商铺交易税费案例

商铺交易税费案例 上海商铺交易有那些税费 蒋妈妈2000年退休后就在上海买了一套屋子，把儿子的户口转到了上海;今年孩子大学毕业后将一个人在上海发展，蒋妈妈但愿儿子能有一份固定的糊口收入。俗话说一铺养三代，9年里见证了七浦路市场的诞生到兴旺，蒋妈妈一直想在那里买个包间送给儿子;只是一铺难求，这一找就是大半年，“七浦路商城一楼的铺子可谓是黄金位置，据说每平米在二十万以上，不外这么稀有的法宝没人愿意出售;二楼的单价在15万以上，肯出售的也是罕见。” 今年6月份，她终于达成了这个心愿，在七浦路商城的三楼买了一个21平米不到的包间，总价210万;三楼的投资回报率可以达到6,以上，每年可以带给儿子超过15万元的房钱收入。 信义房屋师指出，“商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是:好的现金流，长期、不乱的房钱收入，良多黄金地带的铺子更是一铺难求。投资者在购买带租约铺子时，既要考察租约的不乱性，同时还要对投资价值进行研判，对租期是非加以考量。 目前，上海铺子的房钱回报率大约在8,，这吸引了不少投资者。然而，评价一个铺子项目是否运营成功，枢纽在于这个铺子未来能否持续经营，这样才能保证铺子投资者的利益。 铺子贷款不超过5成 铺子买卖的交易本钱相称昂贵，除了中介费一般是住宅中介的两倍以外还有高昂的土地增值税，个人所得税、营业税、契税、印花税等等。这也是铺子定性为长期投资品且无法炒作的重要原因之一。另外一个原因就是铺子的融资也相对住宅难题，贷款比例一般不超过五成，贷款利率在基准利率上上浮1.1倍以上。 简朴的来算，当铺子的增值率大于30,的时候，出售时所交的税费约占差额的40,,60,。21世纪不动产的铺子部主管施光明先容，“一般情况下在估价时，假如成交金额比拟卖家买入时翻倍，我们都会按照差额的50,计算。好比100万的铺子现在卖200万，那么卖家所要承担的税收比例就会占到50万。” 1楼正面沿街铺子最好 21世纪不动产的铺子部吴鹏建议:独立门面相称重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米(1.5开间)，铺子没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数目，也会失去发挥营销促销的空间。 人流量是枢纽因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中公道比例应该是2:1。铺子的收益诀窍在于铺子门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮铺子还要统计晚上6-11点的人流。 周边人群的消费水平的高低决定了铺子的价值。在周边购买力较高的区域，铺子的价值更高，获得更高的房钱和投资回报率的机会更大。还要紧密亲密留意周边贸易的生意情况，铺子在周边50米半径属于一荣俱荣。 他还建议，挑选已经形成贸易天气的地舆位置，这些贸易天气可以是政府刻意打造的及在长期经营中天然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，贸易成市的气力非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前铺子售价4000元/平方，月房钱仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000元/平方，月房钱10000余元。 投资者还需要了解周边的规划及铺子的开发商，好的周 如何选址是枢纽 铺子投资如何选址，中原地产铺子研究员徐姗姗向记者罗列出了一些必要的留意事项，主要包括以下六点: 是否位于规划红线之外;有无绿地限制;能否加盖临时建筑等。 