40年产权公寓市场

40年产权公寓市场 近年来，成都房产市场上出现不少40年(部分50年)土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。 一、40年产权公寓产生背景 之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。 40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓，合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。 二、40年产权公寓市场现状 1、市场供应:不温不火 图一:成都市40年产权公寓供应(2007-2009年) 从2007年到2009年11月近三年的市场总体供应情况来看，成都市主城区共有个42个40年产权公寓项目带来20863套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数6-7%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着平稳发展的态势。每年的新增供应量保持着大体相当的水平，波动幅度不大。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。 40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻找生存的空间，在市场供应中起到补充者的角色;作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额。 2、项目供应的分布:地理位置优势丧失 图二:成都市40年产权公寓项目供应分布示意图(2007-2009年) 从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如金色夏威夷、香槟广场、蓝色港湾等项目多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。2007年开始，由于市中心土地供应的日益稀缺，产品供应开始外移。至2009年，项目基本聚集在二环至三环间，产品分布逐渐远离市中心向外围扩散。从方位上看，分布由过去的城中、城西逐渐转移到城北。相对于其他方位来看，城北房地产市场发展一直比较滞后，为40年产权公寓存在提供了条件。 从40年产权公寓分布的变化来看，地理位置优势正在丧失，而这种地理位置的边缘化是市场发展的必然结果。对于优质地段，产品更多的是开发为正常的住宅产品或者商业产品。相反，外围圈层的市场发育成熟度难以支撑商业产品的开发，为了规避风险，开发商不得不另辟蹊径，将写字楼报建的项目改造成40年产权公寓出售，这种取巧的做法使得这些地区成为40年产权公寓的集中爆发区。如城北的驷马桥片区，金府片区都聚集着较多写字楼立项的40年产权公寓。 3、产品建筑特征及户型设计:居住舒适度低 由于是商业用地，多为临街小规模地块，经济技术指标为写字楼的标准。临街、容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、无景观配套已成为产品的基本建筑特征。建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户不等，住户密集，而电梯只有3-5部，高峰时段电梯拥挤不堪，运载负荷极高。户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。 户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三。在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。标间面积通常设计为25-40?，套一面积在40-60?之间，套二面积为60-80?