沈阳五爱深港项目市场定位阶段报告

沈阳五爱深港项目市场定位阶段报告 沈阳五爱深港项目市场定位阶段报告 专业市场研究思路架构 五爱商圈 沈阳专业市场分析 五爱市场区域分析 初判初判标准 五爱区域适合品类 深判标准 项目最优品类排序 page2 目录 一、宏观背景分析 二、专业市场研究 三、项目地块及现状分析 四、商业部分定位 page3 一、宏观背景分析 page4 城市规划|区域概况及发展规划|政策一、宏观背景分析 近年宏观经济指标| 法规|小结 国内生产总值GDP -- 社会消费品零售总额 -- 人均可支配收 入 -- 固定资产投资及商业地产投资 -- page5 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策 法规|小结 1、沈阳国内生产总值GDP 沈阳宏观经济良好的发展势态，为商 业项目的发展提供了良好的经济环境; 2006年-2010年沈阳GDP情况 2010年 东北三省主要城市GDP对比 近5年，沈阳GDP年增长率较高，到2010年，全沈 阳与其他主要城市相比，整体的GDP总量仅市GDP总额已达5,017亿元。 略微 低于大连，增长率高于大连。 单位:亿元 单位:亿元 10,000 25% 10,000 20% 17.50% 9,000 20.50% 9,000 18% 15.20%15.60% 8,000 8,000 16% 16.70%17.50%20% 16.30%13.50% 7,000 7,000 14% 14.10% 6,000 6,0005,017.0 5,017.0 15% 5,150.0 12% 5,000 4,268.5 5,000 3,665.9 10% 3,780.9 4,000 3,159.7 10% 4,000 3,369.7 8% 3,0002,519.6 3,000 6% 2,000 5% 2,000 4% 1,000 1,000 2% 0 0% 0 0% 2006 2007 2008 2009 2010 沈阳 大连 长春 哈尔滨 GDP GDP增长率 GDP GDP增长率 page6 数据来源:沈 阳统计局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策 法规|小结 2、社会消费品零售总额 沈阳整体零售市场规模及增长速度较高， 沈阳零售业发展环境较好; 2006年-2010年沈阳市社会消费品零售总额 2010 年东北主要城市社会消费品零售总额对比 沈阳市社会消费品零售总额近5年都 保持在大约社会消费品零售总额在对比城市中处于最高水15%以上增长，整体发 展态势较好。 平且增速较高，零售市场规模发展态势较好。 单位:亿元 单位: 亿元 3,000 22.20%25% 3,000 17.80% 18% 18.80% 16.10% 18% 2,500 20%2,500 17.50%18.10% 16% 2,065.9 2,065.9 14% 2,000 14.60% 1,778.6 2,000 1,770.2 1,630.0 12% 1,505.5 16.20%15% 1,500 1,231.9 1,500 1,29><#990099'>85.0 10% 1,048.7 10% 8% 1,000 1,000 6% 5005% 4% 500 2% 0 0% 0 0% 2006 2007 2008 2009 2010 沈阳 大连 长春 哈尔滨 社会消费品零 售总额 增长率 社会消费品零售总额 增长率 page7 数据来源:沈阳统计局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策 法规|小结 3、人均可支配收入分析 居民收入不断增加推动了消费需求不断 升级，促进了零售市场的不断发展; 单位:元 2006年-2010年沈阳市民人均 可支配收入及消费性支出 25,000 90.00% 87.21% 86.22% 20541.23 20,000 84.71% 18474.61<#990099'>85.00% 17013.0617399.72 16110.<#990099'>85 14606.54 14667.9 15,000 80.00% 77.06% 11651.43 11255.78 74.41% 10,000 8670.3275.00% 5,000 70.00% 0 65.00% 2006 2007 2008 2009 2010 page8 人 均可支配收入 消费性支出 13消2费.7 性支出与可支配收入比 数据来源:沈 阳统计局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策 法规|小结 4、固定资产投资及商业地产投资情况 沈阳固定资产投资保持较 高增速的发展，且商业地产进入快速发展阶段; 2006年-2010年沈阳市固定资 产投资额 2006-2009年商业地产投资额及比重 除受金融危机影响固定投资额 增速有所减缓，基近年，商业地产开发的投资额占房地产开发投本增速在30%以 上。 资总额的比重日益增长，自2006年，进入了快 速发展阶段。 单位:亿元单位:亿元 6,0001,400 27.27% 30% 40% 5007.4 36.20%35 % 1,200 5,000 21.86%25% 31.90%1188.7 31.30% 27.40%30% 1,000 17.80% 18.17% 1010.91 4,000367620% 25% 3008.7800 22.20% 730.36 3,00015% 20% 2361.9 600538.29 1790.35 15% 2,00010% 400 324.2 10% 221 1,000 2005% 95.8132.7 5% 0 0%0 0% 2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009 2010 全社会固定资产投资 增长率商业地产投资额 房地产投资总额 比重 page9 数据来源:沈阳统计局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 沈阳整体规划 -- 整体交通规划 -- 城市规划对区域发展的影响 -- page10 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 1、沈阳整体规划 依托城镇发展带，强化交通和基础设施走廊的支撑和拉动作用，引导产业、人口的合理布局，构建 “多中心、网络化的市域城镇发展新格局。构建“一城、六轴、四带”的布局结构。 ??一城:指中心城区。 ??六轴:指依托复合交通走廊形成沈大、沈山、沈本、沈铁、沈抚和沈阜六条城镇发展轴。 ??四带:指辽河生态景观带，浑河生态城市带，蒲河生态城镇带和沙河生态城镇带。 ??规划形成沈抚、辽中、新民、法库、康平、新城子、空港、永安等9个新城。 ??在未来的城市空间拓展中将以发达的城市公共交通为导向、以多中心的网络化公共中心体系为支撑，以大浑南建设为先导构建大都市空间发展结构。 page11 数据来源:沈阳规划局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 以道路网系统、公共交通系统、停车系统、交通管理2、整体交通规划 系统等五大交通系统为主要内容，着力打造未来沈阳 市的一体化生态交通体系。 ??打造由快速路、主干路为骨架，次干路和支路为基础的层次分明、骨架清晰、密度合理的道路网系统。打造由“八横、八纵、三环、三十射”构成的 路网骨架。 ??快速路系统规划形成“一横、两纵、两环、十射”的网络结构。 ??实施“9路、9桥、9节点”项目。通过改建中心区断头 路及外围区新建道路，建造桥梁，改善节点等大大强化干道网的贯通性和可达性。 ??大力发展轨道交通，远期形成“四横、四纵、两L、一 弦线”的网络结构，总长400公里。 ??优先建成以轨道交通为骨干，常规公交为主体，其他交 通方式为补充的一体化公共交通系统。 ??完善公共停车场布局，加强管理，采用区域差别化的供 给标准和收费标准;结合客运枢纽、地铁车站，建设枢纽停车场，实现多方式一体化换乘;完善建筑物停车配page12 建标准，远期实现“一车一位”。数 据来源:沈阳规划局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 3、城市规划对区域发展的影响 沈阳重点在沈北新区打造包含农副产品、数码家电、生活家居、生产资料、??农副产品类:依托沈阳雨润全球农副产品采购中心、中国小商品等五大类专业市场及配套的产业种业、海吉星农产品市场、中国国际(沈阳)花博园、加工基地、现代物流园区。本区域应适日本普耐花卉等项目，发展粮油食品、果蔬干果、水产应现代专业市场发展趋势，积极整合升品、冷冻产品、种业花卉、中药材批发交易。 级，以应对竞争。??数码家电类:依托华强东北手机展销中心、融侨数码城、 杰尔望手机生产展示基地、东北电子商城等项目，规划建设数码家电产品超级物流中心，形成涵盖手机、电脑、影像、MP3、MP4、家电等多种业态于一体的专业市场。 ??生产资料类:依托物资交易市场、金属大厦、浩宝钢材市场、闽南石材城、东北木材深加工环保产业园、新城子化工园等，发展钢材、木材、石材等建筑材料、化工原材料及产品、农用机具、其他工业生产资料批发交易市场等。 ??生活家居类:依托金马凯旋家居CBD、拉维莱特家居展示中心、弘阳万隆建材家居城、沙溪国际酒店用品城、步阳五金城、奥特莱斯名品折扣店等项目，发展集建材、家具、家装饰品、五金、服装等多种业态于一体的专业市场。 ??小商品类:依托义乌小商品国际商贸城等项目，发展礼品工艺品、玩具、服饰、鞋业、皮具箱包、小百货五金、page13 文具、体育用品批发交易市场。 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 沈河区概况 -- 沈河区现状 -- 区域周边情况 -- 区域发展规划 -- page14 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 1、沈河区概况 ?? 沈河区是沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展实验区。 ?? 2010 年 2 月，沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南 ， 沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，至此，沈河区辖区面积增加到58平方公里，常住人口110余万,到2010年底，实现GDP 652.2亿元人民币。 ?? 电力、热力的生产和供应业、食品制造业、印刷业这三大产业已成为沈河区工业重点发展沈河区的支柱产业。 ?? 除此之外，沈河区是沈阳市重要商贸区。有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区等，形成了颇具规模的商贸中心。 page15 数据来源:沈河区政府 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 2、沈河区现状 现阶段，沈河区整体经济规模、零售市场规模及增长率在沈阳各城区中均位于前列; 2009年沈阳五大城区GDP情况 2009年沈阳五大城区社会消费品零售总额对比 单位:亿元 单位:亿元 80015.10% 14.70%15.00% 16% 400 25% 14.10% 360.6 364.9 700 14% 350 700 20% 60011.20% 12% 300 275.2 20% 19%19.50% 500 250 17.80%18.60% 425.710% 427.5 15% 400 8% 200 302.3 300 6%150 125.610% 201.7 100.5 200100 4% 5% 10050 2% 00 0% 0% 沈河 和平沈河 和平 大东 皇姑 铁西新区 大东 皇姑 铁西新区 GDP GDP增长率社会消费品零售总额 年增长率 page16数据来源:沈阳统计局 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 3、区域周边情况 五爱市场商圈临近沈阳最著名的商业中心中街 和沈阳市政府重点规划的金廊商圈; 中街是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，集购物、体闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体，中国十大著名商业街之一。主要项目有中街商业城、沈阳大悦城、新玛特、兴隆大家庭、恒隆广场等。 金金廊北起北陵公园，南至南三环路，东至黑龙廊江街?敬宾街?奉天街?五爱街，西至黄河大街?三经街?三好街，总面积约36.6平方公里，平均宽度1,2公里，全长17公里。集聚金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文五爱 体休闲、现代生活等功能于一体。