位置概念一是指间隔市中央的远近;二是指间隔居民区或交通干线的远近;三是指坐落。于某一地段的详细位置，如拐角、中央、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等紧密亲密相关。铺子门前有封锁交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 一般而言，面宽与进深比较大者佳，即所谓“开间大”。由于这样的店铺视野度较好，商品陈列丰硕，有益于吸引顾客目光。不外也有例外，如部门 SPA 等，需要一定面宽之外的合适进深，提供应顾客以私密恬静感。另外如健身房、网吧等，主要是做好较醒目的导示牌。 由于此类房钱承受能力较弱，而且健身房楼层高，反而会员运动时视野开阔，以及网吧对楼层也不高，所以可选择房钱相对低廉的二、三楼。 另外层高以及得房率也较重要。特别是有些裙房铺子因为建筑原因，内有主力承重柱，使得得房率较低，以及视野、采光度差，也拉低了房钱的含金量。 有无良好的水电、下水道、暖气等，餐饮行业还需化油池等。 路况指路面的宽度、 车道数、 交通拥挤程度以及有无交通管制等，以及绿化带的划分和铺子本身泊车场面积。它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。 可以考察房产升值价格考虑出租或者买卖。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可能造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，进步消化用度上升的能力和银行贷款能力。 市场行情 二季度末，理财周报记者从上海上各大房产中介的门店了解到:从5月份开始，关注铺子出租、买卖的人开始越来越多了。8月3日下战书记者在臣信房屋天山路分店的一个多小时里，就有三位有铺子出租需求的客户前来咨询。 据21世纪不动产上海锐丰贸易投资部经理吴鹏先容，“上海上铺子的二手租售交易在今年5月开始逐渐活跃。跟着住宅购置本钱不断攀升;价格已经处于高位，铺子市场又重获买家青睐、租售行情一路走高;进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，上海上铺子租售交易也依旧活跃。 目前标的在300万以下的铺子买卖交易占总成交单数的75,以上，而标的在700万以上的仅有10,左右。另外，长远看铺子最低5,的房钱回报率也远高于住宅物业(3,以下)。我们猜测，跟着经济环境转好，下半年铺子出租买卖市场会越来越火。 信义房屋分析师向记者指出，“就我们所统计的数据显示，7月上海二手铺子成交共计361套，较6月的282套上涨28,。均价12369.05元/平方米，成交总面积29497平方米。就二手铺子来看，上海上半年景交面积在4月份呈现高位突破，除4月外，上海仍是呈现一稳步上升的态势。” “铺子投资远比住宅投资要复杂。”21世纪不动产铺子部经理吴鹏有八年的铺子交易的经验。据吴鹏的经验，“中小投资者在进行铺子投资时一般比较盲目。关心的事情常常只局限于成交价格和面前房钱，而铺子是需要长期持有的投资品种。 就目前的市场而言，中原地产的铺子分析师给投资者建议:投资预算在200万,500万之间的，有2种推荐(像现在的四川北路商圈、五角场商圈的一些办公楼，都配备了一定的3层左右的裙房搭售，可以考虑买入100平米的铺子，最好是底层，可以做餐饮、便利店等。后期招商相对简朴，未来客群比较不乱。 另外，新增轨道沿线的住宅配套房也值得投资。