毛胚房验收标准

毛胚房验收 毛胚房验收标准(2008-4-22 15:26:20) 分类:精心施工 标签:验房 | 面积 一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计 算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建 筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 其中，套内建筑面积,套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积 而公用建筑面积由以下两部分组成: (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室 以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 (2)套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。 即: 公用建筑面积,全套建筑面积,全套各套内建筑面积之和,单独具备使用功能的独立使 用空间(如地下车库、仓库、人防工程等) 其中: 套内建筑面积,套内使用面积，套内墙体面，阳台建筑面积 套内墙体面积,共用墙水平投影面积1/2，非共用墙水平投影面积 分摊的公用建筑面积,公用建筑面积分摊系数×套内筑面积 而: 公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积/套内建筑面积之和 主体结构 根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求: \(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏; (2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形; (3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 外墙 (1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点; (2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。 楼地面 (1)面层与基屋必须粘结牢固，空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷; (2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。 装修 (1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全; (2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固; (3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固; (4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角; (5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。 电气 (1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密; (2)插座开关通电及安排的合理性; (3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。 水、卫、消防 (1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏; (2)进水管试压，达到8公斤压力; (3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅; 毛坯房验房的标准与内容 在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢,当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。 一、购房者收房步骤 购房者收到交房通知单后的收房步骤: 1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括:A、房屋的《住宅质量保证书》;B、《住宅使用说明书》;C、《竣工验收备案表》;D、面积实测表;E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构); 2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房#买卖#》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等; 3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决，物业予以认可签字; 4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单; 5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。 商品房交付中的注意事项 1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备‎‎案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。 商品房交付中的法律问题 商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1.商品房“交付使用”。 怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。 2.商品房逾期交付的责任 是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及开发商已经逾期交房，首先开发商 合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。 3.商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在 此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任. 验房的内容: 1、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。 2、门窗工程的验收主要看外观的质量，如:框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有无水迹。 3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意有无接地，无接地要查找原因。 4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。 