:南京水游城 不足: 静态水景，只做景观用，亲水主题没有和商业形成互动 水景占据内街，节庆日花车难以放置 水景的维护成本较高 * 概念构思:从水景到特色水主题 打造旅游元素 – 加勒比海盗船表演，突破传统的死板的水景，融合异域美 食，海盗表演，观光游览，打造特色水主题 水和商业充分互动，提升商业价值，打造项目亮点 * 打造旅游元素 – 海盗船表演 Water Front F&B 亲水餐饮 * 商业和水充分互动，引水到餐厅内部，打造特色水景餐饮或海洋餐厅 * 儿童城 Cross Marketing 交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势 儿童城 Kid’s Town Pets Planet 宠物星球 Children 童装、用品 Children Hair Salon 儿童美发 Toys & Games 玩具、游戏 Photo &DVD 摄影、摄象 Kid Development Center 儿童发展中心 Theme F&B 主题餐饮 主题乐园 Theme Amusement Center Cross Marketing交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势 * 科技主题馆 Science City 科技主题馆 “Challenge of the Sense” 感官体验世界 Gifts & Souvenirs 礼品、纪念品 Anime Empire 动漫帝国 4D/5D Cinema 多维动感电影 Theme F&B 主题餐饮 Discovery World 科学探索世界 Space Camp Park 太空基地乐园 Books and A&V 科幻书籍音像店 Toys 玩具 科技电玩 * 主题旅游 主题 旅游 元素 巴国文化 特色零售 土特产 礼品 纪念品 足疗休闲 咖啡 茶饮 当地风味小吃 Theme F&B 主题餐饮 Cross Marketing交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势 针对年轻白领和年轻家庭，引入如儿童游乐，家庭/社区公共活动空间，营 造家庭亲子互动的氛围，可参考新加坡VIVO CITY。 将屋顶打造成一个活泼的商业空间，引入健身，浪漫约会等，打造重庆唯一 的屋顶时尚商业空间。 增加商业面积。 * 屋顶花园 屋顶花园 健身中心 特色零售 亲子游乐 浪漫约会 生态景观 Theme F&B 主题餐饮 表演舞台 Cross Marketing 交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势 * 引入健身中心，优美的景观提升价值 屋 顶 浪 漫 约 会 屋顶美食/餐厅 * 屋顶设置儿童游乐设施，供父母孩子玩耍，打造家庭空间 * 轮滑运动，吸引青少年 * 创造一个公共活动空间: 可提供给举行社区活动 可提供给亲子互动才艺表演，结合本项目可考虑引进的儿童教育培训类商家 * 通往屋顶的手扶梯加盖，遮蔽风雨 屋顶的设备做装饰性处理，美观 屋顶部分加连廊，遮阳避雨 屋顶种植绿化，绿色，降温 * 特色花车，烘托欢乐节庆 * * 打造个性化店招 * 摒弃传统的毫无特色，生硬，毫无顾客亲近感的店招样式 采用个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 传统店招 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * 个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计 * * 特色水景，趣味亮点 甜品森林 童话主题 * 甜品森林 童话主题 – 情人许愿井 * 甜品森林 童话主题 * 特色主题外立面 * 个性化中庭 * 特色内街 奇妙的屋顶天花 * 灯光设计 * 灯光设计 * 半地下空间 * 个性化导识系统 根据项目定位，引入特色水景及趣味亮点如广场入口可增设景观喷泉，彩灯 水景，休息区等。屋顶可增设景观餐饮，儿童游乐，浪漫约会，健身,公共活动 空间等以突出家庭的概念。将屋顶打造成一个活泼的商业和公共活动空间，打造 重庆唯一的屋顶商业空间。 景观喷泉 * 彩灯水景 * 休息区 * 屋顶景观餐饮 * 屋顶儿童游乐 * 屋顶浪漫约会 * 舒适设施及其它设施 * 不但要有良好的特色水景，趣味亮点更应该有良好的人性化的配套设施，如 人性化的服务区，特色的卫生间，出租车上下客处，残疾人设备等。 商场服务台人性化 可提供如下快捷:如快递，手机充电，针线包，医药箱，礼品包装，婴儿尿 片散买，戏票买卖， 机票查询，查询服务，正确快捷的商场指示， 手机交通卡充值等 主题卫生间 ?? 女士:男士卫生间面积以7:3的比例配置 * 儿童卫生间:家庭式购物中心，需提供儿童卫生间，育婴室 ??在儿童业态集中的楼层配置，开放式，异性家长可带儿童进入 * 育婴，残疾人卫生间 自助饮水机 * 舒适设施及其他设施 出租车上下客站 ?? 有顶棚，方便在恶劣天气下进出建筑主体 * 舒适设施及其他设施 旅游大巴上下客点及停放处 ?? 