好比说将要开通的11号以及7号线，其中11号线一期自嘉定延伸至市区江苏北路，路过沾恩的包括嘉定江桥、普陀真如、武宁等板块，7号线亦惠及包括大华、顾村、上大等板块(此类住宅配套因为前期人口导入还不充分，铺子价格一般单价在10000,20000之间，而且分割面积较灵活，对于投资者来说选择余地较大(日后招贸易态也十分灵活，留意选择尽量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味关注单价的差异。 100万以下的预算金额，建议选择面积小的专业市场铺子，此类一般总价低，投资风险低(不外要留意几点:一、交通的便利性;二、开发商的定位以及后期运营是否有保障;三、最好选择前期已经有部门招商经营的;例如青浦的意邦建材等。 铺子买卖税费 买家:契税=3,成交价;另外还有交易手续费=0.5,成交价;印花税=0.05,成交价。 卖家出售的时候，铺子不论年限，都要交纳以下几种税费: 1.营业税及附加，税费为差额的5.55,; 2. 土地增值税，税费为差额扣除相关用度后的30,,60,(按差额比率不同累进计算) (1)增值额未超过扣除项目金额50,部门，税率为30,; (2)增值额超过扣除项目金额50,，未超过扣除项目金额100,的部门，税率为40,; (3)增值额超过扣除项目金额100,，未超过扣除项目金额200,的部门，税率为50,; (4)增值额超过扣除项目金额200,的部门，税率为60,。 3. 个人所得税，税费为净收入的20,。 下面红色字体部分是赠送的散文欣赏摘自网络，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～～谢谢～～～ 可依靠的唯有自己 这是发生在一个普通犹太人家庭里，父亲和儿子的: 儿子叫约翰，在他4岁那年，有一天他和姐姐在客厅玩捉迷藏。他们玩得正高兴，父亲抱起小约翰，把他放在沙发椅上面，然后伸出双手做出接的姿势，叫他往下跳。小约翰毫不犹豫地往下跳，在即将抓住父亲的瞬间，父亲缩回了双手，约翰摔到了地板上，他号啕大哭起来。小约翰向坐在沙发上的妈妈求助，妈妈若无其事地坐着，并不去扶他，只是微笑着说:“呵，好坏的爸爸～”父亲站在一边，以嘲弄的眼光望着上当受骗的小约翰。 这便是犹太家庭教子的方法之一，这样做的目的是灌输给孩子一个理念:社会是复杂的，不要轻信他人，唯一可依赖的就是自己。 犹太家庭的孩子都要回答这样一个问题:“假如有一天房子被烧着了，你将带着什么东西逃跑,”如果孩子回答是钱财，母亲会进一步问:“有一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝，你知道是什么吗,”如果孩子回答不出来，母亲会告诉他:“孩子，你要带走的不是钱财，而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的，你只要活着，智慧就永远跟着你。” 你对爸爸的爱，远远胜过那部车 一个犹太家庭的父亲，存钱存了很久，终于买了一辆自己向往已久的新车。新车开到家后，他珍爱有加，每天都要洗车打蜡。他5岁的儿子见父亲这么爱车，也常常乐此不疲地帮爸爸一起洗车。 有一天，这位父亲开车回到家后，累得一动也不想动。于是他决定破一次例，改天再洗车，尽管自己的爱车因淋了雨，而显得脏乱不堪。 这时，5岁的儿子见父亲这么累，就自告奋勇地要帮爸爸洗车，见他这么小的年纪，就知道体谅自己，心里甚感欣慰，便放手让儿子去洗。 儿子要动手洗车了，却找不到洗车用的毛巾。于是他走进厨房，立刻便想到母亲平时煮菜洗锅时，都是用钢刷使劲刷才刷干净的，所以既然没有毛巾，就用钢刷吧～他拿起钢刷用力地洗起车来，一遍又一遍，像刷锅一样地刷车。 