目前已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、奉天银座、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等31个项目已先后竣工投入使用，华润中心、恒隆广场、茂业中心、世茂五里河广场、东北文化传媒广场、沈阳天地一期等项目也正在建设中。 page17 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 4、区域发展规划 (1)五爱商贸物流区规划 五爱商贸物流区是以小商品、纺织、服装等商品批发为主的全国大型批发、交易、物流集散中心。以楼宇经济、创意经济、商务经济为依托的现代都市商务专业市场共同体、现代 总体定位 :集散型都市类商务专业市场共同体 ??四至:商贸物流聚集区。 ?? 东临大南街 南接南关路 西邻奉天街 南顺城路 北接南顺城路 ??中期目标(2011-2013) 五爱商贸物流区 运用点轴发展理论，以点带面，形成专业市场产业链。如通过“五爱”的品牌辐射力度和示范作用，吸引商户和消费者形成商贸物流的积聚效应。同时，五爱商贸物流区相关产业需要走出五爱商贸物流区，与东北专业市场圈联动，与国际接轨，初步形成具有特色鲜明、功能齐全、具有国内竞争优势的五爱商贸物流区产业链，成为沈pag阳e1中8 心城市的新亮点，成为东北商贸物流中心。 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 (2)五爱商贸物流区南区开发 五爱商贸物流区(南区)是商贸区的核心区的重要组成部分，也是未来最具有可开发性的区域，因此，南区将成为整个五爱商贸物流区的启动区。 ??突现一个鲜明形象——交通物流区 在规划区内规划和建设一批与交通物流主相配套的项目。 ??利用两个最佳有 利条件 五爱市场的品牌资源、五爱商贸物流区的商贸资源。 ??展示两纵三横网络 两纵:风雨坛街、小南街;三横:北翰林路、翰林路、南 关路。建设区内街路新风格、新景观。 ??实现四个结合 有形市场与无形市场的结合;物流仓储与交通配送的结合;信息网络与商贸会展的结合;商品交易与功能配套的结合。 ??构建五大中心 交通客运中心、美博时尚中心、物流仓储中心(规划中四期)、创意会展中心(规划中四期)、网络信息中心(规划p中ag四e1期9 )。 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 近期出台的房地产政策法规 -- page20 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 近期出台的房地产政策法规 现阶段，出台的房地产政策法规主要是针对住宅市场，抑制投机性购房，从而稳定房地产市场，对商业地产负面影响不大。由于政策对住宅市场限制较多，开发商和投资者纷纷转向商业地产; 政策 影响 国八条主要是针对住宅投资市国八条沈阳细则 场，特别是要遏止投资和投机性??在二环路区域内暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即:已拥住宅买卖，而商业地产基本上不有会受到调控的遏制，随着住宅价1套住房的该市户籍居民家庭、能够提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房;对已格上涨态势稳定甚至回落，一部拥有分投资需求会被住宅市场挤出而2套及以上住房的该市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险流向商业地产，而大多一、二线缴纳证明的非该市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。城市的优质商业地产由于良好的 ??个人购买住房不足5年交易的，统一按其销售收入全额征收营业租金回报率和升值空间，处于明税。显安全边际。 ??贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率 不低于基准利率的加息势必增加房产类投资的成1.1倍。 加息本，商业地产也不例外。但是影 响的幅度有限。目前银行对住宅??自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。调整后，一年期整存整取定期存款利 息达到3.25%，一年期贷款贷款限制较多，但商铺贷款相对利息达到容易，这也让大量资金从住宅市6.31%。这是2011年以来央行第二次加息。 场流向商业项目。 page21 一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|政策法规|小结 城市现状 ??沈阳宏观经济良好的发展势态，推动零售市场规模及增长速度保持较快增长，城市零售业发展环境整体向好; ?? 居民收入不断增加推动了消费需求不断升级，促进了零售市场的不断发展; ??沈阳固定资产投资保持较高增速的发展，且商业地产进入快速发展阶段。 城 市规划 ??构建“一城、六轴、四带”的布局结构，商业辐射能力得以加强; ??沈北新区将打造包含农副产品、数码家电、生活家居、生产资料、小商品等五大类专业市场及配套的产业加工基地、现代物流园区。本区域应适应现代专业市场发展趋势，积极整合升级，以应对竞争。 区域规划 ??构建以楼宇经济、创意经济、商务经济为依托的现代都市商务专业市场共同体、现代商贸物流聚集区; ??五爱商贸物流区(南区)是商贸区的核心区的重要组成部分，也是未来最具有可开发性的区域，因此， 现阶段，出台的房地南区将成为整个五爱商贸物流区的启动区。 政策法规 ?? 产政策法规主要是针对住宅市场，抑制投机性购房，从而稳定房地产市场，对商业地产负面影响不大。由于政策对住宅市场限制较多，开发商和投资者纷纷转向商业地产。 page22 二、专业市场研究 page23 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 沈阳专业市场整体状况 -- 沈阳专业市场商圈 -- 目标品类选择 -- 专业市场分布 -- page24 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 1、沈阳专业市场整体状况 沈阳地处在东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有得天独厚的地理区位优势，对周边乃至东 北地区都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，是东北地区商贸物流业的中心。 沈阳地区的专业市场以批发为主兼顾零售，类别涵盖服饰鞋帽百货类、建材家装类、电子电器类、机械五金类、原材料类、农副食品类六个主要大类，是市场经济重要的组成部分。 沈阳专业市场发展环境较好，孕育了一批像五爱市场、三好街这样在东北乃至全国都具有影响力的大型专业市场。 类别 主要品类 服饰百货类 男女服装、鞋帽、箱包皮具 、化妆、文化用品、小商品、玩具、眼镜等 建材家装类 家装家饰、家具、建材 等 电子电器类 电子、手机、电脑、电器等 机械五金类 器械、五金 等 原材料类 原材料、辅料 等 农副食品类 食品、特产 、农副、粮油、果蔬 等 page25 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、沈阳专业市场商圈 沈阳专业市场分布较为零散，比较成规模的主要有四大商圈: ??五爱专业市场商圈:地处沈阳市热闹路，是中国最著名的批发市场之一，主要经营包括服装、家纺、针织、箱包、鞋帽、玩具、小百货、工艺品、饰品等14大类2万余种商品 。 9 ??太原街专业市场商圈:临近沈阳站，是沈阳传统的批发市场之一。主要经营食品、眼镜、 太原街五爱 ??三好街专业市场商圈:3 服装、机电等。 68 编项目名称 号 地处沈阳市三好街，4 1 毗邻东北大学。主要经营电脑、手机、安防1 五爱市场 10 5 2 南塔鞋城 等电子产品。 3 小商品大世界 三南塔2 7 4 温州城 ??南塔专业市场商圈:地处沈阳市文化路，是5 塞隆眼镜城 好6 荣富汽配全国最大的鞋类商品专业批发市场之一。主 街 7 长青电器市场 要经营鞋类和相关辅料。 8 大西电子市场 9 东北玩具城 10 东北汽配商贸中心 page26 11 南台箱包市场 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 3、目标品类选择 五爱商圈经营的品类主要以服饰百货类为主，结合商圈品类的特点、沈阳专业市场经营状况和项目特点，遴选出除在五爱商圈的其他专业市场上经营颇具规模的八大品类作为重点考察的对象。 文化用品 儿童用品 小商品大世界 东北玩具城 五爱市场 小商品大世 界 电子、电器 大西电子市场食品 南塔电子市场南二温州城 长青家电市场小商品大世界 汽车饰品 鞋类 荣富汽配城 南塔鞋城商圈 东北汽配商贸中心 眼镜 箱包皮具 赛隆眼镜城 南台箱包城 白沟箱包市场 page27 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 4、专业市场分布 编号 项目名称 主要经营品类 1 五爱市场 服装，小商品等 2 南塔鞋城 鞋类 3 小商品大世界 食品、文化用品等 9 4 温州城 食品、服装 5 赛隆眼镜城 眼镜 3 6 荣富汽配 汽配、汽车饰品 68 7 长青电器市场 家电等 41 10 5 8 大西电子市场 电子、电器 2 7 9 东北玩具城 玩具 10 东北汽配商贸汽配、汽车饰品 中心 11 南台箱包市场 箱包 11 page28 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 文化办公用品专业市场 -- 家用电器、电子产品专业市场 -- 箱包皮具专业市场 -- 汽车相关用品专业市场 -- 眼镜专业市场 -- 儿童用品专业市场 -- 食品专业市场 -- 鞋类专业市场 -- page29 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 1、文化办公用品专业市场 项目名称 小商品大世界 地址 沈阳市大东区东顺城街19号 建筑面积 19,000平方米 开业时间 1993年 楼层设置 B1-F4 功能划分 B1 食品(罐头、饮料、调料、糖果) F1 文化、办公用品、小家电、洗化用品 F2 文化、办公用品、杂品 、电工电料 F3 文化、办公用品、玩具 、礼品 、小百 F4 针织品 日用品 塑料制品 公交线路 207、218、243等四十余条线路 轨道交通 临近一号线东中街站小商品大世界 未来发展 未来两年内有拆迁可能 page30 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 小商品大世界硬件及内部示意 小商品大世 界地上分为原小商品大世界和共达大厦扩建两部分，地下一层联通。项目建成较早，硬件设施比较陈旧，已经不能满足发展需求。 小商品大世界内部示意 共达大厦扩建 原小商品大世界 F4针织品 日用品 塑料制品 F3 文化、办公用品 玩具 礼品 小百 F2 文化、办公用品 文化用品 杂品 电工电料 F1 文化、办公用品 小家电、洗化用品 B1 食品(罐头、饮料、调料、糖果) page31 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 品类项目适应性初判 小商品大世界有可能在未来两年内拆迁，在这里经营的大商户也在寻找比较合适的经营场所，这也将成为本项目的机会。 经过对其主力品类的初判，文化/办公用品相对比较适合在本项目经营。 品类项目适应性初判 初判标准 文化/办公用品 食品 洗化用品 现有硬件设施是否能适合调料产品味道适合该品类经营需求 适合 较大 物流条件是否能满足该品类经营需求满足 满足 满足 品类是否与五爱原有经营品类存在关联性相关 相关 相关 品类行业发展趋势 较好终端消费者到 较好 商场超市消费 业主对该品类的招商与运营管理能力及顾有 有 有 问的相关支持能力 page32 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、家用电器、电子产品专业市场 家电类专业市场主要包括长青家电批发市场及大西地区电子市场; 7 9 3 6 48 1 8 105 2 7 大西电子市场 怀远电子城东北家用 11电器市场 page33 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 长青家电文教小百批发市场 地址 沈阳市东陵区文化东路103号 建筑面积 5,000平方米 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1 电视、冰箱、厨卫等 F2 文化、办公用品、小百货 F3 家用电器等 ??项目整体规模较小，经营产品不够丰富，难以满足消费者的需求; ??产品档次较低，很多不知名厂家的产品，主要销往周边农村地区; ??营业期间人流量极低。家电市场部分几乎没有消费者前来购买。 page34 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 东北家用电器市场 地址 沈阳沈河区大西路1号 开业时间 1996年6月 建筑面积 6,000平方米 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1 电视、冰箱等家用电器 F2 电子元件、开关、电灯等 F3 停业 ??