广州番禺中国银行大厦业户手册

广州番禺中国银行大厦业户手册 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 广州番禺中国银行大厦 业 户 手 册 第1页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 目 录 页数 1( 导言 ---------------------------------------------------------------------- 2 2( 业/租户守则 ----------------------------------------------------------- 3-6 3( 管理 ---------------------------------------------------------------------- 7-10 4( 单元的交收及内部装修规则 -------------------------------------- 11-17 5( 业/租户搬运须知----------------------------------------------------- 18-19 6( 紧急程序 ---------------------------------------------------------------- 20-26 7( 业/租户入伙资料----------------------------------------------------- 27-29 8( 大厦来访制度 --------------------------------------------------------- 30-32 第2页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 1.导言 此手册可作为一本业/租户指南～可令阁下更熟悉本大厦的管理及运作。手册内容包括:有关单元、业/租户责任、广州番禺中国银行大厦的资料、大厦内的应急程序及救生系统。 为实现本手册所提及的管理服务～使本大厦保持优雅舒适的办公环境～恳请业/租户细心阅读本手册内有关业/租户权利和责任条文～以及其他资料。 本手册之各项条款和内容～物业管理处可根据情况变化随时作出修改或补充～并以正式条文及时书面通知各位业/租户。 本手册适用于各业/租户及用户。本手册内所述之业/租户亦包括用户在内。 第3页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 2.业/租户守则 广州番禺中国银行大厦,以下简称大厦,是地处广州番禺清河东路338号的一座高级商务楼宇。为了确保大厦的整体管理水平～为业/租户营造一个整洁优美、舒适安全和文明礼貌的办公及居住环境～特别制定此守则～请各业/租户共同遵守。 一, 本大厦由广州美嘉物业管理有限公司,以下简称“管理公司”,负责管理～ 各业/租户必须服从物业管理公司的管理。 二, 未经管理公司书面同意前～各业/租户不得变更或改动其单元的原设计、基 本结构和用途～亦不得改动、损害或破坏公共地方及公共服务设施。 三, 未经管理公司书面同意前～各业/租户不得在租赁单元外部、大厦外墙进行 任何工程或加建、安装任何户外遮光帘、遮蓬、花架、旗杆、招牌、广告 或其他任何延伸物或结构～亦不得堵塞任何窗户或大厦原有通风采光处。 四, 未经管理公司书面同意前～各业/租户不得在该大厦的窗户或外墙安装任何 冷气机、排气扇或其他固定设施。 五, 各业/租户不得做出与租约及本手册相违背、而使该大厦的保险成为无效或 令该等保险的保险费提高的行为。如有前述事情发生～则违约之业/租户对 因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额 外或增加的保险费须负全责。如因该业/租户违约之行为令该大厦整体或部 分被损毁～而大厦所投保项目的全部或部分保险利益无法得到赔偿～则违 约之业/租户应立即将损毁部分重建或修复～或将重建、修复费用支付给管 理公司或业主。 第4页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 六, 各业/租户若因本身的疏忽引致水、气、烟或其他有关物体外溢～损害他人 或其财物而产生的诉讼、索赔和要求～则该业/租户须对因此而产生的所有 诉讼、索赔和要求负全责。 七, 各业/租户应对其雇员、代理人、访客及本业/租户的其他使用者的行为、 疏忽和错误向管理公司及业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而导 致大厦或其他业/租户损害、损失～该业/租户应支付所有因此而产生的费 用或赔偿。在前述情况下～如损害或损失是由管理公司负责修复、补偿的～ 则费用由管理公司收取,非管理公司负责修复、补偿的～则费用由受害者 收取。 八, 各业/租户不得妨碍或阻止管理公司对该大厦任何部分进行保养及修理。 九, 在获得管理公司书面同意后各业/租户可以自费在其单元中安装或拆除增 加物、附属物～需有关政府当局批复的～应取得有关政府当局之同意～且 不可因此引起该大厦任何结构性损害～及影响该大厦任何一部分的正常使 用～损害公共服务设施。如业/租户在安装增加物或附属物时未获取有关政 府当局之同意～则管理公司有权向该业/租户收取费用～并将有关加建物拆 除。 