，套三面积为80-100?左右，除去20%-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。要保证小面积内实现生活的全部功能，只有在户型设计方面不断创新，充分发掘空间利用价值。 典型户型分析: 1)建筑面积约52.9?，一室二厅一卫 ( 户型点评: 优点:有独立生活阳台，卧室采光较好，客厅通过阳台采光，功能分区合理，整个空间紧凑，无浪费。 缺点:厨房通风采光较差，阳台较狭长采光面窄，客厅黑暗，动线交叉。 (2)建筑面积约67平米，二室二厅一卫 户型点评: 优点:客厅、主卧采光较好，有独立生活阳台，卧室飘窗设计延展空间，各部分空间紧凑，小面积实现套二功能。 缺点:入户门与卫生间相邻，卫生间、次卧无采光通风，厨房采光较差，生活阳台狭长。 虽然产品在户型设计方面加入了更多人性化因素，已经有了较大改进，但是面积减小带来的空间局促无法避免，居住舒适度较低。 值得一提的是，40年产权公寓相对70年住宅来说，在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，目前有缤舍、荆竹 生活广场、金色海蓉SOHO项目为LOFT设计，受到市场的热捧。可以预见未来LOFT将会成为一种开发的潮流。 4.销售价格:整体价格优势明显，两极分化初现端倪 图三:成都市40年产权公寓价格情况(2007-2009年) 对于大多数40年产权公寓来说，在价格方面都具有较大杀伤力。产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势较明显。从近三年价格发展趋势上看，价格呈平稳上升的态势，但上升幅度小。一方面是由于产品分布逐渐向外转移，偏离市中心导致单价增长有限;另一方面在于城北价格洼地的崛起，拉低了整体市场价格。 同一个板块，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%-20%。 表一:成都市40年产权公寓与70年住宅价格板块比较 同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同导致的价格差异同样达到15%-20%之高。 表二:成都市40年产权公寓与70年住宅价格项目自身比较 2008年以后，40年产权公寓的价格开始出现两极分化的趋势，一极为中低端项目，以绝对价格优势作为市场竞争的砝码;另一极为高端产品，以品质取胜，定价在市场上独领风骚。一线品牌开发商的介入后，热炒SOHO，酒店式公寓等概念，加上考究的精装修，产品品质感增强，价格定位也攀上新高。如万科金色海蓉SOHO商务空间均价9500元/平方米，龙湖三千星座酒店公寓价格8000-9000元/平方米等，已经超越了这些项目自身70年产权住宅的价格。至此，40年产权公寓价格两极分化趋势逐步显现。 5. 产品优势劣势综合比较 40年产权公寓作为一种“中间”型产品，产品存在“非议”也较多，综合40年商务公寓的特征，与70年产权公寓相比较，可以发现这类产品的优势劣势都较为明显。 表三:40年产权公寓与70年住宅优劣势比较 6.销售情况:市场销售情况良好，投资客为主 40年产权公寓以较大的价格优势吸引着众多购房者的目光。在尤其是进入2009年，在住宅市场销售火爆的情况下，40年产权公寓也普遍热销，之前推出的项目大都销售完毕或接近清盘状态。2009年新推出的项目中，有不少项目已经申请开通了天然气，水电费收费标准为民用，大部分项目销售情况良好，部分项目已销售完毕。 表四:成都市40年产权公寓项目销售情况(2009年) 从客户群体来看，40年产权公寓的客户群体较为宽泛。归纳起来，可以分为三类:第一类:纯粹的投资客，因其地段好，总价低，易出租，投资回报率较高，40年产权公寓成为投资客青睐的投资产品。第二类:首次及过渡性置业者，多为刚参加工作，支付能力相对有限的青年置业者。通过购买此类产品满足其过渡型居住功能，同时兼有一定的投资功能。