项目整体规模较小，经营产品不够丰富，难以满足消费者的需求; ??产品档次较低，主要销往周边农村地区; ??除一层尚有一些人气之外，二层铺位大面积空置，三层基本处在停业状态; page35 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 大西电子市场 地址 沈阳市沈河区太清宫街90甲 开业时间 1996年5月 建筑面积 20,000平方米 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1 电视、冰箱、音响设备等 F2 电子元件、开关等 F3 五金电料和灯具等 ??东北地区规模较大的电子市场，辐射沈阳及周边地区; ??KTV音响设备较多，形成特色规模; ??家电产品产品档次较低，主要销往周边农村地区; ??经营状况较好的电子市场，空铺较少; page36 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 怀远电子城 地址 沈阳市沈河区大西路60号 开业时间 2007年1月 ??现已经停业，整栋招租。 page37 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 品类项目适应性初判 随着社会不断发展，人们消费习惯不断变化，传统的家电批发市场已经逐渐被现代卖场所取代。 初判标准 家用电器、电子 传统家电市场 现有硬件设施是否能现有硬件不适适合该品类经营需求 合陈列展示 物流条件是否能满足该品类经营需求满足 品类是否与五爱原有经营品类存在关联性有一定相关 品类行业发展趋势 终端消费者到现代家电卖场选购 业主对该品类的招商与运营管理能力及顾有 问的相关支持能力 现代家电卖场 page38 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 3、箱包皮具专业市场 项目名称 南台箱包市场 地址 辽宁省南台镇 开业时间 市场形成于20世纪80年代，新建箱包市场于2007年11月20日建成 建筑面积 29,797平方米 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1 门市 品牌箱包、休闲包及各种箱包辅料 F1 女包、男包、休闲包等低档产品 F2 广东及地产名牌等中高档精品箱包等 沈阳 F3 各式皮箱、旅行箱、旅行袋、休闲包等 经营情况 2009年市场交易额达34.5亿元，市场内经营高、中、低档各种款式箱包5000多种，箱包销往全国20多个省市，并已进入美国、俄罗斯、南非及东南亚市场。 鞍山 南台 page39 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 南台箱包城及周边照片 page40 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 南台箱包市场 楼层 品 类 铺位数量 铺位面积? F1门市高档箱包、品牌包、休闲包及各 种箱包辅料50个 约30平方米 各式女包、男包、休闲包、整理袋、F1 钱夹、箱包辅料等地产中低档产品约1000个 约5-10平方米 F2 广东及地产名牌等中高档精品箱包 222个精品间 15-189平方米 各式皮箱、旅行箱、旅行袋、休闲178个精品间及库F3 包等旅行和户外产品 房15-189平方米 优势简析 劣势简析 ??前店后厂，有强大的地方加工业支撑;??地理位置相对较为偏僻; ??市场形成较早，有较高知名度;??市场管理停留在初级阶段; ??地方政府强力支持; 影响借鉴??箱包产品可承租规模相对较大; ??坚持特色经营，转化不利为有利。 page41 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 品类项目适应性初判 南台地区将建造约133万平的皮革皮具城，而沈阳地区目前还没有一个成规模的箱包批发中心，市场空白点建成为本项目的机会点。 初判标准 箱包皮具 现有硬件设施是否能适 合该品类经营需求适合 物流条件是否能满足该品类经营需求满足 品类是否与五爱原有经营品类存在关联性相关 品类行业发展趋势 较好 业主对该品类的招商与运营管理能力及顾有 问的相关支持能力 page42 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 4、汽车相关用品专业市场 项目名称 荣富汽配城 地址 沈阳市铁西区北二东路17号 建筑面积 27000平方米 开业时间 2007年6月 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1 汽车用品(铺位已售) F2 汽车用品(铺位已售) F3 汽车用品(铺位出租) 公交线路 114、205、277、129等十余路公交 轨道交通 地铁1号线 未来发展 目前是沈阳知名汽车用品批发城，但体量荣富汽配城 较小，硬件一般，将来面临更多竞争 page43 page43 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 荣富汽配城硬件及内部示意 荣富汽车配件用品批发城是辽宁博润集团与荣富(香港)有限公司共同投资兴建，联合广州永福路众多中外汽车用品厂家，以汽车用品为主业态仓储式的批发、零售市场，经 F3。 荣富汽配城内部示意 F3 汽车用品 F2 汽车用品、汽车美容 营区域为F1- F1 汽车用品、汽车配件、汽车美容 page44 page44 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 东北汽配商贸中心 地址 沈阳市和平区胜利南大街92号 建筑面积 84000平方米 开业时间 2011年2月 楼层设置 B1-F5 功能划分 B1 汽车百货超市 F1 国内外汽车品牌配件 F2 国内外汽车品牌配件 F3 汽车用品、精品形象店 F4-5 仓库 公交线路 261、117、226等十余条线路 东北汽配商贸中心 轨道交通 临近地铁一号线出口 未来发展 东北汽配商贸中心硬件及物流条件较好，未来短时间内沈阳市内行业领头的地位不会改变 page45 page45 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析| 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 东北汽配商贸中心硬件及内部示意 东北汽配商贸中心采用2.6万平米智能写字间与5.8万平米商场的“1+1”复式商厦结构，将商务办公与店面销售结合，带来经营与销售的双重便利;项目整体按照汽配城的设计进行建筑规划，配套设施齐全。 东北汽配商贸中心内部示意 F5仓库 F4仓库 F3精品形象店 汽车用品 F2 国内外品牌汽车配件 F1 国内外品牌汽车配件 B1 汽车百货超市 page46 page46 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 品类项目适应性初判 通过对荣富汽配城和东北汽配商贸中心调研发现，汽车用品作为非刚性需求的市场空间较大，这将成为本项目的机会之一。 经过对其主力品类的初判，汽车美容等相关用品相对比较适合在本项目经营。 品类项目适应性初判 初判标准 汽车用品、汽车美容 汽车配件 现有硬件设施是否能适合该品类经营需求适合 不适合 物流条件是否能满足该品类经营需求满足 不能满足 品类是否与五爱原有经营品类存在关联性相关 不相关 品类行业发展趋势 较好较好 业主对该品类的招商与运营管理能力及顾有 不确定 问的相关支持能力 page47 page47 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 区域现有专业市场项目分析 -- 区域新增专业市场项目分析 -- 五爱市场商圈小结 -- 品类项目适应性分析 -- page48 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (1)五爱商圈简介 五爱市场始建于1983年6月，因原市场曾地处沈阳市沈河区五爱街而得名。经过多年规划改造，五爱市场已经发展成为东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的批发市场之一。 五爱市场总面积约60万平方米，经营服装、小百货、鞋帽、化妆品、针织、布料、床上用品、礼品、玩具、日杂、箱包、小食品、小家电、袜子等14大类2万多个品种的商品。 项目名称 面积? 五 爱市场服装城 127,000 五爱内衣袜子毛线城(一期) 72,000 五爱床品布艺箱包鞋帽城(二期) 105,000 五爱国际小商品城(三期) 110,000 五爱针纺城(西区) 58,300 五爱市场南区 6,740 五爱韩国城 20,000 page49 五联商业广场 111,122 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2) 现有竞争项目 项目名称 五爱市场服装城 开发商 香港天地实业公司 地址 沈阳市沈河区热闹路77号 建筑面积 127,000平方米 开业时间 1997年4月 楼层设置 8><#004699'>B2-F5 功能划分 B1童装、孕妇装、裤子 F1时尚女装、运动休闲等 F2时尚女装、中老年装、针织毛衫、西服等 F3中老年装、少淑装、裤子、棉装等 F4高档男女装、针织毛衫、鞋、箱包、袜子等 F5高档男女装、针织品、运动休闲、男士毛衫等 page50 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 楼层 品 类 经营面积? 转租价(元) 转租率 B1 童装、孕妇装、裤子等 1.7万 1200-1400 大多数 F1 时尚女装、运动休闲等 1.7万 1300-1400 部分 时尚女装、中老年装、针织毛五爱F2 衫、西服等1.6万 1500-1750 绝大多数 市场 中老年装、少淑装、裤子、棉服装城F3 装等2.2万 1250-1600 部分 高档男女装、针织毛衫、鞋、F4 箱包、袜子等2.3万 1600-1900 部分 高档男女装、针织品、运动休F5 闲、男士毛衫等1.3万 1650-2000 部分 优势简析 劣势简析 ??市场成立较早，知名度较高;??硬件条件较差，不能适应发展; ??经营品类在区域内有绝对优势;??前期销售商铺，后期管理较为混乱; ??产品档次较低。 影响借鉴??为本项目带来一定人流; ??经营品类差异较大，不存在正面竞争; page51 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱内衣袜子毛线城(一期) 开发商 沈阳五爱集团 地址 沈阳市沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口 建筑面积 72,000平方米 开业时间 2003年4月 楼层设置 B1-F5 功能划分 F1 衬衣、背 心、棉衣裤等 F2 衬衣、童装、围巾等 F3 袜子、内衣等 F4 床上用品等 F5 文化用品 page52 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱床品布艺箱包鞋帽城(二期) 开发商 沈阳五爱集团 地址 沈阳市沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口 建筑面积 105,000平方米 开业时间 2005年 楼层设置 B1-F5 功能划分 F1 帽子、 鞋等 F2 皮具箱包、鞋等 F3 布料窗帘、汽车饰品等 F4 床上用品等 F5 美食广场 page53 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱国际小商品城(三期) 开发商 沈阳五爱集团 地址 沈阳市沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口 建筑面积 1110,000平方米 开业时间 2008年3月 楼层设置 B1-F5 功能划分 F1 日用百货等 F2 工艺礼品、小家电、体育用品等 F3 手 等 F4 饰 品等 F5 待招商 page54 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱市场针纺城(西区) 开发商 辽宁维华集团 地址 沈阳市沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口 建筑面积 58,300平方米 开业时间 2000年 楼层设置 F1-F4 功能划分 F1 服装、裤子、小百等 F2 服装、毛衫、小百等 F3 服装、小百、婚庆用品、礼品等 F4 小百、婚庆用品、礼品等 page55 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱市场南区 开发商 沈阳五爱深港集团 地址 沈阳市沈河区热闹路49号 建筑面积 6,704平方米 开业时间 1997年1月 楼层设置 F1-F4 经营范围 照相器材、婚庆用品、饰品、小型家电、美容美发用品等 ??