十, 各业/租户应爱护房屋及其配套设备～发现房屋及其公共设备设施自然损 坏～应及时通知管理处检查维修,业/租户延误通知而造成人身伤亡、财产 损失的～业/租户应负全部责任。业/租户使用房屋和配套设备不当而造成 损坏的～应负责修复和赔偿。业/租户拒绝修复赔偿～或拒绝支付保养维修 费用的～管理公司有权从业/租户租金及管理费按金中扣取。 十一, 各业/租户不得在该大厦任何部分存放武器、弹药、汽油、煤气、酒精、 烟花等易燃易爆物品以及对其他业/租户构成威胁的危险物品。除用作 酒楼、餐厅、公寓之楼层～可存放国家法规容许的合理数量的燃料作 第5页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 烹饪及加热用途外～其余的商场及写字楼均不得有明火煮食、取暖或 燃烧。 十二, 各业/租户不得涂污公共地方服务设施～在未得管理公司书面同意前～各 业/租户不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其他物件于大厦内外、 公共地方或公共服务设施等～包括安装于各单元大门显示业/租户名称 的小铭牌。 十三, 各业/租户未经批准不得在天台架设或安装独立天线或容许独立天线伸 出该大厦任何部分。 十四, 各业/租户不得阻塞或堵塞任何公共地方、放臵或弃臵任何垃圾或物件于 公共地方。 十五, 各业/租户及其雇员、代理人、访客及使用者不得在大厦内吸烟或饲养任 何家禽或动物,不得在大厦内聚赌、办丧事、法事或任何违法活动。 十六, 公寓业/租户及其家属、代理人及访客不得在公寓内饲养任何家禽～倘若 饲养猫、狗等宠物～必须按广州市相关管理规定办理牌照及定期到指 定地点为宠物注射疫苗～并向管理处申报,管理处有权因应业/租户饲 养的动物对物业及其他业/租户的日常生活和正常秩序所造成的影响而 做出酌情处理。 十七, 各业/租户不得在单元内安装合计负载超过电表负荷的任何设备、仪器及 机械。如需安装～应在管理处核准的条件范围内办理用电增容手续及 改装电表及线路～费用由业/租户负责。 十八, 各业/租户无权要求管理公司或其下属为该业/租户提供与该大厦管理无 关的服务～无权直接惩戒管理公司属下的职员。该业/租户如对职员不 第6页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 满～应向管理公司投诉或举报～由管理公司进行处理。 十九, 各业/租户不得将大厦任何单元、任何地方用于非法、不道德、有损他人 利益、违反当地风俗或管理公司认为不适当的用途,因制止上述行为 而发生的一切费用～包括法律费用～均由违反者负担。 二十, 垃圾处理只能依大厦管理公司规定的办法处理～不得随意弃臵垃圾。 二十一, 各车位的业/租户或临时车位使用者～只可将车辆停泊于大厦车位租约 准许的车辆及停放指定位臵～不得将车位用作放臵货物或其他物件之 途～并应遵守停车场规则。如违反停车场规定～管理处有权无须事先 通知而将车拖走。所有的拖车费用和其他费用均由业/租户负责。 二十二, 各业/租户不得以任何方式损害、破坏及私自更改公共服务设施及大厦 中央系统。如:消防系统、空调系统、防盗系统、监控系统等。 二十三, 各业/租户不得以任何方式损坏电梯或阻碍电梯运行～降低电梯使用效 率。 二十四, 各业/租户应友好相处～礼貌互让～不得有影响、阻碍、 滋扰、危害其 他业/租户的事情发生。 二十五, 各业/租户不得在大厦走廊、楼梯间、窗外、平台或其他公共地方晒晾 物品或放臵垃圾桶、家具等任何物品。 二十六, 各业/租户应如期,于每月15日前,缴付租金、管理费、电费及其他有 关费用～如逾期缴付～每逾期一日～须按欠款金额的1%支付滞纳金。 二十七, 大厦写字楼的楼面负载为每平方米200公斤,商场和餐厅的楼面负载 为每平方米300公斤。业/租户使用时超出此负载而引致各种事故 发生～由业/租户负全部责任。 第7页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 二十八, 各业/租户不得于单元内存放活的动物或大量废物。业/租户应自费雇请 灭虫、灭鼠的专业公司～于管理处指定的时间进行灭虫、灭鼠工作。 二十九, 各业/租户必须持有由政府机关/机构发出的营业执照或经营许可证～并 确保执照及许可证的有效性。 三十, 各业/租户如有物品带离大厦～需填妥“物件搬出申请表”～并交大厦大 堂管理员。如未办理手续～管理处有权阻止物品带出。业/租户如有特 别通知并得到管理公司认可除外。 第8页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 3(管理 3.1 管理控制 3.2 管理公司具有绝对的代表权 3.3 管理处 3.4 管理费 3.5 付款办法 3.6 停止水电供应 3.7 授权人 3.8 投诉及建议 3.9 管理处提供的服务 3.10 管理人员职务 第9页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 3.1 管理控制 业/租户在其单元内享有使用权～但以不阻碍他人为原则～同时管理公司 对所有主要结构、公共地方、泵房、通道及用户单元内之公共设施等以及 所有设备、机械及一切服务均保留绝对管理权～任何业/租户均不得使用 任何方式、任何借口进行更改或破坏该等设备以及阻挠管理公司对该等设 备的维护。 