但是受首付五成贷款年限10年的影响，首付及月供压力依旧较大，产品对其吸引力有限。第三类:成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低，物管 低，办公的同时可以居住，成为中小型企业及SOHO办公群体的选择目标。其中，投资客占据了主体地位。 7.小结 40年产权公寓市场供应量并不大，但是发展较为平稳，始终保持着一定的市场份额。项目多分布在二环至三环非核心区域，且多为临街项目，地理位置优势正在丧失。建筑规划方面普遍具有写字楼特征，导致产品的舒适度较低，户型设计以小户型为主。由于项目具有明显的价格优势，比一般70年产权项目低15%-20%。市场销售情况良好，客户以投资客为主体。 三、热点关注问 、土地到期后续期问题 1 40年产权公寓属于商业性质，土地使用年限为40年，而房屋的产权则是永久性的。根据新实施的《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”对于70年产权的住宅到期后会自动延期。而商业立项的项目则没有明确的规定，由于目前我国的房屋不管是商业用地还是住宅类用地，都还没有出现土地使用年限到期的情况，具体到期后如何处理还没有先例，未来政策如何规定尚无明确定论。 2、水电费申请民用及天然气开通 一般情况下商用性质住宅水电费收取标准也是商用。商用收费标准比民用贵一倍左右。大大增加了产品的居住成本。在实际操作过程中，有部分开发商在开发过程中已经与自来水公司和电力公司协商好，在水电接入时确定项目功能为民用，其水费、电费就可以按民用水电费标准收取。或者按照实际用途收取，如办公为商用，居住为民用。同样，经过协商，天然气也可以申请开通。这取决于开发商与水、电、气公司的谈判水平及项目自身的条件。 越来越多的项目承诺开通天然气，并且水电费收费标准为民用，进一步缩小了与住宅的差别，但是承诺能否兑现还有待检验，也考验着开发商的诚信。 3、产品适用性问题 由于项目为典型的投资性产品，具有典型的“住者不买，买者不住”的消费特征，市场销售火爆并不能真正反映实际需求。产品本身功能定位不清晰，可能导致产品适用性降低。用于居住，舒适度不高，比不上普通住宅，用于办公，空间局促，比不上一般的写字楼，成为楼市中的“鸡肋”。当产品定位与市场实际需求出现背离的情况下，产品的投资回报将无法实现，投资风险增大。 4、产品未来走势 40年产权公寓符合了市场细分的要求，填补了住宅与写字楼之间的市场空白。受近年来市场热销的影响，未来一段时间内还会不断有新的项目进入填补市场。 从长远来看，40年产权项目为一种“中间型”的产品，体现了产品性质与功能的错位，是市场不规范运作的产物，未来这类项目将会逐渐淡出市场。首先，这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，未来发展空间将逐渐减小。其次，商业用地土地拍卖价格走高导致“商改住”项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱，逐渐被市场淘汰。最后，随着房地产市场管理的日益规范化，项目严格按照土地性质修建，对“商改住”项目的审批也会越来越严格，商业用地也将逐渐还原其原本功能，城市规划格局得以实现。 原文已完。下文为附加的原创公文，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢～ 副县长在2016年县政府全体会议上的讲话 按照会议安排，我就今年分管工作简要讲5个方面: 一、强化调度管理，着力抓好项目建设。一方面，要着力抓好全县项目调度管理。每季度召开一次经济运行分析、项目调度会议，及时查改问题，抓好宏观经济运行调控管理和主要经济指标月度监测预警，确保全县经济运行健康有序，项目建设顺利推进。要抓争取。