五爱市场南区总体体量较小，且面临重新规划，现阶段对本 项目影响不大; ??南区规划应与本项目统筹规划，功能互补; ??改建施工过程中，应避免对本项目的负面影响; page56 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、区域新增专业市场分析 项目名称 五联商业广场 开发商 沈阳五联房地产开发公司 地址 五联商业广场位于沈河区小南街131号 建筑面积 111,122平方米 开业时间 未定 楼层设置 <#004699'>B2-F8 功能划分 <#004699'>B2 汽车库及设备 B1-F7 大型商场 韩国城 F8热闹路 办公用房 五爱针纺城 (西区) 五爱 五爱 五爱 (三期)(二期) 小 市场南 五爱 服装街 (一期) 城五联 五爱市场商厦 南区 本项目 page57 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 优势分析 ??五联项目地理位置较好，位于五爱商圈东端，紧邻五爱服装城; ??建筑品质较传统的批发市场项目有一定的提升; ??有地下停车位，吸引有车族前来购物; 劣势分析 ??产权商铺出售，有利于资金的快速回笼，但不利于以后的招商管理运营; ??项目没有切实可行的市场定位，以至于销售、招商等工作都处于停滞; ??前期从电子市场到服装市场定位的失败，在一定程度上影响了商铺投资者和经营商户对项目信心; 对本项目影响 ??五联项目的开业将提升五爱商圈的商业氛围，增强五爱商圈的区域竞争力; ??五联项目紧邻本项目，且与本项目体量相当，在未来招商等方面可能会形成竞争; ??由于在招商上面可能会形成竞争，对于本项目来说，应尽量在推进的节奏上领先对手，抢占先机。 page58 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 五爱韩国城 开发商 辽宁中屹置业投资发展有限公司 地址 沈阳市沈河区风雨坛街70号 建筑面积 20,000平方米 开业时间 预计2011年6月 楼层设置 F1-F16 功能划分 F1 餐饮、服务 F2-F4 韩国服装、服饰、化妆品 F5-F16 办公、展示 韩国城 热闹 路 五爱针纺城 五爱 (西区) 五爱 五爱 (三期)(二期) 小 市场 南 五爱 街(一期)服装 五联 城 商厦 五爱市场 南区 本项目 page59 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 五爱韩国城仅F2-F4作为服装批发零售的楼层，经营面积较小; 五爱韩国城F2-F4平面图 楼层:2F-4F 主要经营:韩国服装、服饰等 目前状况:商铺出售，现已经销售80%左右，售价4-6万元/平米，可自营或采取售后回租，收益率9%(合同三年) page60 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 优势分析 ??五联项目地理位置优越，位于热闹路和风雨坛街的交汇处，展示面较好; ??项目内部有一定的办公展示配套; ??韩国城项目定位清晰独特，与周边项目形成差异化竞争; 劣势分析 ??产权商铺出售，有利于资金的快速回笼，但不利于以后的招商管理运营; ??总体体量较小，限制了项目的发展和影响力; ??项目一层为银行等配套服务性业态，二层到四层为商铺，这种设置布局将在一定程度上对客流产生负面影响; 对本项目影响 ??五爱韩国城项目的开业将提升五爱商圈的商业氛围，增添特色品类，增强五爱商圈的区域竞争力; ??独特的市场定位值得本项目借鉴; ??总体体量较小，定位与本项目差异较大，未来不会与本项目形成正面竞争。 page61 3、五爱市场商圈小结 (1)五爱市场主要项目情况汇总 项目名称 楼层 品 类 面积? 转租价(元) 转租率 B1 童装、孕妇装、裤子等 1.7万 1200-1400 大多数 五爱 F1 时尚女装、运动休闲等 1.7万 1300-1400 部分 市场 F2 时尚女装、中老年装、针织毛衫、西服等 1.6万 1500-1750 绝大多数 服装城 F3 中老年装、少淑装、裤子、棉装等 2.2万 1250-1600 部分 F4 高档男女装、针织毛衫、鞋、箱包、袜子等 2.3万 1600-1900 部分 F5 高档男女装、针织品、运动休闲、男士毛衫等 1.3万 1650-2000 部分 F1 衬衣、背心、棉衣裤 2万 500-1350 部分 五爱内衣 F2 衬衣、童装、围巾 2万 500-<#990099'>850 部分 袜子毛线城 F3 袜子、内衣 2万 350-1200 部分 (一期) F4 床上用品 2 万 150-260 没有 F5 文化用品 2万 140-250 没有 F1 帽子、 鞋 2万 670-1500 部分 五爱床品布艺F2 皮具箱包、鞋 2万 670-1500 多数 箱包鞋帽城 F3 布料窗帘、汽车饰品 2万 670-1050 部分 (二期) F4 床上用品 2万 420-580 部分 F5 美食广场 2万 —— —— F1 日用百货 2万 350-1700 多数 五爱国际 F2 工艺礼品、小家电、体育用品 2万 170-<#990099'>850 部分 小商品城 F3 手 表 2万 170-<#990099'>850 部分 (三期) F4 饰 品 2万 320-520 部分 F5 待招商 2万 —— —— F1 服装、裤子、小百 1.3万 400-600 部分 五爱西区F2 服装、毛衫、小百 1.3万 300-500 部分 page62F3 服装、小百、婚庆、礼品 1.3万 150-240 部分 F4 小百、婚庆用品、礼品 1.3万 100-150 部分 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2)五爱市场各品类比例分析 五爱街主要品类(除服装)比例五爱市场经营的品类中，小商品、内衣袜子和 床上用品，为五爱市场除服装类之外的三大主车饰力品类。 2.33% 待招商 ??小商品类在五爱市场经营面积最大，加上小商6.67% 布料 品城五层待招商的面积，约占整个五爱市场4.33% 小商品 30%; 26.67% 箱包皮具 6.00%??内衣袜子主要在五爱市场一期经营，目前占比 达到约20%; 文化用品 6.67% ??床上用品在五爱市场一期、二期四层均有销售，目前占比约为13%。 餐饮 6.67% 鞋 内衣袜子 7.33% 20.00% 床上用品 13.33% page63 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)五爱市场各品类租金状况分析 五爱街主要品类(除服装)二手租金价格五爱市场经营的品类中，鞋类和箱包皮具的 租金相对较高，而文化用品、床上用品租金租金 低，其他品类介于之间。 元 1,500五爱市场的租金对于本项目有较高的参考价 值，本项目在选择经营品类上面应优先考虑租金较高的品类。 1,000 500 300 品类 page64 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析| 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (4)品类项目适应性初判 五爱市场经营的品类中，鞋类和箱包皮具的租金相对较高，反映出租赁面积供给相对需求的不足; 文化用品、床上用品租金低，虽然此两种品类经营面积不大，但是已经饱和，不宜再大力发展。 小商品、内衣袜子、和床上用品三大主力品类中，内衣袜子的租金相对较高，且已经在本项目中经营良好，相对适合本项目。 初判标准 内衣袜子 现有硬件设施是否能适合该品类经营需求适合 物流条件是否能满足该品类经营需求满足 品类是否与五爱原有相关 经营品类存在关联性 品类行业发展趋势 较好 业主对该品类的招商与运营管理能力及顾问的相关支持能力有 page65 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (1)品类租金承受能力分析 五爱地区整体租金较高，其中鞋类和箱包皮具的租金承受能力最强，而文化用品的承受能力较弱，难以达到本项目的期望租金。 五爱商圈主要品类(除服装)二手租金价格 品类 租金承受能力分析 租金 文化用品 鞋类 1,500 箱包皮具 汽车配饰 1,000 眼镜 儿童用品 500 300 内衣袜子 品类 租金承受能力 弱 强 page66 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2)品类案例举例及可承租规模分析 本项目整体有十万平方米，单层面积达到将近两万平方米。从目前成功案例来看，鞋类和箱包皮具由于市场细分程度较高，品牌样式较多，可承租的面积较大。 品类 成功案例 可承租规模 文化用品 小商品大世界 约1万平方米 五爱市场 约2万平方米 鞋类 南塔鞋城商圈 共超过40万平方米 箱包皮具 南台箱包城 约3万平方米 白沟箱包市场 共约40万平方米 汽车配饰 荣富汽配城 约2万平方米 东北汽配商贸中心 约2.9万平方米 眼镜 塞隆眼镜城 约2.8万平方米 儿童用品 小商品大世界 约5千平方米 东北玩具城 约3千平方米 内衣袜子 五爱市场 约6万平方米 page67 可承租规模 小 大 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析| 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)品类区域竞争机会分析 五爱市场区域经营眼镜和儿童用品的商户不多，面临竞争的压力较小，成功机会较大;而内衣袜子及文化用品的市场饱和度较高，经营的风险也较大。 五爱商圈主要品类(除服装)比例 品类 区域竞争机会分析 车饰文化用品 2.33% 布料 鞋类 4.33% 待招商 箱包皮具6.67% 箱包皮具 6.00% 小百货 26.67% 汽车配饰 文化用品 眼镜 6.67% 餐饮 儿童用品 6.67% 鞋 内衣针织内衣袜子 7.33% 20.00% 床上用品 13.33% page68区域竞争机会 小 大 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (4)品类在同一项目中相关性分析 在备选的七大品类中，鞋类、箱包皮具和内衣袜子相关性相对较强。其中鞋类和箱包皮具相关性最强，可将这两类布局在同一楼汽车用品 层或相邻的两个楼层。鞋类 箱包皮具 其他的各品类虽同属日常生活用文化用品 品，但相关性一般。在布局上应注意区分。本项目 眼镜 内衣袜子 儿童用品 page69 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|二、专业市场研究 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (5)品类项目适应性 鞋类和箱包皮具两大品类在租金承受能力和可承租规模上较其他品类较大优势，相对较适合本项目; 内衣袜子在可承租规模上有一定优势，且在本项目中正在经营，但是该品类在区域竞争中面临的压力较大; 汽车配饰、儿童用品和眼镜主要面临的问题是可承租的规模较小; 文化用品品类租金承受能力较弱，可承租的规模也较小，不适合在本项目中经营。 排序品类 租金承受能力 成功案例 可承租规模其他 区域竞争机会 与 品类相关性总评 1 箱包皮具 包相关较强 2 鞋类 鞋相关较强 3 内衣袜子 鞋包较相关 4 汽车配饰 一般相关 5 儿童用品 一般相关 6 眼镜 一般相关 7 文化用品 一般相关 page70 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 小结 五爱商圈 沈阳专业市场分析 五爱市场区域分析 初判标准初判标准 文化用品、鞋类、箱包皮具、眼镜、 儿童用品、 汽车用品、内衣袜子 深判标准 箱包皮具 鞋类 内衣袜子 汽车用品 儿童用品 眼镜 文化用品 page71 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 案例一——白沟箱包市场 案例二——南三条箱包市场 page72 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 白沟箱包市场 1、白沟简介 白沟，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里，是驰誉全国的北方商贸重镇。 白沟打造现代消费链的十大商城和贯通全国2000多个县级城市的三大物流中心，目前已形成世界上最大的箱包销售市场和配套最齐全、产业价值链最完整的箱包产业集群。被中国皮革协会、中国塑料加工工业协会命名为“中国箱包之都”、“中国合成革产销基地”。 目前，白沟上市商品达100多个大类，150多万个品种，日均客流量达25万人。2009年，市场成交额达312.6亿元。其中，箱包市场成交额79.78亿元，占总成交额的38.3%。 page73 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、白沟批发市场 白沟现在有十大商城，面积超过120万平方米，与箱包皮具相关的有四个，面积合计约为40万平方米。 