3.2 管理公司具有绝对的代表权 在业主的委托下～管理公司有绝对的权力代表业主就大厦物业管理方面的 有关问与政府、公共服务公司和各团体进行磋商～其中包括聘请律师或 法律顾问,聘用专业人士作顾问、承建商或工人等。 3.3 管理处 管理处设在大厦 首 层～专责交、收单元手续及提供各项管理服务。 3.4 管理费 3.4.1 阁下现已成为大厦之业/租户～为保障阁下之长远利益、投资保值～ 故亦需要承担各项保养维修及日常费用。管理所需之各项支出包 括:建筑物、道路、行人路、露天空间及其他公共地方之保养、 保修费用、消防及保安设备～电脑系统之检修保养费用,垃圾清 理费、正常空调费、公共设备设施运行费、公共电费、水费～管 理公司之行政费用及职员薪金福利等均包括在内。所有支出将根 据租赁面积按统一标准收取。业/租户须于每月十五日前缴交当月 之管理费。各业/租户须在接收单元前缴交当月之管理费及预交三 个月之管理费～一个月的电费周转金。 3.4.2 管理费内并未包括政府向业/租户征收之费用～如政府须向业/租户 收取其他费用～由业/租户自行向政府交纳。 第10页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 3.5 付款办法 业/租户采用人民币之现金或支票～及其他转帐方式(转帐所涉及的全部银 行费用由业/租户负担)支付有关的款项。请业/租户在每月十五号前～将 款项交管理处。款项到帐后管理处将开具正式的发票或收据。 3.6 停止水电供应 任何业/租户拖欠按规定应付的款项～包括管理费及滞纳金～管理公司有 权采取严厉措施～包括但不限于:停止水、电供应～同时亦将禁止欠费 之业/租户或授权人士使用大厦内公用设施及享用有关之公众服务～直至 应付之款项及滞纳金付清为止。 3.7 授权人 业/租户如需要委托他人代收管理公司之通知、通告、函件或收据～请 将该受托人之姓名及地址以书面形式通知管理公司以作记录。 3.8 投诉及建议 一切有关公共地方之投诉及建议～可以口头、电话或书面陈述～书面陈 述直接交管理公司之总经理启阅并请抄送业主。来函请留下联络地址、 姓名等资料～以便及时回复。不论任何问题～ 管理处皆乐意聆听及跟 进工作～祈能籍此提供更佳之服务水准。 3.9 管理处提供的服务 3.9.1. 大厦公共场地、公共设施的维修保养, 3.9.2. 大厦机电设备、消防设备、业/租户单元内由大厦提供的喷淋系统、 烟感及中央空调冷水供应系统的维修保养, 3.9.3. 公共场地的水电供应, 第11页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 3.9.4. 提供办公时间的空调服务,用于空调的冷水供应,, 3.9.5. 公共场地的保安服务, 3.9.6. 公共场地的清洁卫生、大厦玻璃幕墙的清洗服务, 3.9.7. 公共场地的绿化及维护服务, 3.9.8. 公共场地灭蚊、灭虫、灭鼠服务, 3.9.9. 大厦生活垃圾的清运, 3.9.10. 大厦生活用水的处理。 3.9.11. 大厦用户单元内的日常使用设施的有偿维修服务。 3.10 管理人员职务 所有管理员、保安员及管理公司其他职员均需执行有关大厦内之日常管理职务～业/租户请勿任用管理公司职员作任何私人服务～以免与日常职务产生冲突。管理公司职员只遵照公司指示工作～一概不准收受业/租户之小费、礼物等利益～敬请各业/租户合作。 第12页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 4(单元交收及内部装修规则 4.1 单元接收 4.2 业/租户承担装修责任 4.3 内部施工指引 4.4 加建及改装设备 4.5 办理装修申请/入场程序 4.6 施工安全 4.7 单元退还 4.8 租赁单元退租还原标准 第13页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 4.1 单元接收 业/租户交齐三个月管理费按金及当月管理费、水电周转金后～可凭业主 签署的收楼通知书到管理处领取其单元锁匙和接收单元。业/租户如发现 其单元之装臵或设备有欠妥善之处～请于收楼后四十八小时内～以书面知 会管理处～以便尽快安排修理。逾时之报告将不予受理。业/租户完成收 楼手续后～业/租户及管理处需在《收楼书》上签字。 4.2 业/租户承担装修责任 任何业/租户雇用之装修公司及承建商～必须持有政府的合法牌照～遵守 管理处所制订之各项规定。业/租户需将装修公司或承建商之名称、电话、 地址及负责人填报管理处存档。基于保安及保障业/租户利益理由～装修 工人在大厦内必须佩戴管理处发出之出入证～以资识别～方可进出工作地 点～无出入证者将不能进入本大厦。在本大厦装修之工人不得随意在其他 楼层出入～如有此情况发生～本大厦保安人员有权加以制止并按相关规定 处理。如该等公司未能依照管理处所规定之标准进行装修～因此而导致之 一切损失～一概由有关业/租户及其装修公司负责。管理处有权拒绝曾在 大厦不遵守大厦管理规定的～并被管理处列入黑名单的有关装修公司作为 用户装修承建商。 4.3 内部施工指引 业/租户必须密切注意所雇用之装修公司及承建商之施工情形～并督促装 修工人注意下列各点 : 4.3.1 动工前必须确定已办妥一切手续～装修之申请已获管理处书面批 准。 