等他洗完之后，听见“哇”的一声，他失声大哭起来，车子怎么都花了,这下可闯大祸了，他急忙跑去找父亲，边哭边说:“爸爸，对不起，爸爸，你来看～”父亲疑惑地跟着儿子走到车旁，他也“哇”的一声，“我的车，我的车～” 这位父亲怒气冲冲地走进房间，气急败坏地跪在地上祷告:“上帝呀，请你告诉我，我该怎么做,那是我新买的车，一个月不到，就变成这样，我该怎么处罚我的孩子,” 他才祷告完，耳边忽然出现一个声音“世人都是看表面，而我却是看内心～”突然间，他彻悟了。 他走出房门，儿子正害怕地流着泪，动也不敢动。 父亲走上前去，把孩子紧紧地拥在怀里，亲切地说:“谢谢你帮爸爸洗车，爸爸对你的爱，远远胜过对那部车子。” 凡事要透过表面去看本质，当家人或朋友无意间做错了某件事时，我们要理智对待，不要只看事情的表面，而忽略他们内心真实的想法。学会用爱心去包容爱心，家会让你感觉自己的周围，时时洋溢温暖的阳光。 小饭馆的生意很好，因为物美价廉，因为他的谦和和妻子的热情。每天早晨，三四点钟他就早早起来去采购，直到天亮才把所需要的蔬菜、鲜肉拉回家。没有雇人手，两个人忙得像陀螺。常常，因为缺乏睡眠，他的眼睛红红的。 不久，一个推着三轮车的老人来到他门前。她驼背，走路一跛一跛的，用手比划着，想为他提供蔬菜和鲜肉，绝对新鲜，价格还便宜。老人是个哑巴，脸上满是灰尘，额角和眼边的几块疤痕让她看上去面目丑陋。妻子不同意，老人的样子，看上去实在不舒服。可他却不顾妻子的反对，答应下来。不知怎的，眼前的老人让他突然想起了母亲。 老人很讲信用，每次应他要求运来的蔬菜果然都是新鲜的。于是，每天早晨六点钟，满满一三轮车的菜准时送到他的饭馆门前。他偶尔也请老人吃碗面，老人吃得很慢，很享受的样子。他心里酸酸的，对老人说，她每天都可以在这儿吃碗面。老人笑了，一跛一跛地走过来。他看着她，不知怎的，又想起了母亲，突然有一种想哭的冲动。 一晃，两年又过去了，他的饭馆成了酒楼，他也有了一笔数目可观的积蓄，买了房子。可为他送菜的，依旧是那个老人。 又过了半个月，突然有一天，他在门前等了很久，却一直等不到老人。时间已经过了一个小时，老人还没有来。他没有她的联系方式，无奈，只好让工人去买菜。两小时后，工人拉回了菜，仔细看看，他心里有了疙瘩，这车菜远远比不上老人送的莱。老人送来的菜全经过精心挑选，几乎没有干叶子，棵棵都清爽。 只是，从那天后，老人再未出现。 春节就要到了，他包着饺子，突然对妻子说想给老人送去一碗，顺便看看她发生了什么事。怎么一个星期都没有送菜,这可是从没有过的事。妻子点头。 煮了饺子，他拎着，反复打听一个跛脚的送菜老人，终于在离他酒楼两个街道的胡同里，打听到她了。 他敲了半天门，无人应答。门虚掩着，他顺手推开。昏暗狭小的屋子里，老人在床上躺着，骨瘦如柴。老人看到他，诧异地睁大眼，想坐起来，却无能为力。他把饺子放到床边，问老人是不是病了。老人张张嘴，想说什么，却没说出来。他坐下来，打量这间小屋子，突然，墙上的几张照片让他吃惊地张大嘴巴。竟然是他和妈妈的合影～他5岁时，10岁时，17岁时……墙角，一只用旧布包着的包袱，包袱皮上，绣着一朵梅花。他转过头，呆呆地看着老人，问她是谁。老人怔怔地，突然脱口而出:儿啊。 他彻底惊呆了～眼前的老人，不是哑巴,为他送了两年菜的老人，是他的母亲, 那沙哑的声音分明如此熟悉，不是他母亲又能是谁,他呆愣愣地，突然上前，一把抱住母亲，号啕痛哭，母子俩的眼泪沾到了一起。 不知哭了多久，他先抬起头，哽咽着说看到了母亲的坟，以为她去世了，所以才离开家。母亲擦擦眼泪，说是她让邻居这么做的。她做工的爆竹厂发生爆炸，她侥幸活下来，却毁了容，瘸了腿。看看自己的模样，想想儿子进过监狱，家里又穷，以后他一定连媳妇都娶不上。为了不拖累他，她想出了这个主意，说自己去世，让他远走他乡，在异地生根，娶妻生子。得知他离开了家乡，她回到村子。辗转打听，才知道他来到了这个城市。她以捡破烂为生，寻找他四年，终于在这家小饭馆里找到他。她欣喜若狂，看着儿子忙碌，她又感到心痛。为了每天见到儿子，帮他减轻负担，她开始替他买菜，一买就是两年。