有顶棚，方便在恶劣天气下进出建筑主体 * 摩托车/助动车/自行车停放处 * 残疾人入口斜坡及栏杆 * * 3 商业组合 P118 楼层主题 商业组合/租户剖析 平面设计 面积规划/业态比例 P120 P121 P138 P148 * 商 业 组 合 策 略 与龙湖时代天街项目差异化和互补，合力打造大坪商圈 引入龙湖时代天街空白业态，抢先引入其后期的商业 一站式综合性商业组合，满足顾客全方位的需求类型和层次，延长 顾客停留时间超过3小时 打造精彩的LG层，从地面道路有效快速的导入客流 打造高楼层特色餐饮，娱乐和休闲业态，吸引客流到达高楼层，增加商 业价值，延长顾客的停留时间 突出年轻家庭的概念，提供完备的适合家庭的设施，如儿童卫生间、育 婴室以及适合家庭的商业业态，比如儿童娱乐、教育、屋顶公共活动空 间等 做精，打造特色主题和亮点，精心挑选符合目标顾客的特色实力商家 引入新鲜特殊业态，如宠物天地Pet World，及高科技娱乐，儿童教娱等 屋顶花园，可参考新加坡VIVO CITY，设置如儿童游乐设施，健身中心， 浪漫约会，美食等，拉动客流，形成亮点 引导租户设计个性化店招，打造项目亮点 * 楼层主题 B1:超市便利馆 LG:潮流生活馆 L1:时尚精品馆 L2:风尚女性馆 L3:优雅绅士馆 L4:儿童家居馆 L5:运动数码馆 :娱乐美食馆 L6 L7:欢乐天地馆 L7吊:娱乐美食 屋顶花园:游乐，美食，健身等 主力店:超市 零售:生活配套，汽车用品 餐饮:当地特色小吃，餐馆 * 商业组合 B1 超市便利馆 * 主力店:百货 次主力店:数码通讯 零售:潮流服饰，饰品，食品，花车等 餐饮:国际连锁快餐，咖啡，甜品等 * LG 潮流生活馆 * 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店 零售:国际品牌，国内知名品牌，名表，箱包，化妆品，花车等 餐饮:国际连锁快餐，咖啡等 * L1 时尚精品馆 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店，美容美发 零售:国际时尚品牌，国内知名品牌，女士休闲服，花车等 餐饮:全国连锁餐饮，咖啡等 * L2 风尚女性馆 * 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店，红酒吧，书吧 零售:国际品牌，国内知名品牌，男士休闲服饰，花车等 餐饮:全国连锁餐饮，咖啡，当地餐饮等 * L3 优雅绅士馆 主力店:百货 次主力店:精品家居(如HOLA)，儿童教育/培训，儿童服饰如Eland 零售:国际儿童服饰品牌，国内知名儿童服饰品牌，玩具，母婴用品，家居 用品，装饰，花车等 娱乐:乐高，玩具反斗城 * L4 儿童家居馆 主力店:百货 次主力店:运动概念店，数码概念店，精品书店 零售:国际运动服饰品牌，国内知名运动服饰品牌，户外运动，牛仔，运动 器材，花车等 餐饮:全国连锁餐饮，运动吧，当地餐饮等 娱乐休闲:瑜伽SPA会馆 * L5 运动数码馆 主力店:百货 次主力店:宠物天地 零售:主题餐馆配套零售，花车等 餐饮:大型餐饮，主题餐饮，果汁吧等 娱乐休闲:电玩，儿童乐园如汤姆熊 * L6 娱乐美食馆 * 主力店:电影院或IMAX 零售:餐饮/娱乐配套零售，花车等 餐饮:美食广场，餐馆，咖啡等 娱乐休闲:KTV，桌球馆 * L7 欢乐天地馆 * 餐饮:美食餐厅 娱乐休闲:健身中心，儿童主题乐园，儿童职业体验中心 * L7 吊层 娱乐美食天地 餐饮:休闲餐饮，浪漫约会餐饮 娱乐休闲:健身中心，儿童游乐 其它:表演舞台等 * 屋顶花园 引入健身中心，优美的景观提升价值 屋 顶 浪 漫 约 会 屋顶美食/餐厅 业态/面积 BF业态组合: 便利超市馆 主力店:超市 零售:生活配套，汽车用品/汽车饰品 餐饮:当地特色小吃，餐馆 面积: 主力店:9694 零售:973 餐饮:916 总计:11583 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 9694 520 396 B1 考虑到楼上为百货主力店门面位置，所以建议移至此区域 由于货梯在楼上外侧，建议百货货梯和客梯位置对调 B1夹层 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 业态/面积 LG业态组合: 潮流生活馆 主力店:百货 次主力店:数码通讯 零售:潮流服饰，饰品，食品，花车等 餐饮:餐馆，快餐，咖啡，甜品等 面积: 主力店:4294 次主力店:1030 零售:2924 餐饮:2027 总计:10275 4294 1080 709 238 662 LG 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 /面积 业态 1F业态组合: 时尚精品馆 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店 零售:国际品牌，国内知名品牌，名表，箱包，化妆品，花车等 餐饮:国际连锁快餐，咖啡等 面积: 