紧盯争取项目资金增长10%、谋划储备项目150项、向上申报80项以上、争取到位60项以上的目标，继续严格落实责任目标考核制，深谋细研国家、省市的战略意图和政策导向，用足用好政策，主动争抢，争取让更多项目挤进上级的大盘子。要赶进度。按照3月上旬全面开工，6月份完成一半以上实物工作量，11月底圆满完成年度建设任务的总体要求，健全完善重点项目推进和督查考核机制，落实重大项目分析报告制度，特别是对43个千万元以上项目，县发改局要坚持每周一报告，每月一分析，每季一调度，及时研究解决具体问题，全力加快建设进度。要严管理。严格执行项目建设基本程序，切实落实好立项、设计、评审、用地、规划、开工许可、竣工验收以及“四制”管理要求，主要负责同志要对项目质量、资金运行等情况进行全程监管，跟踪问效，确保工程安全、资金安全、干部安全。特别要强调的是，项目建成后要在3个月内完成竣工决算，并按规定报请有关 部门进行验收，发现问题及时整改。今后，凡建设项目未进行决算验收的，在资金拨付过程中将适当暂扣部分资金，直至决算验收;对擅自扩大投资规模、变更建设标准和建设内容的，超出部分的资金由单位自行解决，情节严重的还要追究相关人员责任。另一方面，要着力抓好分管项目的组织实施。全面完成2015年易地扶贫搬迁项目，建成移民住宅280户,启动实施2016年易地扶贫搬迁项目，新建集中安置点11处～开工建设移民住宅733户～年内完成70%工程量,认真做好村级公益事业建设“一事一议”财政奖补项目～在50个村实施村内基础设施建设项目50个,全面完成2015年巩固退耕还林成果项目、世行贷款可持续发展农业项目和高标准农田建设项目各项任务。 二、围绕提速提质，着力抓好新型城镇化建设。投资10亿元～实施城镇基础设施建设项目36项～着力抓好四个方面的工作:一要瞄准国家政策导向搞规划。积极吃透新型城镇化建设有关精神，做好与省市新型城镇化规划和城镇体系规划的对接，认真调研，科学编制我县新型城镇化发展规划和县域城镇体系规划。全力抓好新一轮县城总体规划修编，完成4个中心村庄风貌规划～**历史文化名镇规划，**两镇镇区给排水专项规划和部分县城重大基础设施建设分项规划，为争取国家对县城和小城镇支持项目打下规划基础。二要强化工程质量进度抓建设。按照“新区提速、老城提质、组团开发、整体推进”的思路～全力抓好**开发、商品房开发、居民迁建安置、保障性住房建设、集中供热、路网改造、绿化亮化、市政设施维修改造“八大工程”20个具体项目建设～扎实推进各项前期工作～确保3月上旬所有 续建工程、路网建设、城区绿化亮化和市政设施维修工程全面开工～5月底前商品房开发、保障性住房和居民安臵楼建设工程全面开工～11月底前行政中心、多功能文化中心、法院审判庭、公安局业务技术用房、污水处理厂、路网工程、绿化亮化工程全面竣工～集中供热工程确保投用。特别是要把城区居民搬迁安臵作为今年县城建设的一件大事来抓～中台镇和国土、住建等相关部门要克服困难～全力参与～各方齐用劲～拧成一股绳～务必于5月底前完成签订～并启动安臵楼建设～力争尽快建成搬迁～为县城建设腾开步子。三要整合执法力量抓管理。推行城市管理相对集中处罚权试点，理顺城市管理体制，整合执法力量，扎实推进环境卫生、市容市貌、交通秩序、市政设施管理。深入开展“三项创建～六大整治”活动,即:示范街、文明个体户、文明工地创建和汽修汽配市场、市容环境、建筑市场、户外广告清理、城区校园周边环境、专业市场整治,～下功夫解决县城区废品收购、汽配维修、乱堆乱放等突出问题。要下硬手查处违建问题～坚决遏制乱修乱建、抢修抢建、谋取征迁私利的势头。四要延伸城市公共服务抓村镇建设。4个重点镇要抓住国家支持建制镇建设的政策机遇～找准功能定位～优化发展布局～积极争取项目支持～全力实施好道路、给排水、集中供暖等基础设施配套项目23项～稳步推进小城镇提质扩容。其他乡镇在现有基础上～以完善功能、强化配套为重点～加强小城镇日常管理～合理控制城镇建设规模。坚持点面结合、以面为主、整村推进的思路～以优先保障住房最危险、经济最困难的群众为前提～持续推进农村危房改造～年内完成危改2000户9万平方米～ 进一步改善群众居住条件。