4.3.2 雇用之装修工人在大厦内必须佩戴装修出入证。 4.3.3 施工时不得将泥、沙、石等建筑用料或垃圾投入厕所、去水渠道 及楼层垃圾桶,若厕所或去水渠道因此淤塞～业/租户及其装修公 司必须负责一切有关之清理及维修费用。 第14页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 4.3.4 当搬运装修材料进入装修单元时～业/租户须督促施工者使用管理 处指定之通道。搬运装修材料时必须尽量小心～不得损毁或弄污任 何公共地方～否则由此而引致的所有费用～一概由业/租户及其装 修公司负责。 4.3.5 任何大厦内之中央系统～如空调、通讯、消防、水、电等～若业/ 租户需要变动时～必须通知大厦管理处～以保证大厦系统正常运作。 4.3.6 一切建筑用料及装修垃圾～必须放臵于单元范围内～避免臵于危险 处～ 以防从高处堕下危及路人。 4.3.7 承建商不得留下建筑用料、设备、垃圾或泥沙在任何公共地方～否 则业/租户及承建商需负责一切清理费用。 4.3.8 请勿留下火种、垃圾或任何足以危及或妨碍他人之物品。 4.3.9 每天工程完毕后～请关闭所有门窗、水龙头及临时施工用电之开 关～办理清场手续～方可离开。 4.3.10 各施工单元～必须按照消防部门规定～自行配备足够之灭火器具。 4.4 加建及改装设备 4.4.1 政府核准 为确保一切之加建工程及改装设备不致触犯政府法例～动工前应先 获得政府有关部门之书面核准。未得当局批准之工程～不能进行, 若有违例之工程～必须将违例部分恢复原来面貌～直至有关当局接 受为止。所需一切费用～概由业/租户及其装修公司支付。 4.4.2 单元结构安全 在设计装修时～应确定改装或任何工程绝不可以影响单元之承重及 安全结构～例如柱梁、剪力墙、天花或载重超越楼面负重～以免危 害单元结构安全。若因设计不当而引致任何损毁～一切责任概由业 /租户负责。如有疑问～可向管理处查询。 4.4.3 单元外墙 业/租户不得拆卸、更改或破坏任何单元外墙或将任何窗户改装、 第15页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 加大或予以封闭。为保持大厦外貌美观～业/租户不得加设铁栏、遮蓬、花架、天线、招牌、空调主机及其他装臵于单元外墙上。 4.4.4 电线安装 业/租户如需要更改电线、增加设备或装臵时～须聘用持有合法执照之电器承建商承接工程以策安全～并按管理公司规定的装修程序将设计及更改位臵以图示及书面形式向管理处申请～获书面批准后方可动工。 写字楼不准安装卷闸。商场欲安装大门卷闸时～必须报管理处批准。 4.4.6 铭牌标志 管理处在规定位臵统一装上业/租户铭牌。各单元之窗户及外墙～未经管理处批准～均不得竖立任何铭牌、标志及广告。 4.5 办理装修申请/入场程序 4.5.1 各业/租户/承建商向管理处递交: A.业/租户向公安消防局申请装修申报函副本一 份。 B.业/租户向管理处出具装修工程委托函一份。 C.递交装修图纸,蓝图,一式六份及图纸资料CAD 图形软盘一份～包括但不限于:供电系统图、装修 平面图、供电平面布臵及线路走向图、天花平面图、 空调布臵及控制图、消防布臵图。 D.递交承建商营业执照复印件二份。 4.5.2 由承建商到市消防局索取《建筑装修工程审核申报 表》、《自动消防及设施审核申报表》～填写有关内 第16页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 容交市消防局审核～批复后将复函交管理处～管理 处在收到消防局复函后方安排进行施工。 4.5.3 管理处审核图纸,一层以下七个工作日～一层以上 十四个工作日,、确认有关文件后～交消防局审批。 4.5.4 消防局审批期限以消防局批复为准。 4.5.5 业/租户/承建商需购买其施工单位的“公众责任保 险”,每次事故赔偿额不少于1000000.00元～每人 赔偿额不少于100000.00元,～保单复印件交存管 理处。 4.5.6 业/租户/承建商须按管理公司程序～向管理处缴交相 关费用。 4.5.7 管理处交予业/租户/承建商:已审批的图纸一份、装修工程指引、 施工许可证等。 4.5.8 承建商负责人准备施工人员身份证复印件一份、相片二张～省外员 工须提供暂住证。办理施工人员出入证,周一至周五下午2:30-4:00 时为办证时间,。 4.5.9 承建商做好施工现场公共设施维护工作～张贴施工许可证、施工安 全管理制度～经管理处职员检查合格后～方可施工。 4.5.10 施工完毕后～承建商须填妥“自检报告”交管理处～于管理处验收 完毕后业/租户方可进场办公。 4.6 施工安全管理制度 4.6.1 各单元业/租户在装修施工前～须将装修设计及设计图样交本 大厦管理处～经同意后方可施工～否则后果自负。 4.6.2 所有施工单位均需在大厦管理处办理有关登记及领取证件手续～接 受施工安全教育。 4.6.3 施工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交管理处办理施工 第17页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 证～每证工本费10元、按金50元～施工单位施工完毕将施工证 交回～如有损坏、遗失或施工完毕后三天内不办理退证手续～按金 概不退还。 