5、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。 6、不宜检查的部分:房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。 收房要检查的文件:竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书 警惕收房误区 很多买房者因为缺乏维权意识都遵循开发商所谓的“先交钱后验房”行规，而不是先验房后办手续。这样一来，不少业主在收楼文件上签字，到物业管理处拿了钥匙，进得房去，发现与理想中相距甚远，怎奈交房清单上自己已签字认可，一切已成事实。像这样的情况，很多业主都遇到过。就如一位有这样遭遇的业主所说:“就算是到商场买东西，也要先看看是什么样子，质量有没有问题。何况，我们在一开始还不知道房子是什么样子的时候就把几十万元的购房款给了开发商，最后临交付了还要我们先交钱后方能验房子，简直太霸道了～” 验房师提醒准业主，应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，以最大限度地保证自己的利益。 房屋交付使用前的验房，作为非专业人士的买房人一般可以检验以下几点:检查水是否接通，验收下水道是否通畅，水管接头是否渗水，存水弯检修孔是否滴水;电是否接通，是否为临时用电，照明及插座是否正常;墙面是否有裂缝、空鼓，山墙处、门窗处是否有渗水痕迹;顶棚是否有沉降裂缝; 门窗闭合的灵活性、密封性，零配件是否短缺损坏;外部栏杆扶手是否开始有锈裂痕迹及阳台部位是否有污染或漏刷痕迹。 收房误区二:有些业主认为验了也白验，开发商不认帐，或者就和物业上“踢皮球”，相互扯皮，不整改～ 验房师建议:“国家标准”是利器，“验收规范”是建筑界的法律 根据目前的有关规定，业主买的新建商品房，竣工验收时并非100%都“必验”，而是采取抽检方式，只要抽检合格就可“全部通过”。所以，如果你买的房子并不在抽检之列，可能会 有想不到的问题。 如果有问题，可你又没发现，一旦住进去之后再发现问题，就很有可能会被物业和开发商踢皮球了。验房最好是从毛坯房验起，一旦装修好，很多毛病都会掩盖，即使发现了问题修补起来也很棘手。验房师提醒准业主朋友，只要你能发现问题，其问题属实，一般开发商都维修，因为一来刚交工，施工单位人员都在，想维修相对容易;二来，开发商也想一次修好，免得交到物业公司，还要麻烦。其次，修这些问题费用也不需要开发商出。因此有些地方开发商在交房是还专门找验房公司给自己“挑刺”。 收房误区三:验房没有必要, 验房师建议:首先，是因为房屋交易涉及金额巨大，交易过程复杂，一旦完成交易难以迅速作出变更;且房屋本身状态不但影响投资效益，还影响人居环境和生活素质。有几个人可以随意处置一栋房子呢,买房是许多人一生中最大投资，买方的顾虑之一就是房子会不会存在大的问题,是的，有可能。谁又敢说不可能呢,大多数买方都不是建筑行家，又是第一次购房者。他们过去看房可能都是走马观花，把主要精力用于考虑价格、地点、内部空间组合、将来如何使用等方面，不会有时间、条件和技能去鉴定和比较房子本身的质量。所以，对绝大部分买方来讲，请个职业验房师对房屋上下、内外做个体检，看看到底是什么状况，有否大的问题，以减低购房风险，是一个非常明智的选择。也就是，花小钱，买个明白放心。 其次，老百姓花了几十万甚至几百万，有的人甚至一辈子的积蓄购买了商品房，最后得到的房子缺存在这样那样的质量问题。如何维护自己的权益，需要有专业的房屋质量检验专业人士的帮助，从专业角度为消费者提供服务。我们就是这样的服务机构，为您检验房屋质量，出具专业的质量报告。让您的财产不再受到损失、权益不再受到侵占、精神不再受到伤害。 再者，对于买方来讲，验房过程是个很好的学习房屋知识，了解自己未来生活环境的机会。我 们愿意与顾客探讨一些他们所关心的问题，如未来装修的可行性等。我也愿意为顾客提供长期的咨询服务。所以，顾客不单是请了个验房师，而是请了个房屋顾问。 毛坯房，一般指屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。北京市97年有一个建筑质量初装修标准(见附件)，应该按照这个标准验收。 通常，交付房屋时全部外饰面(包括阳台、雨罩的外饰‎‎面)应按设计文件完成装修工程。 公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。 各种管道(给、排、雨水、暖、热)全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。 电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)安装到位，按规定完成各种测试项目。 屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。 户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。 户门以内各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。 地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 2001年12月1日，由北京市建委、市规委、市国土资源和房屋土地管理局联合制定的本市《关于加强新‎‎建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》正式实施。其中就人们关注的“毛坯房”问题明确规定，提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着一段时间后，“毛坯房”将淡出房地产市场。12月1日以前立项的商品住宅项目不适用该《规定》，经济适用住房以及自建、联建和合作开发建设的住宅项目参照该办法执行。 土建:查房屋层高、房屋净空、楼板裂缝和渗漏痕迹、墙壁平整度、墙壁垂直度、 阴阳角方正、厕所地面标高、厕所排风道、外墙保温、楼梯、阳台栏杆的垂直杆件净距、阳台栏杆净高。房间内:就是墙、顶、地。墙的问题主要是空鼓、裂纹、墙面腻子材料使用问题，对于腻子，2001年北京市有一个限制性的标准，住宅内必须使用耐水腻子。如果不是耐水的腻子，有可能起粉、开裂、或者受潮以后空鼓，都是质量问题，有的表层是耐水腻子，基层不是耐水腻子，可能会把基层抓裂，造成起皮、空鼓、开裂等问题。 门窗:分户门(应是四防门)安装质量、五金件(如门把、门锁)使用功能、密封性能、外观质量、框扇配合间隙、猫眼、门铃等;对于窗户，如果是落地窗的话，在下半部(标准规定在90公分以下)应该是钢化夹胶安全玻璃。还要注意门窗的强度，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，用手推，不大太用力的时候，也就是十公斤左右，如果推窗户时忽悠忽悠，中间变形1-2cm,就会有安全问题，强度不高也容易变形，导致以后不密封。还要看窗户开启方向、安装位置、窗框与墙体间缝隙、窗扇的密封条质量、排水口位置和数量。 电气:电表负荷，电表读数;导线线径、漏电保护装置;电源总断路器、开关电气;漏电保护器接线和功能;开关箱内各接线端子连接、试通电;等电位连结;厨房、卧室、起居室、卫生间、洗衣机、冰箱、排气机械和空调器 等插座数量和质量;有线电视系统和电话通讯线路;照明开关质量、安装质量; 插座质量;插座接线质量;照明配电箱安装质量