项目名称 面积 经营范围 箱包交易城 3.4万 箱包、皮具 40万平方米 国际箱包城 13.6万 箱包、皮具 五金皮革城 15万 箱包五金、皮革、辅料及缝纫设备 服饰辅料城 8万布料、线、胶、塑料包装、商标、吊 牌、松紧带、拉杆箱配件等 北方国际商贸城 45万小商品、服装、鞋帽、家居百货、家 俬、家纺等 电子商贸大厦 4万 电子商城、餐饮休闲娱乐、商务办公 五金机电灯饰建灯饰、瓷砖窗帘8万厨卫、、家具、装潢材城 材料等 精品鞋帽城 10万 鞋帽批发 白沟服装城 4.1万 服装服饰批发 汽配汽贸城 10万 汽车、配件 page74小商品城 1.4万 小商品 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 白沟箱包交易城 建筑面积 34,000平方米 开业时间 1994年5月 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1白沟本地品牌箱包 F2国内外知名品牌箱包 F3国际国内时尚名牌箱包 项目定位 白沟地区档次最高的箱包批发市场 经营状况 共有专营店600多家，经营国内外皮具、箱包品牌1300多个。商品共40大类，50多万个花色品种。品牌有皇冠、卡芬、迪莱克丝、威尔萨斯、万里马、凯撒等众多国内知名品牌以及玉兔、柯士比得、金海豚等本地知名品牌。2008年，市场销售额达到40亿元。 page75 白沟箱包交易城各楼层状况 楼层 楼层平面图 简评 照片 国际国内时尚名牌箱包 ??铺位面积较大，最大的铺位达到996平方米 F3 ??硬件条件较好，有休息区域 ??梦特娇、圣大保罗、皇冠、凯撒、美国骆驼等国内外知名品牌 国内外知名品牌箱包 ??铺位面积较一层有所增加，主力F2铺位面积大约60-80平米左右 ??硬件条件一般，照明不足 ??品牌既有一定的品牌知名度，价格又为一般工薪阶层所接受 白沟本地品牌箱包 ??铺位面积较小，大约15平米左右 ??硬件条件一般，照明不足 F1 ??代表品牌:利斯德曼、金海豚等 ??价格低、品种全、款式新、更新速度快 page76 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 白沟箱包交易城未来发展 在现有白沟箱包城的北侧，将修建集箱包批发零售、办公、酒店、为一体的大型综合体，建筑面积约为13万平方米。 其中地上一层至地上五层为大型箱包交易市场。建成之后将与现有箱包市场连通，成为白沟地区规模最大、档次最高的箱包专业市场。 page77 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 国际箱包城 建筑面积 136,000平方米 开业时间 2006年5月(一期)2009年9月(二期) 楼层设置 F1-F3 项目定位 国际箱包城主要经营本地产中低档箱包，与白沟箱包交易城错位经营 二 期一期 page78 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 国际箱包城各楼层状况 F3 拉杆箱、国际贸易区 F3 拉杆箱、特价包 F2 精品女包、时尚包、化妆包 休闲包、钱夹F2 国际贸易、女包男包 F1 男包、腰包、学生包、运动旅行包 F1 旅行包、学生包 双肩背包、腰带、钱包 休闲包、工具包 ??硬件条件较好; ??批发为主兼顾零售;??硬件条件稍差; ??批发为主兼顾零售; ??经营状况尚可，但每层都有一些空铺位;??经营状况较好，满租; ??以地产低档包为??以中档包为主，档次在国际箱包主; 城一期和箱包交易城之间; page79 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 白沟箱包相关市场 项目 五金皮革城 名称 建筑面积 150,000平方米 经营范围 箱包五金、皮革、辅料及缝纫设备为主。 现品有商位512家，经营北牌方共着1161个最大12的50五0多市场。金种、商 服饰辅料城 名称 建筑面积 80,000平方米 经皮品革，专是业中批国发 项目 营范围 主营布料、线、胶、塑料包装、商标、吊牌、胶带、绳子、粘扣、松紧带、拉杆箱配件、纽扣等。 建筑特点 主以体商建业筑街两形层式，布局局部，三装层卸。货城page80 行车十分便利。物内、 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 经验借鉴 ??需求的多样化促使市场空间的增加。箱包作为生活消费品，消费者不但注重实际功用而且越来越注重个性与时尚，因此市场越来越细分，市场容量也在逐年增加，这促使对箱包的需求大幅度的增加。 ??政府在政策、资金、项目、环境等方面向个体私营企业和民营经济倾斜。实践中提出了“四放”、“四个一样”原则。坚持统一规划，统一管理，统一服务，统一收费，统一协调。 ??“市场-商场-工厂-前店后厂”的发展模式，发挥产业集群优势。 箱包业是白沟的主导产业，有占地5000亩的工业区，数千家生产企业形成了庞大的产业集群。同时在做大箱包的基础上加强建设服饰辅料 城、皮革城等相关商城，扩大影响力。 ??具有独特的区位优势。白沟地处京、津、保三角腹地，交通便利，物流业较发达。 page81 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 石家庄南三条箱包市场 南三条市场简介 ??南三条是全国十大批发市场之一，毗邻津京，是华北地区重要的商贸核心。 ??市场占地约800亩，营业面积约65万平方米，拥有太和文化礼品城、太和日化城、新源发小商品特色市场、华北箱包城 、东方文化商品市场、现代小商品城等25座大型专业商城，经营商户达1.2万户，从业人员3万余人。商品包括针织、百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、工艺饰品、文化用品、电子产品、图书音像等十二大品类。 ??2006年市场成交额达306.94亿元。南三条南三条市场 市场规模大、辐射广、带动能力强，其人流、物流、资金流和信息流的聚散效应与日俱增，成为北方地区最大的小商品集散中心之一。 page82 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 南三条主要箱包市场位置示意 平安北大大街 新源发商贸城径 街 华正东路 金茂皮具城 北建国箱包城 箱包城平 安南大街 p中山东路 age83 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 华北箱包城 建筑面积 26,000平方米 开业时间 2006 楼层设置 B1-F4 功能划分 B1仓库 F1精品箱包皮具 F2学生包、商务休闲包系列 F3国际品牌箱包 F4仓库 项目定位 南三条档次最高的箱包专业批发市场平 安经营状况 商户大部分为品牌厂商和河北一级代北理商直接入驻。经营品牌主要有金利来、都彭、梦特娇、BOSS、鳄鱼恤、大大新源发商贸城 保罗、皇冠等国内外名牌。华北箱包径街 城现已发展成为华北地区一流的专业街正东路 金茂皮具城 华 北建国箱包城 化箱包、皮具批发和零售集散地，影平响力辐射到河北各市、县及内蒙、山箱安西等地。包南 城大 page84 中山东路 街 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 华北箱包城内部示意 华北箱包城为南三条最大的箱包专业批发市场。主要经营广州产和白沟产的箱包皮具。中高档品牌皮具主要来源于广州，中低档学生包、休闲包等为白沟生产。经营方式以批发为主兼顾零售，批发量占到80%-90%左右，经营状况较好。 华北箱包城内部示意 F3国际名牌箱包 F2学生包、商务休闲包 F1精品箱包、形象店 page<#990099'>85 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 建国箱包城 建筑面积 10,000平方米 楼层设置 F1-F2 功能划分 F1食品 F2 箱包 项目定位 低端的箱包专业批发市场 经营状况 硬件条件较差，已经不能适应现代专业市场的发展的要求。现市场内商户主要经营白沟生产的中低档箱包，以批发为主。 平安北大新源发商贸城大 径街 街华正东路 金茂皮具城 北建国箱包城 平箱安包南城大 page86 中山东路 街 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 项目名称 金茂皮具城 建筑面积 5,000平方米 楼层设置 F1-F3 功能划分 F1品牌箱包 F2品牌箱包 F3品牌箱包 项目定位 品牌箱包专业批发市场 经营状况 金茂皮具城相对建筑面积较小，硬件条件一般。主要经营广东产的品牌箱包，品牌有万里马、郎平力、playboy、梦特娇等国内外安知名品牌。 北大新源发商贸城大 径街 街正东路 金茂皮具城 华 北建国箱包城 平箱安包南城大 pag7>85% 专业技术人员 5.61% 10%7.92% 个体 8.25% 0.66% 退休 9.57% 0% 私营企业主、公司合伙人 26.40% 63.69% 公司职员 37.29% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)家庭收入及私家车拥有情况 区域消费者客群档次集中于中档水平; 区域消费者家庭月总收入 区域消费者私家车拥有情况 区域消费者家庭收入在3,001-5,,000元的达区域消费者拥有私家车的比例在16%，略低76.56%，客群档次集中于中档水平; 于于全市平均水平; 有 8,001-10,000 2.31% 16% 5,001全市每百-8,000 14.52% 户居民拥有私家车 4,001-5,000 42.90% 为18.6辆 没有 84% 3,00176.56% -4,000 33.66% 2,501-3,000 6.60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% page95 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、消费者购物习惯及消费行为 (1) 经常光顾的专业市场 被访者最常去购物的专业市场前三位分别是五爱市场、南二市场、小商品大世界，比例分别是98.68%、55.45%、46.53%;其中五爱市场最受消费者欢迎。 消费者最常去购物的专业市场一 消费者最常去购物的专业市场二 消费者最常去购物的专业市场三 赛隆眼镜城 0.33% 东北汽配贸易中心0.33% 荣富汽配城 0.33% 国际纺织服装城赛隆眼镜城 0.66% 0.33% 国际纺织服装城0.33% 南塔电子市场长青家电市场 0.66% 0.33% 南塔电子市场0.33% 南塔电子市场 0.99% 东北汽配贸易中心 0.66% 小北手机市场2.97%东北汽配贸易中心 1.32% 南塔鞋城0.99%国际纺织服装城 1.32% 小北手机市场三好街13.20% 大西电子市场 1.98% 1.65% 小商品大世界18.48% 五爱市场 小商品大世界5.28% 4.29% 南塔鞋城小北手机市场 8.25% 三好街18.48% 5.61% 三好街 12.87% 南二市场14.52%五爱市场22.11% 南二市场 17.16% 市场23.76% 南塔鞋城 25.41% 五爱市场小商品大世界 23.76% 71.29% 南二 0% 20% 40% 60% 80% 0% 5% 10% 15% 20% 25% page960% 10% 20% 30% 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2)消费者认为经常光顾的市场有哪些不足 区域消费者认为经常光顾的市场不足前两位有购物人群过多拥挤、缺乏休息区，表明越来越多的消费者开始注意购物空间的舒适度。 