特别是在危改对象确定过程中～要严格按照“一申二评三核四批”的程序～实行三级审批～三榜公示～做到公平、公正、阳光操作。 三、坚持征管并举，着力抓好财税工作。坚定不移地抓好收支调度、资金争取和财经监管，确保财税收入实现新突破，监管水平实现新提高。一要突出财政增收加强预算执行。继续严格执行部门和乡镇税收考核制度，完善征税激励机制，不断健全社会综合治税，扩大税源基础。建立月调度、季考核的财政工作机制和财政收入定期通报制度，避免工作上前松后紧、增幅大起大落，确保收入均衡入库、平稳增长，上半年实现“双过半”，全年突破亿元大关，达到**万元。各涉税业务部门要积极配合开展代征代扣业务，确保各项税收和非税收入应收尽收。要切实保障好农业、教育、医疗卫生、社会保障、保障性安居工程、公共文化等重点支出需要。严格控制一般性支出和“三公经费”，规范会议费、差旅费和车辆管理，降低行政成本。二要突出资金争取狠抓财源建设。紧紧抓住上级投资导向积极论证申报项目，年内力争争取到位各类财政专项资金8亿元以上，比上年提高10%以上。加大财政对工业、农副产品加工、牛果菜农村主导产业等支持力度，设立专项扶持基金，落实税收优惠政策，优先帮助申报项目资金，培育新的稳定财源。三是突出改革创新加强财政管理。积极推进金财工程一体化平台建设，完善国库集中支付改革，逐步取消纸质凭证和单据流转。加快部门电子化预算进程，启动金财工程部门预算模块。健全预决算公开机制。认真实施营改增试点。继续扩大政府 采购范围和规模，规范政府采购行为。加强国有资产管理，加大清理清查力度，严防流失。推进预算绩效管理，加大对民生项目和政府投资重大项目的财政监管力度。加强政府性投资项目评审和结算。进一步加强政府性债务管理，建立债务风险预警机制。四要突出金融改革破解资金难题。针对当前财力不足，产业发展、项目建设等资金短缺的问题，各金融机构要积极探索，创新金融服务“三农”、助推扶贫攻坚和中小微企业发展机制，探索开展“三权”抵押，量身订作符合企业实际的金融产品和产业链融资等信贷模式，积极支持全县经济发展。 四、严守耕地红线，着力抓好国土资源管理工作。按照保红线、保发展的要求，严格耕地保护，大力推进节约集约用地，强化执法检查，确保国土资源管理科学有序。一要全力保护耕地资源。持续加大基本农田保护力度，从严控制非农建设占用耕地，确保耕地保护红线不突破。全面完成农村集体土地“三权”确权和农民宅基地确权登记颁证工作。争取立项土地整治项目1,2个，争取资金1000万元以上。全面完成**不稳定斜坡治理工程和**等7个乡镇14个村6个土地整治项目～整理土地1161.69公顷。各乡镇要抓建较高标准的土地复垦整理示范点1处，确保耕地占补平衡。二要有力保障发展用地。按照“增量上努力争取、存量上积极盘活、利用上节约集约”的原则，积极盘活土地存量，优先保障重大建设项目、民生工程、基础设施用地，切实保障战略性新兴产业、节能环保、保障住房建设等领域的项目建设用地需求。积极抓好土地资产运营，完成土地出让收益2000万元以上。三要着力保障发展环境。加大国土资源执法监察力度，着力控 制未报即用、批少占多等违法用地多发的态势，严肃查处国土资源违法案件，有效保障土地开发利用秩序稳定，确保我县卫片执法检查“零通报、零问责、零约谈”。 五、坚持统筹兼顾，着力抓好审计等其他各项工作。审计工作要按照审计监督全覆盖的要求，以财政预算执行审计、领导干部经济责任审计、政府投资项目审计、民生专项资金审计、行政事业单位财务收支审计等为重点，加大审计力度，扩大审计覆盖面，深刻揭示突出问题，及时提出有价值、有针对性的建议，强化审计查出问题的督促整改，有效维护正常的经济秩序。统计工作要深入推进统计制度改革，切实搞好经济运行和社会发展监测服务。加强统计基础建设和统计巡查监管，推进统计能力建设，提高统计质量。法制工作对县政府各类规范性文件从严审核，修订和废止一批现行文件，切实规范约束行政行为。