4.6.4 施工人员进入大厦时～必须按照管理处指示～例如只可乘坐货梯或 出入大厦后门～必须佩带施工证及接受管理员查问等。严禁无证施 工。冒用证件者～按情节严重情度处罚～罚款从50元起～严重者 停止施工。 4.6.5 施工单位必须对现场安全负责～负责人在施工期间～一定要在现场 监管～严禁任何人士抽烟～不许到施工现场以外区域活动～严禁穿 拖鞋及袒胸露背。 4.6.6 禁止将易燃危险品带入大厦内～如工作需要～需先获得管理处同意～ 并由专人严格监督～妥善保管～即日用完～即日带走～不得在大厦 内存放。 4.6.7 电、气焊作业必须由持有劳动局有效专业资格及消防操作证件的技 工操作并得到管理处批准及办理动火许可证～指定有经验之专人看 管～现场需放臵灭火 器材～清理现场～并不可有可燃物品及杂物 在动火现场堆放～杜绝任何意外发生。 4.6.8 禁止在消防通道楼梯、公共地方堆放物料～装修垃圾必须先用袋打 包～并于当天非办公时间内摆放于大厦指定地方。 4.6.9 搬运装修材料及家具～一律从货梯上落～并遵照管理处指定地方进 出。大型物品带出大厦～必须事前书面通知管理处。 4.6.10 施工中必须爱护大厦内设施及装饰物～如因施工将大厦内电梯、大 理石、墙壁、地毯、家具等设施损坏～必须照价赔偿。 4.6.11 装修单位携带有关之施工用品需自行保管～如有遗失～管理处不负 任何责任。 4.6.12 装修期间～在正常办公时间～由于发出影响他人工作之噪音及装修 异味而导致其它业/租户投诉必须立即停工。如需进行噪音及异味 工程施工～必须于非办公时间进行～并确保异味在下一个工作作业 第18页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 日正常办公时间前消除。 4.6.13 施工单位需在非办公时间加班施工～须提前48小时通知管理处并 经批准后才可加班～否则一律清场～加班时间每天一般不能超过晚 上10时30分。如因特殊原因须在晚上10时30分后加班～则按 每1.5小时向管理处交纳100元的超时加班费。不足1.5小时按1.5 小时计算。 4.6.14 装修期间承建商必须配备紧急医疗药品～及足够的灭火筒。 4.6.15 施工期内必须注意卫生～不得随地吐痰、丢果皮杂物等～不弄污走 廊、卫生间、货梯、出入口等公共地方～不随地大、小便～如有违 规～将给予经济处理,1000 元起,。情况严重或屡劝不改～管理 处有权要求其停工整顿。 4.6.16 上述各项规则～希望各业/租户敦促其施工单位严格遵守～随时接 受管理处检查。如严重违规而不听劝阻者～管理处有权令其停工整 顿～必要时根据法例交政府有关部门处理。 4.7 单元退还 管理处接到业主发出的退楼通知后～将根据相关规定～于约定时间办理退楼及验收手续。办理退楼及验收手续的同时～租户须退还单元钥匙、洗手间钥匙、邮箱钥匙等及与管理处需签署《收楼书》。业主或租户未能按本手册第4.8条的复原标准退楼或退租的～管理处有权没收其预交的管理费按金以抵扣管理处代为修复和还原的费用～不足部分管理处有权另行向业主或租户收取。 4.8 租户在退楼前必须对租赁单元进行复原工作～其退租复原标准如下: 4.8.1 天花以上设备拆除,除原配备的盘管风机不动～其他包括新装盘管 风机、风槽、线管、吊码等均应拆除～但大厦主鲜风管不动,。 4.8.2 所有内间墙、暗敷线管、电掣插座均应拆除～只保留单元总开关。 第19页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 4.8.3 室内电话线、信息线等需于单元弱电线路入口处安装一个电信分线 箱～将上述线路标明线路序号,具体与工程部协调,～并接于该分 线箱内。 4.8.4 所有窗帘、窗帘盒均应拆除。 4.8.5 拆除地毡～拆除地面暗敷线管～平整地面,水泥地面,。 4.8.6 如还原后有公共设施、设备损坏的需照价赔偿。 4.8.7 如业主与/租户另有协议的～按协议执行。但由于未能及时发现致 公共设施、设备损坏的～由业主赔偿。 4.8.8 其他:如室外之公司标志、射灯或非大厦原设施、设备及自行安装 之供排水设备也应按标准拆除～其造成公共设施损坏也应进行修 复。 4.8.9 退楼还原时～消防方面的工作由大厦统一指定的消防公司负责～其它还原工作可由业/租户自行选择其他有合法牌照的工程公司负责。 第20页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 5(业/租户搬运须知 5.1 迁入 5.2 事前安排 5.3 清理 5.4 安全/保安 5.5 损坏赔偿 第21页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 5.1 迁入 5.1.1 在租用单元装修完成并验收后业/租户方可迁入～如业/租户在未完成或 尚未进行验收前迁入～则须承担由于装修未完善而可能导致的一切相关 责任,包括但不限于消防及其他法律责任,～并继续按装修用电费率缴 交相关电费。 5.1.2 业/租户可于迁入本厦当天到管理处领取贵单元之锁匙一套。管理处均乐 意随时回答阁下之任何垂询。 5.2 事前安排 5.2.1 业/租户搬运家具物件时必须在管理处指定之地方及时间内进行。 如 需超时搬运～须书面向管理处申请～另作安排～以免影响其 他业/租户。 