消费者经常光顾的市场有哪些不足 价格不合理 1.32% 商品不丰富 2.65% 建筑太陈旧 3.64% 商品质量不好 6.95% 交通/停车不方便 13.25% 促销活动不多 23.18% 购物公共空间环境不好 24.50% 知名品牌不够 37.75% 缺乏休息区 49.84% 购物人群过多拥挤 64.24% page97 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析| 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)消费者选择专业市场影响因素 影响被访者做出选择的前三位因素是商品价格、商品丰富种类全、交通方便，能否实现一站式购物也慢慢成为消费者选择的因素; 消费者选择专业市场影响因素一 消费者选择专业市场影响因素二 消费者选择专业市场影响因素三 服务质量好 0.99%设有餐饮/休闲娱乐设施 0.33% 设有餐饮/休闲娱乐设施 0.99% 能一站式购齐 1.98%服务质量好 2.64% 停车方便 1.65% 商品质量放心 2.31%停车方便 2.64% 商品质量放心 4.29% 停车方便商品质量放心 5.61% 购物环境好 4.95% 3.63% 地理位置购物环境好 5.61% 服务质量好 5.28% 3.63% 购物环境好能一站式购齐 6.93% 地理位置 7.92% 4.95% 地理位置 商品价格7.26% 交通方便 10.89% 16.50% 交通方便 9.57% 商品丰富种类全 15.84% 商品丰富种类全 27.06% 商品价格 29.37% 能一站式购齐 20.79% 交通方便 38.94% 商品丰富种类全 30.03% 商品价格 27.39% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% page98 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (4)消费者在专业市场最常选购的品类 消费者最常在专业市场消费的产品种类是与日常生活比较相关的产品，服装、鞋帽、家居日用品占据前三位，箱包为第四位; 在专业市场最常购买的品类一 在专业市场最常购买的品类二 在专业市场最常购买的品类三 文具 0.33% 手机 0.33% 娱乐 0.33% 0.33% 0.33% 玩具音像制品 0.99% 0.33% 体育用品 0.33% 玩具 0.99% 0.33% 0.33% 手机 0.66% 家电 1.32%手机 1.98% 0.66% 1.32%家电 1.98% 化妆品 0.66% 电脑及电子产品 1.65%化妆品 1.98% 0.66% 1.65%手表/饰品 2.97% 童装电脑及电子产品 3.30% 0.99% 化妆品 1.65% 0.99% 1.98%文具 3.30% 箱包童装 3.30% 1.98% 手表/饰品 1.98% 2.31% 3.96% 工艺品 6.27% 鞋帽 2.64% 餐饮 7.26% 餐饮 7.59% 3.96% 11.88% 服装 7.59% 家居日用品 4.95% 家居日用品 13.53% 箱包 13.86% 6.60% 17.16% 家居日用品 20.13% 服装 71.62% 鞋帽 33.33% 鞋帽 23.43% 0% 20% 40% 60% 80% 0% 10% 20% 30% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% page99 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (5)交通工具及可接受距离 消费者消费仍以公共汽车方式出行为主，区域专业市场的辐射范围较大; 消费者外出常用交通工具 消费者到专业市场可接受距离 区域消费者仍以公共汽车为主，比例达区域58.08%消费者可接受5公里以上的距98.82%，公共交通可达性好，可提供更多离，专业市场区域的辐射范围较大。 客源。 私家车 0.79% 1公里内 0.99% 出租车 9.45% 1,3公里 11.22% 地铁 14.96% 自行车3-5公里 29.70% 22.83% 步行50.39%5公里以上 49.50% 公共汽车 98.82% 无所谓 8.58% 58.08% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% page100 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 3、消费者对区域发展的评价 消费者看好的专业市场前三位为五爱市场、三好街、小商品大世界。99.01%的消费者认为五爱市场区域发展潜力最大。 沈阳未来最有发展潜力的专业市场 荣富汽配城 0.66% 长青家电市场 0.66% 南塔电子市场 2.64% 皇姑玩具城 3.30% 塞隆眼镜城 4.29% 东北汽配贸易中心 5.61% 国际纺织服装城 8.91% 小北手机市场 17.49% 大西电子市场 20.13% 南塔鞋城 53.14% 南二市场 57.76% 小商品大世界 70.63% 三好街 78.55% 五爱市场99.01% page101 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 4、消费者对本项目的评价及建议 (1)消费者对于本项目作为专业市场的看法 消费者比较看好本项目作为专业市场，认为批发兼零售的形式适合本项目。 消费者对于本项目作为专业市场的看法 消费者批发零售形式本项目适合度 76.9%的被访者认为本项目很适合作为专业94.39%被访者认为批发兼零售的形式适合市场。 本项目。 80% 76.9% 72.94% 70% 批发, 5.61% 60% 50% 40% 30% 22.11% 批发兼零售, 20%94.39% 10% 3.96% 0.66% 0.33% 0% 非常好 好 一般 不好 很不好 page102 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2)消费者对本项目经营品类建议 消费者认为本项目经营食品、鞋帽箱包比较合适; 完全 不太 非常 不合适 合适一般比较 合适 合适皮衣/皮草 45.87% 18.81% 5.28% 鞋/箱包 0 17.82% 31.35% 47.19% 3.63% 食品 21.12% 54.79% 14.19% 美容美发用品/洗涤3.96% 21.78% 33.99% 26.73% 13.53% 用品汽车配饰 33.33% 15.51% 5.28% 眼镜 4.95% 25.74% 46.86% 16.17% 6.27% 眼镜 46.86% 16.17% 6.27% 汽车配饰 1.32% 44.55% 33.33% 15.51% 5.28% 美容美发/洗涤 33.99% 26.73% 13.53% 食品 0.33% 9.57% 21.12% 54.79% 14.19% 皮衣/皮草5% 8.91%鞋/箱包 47.19% 3.63% 21.12% 45.87% 18.81% 5.28%31.3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 完全不合适 不太合适 一般 比较合适 非常合适 page103 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)消费者对本项目餐饮配套的建议 消费者认为本项目应配套餐饮，其中美食广场和连锁快餐比较合适; 是否需要增加餐饮配套 消费者最希望增加的餐饮种类 92.08%的被访者认为五爱各市场内需要增49.83%被访者最希望增加的餐饮业种类是加餐饮服务。 美食广场;其次为连锁快餐，占27.72%。 否盒饭配送 , 7.59% 3.96% 水吧 6.60% 连锁快餐, 美食广场, 27.72% 49.83% 是主题餐厅, , 92.08% 11.88% page104 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 租户访谈内容 -- page105 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 1、租户访谈内容 品类 数量访谈租户比例 鞋类 13 纸品、洗化, 3%眼镜 , 3% 汽车用品 4 儿童用品美妆 , 1 5% 箱包皮具 7 文化用品内衣袜子 , 10%鞋类 , 33% 1 食品 3 窗帘布艺 , 5% 窗帘布艺 2 内衣袜子食品 , 8% 4 美妆 2 汽车用品 , 10% 纸品、洗化 1 文化用品 , 3% 眼镜箱包皮具 , 18% 1 总计儿童用品 , 3% 39 page106 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 2、租户访谈内容 沈阳国际鞋城 爱丽维斯鞋业 访谈问题 访谈结果 访谈问题 访谈结果 经营业态 批发市场商户 商业整体规模70,000M??以上，店铺业种 女鞋 选址需求 100M??以上，以租金形式合作，租金背景介绍南塔地区经营近20年的资深鞋业承受能力视具体情况而定 大户 店铺面积 120M??，库房设在鞋城外部 对五爱区域发展市级成熟商圈;经营最好项目为服装评价城;区域商业潜力很好;消费潜力大;客户来源 批发至东北三省，少量零售 未来最有潜力业态为批发零售类 年营业额 800万以上 对美博项目发展项目地理位置一般;商业适应性尚可;评价及建议总体商业体量适当;适宜发展专业市客单价批发类客单价不定，零售类100- 400元场;建议定位为中低档 拓展意向 暂无开新店计划对造成深港美博 项目现状的原因不了解，也许仍有机会做化妆品 拓展商圈选择 成熟商圈，目标商圈为南塔商圈、标准 五爱市场老区是否会进驻 基本不考虑 page107 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|二、专业市场研究 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 五爱箱包鞋帽城 富丽皮鞋 访谈问题 访谈结果 访谈问题 访谈结果 经营业态 批发市场商户 人流密集，单店面积30平米以上，特别选址需求 关注五爱商圈，期望租金274元/月/平业种 中档男女鞋 米 背景介绍本地皮鞋经营商户，在五爱市场 经营皮鞋十余年 对五爱区域发市级成熟商圈;区域商业潜力很好;消28M??转租店铺、刚因原租赁位置展评价费潜力大;未来区域最有潜力业态为批店铺面积 租金较高而调换了位置。目前年 发零售类 租金28万 客户来源 以本地零售客人为主对美博项目发 展评价及建议未评论 年营业额如品类规划 未透露合理、租金合适，有意愿进 是否会进驻 驻。目前鞋类商户对周边的新项目都比客单价 较关注，只要有招商项目都会详细了咨 50-300元 询，多数店铺都有扩租开形象店的意愿。 拓展意向如有合适经营场所，愿意拓展，与箱包不同，目前五爱市场的鞋类经营 期望开单店面积较大的形象店 基本上都是以零售为主，很多货源都来拓展商圈选择其它 自南塔及沈阳本地生产。 标准成熟商圈 南塔部分经营鞋类的商户也一直关注五 爱 市场地区，如有合适项目会开设分店 page108 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 沈阳国际鞋城鞋城 舒浪鞋业 访谈问题 访谈结果 访谈问题 访谈结果 经营业态 批发市场商户 商业整体规模50,000M??以上;店铺业种选址需求15—20M??;楼层要求1F—2F;以租 女鞋 塔地区经营多年的商户，金形式合作;租金承受能力视具体情背景介绍在南4 个女鞋品牌的辽宁总代理况而定 店铺面积 20M市级成熟商圈;经??，库房设在鞋城外部营最好项目为服装 对五爱区域发展城;区域商业潜力很好;消费潜力较客户来源辽宁省，及部分省外周边城市;评价 大; 未来最有潜力业态为批发零售 批发为主，少量零售 类 年营业额 500万以上 对美博项目发展项目地理位置较好;商业适应性尚可;售类80评价及建议总体商业体量适当;适宜发展专业市客单价批发类客单价不定，零- 200元场;建议定位为中低档 拓展意向 有开新店计划对造成深港美博 项目现状的原因不了解 拓展商圈选择 成熟商圈，目标商圈为南塔商圈、标准 五爱市场老区是否会进驻 可以考虑，大约面积为20M?? page109 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 4、租户访谈内容总结 本次访谈中的所有客户均认为五爱市场商圈为市级较好/很好商圈;商业潜力较好/很好;未来适合发展批发零售业态。 (1)鞋类商户 本次访谈共访问鞋类商户13户，其中46%的商户来自五爱商圈。受访谈的商户中62%表示可以进驻本项目，表示肯定不进入本项目的商户来均自南塔商圈，不进入的原因是认为五爱商圈的鞋类经营以零售为主，与自身企业定位不符。 访谈商户来源组成商户进驻意愿 进驻意向不确定, 7% 五爱商圈, 46% 五爱商圈 可以考虑进驻 不考虑进驻, 南塔商圈南塔商圈 考虑进驻 , 64% 31%不 可以考虑进驻, 进驻意向不确定 62% page110 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (2)汽车用品(饰品)商户 本次访谈共访 问汽车用品(饰品)类商户4户，其中50%的商户来自五爱商圈。受访谈的商户中75%表示已进驻或可以考虑进驻本项目，另外25%商户进驻意愿不明确，不进驻的原因是目前店铺面积很大，已能够满足经营需要，需要开拓新店，必须获得非常好的合作条件。 商户来源组成 商户进驻意愿 可以考虑进五爱区域驻, 25% 可以考虑进驻 荣富汽配, 五爱区域, 已进驻进驻, 50%意愿不明确 50%50%荣富汽配 进驻意愿不明已进驻 确 , 25% page111 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (3)箱包皮具类商户 本次访谈共访问箱包皮具类商户7户，全部来自五爱商圈。我行应约访人要求，未向部分受访商户说明受本项目委托访问。受访谈的商户中43%表示有意愿或可以考虑进驻本项目，另有43%商户表示有意愿或可以考虑进驻五爱商圈周边新项目，但希望租金合理且具有良好的店面形象。 商户进驻意愿 不进驻, 14% 有意愿进驻本项目 有意愿进驻本项有意愿进驻五爱周边新项目 有意愿进驻五爱目, 43% 周边新项目不进驻 , 43% page112 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (4)玩具类商户 本次访谈共访问玩具类商户1户，来自东北玩具城。该商户进驻本项目的意向不确定。 (5)文具类商户 本次访谈共访问文具类商户1户，来自小东小商品大世界。