主力店:3001 次主力店:953 零售:2386 餐饮:948 总计:7288 L1 3001 439 514 300 182 45 1 190 131 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 业态/面积 2F业态组合: 风尚女性馆 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店，美容美发 零售:国际时尚品牌，国内知名品牌，女士休闲服，花车等 餐饮:国际连锁快餐，国内连锁餐饮，咖啡等 面积: 主力店:3865 次主力店:1787 零售:1635 餐饮:1329 8616 总计: L2 229 332 182 439 3865 812 536 474 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 业态/面积 3F业态组合: 优雅绅士馆 主力店:百货 次主力店:品牌服饰旗舰店，红酒吧 零售:国际品牌，国内知名品牌，男士休闲服饰，花车等 餐饮:全国连锁餐饮，咖啡，当地餐饮等 面积: 主力店:3865 次主力店:1787 零售:1635 餐饮:1636 总计:8923 L3 3865 229 639 182 439 812 536 474 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 /面积 业态 4F业态组合: 儿童家居馆 主力店:百货 次主力店:儿童服饰旗舰店如Eland，儿童教育/培训 零售:国际儿童服饰品牌，国内知名儿童服饰品牌，玩具，母婴用品，家居 用品，装饰，花车等 餐饮:儿童餐饮，本地餐饮，咖啡等 娱乐:儿童乐园如汤姆熊 面积: 主力店:3865 次主力店:975 零售:1635 餐饮:1636 娱乐/休闲:812 总计:8923 3865 229 639 182 439 812 536 474 L4 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 业态/面积 5F业态组合: 运动达人馆 主力店:百货 次主力店:运动概念店，数码概念店 零售:国际运动服饰品牌，国内知名运动服饰品牌，户外运动，牛仔，运动 器材，书吧，花车等 餐饮:全国连锁餐饮，运动吧，当地餐饮等 娱乐休闲:电玩 面积: 主力店:3865 次主力店:975 零售:1635 餐饮:1636 娱乐/休闲:812 总计:8923 L5 3865 229 639 182 439 812 536 474 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 /面积 业态 6F业态组合: 娱乐美食馆 主力店:电影院 零售:餐饮/娱乐配套零售，花车等 餐饮:美食广场，餐馆，咖啡等 娱乐休闲:KTV，健身中心 面积: 主力店:5240 零售:189 餐饮:2015 娱乐/休闲:1793 总计:9237 L6 影院 5240 443 健身 中心 美食广场 1558 1350 KTV 210 247 这3个店铺带夹层，通过内部楼梯连接 卫生间 货梯 客梯及垂直交通 主力店 餐饮 零售 次主力店 业态组合: 通过内部楼梯与6F连接 餐饮:餐馆 623 娱乐休闲:健身中心 2454 总计:3077 业态/面积 L6夹层 2454 健身中心 376 247 RF业态组合: 浪漫约会+餐饮+儿童娱乐 关系到机械设备等，具体业态落位等设备位置确认后方能确定。 Rooftop屋顶 面积表 楼层 超市 百货 影院 次主力店 零售 餐饮 娱乐/休闲 总计 B1 9,694 973 916 11,583 LG 4,294 1,030 2,924 2,027 10,275 L1 3,001 953 2,386 948 7,288 L2 3,865 1,787 1,635 1,329 8,616 L3 3,865 1,787 1,635 1,636 8,923 L4 3,865 975 1,635 1,636 812 8,923 L5 3,865 975 1,635 1,636 812 8,923 L6+L6吊层 0 0 0 0 0 0 0 0 总计 0 0 5,240 0 189 2,638 4,247 12,314 L6 9,694 22,755 5,240 7,507 13,012 12,766 5,871 76,845 L6吊层 0 0 5,240 0 189 2,015 1,793 9,237 业态比例 业态 面积/GLA 超市 9,694 百货 22,755 影院 5,240 次主力店 7,507 零售 13,012 餐饮 12,766 娱乐/休闲 5,871 总计 76,845 动线分析 主动线 人流动线 物流/后勤动线 LG 主动线 人流动线 物流/后勤动线 L1 主动线 人流动线 物流/后勤动线 L2 主动线 人流动线 物流/后勤动线 -L5 L3 主动线 人流动线 物流/后勤动线 L6 车流动线:B1夹层 * 车流动线:B1 * 车流动线:B2 * 车流动线:B3 * 车流动线:B4 * * *