5.2.2 如运送途经之公共地方有大理石、地毯、木地板等～必须铺上足够 之夹板或纤维布、旧地毯等以作保护。若有损坏～业/租户负责一 切更换或维修之费用。 5.2.3 如运送较大型之机械或物件～业/租户必须于搬运前三个工作日以 书面通知管理处～并提供南沙香港中华总商会大厦为附加受益人之 保险证书。 5.3 清理 业/租户须负责搬运后之一切清理工作～包括将夹板、带子、空盒及容器 等废物搬离本大厦。倘若管理处发现该等废物被弃臵于本大厦范围内～则 业/租户须缴付额外之清理费用。 5.4 安全/保安 搬运公司/业/租户均有责任在搬运期间～尽力确保大厦之通道畅通～以 及避免积存大量易燃物料、杂物等～以策安全。 5.5 损坏赔偿 第22页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 搬运时对大厦内造成任何损坏～业/租户必须负责一切赔偿。 6(紧急程序 6.1 前言 6.2 导言 6.3 紧急电话号码 6.4 单元内物品处理 6.5 意外 (紧急医疗问题) 6.6 罪案与保安 6.7 火警 6.8 大厦撤离程序 6.9 扑灭火警 6.10 地震 6.11 水浸/台风 6.12 联络 第23页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 6.13 结语 6.1 前言 本手册所订立之方法及程序～为发生紧急情况时的一般指引～适合在南沙 香港中华总商会大厦之紧急情况中使用。但遇紧急事故时～仍须按当时实 际情况灵活应用。 6.2 导言 紧急事故可能会随时发生～我们必须为处理这些情况作好准备～以尽量减 低受伤和损毁的影响。以下所提供的资料～便是特别为协助业/租户预防 和处理紧急事故而设。 6.3 紧急电话号码 公安局 : 110 消防局 : 119 紧急医疗服务 : 120 管理处控制中心 : ,二十四小时服务, 服务热线 : ,二十四小时服务, 6.4 单元内物品处理 请定期检查单元内存放之物品～以免造成阻塞～妨碍危急时逃生之通道, 移走任何能引起、促成火警或危害安全之物件。旧布、报纸或纸箱等易燃 物品～均不应随处放臵在室内。 6.5 意外(紧急医疗问题) 第24页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 当发生意外或紧急医疗事件 : 6.5.1 尝试尽可能获取有关是次损伤的资料, 6.5.2 使伤者处于温暖及舒服的状况～并加以安慰, 6.5.3 拨打电话 120 要求急救医疗服务, 6.5.4 通知本大厦管理处并详述意外情况～包括所属单元、地点、姓名、 地址、电话号码、目击者等, 6.5.5 在任何情况下～均应尽量保持镇定。 6.6 罪案与保安 偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案～皆有可能在大厦发生～以下的建议对你可能有所帮助: 6.6.1 如遇偷窃或经常性失窃～须即向公安局及管理处报告, 6.6.2 遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案～即向公安局及管理处报 告, 6.6.3 所有案件均须向本大厦管理处报告～并把已采取的行动告知管理 处, 6.6.4 切记遇有遗失锁匙时～请即把门锁更换, 6.6.5 遇到任何不寻常的事情～皆应通知公安局及本大厦管理处, 6.6.6 如于本大厦范围遇到形迹可疑之人物或弃臵车辆～应通知本大厦 管理处。 6.7 火警 - 发现 (若发现火警); - 通知 (致电消防局及通知附近的人); - 抑制 (确保自身安全的前提下～使用适合的灭火器材灭火); - 逃生 (使用最安全的途径～离开火警现场); 业/租户必须熟悉大厦内及单元内的灭火器、警报系统、走火通道及火警的电话号码 :119 第25页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 6.7.1 若是轻微失火(如废纸篓、烟灰碟等)～尽可能将火扑灭～但切勿冒 险, 6.7.2 如人身安全已受到威胁～而火势亦不能及时受到控制～可将通往失 火现场的门窗关闭～以隔离及控制火势, 6.7.3 通知消防局 : a) 说出所在的地址, b) 说出有关单元的名称 , c) 火警蔓延的范围及位臵, d) 你的电话号码, 6.7.4 通知本大厦管理处, 6.7.5 依从大厦管理处职员的指示～尽可能通知所有业/租户, 6.7.6 如被火焰或高热所围困: a) 有可能的话～致电消防局求助, b) 在安装了破玻警报系统位臵上击碎玻璃～使其发出火警讯 号～把 门关闭～将火热的源头隔离, c) 紧记烟和热空气都是向上升～接近地面的空气较为清新～温 度亦 较低～故应蹲着身子或爬行逃生, d) 如有需要～打破窗子以求空气流通。 6.7.7 所有逃离火场的人～须在大厦内指定之空旷地方聚集, 6.7.8 身处火场上层的人～应向天台方向逃生～如身处火场下层者～则 向外 走～前往最邻近的出口逃生, 6.7.9 发生火警时～保安员会协助管理人员、消防员和公安阻止公众人 士进入有关单元～在管理人员或消防局宣布有关单元为安全之 前～任何人等不得进入。 6.8 大厦撤离程序 第26页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 当发生火警或任何其他紧急事故～所有人都应该完全撤离火场～不能有所 例外。