县政务服务中心和乡镇便民服务网点要进一步加强规范化运行，加强人员管理，健全服务制度，完善服务功能，推进审批服务事项办理集中化和网上办理审批、缴费、咨询，最大限度缩短办理时间，提高政务服务效率。物价工作要综合运用多种调控手段，不断强化价格监管和服务。全力争取省级价格调节基金项目支持，在县城建设蔬菜冷贮配送中心1处。防震减灾工作要认真落实建设工程抗震设防要求，实现工程抗震设防全覆盖。 全县抓农村基层党建促脱贫攻坚工作经验材料 ***县是大别山连片特困地区片区县～地处皖西南边陲～皖鄂赣三省交界处～总控制面积1357平方公里～辖10个乡镇、118个村、17个社区～人口63.5万,党员28033名～其中农村党员23087名,基层党组织1217个～其中党委13个、党总支157个、党支部1047个。2014年～按照精准扶贫的要求全面进行建档立卡～全县识别贫困村60个、贫困户3.62万户12.74万人。2014—2015年共减贫1.13万户4.56万人～到2015年底～全县贫困户及贫困人口已减至2.47万户8.14万人。近年来，***县坚持把脱贫攻坚作为主战场～把强化责任落实、措施落细、服务落小、考核落准作为党建助推脱贫攻坚的着力点～扎实推进农村基层党建与脱贫攻坚深度融合。 一、主要做法 ,一,坚持目标引领～把责任落实。中央和省、市脱贫攻坚大会后～县委、县政府明确提出将脱贫攻坚作为“十三五”时期“六大攻坚战”之一～紧扣全面建成小康社会目标～用3年左右时间实现县摘帽、村出列、户脱贫。围绕这一目标～层层压紧压实包保帮扶责任。建立了县、乡镇、村、组四级党员干部联系包保责任制～把责任扛在肩上。目前～39名县级领导干部分别联系1-3个贫困村～全县7155名党员干部、职工共包保帮扶14124个贫困户～其中县级领导干部每人帮扶6户～科级领导干部每人帮扶4户～一般干部、职工每人帮扶 2户～学校、医院行管人员和教师、医生中的党员每人帮扶1户～驻望条管单位干部、职工每人帮扶1户～村级干部每人帮扶3户。2015年～各级包村帮扶单位共向贫困村捐款90.54万元～安排项目帮扶资金112万元。强化驻村扶贫工作队建设～选优配强贫困村党组织第一书记。 ,二,坚持问题导向～把措施落细。针对贫困村、贫困户致贫的原因及存在的问题～进行把脉问诊～实行分类施策～认真贯彻“五大”发展理念～全面落实“五大”脱贫～重点从五个方面推进。一是实施产业扶贫。以创建全国木本油料重点县为契机～推进油茶、薄壳山核桃等特色种植业～全县计划发展20万亩～2015年已发展4万亩,有力地促进村级集体经济发展和贫困户增收。如～鸦滩镇望马楼村大力发展油茶种植～并通过村党总支牵头、村干部领办、村民入股等方式～成立了油茶合作社资金互助部～截至2015年底已累计为本村农户提供互助资金1750多万元～村集体也因此年增收近60万元。按照“精准扶贫不让一个少数民族掉队”的要求～在全县唯一的少数民族村——漳湖镇回民村发展黄牛、青年鸭、薄壳山核桃等种养产业～并依托“中国少数民族特色村寨”品牌发展乡村旅游。二是实施就业扶贫。充分发挥***纺织服装产业优势～通过基层党组织和党员的牵线搭桥～先后吸纳贫困劳动力1200多人到申洲针织、童装产业基地就业。三是实施光伏扶贫。实行60个贫困村光伏电站全覆盖～建成5000户贫困户光伏电站～并通过农业发展银行融资推进光伏项目向非贫困村延伸。四是实施电商扶贫。利用电商扶贫试点县平台～依托 电子商务公共服务中心、特产中国1号店〃***馆～发展农村电子商务。五是实施农民专业合作组织带动扶贫。把支部建在产业链上～大力加强农民专业合作社党建～如全国农民专业合作社示范社——***县金穗种植专业合作社～在党组织的引领推动下～流转土地2.6万亩～带动1600多户贫困户增收致富。 ,三,坚持机制搞活～把服务落小。一是打造农村党员干部助力脱贫攻坚“一公里”服务圈。全面推行以打造脱贫攻坚“一公里”服务圈为目标的农村党员干部网格化管理～确保贫困户在“一公里”范围内有贫有人扶、有困有人帮、有难有人救、有问有人答、有事有人解。