该商户表示，如果经营文化办公用品的较大商户全部同意进驻本项目，该公司也可以进驻。 (6)针织内衣类商户 本次访谈共访问内衣类商户4户，均来自五爱内衣袜子毛线城。其中1位商户表示，可考虑进驻，但因涉及客源分流，希望美博前期向商户提供优惠条件。其它商户因我行应协助约访者要求未直接谈及美博项目，而间接询问是否对周边新项目有兴趣，3户均表示如周边新项目租金合适可以考虑进驻。 (7)食品类商户 本次访谈共访问食品类商户3户，均来自温州城。各商户均表示，不考虑进驻本项目。 page113 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析| 案例借鉴|消费者调查|租户访谈 (8)窗帘布艺类商户 本次访谈共访问窗帘布艺类商户2户，均来自五爱商圈。2位商户均表示不考虑进驻本项目。 (9)美妆类商户 本次访谈共访问美妆类商户2户，均来自本项目。商户表示，希望美博重新开业时，二层的定位准确，三、四层全部开业;并进行正规的经营管理，重塑商户信心。如项目调整得当，包括专业美妆及日化在内的美妆业态前景仍良好。 (10)眼镜类商户 本次访谈共访问眼镜类商户1户，来自赛隆眼镜城。该商户表示，因对项目不够了解，目前不考虑进驻经营。 (11)综合类商户 本次访谈共访问经营纸品、小商品、洗化用品等综合类商户1户，来自小商品大世界。该商户表示，因未来拓展渠道差距较大，不考虑进驻经营。 page114 二、专业市场研究 专业市场介绍|主要专业市场分析|区域专业市场分析|案例借鉴|消费者调查|租户访谈 专业市场研究小结 市场研究 地块及项目现状需求研究 研究 消费者需求 宏观背景分析 专业市场研究 寻求项目的市场机会，利用研判标准选择项目经营品类方向各品类租户需求 箱包皮具 鞋类 内衣袜子 汽车用品 page115 三、项目地块及现状分析 page116 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 地块基本情况及经济指标 -- 地块周边现状 -- page117 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 1、地块基本情况及经济指标 项目名称 美博时尚品牌广场 开发商 沈阳五爱深港房地产开发有限公司 地址 沈阳市沈河区北翰林路149号 建筑面积 201,283m?? 开业时间 2010年 楼层设置 B1-F30 功能划分 B1 地下停车场 F1 客运站 F2-F6 商铺 F7-F30 住宅 page118 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 2、地块周边现状 项目地块周边物业整体比较成熟，交通便利，商业氛围浓厚。 ??商圈主要由五爱市场各项目及周边底层商铺组成，营业面积超过60万平方米。经营品类涵盖服装、鞋帽、箱包、小商品等各个品类。 ??周边写字楼相对档次价低，主要以满足五爱市场商户办公及商品展示使用。 ??酒店方面，除希尔顿逸林为四星级酒店，其他以快捷酒店为主，基本上能满足区域商户需求。 ??区域内住宅相对比较老旧，且很多都已出租给在五爱市场经营的商户居住或作为仓库使用，一层临街大多改造为门市。 page119 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 周边道路现状 -- 周边公交现状 -- 周边轨道交通 -- 周边人流及车流分析 -- page120 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 1、周边道路现状 项目地处沈阳市中心位置，四通八达，但是项小南顺城路目不临城市主干道，且周边拥堵状况较为严 重。 奉风雨南 天坛街??车流、客流主要通过小南街和北翰林路到达街街本项目。 热闹路 ??本项目虽然地处市中心，但是紧邻项目的道路并非城市主干道，在一定程度上影响了客流及货物的运输。 本项目 ??本项目西侧为货运物流站，对面为停车场，占道装卸货物现象较为严重，造成项目周边拥堵状况较为严重，但随着货运物流的改造升级，拥堵现象将得到缓解。 ??市政府将对由五爱街、风雨坛街、西顺城街、广宜街、小北关街、望花街这几条街路串成的南北二干线进行改造。改造后的快速路将达到主线无信号灯，改善周边的道路状况。 page121 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 2、周边公交现状 项目周边公交线路众多，公共交通极为便小南顺城路捷。本项目一层为客运站，为本项目带来一 定量的人流。 奉风南 天雨坛街??项目周边有公交线路30余条，但车站主要街街集中于热闹路和风雨坛街，直达本项目的不热闹路多。 ??项目一层为五爱深港客运站，线 路主要由沈阳五爱到达辽宁省内周边城市，最远到达本项目 温州。设计运送能力为每天700余班次，现在为每天200余班次，尚不到设计能力的一半。 ??客运站为本项目带来一定量的人流，但须将人流转化为客流。 page122 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 3、周边轨道交通 项目周边没有规划轨道交通站点，但距离已建成的地铁一号线和规划中的地铁六号线较近。 ??项目距离已建成的地铁一号线怀远门站约1.2公里。 ??项目距离规划中的地铁六号线也较近，建成之后能方便消费者便捷的到达本项目，一号线缓解周边公共交通的压力。 怀远门 1.2公里 本项目 六号线 page123 4、周边人流及车流分析 虽然本项目仅部分营业，但是周边人流车流与其他商城相比尚可，不会成为本项目重新启动的障碍。 分时段分地点人流监测 分时段分地点车流监测 全天有两个人流高峰期，分别在早上十点左右和上午车流较多，九点左右达到最高峰，之后慢下午一点钟左右。 慢减少。 单位:人次 单位:车次 600 50 45 500 40 40035 30 300 25 20 200 15 10010 5 0 0 五爱小商品城 五爱箱包鞋帽城 五爱小商品城 五爱箱包鞋帽城 page124 五爱内衣毛线城 五爱美博城 五爱内衣毛线城 五爱美博城 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 现有商业环境评价 -- 周边配套设施评价 -- 区域未来商业潜力评价 -- page125 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 1、现有商业环境评价 项目周边商业环境十分成熟，但都是以批发市场和街铺为主，档次相对较低。 ??周边区域有超过60万平方米的商业，为东北地区最有影响力的流转型轻工产品交易中心。韩国城 热闹路 ??区域内商业项目以批发市场和街铺为主，批发为主兼顾零售。购物环境相对现代购物中心五爱针纺城 五爱 较差，所销售的产品档次较低。(西区) 五 爱 (二期) 五爱 小 (三期) 市场 南 服装 街??区域内五爱服装城等各大商业项目，经营主 五爱 题明确，经营品类集中，已形成规模化效应和(一期)城 五联 影响力。商厦 五爱市场 ??项目周边餐饮、娱乐业态相对比较缺乏。南区 本项目 page126 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 2、周边配套设施评价 项目周边 配套设施基本上都是围绕五爱市场进行发展。由于五爱市场是中低档的批发市场，配套的写字楼和酒店也是以中低端为主。 写字楼: ??物业设施相对较为陈旧，缺乏统一的物业管理。 ??租户多为在五爱市场经营的商户。 ??主要用来办公及产品展示，能满足最基本需求。 ??随着五爱市场的发展，需求将进一步扩大。 酒店: ??五爱市场三期建设的希尔顿逸林酒店为本区域 档次最高的酒店。 ??除此之外区域内的酒店以快捷酒店为主，档次 以中低端为主。 住宅: ??五爱市场区域周边住宅以老式小区为主，缺乏高档次楼盘。 ??很多楼盘已经出租给在五爱市场经营的商户居住或者作为仓储使用。 p??ag一e12层7临街大多被改造成门市，管理混乱。 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 3、区域未来商业潜力评价 随着新项目进入市场和五爱市场的不断改造升级，区域商业在东北还能保持一定的领先地位。但是地域限制及政府导向对商业环境产生一定影响。 ??本项目和五联商业中心在硬件上都较以前建造的有所提升，货运物流的改造也将大大改善周边的商业环境，提升五爱市场的竞争力和影响力。 ??随着五爱市场的不断升级，写字楼、酒店等配套设施也将升级，以适应未来的发展。 ??项目周边可开发的地块较少，对区域未来商业规模发展造成了一定的限制，加上地区政府对区域业经营品类的导向，在某些程度上削弱了区域的影响力。 page128 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 地块商业展示评价 -- page129 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 地块商业展示评价 东北角为道路交汇口，为商业展示最佳位置，东侧及北侧展示也较好，适于作为商业展示面; 北翰林路西望 北翰林路东望 项目西侧北望 小南街北望 北 西 本项目 东 项目西侧南望 小南街南望 南 page130 翰林路西望 翰林路东望 好 较好 一般 较差 差 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 项目整体机会及优势总结 -- 项目整体威胁及劣势总结 -- page131 状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|三、项目地块及现展示评价|SWOT|项目价值总评 1、项目整体机会及优势总结 ??五爱市场区位优势明显，具有不可复制性。项目地处五爱商圈核心地段，物流及人流都有无可比拟的优势; ??由于是新建项目，项目整体硬件条件较好，已经考虑到未来商户对租赁硬件不断提高的需求; ??项目开发商深港集团实力雄厚，在招商和运营上都汇集了大量专业人士，保证了项目的永续经营; ??项目一层规划为客运站，无疑提升了项目整体的辐射能力，这也是项目的天然优势。 p age132 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 2、项目整体威胁及劣势总结 ??商圈档次偏低，现有的交通、环境状况，影响本项目品质及市场形象。 ??项目首层为客运站，增加了吸引消费者进入市场的难度，同时也增加了项目管理方面的难度。 ??五爱市场现状对本项目的定位有一定限制。五爱市场现有经营品类较全，市场空白较少，且项目不能经营服装品类。 ??前期项目开业不成功，对将来招商产生一定的负面影响。因此商户的招商特别是主力商户的招商将是项目面临的重大挑战。 page133 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价 |SWOT|项目价值总评 项目整体商业评价 -- page134 三、项目地块及现状分析 地块现状|交通及可达性|商业环境|展示评价|SWOT|项目价值总评 项目整体商业评价 评价指标 五爱深港项目 项目地处成熟商圈，整体商业氛围较地理 好。但周边项目竞争较为激烈给定位招可达性 商带来一定难度。 商业氛围 商务氛围 风周边人群密度 雨南顺城路 奉小天坛南人群素质 街街街区域发展空间 热闹路 周边项目竞争性 本项目 地块规模 零售意向 消费者态度 项目辐射力 page135商业价值综合评价 四、商业部分定位 page136 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 项目主题定位 -- 项目类型定位 -- page137 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|四、商业部分定位 品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、项目主题定位 五爱时尚精品交易中心 page138 page139 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、项目类型定位 区域现状: 区域未来: 项目周边商业环境十分成熟，但都是以批集散型都市类以楼宇经济、创意 发市场和街铺为主，商务专业市场经济、商务经济为 档次相对较低。依托的现代商贸物 流聚集区。 