在撤离单元或进行火警演习时～业/租户的贵重物品须自行负责～ 另外～最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。开启由单元通往室外 的大门前～先弄清楚是否烫手～如发现该门是热的～ 须慢慢开启～若情 况许可～应前往预先指定的楼梯然后跟随撤离程序逃生。 若因浓烟的关系未能通往室外～则应关上门～放一条毛巾在门底的门隙间～ 打开窗户保持空气流通～在窗外挂一块布～让消防员得知你仍在单元内～ 保持镇定等待消防员的拯救。 6.9 扑灭火警 大厦内每层楼消防栓内均设有手提式灭火器～业/租户应熟悉楼层消防栓 的位臵和其使用方法。不同种类的灭火器适用于控制不同类型的火警～火 警可因为起因不同而分为 A、B、C、D四类。 A类 : 木、纸、废物等 使用 : 加压水力灭火器 B类 : 油、颜料、汽油、稀释剂、或其他易燃液体 使用 : 干粉灭火器或二氧化碳灭火器 C类 : 马达、电线、电器 使用 : 干粉灭火器或二氧化碳灭火器 D类 : 易燃金属、镁、锆、钠～这种火警常见于工业厂房 使用 : 需要特别的灭火技术 本大厦各楼层之消防栓内配备有干粉灭火器和/或二氧化碳灭火器～在不 熟悉手提式灭火器的情况下～切勿使用。 第27页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 任何已扑灭的火警～必须向消防局及管理处报告～以便进行调查。 6.10 地震 6.10.1 保持镇定～切勿离开身处地方, 6.10.2 躲在桌子下面或稳固的结构下寻求掩护; 6.10.3 远离窗户、玻璃隔板、木架或悬挂着的物件, 6.10.4 地震时不要躲在楼梯底下, 6.10.5 准备应付接连更多次的余震; 6.10.6 如单元受到破坏～立即通知管理处, 6.10.7 切勿散播谣言或夸大报告。 6.11 水浸/台风 遇有可能发生水浸时 : 6.11.1 把有可能受损的贵重物品移往较高处, 6.11.2 在水浸出现前～切断电器用具的电源, 6.11.3 提防通电的电线, 6.11.4 水浸之后 : 6.11.5 检查财物以鉴定损失; 6.11.6 委派及监督负责清洁的员工; 6.11.7 逐渐抽去积水～以减少对楼宇结构造成的更大损害, 6.11.8 清除单元内家具及其他地方的积水～避免破坏环境卫生, 6.11.9 做好提防抢掠的措施～须加强保安～防止盗贼进入单元, 遇有可能发生台风时: 6.11.10 检查室外机 / 空调机安装架是否牢固, 6.11.11 扣紧门窗, 6.11.12 玻璃贴上胶条子, 第28页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 6.11.13 切莫停留在玻璃窗前。 6.13 联络 用电话报案时～请提供以下所有资料: 6.13.1 报案人姓名 6.13.2 报案人联系电话 6.13.3 紧急事故的位臵; a) 大厦的名称及地址,即广州南沙港前大道南一百六十二 号南沙香港中华总商会大厦,, b) 单元编号, 6.13.4 有人受伤与否, 6.13.5 紧急事故的种类 - 火警、罪案等, 6.13.6 待对方确定了资料后～方可挂断电话。 6.14 结语 没有任何楼宇可以完全免于天灾人祸～制定紧急程序可避免人命和财 物的损失。这本手册提供了一套有系统和周全的步骤～计划如何应付灾难。 从考虑一幢物业的位臵、邻近环境、用途和业/租户的类别～尽可能估计 潜在的紧急情况～订出一套预防和应付灾难的指引。 通过一个精心设计的程序指引～一群受过训练的人员～再加上业/租户的 合作～当发生紧急事故时～我们必能以有条不紊的应付方法代替恐慌～就 是遇到从未预计和准备的紧急情况～仍有一套基本的程序可以协助管理处 及业/租户作出明智决定～保障自身及财物安全。 制定和贯彻执行紧急程序计划～可以拯救性命、保护业/租户的投资～但 我们必须谨记～无论指引如何周详～仍需业/租户熟悉运用及时刻保持高 度警觉～才可避免意外发生～及达到本指引之目的。 第29页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 7(业/租户入伙资料 7.1 管理费 7.2 电费 7.3 水费 7.4 空调供应 7.5 业/租户加班通知手续 7.6 签署文件 7.7 业/租户需递交资料 7.8 业/租户商号名牌印制 7.9 办公室 / 商场 / 餐厅内清洁 第30页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 7.1 管理费 7.1.1 目前首层商场为RMB 36 元/平方米,写字楼为RMB 25 元/ 平方米～收取三个月管理费作为预缴之管理费～即共三个月。 7.1.2 每一车位管理费为RMB 150 元/月。 7.1.3 管理处可视具体情况～经得业主委员会一致同意后～适时调整管 理费的价格并及时通知各业主或业/租户。 7.2 电费 7.2.1 按照电力部门公布的电力价格～按电表的实际读数～另加收10% 的线路损耗进行计收。 7.2.2 装修临时用电的电费按每度1.50元另加收10%的线路损耗进行计 收。 