与此同时～通过实施网格化管理～一些贫困户的信访问题得到了及时有效化解～有力促进了基层社会和谐稳定～***的信访维稳工作也进入了全市先进行列。二是落实村级干部助力脱贫攻坚各项保障。在全县135个村,社区,全面建成规范化村级便民服务中心的基础上～2016年县财政及县管党费将投入4200多万元～用于提升村级保障水平。2016年～村主职干部的报酬待遇将达到3.4万元～一般干部的报酬待遇达到3万元,确保3000人以下的村基本运转经费不低于5万元、3000-5000人的村不低于7万元、5000人以上的村不低于9万元,继续实施村级干部参加城镇职工养老保险全覆盖。三是激发村级干部助力脱贫攻坚内生动力。从2016年开始～每年评选10名优秀村党组织书记～重点向脱贫攻坚工作实绩突出的倾斜～对特别优秀的～安排进入乡镇领导班子～并比照副乡镇长工资水平确定其报酬。 ,四,坚持导向鲜明～把考核落准。突出精准考核～制定脱贫攻坚考核办法～将考核结果与干部使用挂钩～充分发挥考核的导向作用。加强乡镇和县直部门扶贫工作考核～对扶贫实绩突出的优先提拔使用,对未能完成年度扶贫开发目标任务的实行“一票否决”～对其党政主要负责同志不予评先评优～3年内不提拔、不重用或调离。加强对行业扶贫和定点帮扶工作的考核～对工作不称职的领导干部和驻村工作队队长及时进行调整。对弄虚作假搞“数字脱贫”的～严肃问责。推行村级干部、普通党员、村民组长“千分制”或“百分制”量化考核～推动农村基层党员干部全面进入脱贫攻坚主战场。各乡镇坚持每年开展一次村级班子“回头看”活动～对抓脱贫攻坚不力的村级干部及时进行调整处理。 二、存在的主要问题 目前～在抓党建促脱贫攻坚工作中～有少数贫困村党组织观念陈旧～缺乏发展意识～依赖思想较重～在如何利用自身优势引导农民增收致富方面思考不多、谋划不够,部分农村党员年龄偏大、文化程度偏低～缺乏带头致富、带领致富能力～不能有效发挥党员在脱贫攻坚中的先锋模范作用,少数村级干部在集体资产处臵、管理使用民生工程资金和政策性涉农资金上存在优亲厚友、虚报冒领等违规违纪现象。此外～还存在以下三个方面较为突出的问题: 1、乡镇村撤并力度大～基层组织管理服务难以有效覆盖。***乡镇、村撤并力度大【由原来的21个乡镇359个村,社区,撤并至10个乡镇135个村,社区,】～在有效精简机构和人员的同时～也 导致基层党组织服务管理的半径过大～其辐射带动能力受到制约～一些便民利民的基本公共服务难以实现及时有效覆盖。 2、村级集体经济普遍薄弱～村级组织为民办事的实力不足。***作为大别山扶贫开发片区县～村级集体经济普遍薄弱～村级组织在开展公益事业、改善村内基础设施建设方面缺乏资金保障～往往是心有余而力不足。 3、农村基层组织对贫困户留守儿童关爱不到位～极易引起贫困的代际传递。部分农村基层党组织、社会组织及群团组织关爱留守儿童的职责没有很好落实～对贫困家庭特别其中的离异家庭的留守儿童关爱不到位～导致这些留守儿童往往存在心理缺陷、安全隐患、学习成绩滑坡等问题～极易引起贫困的代际传递。 三、几点意见建议 1、要进一步提高农村党员干部的带富能力。建议针对基层实际～进一步下沉教育培训资源～突出现代农业、集体经济发展等方面的教育培训～不断提高农村基层党员干部引领群众脱贫致富的能力。 2、要进一步加强农村基层组织规范化运行的制度建设。针对脱贫攻坚中容易发生腐败的领域～切实加强基层组织规范化运行的制度机制建设～防止农村基层干部在扶贫项目建设和资金管理使用方面优亲厚友、以权谋私～确保每一分“造血钱”、“救命钱”都真正用到贫困村发展和贫困人口脱贫上。 3、要进一步加大对发展壮大村级集体经济的支持力度。建议在村级发展集体经济的项目规划、立项审批、运行指导、金融支持、政 策激励等方面～出台一些更具刚性的政策措施～并对***这样乡镇村撤并力度较大的贫困县～在资金和项目的安排上给予倾斜照顾。 4、要进一步发挥各类社会组织在关爱农村留守儿童中的能动作用。探索创新相关工作机制～着力引导各类社会组织、群团组织在关爱农村留守儿童特别是贫困家庭留守儿童中～切实担负起应有的社会责任。