弄清楚购房目的

弄清楚购房目的 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 弄清楚购房目的 买房首先要明确购房的目的:为什么要买房,对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。 用来自己居住:要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资:主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等;对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考虑楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢～ 查看开发商资质 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和 签认购书需注意的问题 签订认购书时，购房者应注意以下问题: 购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方初步意向达成一致后，销售经理都会向购房者出示该公司的认购书，并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款: (1)当事人双方基本情况: 卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话;有 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系; 买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话; (2)认购物业名称、房号、地址; (3)房价:包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额; (4)付款方式:一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定; (5)认购条件:一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，所以为避免麻烦，最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 签订合同需注意的问题 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证); 如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子,一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 如果购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金,这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。 按揭贷款 按揭贷款的流程: 1)借款人到贷款银行办理借款申请。 2)贷款银行审核合格后出具贷款意向书，借款人领取贷款所需的。 3)借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 4)借款人与贷款银行签订抵押合同，将自筹资金存入贷款银行。 5)借款人办理担保手续:用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”。用有价证券质押的，将有价证券交贷款银行收押，签订。 6)用于购房的贷款，由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。 需注意的问题: 1)要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”的利率最优惠，“银行个人住房按揭贷款”利率次之，公积金贷款具有贷款利率低、减收办理贷款相关手续费、家庭成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。而对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人，则可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的“银行个人住房按揭贷款”。 2)要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供“等额本息还款法”和“等本不等息还款法”两种方式。故此，如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出。 深圳公积金为职工本人月工资总额的13%，全额存入职工本人的住房积金个人专户。 职工住房公积金的规定适用于有深圳市常住户口的企业固定职工和合同制职工。职工住房公积金由用人单位缴交，实行个人专户制。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。 办理公积金贷款:具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是:借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%;借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;借款人同意办理住房抵押登记和保险;提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利:缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 弊:分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 利:一次性付款一般都能从销售商处得到一定程度的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊:一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 《房产证》领取指南 申请材料: (一)深圳市房地产转移登记申请表原件; (二)身份证明复印件(验原件); (三)深圳市房地产买卖合同书原件; (四)属于预售房地产抵押转现售房地产抵押的，还应提交楼花转现证 明文件原件; (五)有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件(验原 件); (六)开发商已取得《房地产证》的，应提交《房地产证》原件; (七)若合同面积、价款有改变应提交补充协议; (八)申请登记前已交税的提交完税票据; (九)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。 申请受理机关: 统一由市房地产权登记中心业务受理窗口受理。 决定机关: 统一由市房地产权登记中心审核。 程 序: 申请人递交申请资料?审核?申请人交纳税费后领取《房地产证》。 收 费: (一)契税: 普通住宅按1.5%计征，其它土地、非普通住宅、非住宅 类房屋均按3%计征，我市普通住房应同时满足以下条件:住宅小区 建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下(含144 平方米)，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍 以下; (二)印花税:按登记价值万分之三计收; (三)登记费:根据粤价〔2001〕323号文，申请人为个人及单位的分 别按每证50及80元人民币收取登记费; (四)《房地产证》贴花:按人民币5元/本收取; (五)根据粤价〔2002〕33号文，特区内商品房二级转移登记征收房 地产交易服务费:新建成商品住房的房地产交易服务费按3元/平方 米收取;住房以外的房地产交易服务费按6元/平方米收取，由交易 双方各承担50%。 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------