目标消费群: 区域需求特点: 核心消费群: 沈阳及周边中档客群及商场化日常生活用品 批发商户批发兼零售 辐射消费群:舒适购物空间 精品专业市场 辽宁及周边批发商户 page140 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 商场化精品专业市场 丰富的知名品牌商品 舒适的购物环境 实惠的价格过硬的质量 page141 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 目标消费者定位 -- page142 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 2、目标消费者定位 根据周边竞争项目的情况及消费者家庭收入调研分析，将目标客群锁定于中等收入水平的全客层; 区域消费者年龄分布 区域消费者家庭月总收入 8,001-10,000 2.31% 51—60, 21.45% 20—30, 27.39% 5,001-8,000 14.52% 41—50, 24.42% 4,001-5,000 42.90% 31—40, 26.73% 3,001-4,000 33.66%76.56% 2,501-3,000 6.60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% page143 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|四、商业部分定位 品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 本项目目标消费群 人群类型 区域消费客群 省内消费客群 其他客群人群来源 沈阳及周边商户 来沈旅游购物人群 辽宁及周边商户 沈阳地区居民 其他人群 消费特点 消费频次较高 消费滞留时间短 消费滞留时间短 消费目的性强 消费目的性强 消费随机性高 消费忠诚度高 消费主动性强 消费主动性差 page144 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 竞争或参考项目比较 -- 本项目档次定位 -- page145 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、竞争或参考项目比较 根据本项目经营品类、区位、规模等特点，选取五爱内衣袜子毛线城、五爱床品布艺箱包 鞋帽城、南台箱包市场、白沟箱包市场作为参考项目; 5 4 3 2 1 0 硬件 布局 配套 管理 宣传 南台箱包市场 白沟箱包市场 五爱内衣袜子毛线城 五爱床品布艺箱包鞋帽城 本项目 page146 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 2、本项目档次定位 根据本项目硬件、品类、配套等特点及五爱商圈各项目状况，项目定位应略高于五爱内衣袜子毛线城和五爱床品布艺箱包鞋帽城; 综合指数 本项目 床品布艺箱包鞋帽内衣袜子 城毛线城 白沟箱 包市场 南台箱包市场 page147 辐射度 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 项目产品规划参考 -- 项目产品规划建议 -- page148 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、项目产品规划原则 根据市场发展趋势、消费者和商户的建议，以及本项目立地情况，以专业市场模式发展为适宜; 消费者对于本项目作为专业市场的看法 消费者批发零售形式本项目适合度 76.9%的被访者认为本项目很适合作为专业批发, 5.61% 市场。 80% 76.9% 72.94% 70% 批发兼零售, 94.39% 60% 50% 40% 商户对于本项目作为专业市场适合度评价 30% 22.11% 20% 10% 3.96% 0.66% 0.33% 适合 0% 非常好 好 一般 不好 很不好100% 除未评论商户外 page149 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 2、项目产品规划初步建议 (1) 项目外部规划建议 ??提高次主入口可视性: A、B、C三个入口为项目的次主入口，且均有自动扶梯直达项目北翰林路二层卖区。提高次主入口的可视 B性，可增强项目吸引客流的能 主A 力。 ??加强楼层路径指引: 在项目主次入口，加强楼层路径的指引，在方便消费者的同时将人流转为客流。 C page150 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 (2) 一层大堂空间规划初步建议 在自动扶梯间增设楼梯，强化客流的引导性，增加视觉通道宽度，使消费者乐于上楼。 page151 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 一层大堂空间规划初步建议 在入口处增设LED或其他项目宣传物，打造项目亮点，宣传项目，吸引客流。 在入口处、扶梯口、直梯旁设置楼层指引，既方便消费者，也起到了引导客流的作用。 page152 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 (3) 内部空间规划初步建议 ??空间:充分利用项目的中庭，提升本项目的购物舒适度，并为未来整体推广活动提 ??颜色:明亮的色调及绿色植物，可增强项目视觉的舒适度; ??供空间支持; 休息区:应在各楼层适度增加休息区，以增强购物的舒适性; page153 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 (4) 项目外部动线初步建议 区域消费者出行仍以公共交通工具为主。小南街为城市次主干道，车流人流较多，在A、C入口之间设立公共北翰林路交通乘降站，有利于消费者 B进入本项目。 主A 消费者外出常用交通工具 私家车 0.79% 出租车 9.45% C 地铁 14.96% 自行车 22.83% 步行 50.39% 公共汽车 98.82% 0% 50% 100% 150% page154 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 (5) 项目内部动线初步建议 在项目一层设置长途客车固定落客区，二层卖场 通过引导将人流引入本项目二层。 一层落客区 page155 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 项目重点发展品类 -- 项目重点发展品类组合 -- 项目重点发展品类列表 -- 项目经营品类初步比例 -- 项目品类楼层分布示意 -- page156 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、项目重点发展品类 市场研究 地块及项目现状需求研究 研究 消费者需求 宏观背景分析 专业市场研究 寻求项目的市场机会，利用研判标准选择项目经营品类方向各品类租户需求 箱包皮具 鞋类 内衣袜子 汽车用品 page157 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 2、项目重点发展品类组合 配套服务 核心品类箱包皮具 鞋类 相关品类 相关品类 内衣 核心品类 袜子 汽车用品 配套服务 餐饮 商务办公 仓储 page158 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 3、项目重点发展品类列表 箱包皮具男包、腰包、学生包、运动旅行包、双肩背包、腰 带、钱包、精品女包、时尚包、化妆包、休闲包、拉核心品类 鞋类杆箱 男女皮鞋、运动鞋、童鞋、休闲鞋、拖鞋、凉鞋、相关鞋材 内衣袜子类 衬衣、背心、棉衣裤、围巾、袜子、内衣、泳装 相关品类 汽车用品 汽车饰品、汽车美容 餐饮 美食广场、水吧 配套服务 商务办公 行政办公、商务洽谈 仓储 仓储服务 page159 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 4、 项目经营品类初步比例 项目以箱包、皮具、鞋类、内衣针织类精品商品为主，辅以精品汽车装饰用品，结合美食广场、水吧等辅助业态。通过项目良好的经营环境和店铺展示效果，吸引相关 精品类商户进驻，实现与周围项目的相对错位经营。 类别 总建筑面积(M2) 比例 配套服务, 6% 箱包、皮具约3.34万 38% 鞋类约1.67万汽车用 19% 品 , 9% 内睡衣、袜子约2.50万 28% 箱包、皮具 , 汽车用品约0.84万 9%38% 内睡衣、袜配套服务约0.57万 6% 子 , 28% 总计约8.9万 100% 鞋类 , 19% page160 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 5、 项目品类楼层分布示意 以单一楼层经营单一品类商品为主，部分楼层借助中庭自然分隔，实现单层双品类经营。确保了各品类经营区域的明确有序并相互具有一定关联性，方便顾客快速到达目标品类区域购物。 F6 车饰针纺馆 内衣袜子 汽车用品 F5 精品针纺馆 内衣、袜子 F4 精品名鞋馆 鞋类 配套服务 F3 名品箱包馆 箱包皮具 配套服务 F2 时尚箱包馆 箱包皮具 配套服务 F1-2夹层美食广场 F1 客运中心 汽车客运站 page161 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|四、商业部分定位 品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 项目面临政策风险-- 项目市场风险-- 项目未来经营风险-- 项目风险之应对策略-- 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 1、项目面临政策风险 ??国家宏观调控的风险 国家目前对宏观调控力度加大，主要表现在增加贷款利率、增加银行准备金率以及提高交易的税率等方面，这将减少市场资金流动性，增加市场交易成本，进而给商铺市场投资、商户融资扩大经营规模等均带来不利影响。 ??政府对项目规划的干涉 由于本项目所在经营区域与五爱市场集团经营项目相邻，且未来选取经营的品类可能与五爱市场集团经营品类相互竞争。鉴于五爱市场集团与沈河区政府的关联性，本项目的品类经营选取可能受到政府相关约束，在一定程度影响产品价值最大化。 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 2、项目市场风险 ??市场观望情绪严重 经历了前期的开业后，市场目标商户对项目的信心受到较大影响，市场观望情绪严重。这将对本次重新招商启动带来消极的影响。 ??项目竞争对手强 区域竞争对手均较强势，一方面竞争项目规模较大，另一方面产品功能比较相似，且均为运营较成功项目，在未来本项目与其它项目可能经营类似品类的预期下，招商及租金标准均有可能受到竞争对手的影响。如何在宏观不利的情况下，借助营销或其它策略实现合理招商经营尤其重要。特别是在招商正式启动前的内部筹备期要着重注意信息保密工作，不应让竞争对手在项目尚未做好招商准备时就过早了解到招商计划。 ??配套硬件设施有待完善 客运站的设立，可以在最短的时间内引起外地商户(消费者)对项目的关注，提升项目的价值。但同时客运站占据了项目首层的位置，间隔了消费者与商铺，不能实现购物动线的连贯性。再加之项目的其它入口缺乏商业氛围，不易实现辅助入口功能，都将影响项目未来运营的效果。 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 3、项目未来经营风险 ??商业培育期竞争 由于项目需要做差异化定位，特别是未来有可能向精品专业市场方向发展，因此项目的培育期可能会较长，特别是形象店铺的调整通常所需时间要远长于普通的市场类铺位。 ??项目未来一定时期内租金收益受到影响 由于重新塑造市场信心，吸引商户入驻，所以在未来的3年内，项目的租金收益受到较大限制，特别是基于差异化的要求，未来项目较大比例经营面积会开设精品店铺，而此类型店铺单店面积较大，每平米租金相对低于小面积店铺，由此项目的未来短期收益会受到较大影响。 ??原有经营品类位置调整将承受较大阻力 原有项目内经营的各品类需要在项目启动后配合最新的品类规划进行经营区位调整，项目会因此受到来自既有商户的较大阻力。 四、商业部分定位 主题及类型定位|目标消费者定位|档次定位|产品规划|品类分布及楼层示意|项目定位风险评估 4、项目风险之应对策略 ??慎重选 取经营品类，满足区域市场需求 充分尊重市场意愿，满足市场需求，客观选取经营品类，降低未来招商风险。项目的成功必须基于市场的需要，待未来整个项目经营步入良性循环后，方具备实现企业特别期望之客观条件。 ??做足招商前期准备，招商工作一蹴而就 五爱市场及沈阳市相关的商户对项目都有一定的关注程度，因此做足招商前期的内部准备工作，从定位到宣传到招商，各阶段工作紧密跟进，造成巨大的市场影响与商户的心理驱动，一蹴而就成就招商工作。 ??增加产品特色，提升市场竞争力 在周边竞争激烈的情况下，应尽可能提升项目的产品特色暨客源的交通枢纽、精品专业市场、优质购物环境等，吸引更多有提升自身店铺形象需求的优质商户进驻，通过产品的相对差异化实现项目的竞争力。 ??以区域商业提升为主题争取政府相关部门的支持 项目可以以“推动区域商业升级，建立面向未来的样板专业市场”为定位向政府汇报，积极与政府沟通，尽可能规避政府对项目的政策影响，并积极争取工商、税务等行政支持，扶持进驻商户的发展，从而吸引更多有价值租户。 ??改造部分硬件设施，维持项目在本区域的硬件领先 强化主入口进入后与商业区域的连接，充分利用客运站的落客资源，提升项目人流量(但应做好旅客通道硬件维护工作，为旅客提供较为舒适的动线通道)。强化其它进入门的辅助商业入口功能，改造并强化标识导 引。 Thank You page167