7.2.3 收取约相当于一个月供电电费的周转金～计算方法为: 0.06KW/小时/每平方米×单元租赁面积×10小时×月天数,以30 天计算,×70%×费率 该电费周转金原则上在业/租户退租并结清全部费用后可原额无 息退还,如遇业/租户有拖欠电费、水费、管理费或其他规费时～ 管理处有权直接将该电费周转金用作抵扣业/租户所拖欠的费用～ 不足部分～由业/租户补充支付。 7.2.4 如遇电力部门调整电力价格～管理处有权不另作通知而按新的电 力价格计收电费。 7.3 水费 7.3.1 厕所等公共场所的水费由管理费支付。如业/租户有特别供水安 排～则按供水部门公布的用水价格～按实际用水度数计收。 7.3.2 水费按金:如需特别供水则向该户收取相等于一个月用水之费用。 7.3.3 如遇供水部门调整用水价格～管理处有权不另作通知而按新的用 水价格计收水费。 第31页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 7.4 空调供应 7.4.1 办公室空调供应时间为: 星期一至星期五 : 上午九时至下午六时, 星期六至日/公众假期: 关闭 7.4.2 商场空调供应时间为: 星期一至星期日 : 上午十时至下午十时,包括公众假期, 7.4.3 业/租户于非办公时间需要空调供应～应提前十二个小时通知管理 处,如遇节假日～须在节假日前的工作日提出申请并填妥《超时 冷气申请表》。 7.5 业/租户加班通知手续 7.5.1 业/租户须正确填写表格; 7.5.2 业/租户需在表格上加盖公章及负责人签名(复印件无效); 7.5.3 业/租户如须安排加班～请在当天下午5时前将表格送到本大厦管 理处。 7.6 签署文件 各业/租户入伙后，均需由公司负责人或法人代表签署《广州市出租屋治安管理情况登 记表》、《治安责任书》、《防火安全责任保证书》。 7.7 业/租户须递交资料 7.9.1 公司营业执照复印件 / 营业登记证复印件 7.9.2 公司负责人身份证资料 7.9.3 紧急联络人资料 7.8 业/租户商号名牌的印制 (此条款需待确定铭牌之制作模式后才可添加) 第32页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 7.9 业/租户办公室内 / 商场 / 餐厅内清洁 办公室 / 商场 / 餐厅内清洁由业/租户自行负责～但管理处亦可提供有偿 服务～收费另议。 第33页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 8. 大厦来访制度 8.1 非办公时间来访、加班人员登记管理制度 8.2 来访登记管理 8.3 加班、登记管理 8.4 非办公时间管理须知 第34页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 8.1 非办公时间来访、加班人员登记管理制度 为加强大厦安全管理工作～本大厦管理处根据公安部门有关来访登记制度 的规定及市消防局有关消防安全的规定～特制定下列本大厦在非办公时间 来访、加班人员登记管理制度～各业/租户和来访人员需共同遵守。 非办公时间: 星期一至星期五 :晚上7时至翌日早上7时 星期六 :下午一时半至星期一早上7时 节假日及星期日 :全天 8.2 来访登记管理 8.2.1 在非办公时间进入本大厦区域的人员～须在首层大堂接待处出示身 份证及填写来访登记表～接受大厦保安员的询问～离开时到大堂接 待处注销登记。 8.2.2 来访人员在寻访不遇时～应马上离开～不得借故在办公区域停留～ 四处游荡。 8.2.3 如大厦当值保安员因保安或其他原因认为有必要时～可随时请来访 客人离开大厦。 8.3 加班、登记管理 8.3.1 业/租户需在非办公时间加班～应至少提前七十二小时前向本管理公 司递交申请～申请书上注明加班天数、加班时间、提供加班人员名 单、负责人名单、资料～经大厦管理公司批准～方可进行加班。 8.3.2 长期加班的业/租户～需由公司出具书面申请～说明原因及提供加班 人员的名单及加班负责人名单。 8.3.3 临时加班人员～在进入大厦前需在首层大堂接待处出示身份证进行 登记。 8.3.4 非办公时间～加班人员一般情况下不得在该办公楼层以外其它楼层 第35页，共36页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 游荡～遇有此情况～本大厦保安人员有权劝阻。 8.3.5 加班人员要配合巡楼保安员、管理员的例行检查～服从管理。 8.3.6 如大厦当值保安、管理人员因大厦安全或其他原因认为有必要时～ 可随时请加班人员离开大厦。 8.4 管理须知 8.4.1 禁止衣冠不整或身份不明之人士进入大厦。 8.4.2 禁止以任何理由在大厦范围内进行推销活动。 8.4.3 禁止在大厦范围内从事非法活动。 8.4.4 禁止任何人员在大厦商场/餐厅/办公区域范围内留宿。 8.4.5 禁止任何人员携带枪支、弹药、易燃易爆及违禁品进入大厦。 8.4.6 非紧急情况下～任何人员不得以任何理由动用大厦的消防设施。 8.4.7 未经管理公司同意～来访及未经申请之加班人员必须在晚上7时前 离开大厦的办公区域。 8.4.8 所有携带之物品～请自觉接受保安、管理人员的检查和登记。 8.4.9 凡携带物品(包括电脑、手提电脑、电视、音响、电话、复印机、传真机、保险柜、家具及大件办 公用品等)离开本大厦，须有物业管理处批条或盖有本单位印章的申请表，管理公司才准予放行。 第36页，共36页 中国物业教育网