可现在，她的腿脚不利索，下不了床了，所以，再不能为他送菜。 这种信任和理解真的很重要。 这个故事对于众多家长来说有很强的的启迪和警示作用:“你到底爱的是孩子，还是孩子努力的结果,如果是后者，那说明你不会爱～”亦或是“你到底是爱自己的孩子，还是爱那个你心目中的孩子,如果是后者，那说明你不会爱～”，往往，在和孩子互动过程中，我们关注自己的感受，关注孩子是否改错，关注孩子是否优秀，而我们忽略了关注孩子本身，这些都是打着爱的旗号伤害着孩子，但我们往往认为这就是爱。请牢记，孩子本身最重要～ 让孩子去开辟自己的天空 《一个犹太人的家庭教育》讲的是一个伟大的犹太母亲把三个孩子培养成才的理念和方法。这位母亲生在上海，父亲是犹太人，在她12岁那年去世了，随后母亲也离她而去，她成了孤儿。长大后在上海铜厂做女工，结婚后生下三个孩子，但不久后丈夫又离她而去了。为了逃避痛苦，她成为中以建交后第一批回到以色列的犹太后裔。 为了生存，也为了三个孩子能早日回到以色列，她先发奋学习希伯来语，然后，在路边摆了个小摊卖春卷。以色列的官方货币是谢克尔，一谢克尔兑换人民币2块钱，更小的币值是雅戈洛，一谢克尔等于100雅戈洛。她的春卷小摊每天只能赚到十来个谢克尔…… 1993年，她接回了三个孩子，大儿子14岁，二儿子13岁，小女儿11岁。开始她一直秉承再苦不能苦孩子的原则，依旧做着合格的中国式妈妈。把孩子送去学校读书，她卖春卷，孩子放学，她就停止营业，在小炉子上面给他们做馄饨或者面条。这一幕被邻居看到了，就来训斥大儿子:“你已 经是大孩子了，你应该学会去帮助你的母亲，而不是看着你母亲忙碌，自己就像废物一样。”然后转过头训斥母亲:“不要把那种落后的中国式教育带到以色列来……” 大儿子和她都很难受，但他们都在慢慢地改变，大儿子不但学会了做春卷，还把春卷带到学校卖，每天，三个小孩子能赚到10个谢克尔，回家交给母亲。母亲觉得很心酸，让他们小小年纪就担起生活的担子，但犹太人不这么认为，在犹太家庭里，孩子们没有免费的食物和照顾，任何东西都是有价格的，每个孩子都必须学会赚钱，才能获得自己需要的一切。 于是妈妈不再提供免费的餐食和服务，同时也给他们赚钱的机会，以每个春卷30雅戈洛的价钱批发给他们，带到学校后，可自行加价出售，利润部分自由支配。 三个孩子卖春卷的方式竟然截然不同。小女儿最老实，按老价钱50雅戈洛一个零售;二儿子则以40雅戈洛的价钱批发给学校餐厅，每天让他送100个春卷;大儿子则举办了一个“带你走进中国”的讲座，讲座的噱头就在于可以免费品尝美味的中国春卷，但需要买入场券，每人10雅戈洛，结果收入1500雅戈洛。 随后他们琢磨出了更多更新颖的赚钱方法，他们很努力地去学习和思考，学业并没有受到任何影响。 同样作为父母，是不是应该引起我们的反思,我们每天一睁开眼睛就为了孩子忙活，做饭、洗衣服、接送、辅导作业，然后才是做自己的事情，每天忙的团团转，累得筋疲力尽。一发牢骚，孩子还会心生厌烦，根本不理解我的付出。再回头看看，每一位中国母亲不都是这样吗,这样我们就很伟大吗,我们付出了很多，却造就了一个又一个“小皇帝”、“小公主”…… 我们希望孩子成才，却又过度的保护他们，使得孩子变得无能无法自立;过分的溺爱，带来孩子的无情;过多的干涉，让孩子多了很多无奈;过多的指责，让孩子变得不知所措，找不到前进的方向…… 想要为孩子创造一个无忧无虑，快乐成长的天空，但却发现自己完完全全的占据了创造者的位置，其实，这个位置也要有一部分让孩子承担。现在的照顾，也许会暂时保护着他们，但是他们总有一天会长大，会在长大后遇到许许多多的困难，那个时候，我们是如何也帮不了他们的……也许，让孩子过早的面对金钱面对名利面对社会，会有不舍和心疼，但他们总有一天要面对，总有一天要承担。 我们为何不像那位犹太母亲那样，放开手，让孩子自己去开辟属于他们自己的天空呢,