【精品】原先卖450万的房子，现在卖350万去奢从简成风，开发商为业主“省下100万”·杭州日报-

【精品】原先卖450万的房子，现在卖350万去奢从简成风，开发商为业主“省下100万”·杭州日报- 原先卖450万的房子，现在卖350万去奢从简成风，开发商为业主“省下100万”·杭州日报 2014-08-28 本报资料照片 记者 郑承锋摄 价格下降、配置调整逐渐透明化 要知道，从起初的遮遮掩掩到现如今的开诚布公，开发商在面对降价、面对减配时态度上的转变，几乎用了四年多时间才完成发酵。 回顾调控初始，2010年4月“新国十条”出台，杭州4月下旬及5月、6月份商品房成交量锐减。6月下旬开始，市场重拾升势甚至很快过热，9月份全市成交金额几乎与2009年最火爆时期持平。9月29日中央“二次调控”，更令地方政府执行“限购”政策。 尽管政策严厉度已近无以复加，但杭州楼市仍然维持在一个较正常的交易量，开发商大多不愿降价，仅限几个老盘新开时会给出小幅优惠。据统计，2010年杭州新房成交价甚至超越北京、上海，以25840元/平方米位居中国城市房价排行榜首位。 “好景”不长。即便终端住房需求依旧强烈，但政策叠加效应令符合购买要求的购房群体明显收窄，本、外地投资客挤出市场，开发商意识到即将面临不曾遇到过的严酷环境。为支付巨额土地款、实现销售及收回流动资金，能做的唯有下调房价。 2011年初，方正?荷塘月色原15800元/平方米售价调整为起价9980元/平方米、均价11800元/平方米，大桥西板块价格一夜回到2008年，龙年第一波价格战开打，降价行为迅速普遍化。 调控步步深入，央行年内三次加息七调准备金利率，楼市雪上加霜，开发商资金链越发紧张，2011年下半年开始，各大楼盘价格纷纷下挫。8月，杭州市房管局明令“将强制取消各类存抵形式优惠”，市场这才正式从存抵的“暗扣”时代步入8折甚至7折的“明降”时代，政策调控成明降推手。 从2012年开始，杭州楼市降价浪潮汹涌而至，桥西互掐、武林暗涌、萧山裸价、下沙贴地，包括大多数一线开发商在内，早已视降价为常态。 又经两年时间衍变，随着降价明朗化，越来越多开发商愿和当初的方正?荷塘月色一样，公开承认调价同时调整了硬件配置标准:绿城兰园90平方米户型起价328万元，精装修标准从原8000元/平方米调整为4200元/平方米;富力西溪悦居原价17500元/平方米，现溪区组团折实起价12800元/平方米，精装修设施部分调整，家电部分取消赠送;绿城?玉园“玉园7号”均价从22000元/平方米调整为15000元/平方米，精装修风格改变;万科?钱塘府按不同房源分为“时尚版”、“标准版”和“豪华版”，较此前总价优惠40-50万元;元丰?庆春御府252平方米大户型降价后直接把精装修改成了毛坯，另有3800元/平方米和7000元/ 平方米两档精装修标准，购房者可以任意选择;还有一个即将于10月开盘的项目，还未定价就已经向储备客户吹风，会调剂室内装修品牌获得降价空间，下调开盘价格。 纵观近几年市场推演，营销方式不再走虚无缥缈的“内涵风”，单刀直入给出合理价格才是王道。奢华精装修顺应价格理性“瘦身”，或者索性改毛坯降成本，实实在在让利给购房者。 几年调控，市场变得理性、成熟和直白了。 外立面、景观、绿化有可能是调整核心 降价之后哪些配置会作出调整，不再被开发商视作内部机密不便公开，而买方市场更是抱着越来越高的宽容度，正视不断扩大的降价漩涡内，市场中一些合乎情理的产品调整。 据了解，开发商需要更为严格地控制造价和成本才能在降价后保证利润，但一般不会在危及房屋安全结构上做文章，比如降低钢筋级别，水泥标号，水管、电线规格，基本不会出现在中大型房企开发的楼盘当中。开发商更多考虑的是在配置上“抠成本”，这里提到的“配置”多为肉眼可见的配置，例如建筑外立面的选材、园区植被的品种、景观小品的形态以及室内精装修的品牌和用材。 更改外立面材料是最直观的减配途径。就拿方正?荷塘月色来说，原本合同约定的外立面材料为干挂石材为主、涂料为辅，调价后外立面变成涂料为主、石材为辅。石材的普遍成本在600-1200元/平方米不等，而外墙涂料的成本为20-60元/平方米不等，仅调整外立面这一项，就可为该楼盘节省成本1000万元左右，这为它的降价提供了空间。 除了外立面之外，一个楼盘的景观部分也是比较容易节约成本的环节。比如铺装在主入口地面的材料，进口石材价格超过500元/平方米，最便宜的国产石材只要50元/平方米，看似价格相去甚远，但如果选用质量及性价比双高的国产石材，完全可以达到进口石材的美观需求。 何以评判一个楼盘的档次和美观度，绿化工程可谓关键，但优质的绿化设施需要极为昂贵的造价来堆砌。比如古树名木中的香樟树，胸径在30-40公分左右的一株成本就要几十万元;胸径40厘米以上、树高超过10米的银杏树也要十万元一棵，而若换成胸径10-20公分的玉兰树则只需要1000-2000元，诸如10-20公分的枇杷树单株价格也仅在2000元左右。有园林方面的业内人士告诉记者，按照比例来说，园林景观的开支普遍会占到楼盘整体成本的3%左右，少一点2%，多一点可以达到5%。换算到购房者身上，相当于购买100万/套的房子，有3万其实是买了小区里的绿化。 所以景观“瘦身”，大体是从更换掉昂贵树种入手。实则“天价树”未必适合每个小区，而且种植昂贵的名树也非易事。若选用性价比较高的柚子树、广玉兰来替换“天价树”，物业公司再辅以良好的后期维护，照样可以满足居住的景观需求。 精装修去奢从简每平方米能省千元 以上举例都是降价后公共空间有可能出现的产品调整。还有很大一部分的调整来源于室内，就是精装修部分，这也是绝大多数降价的中高端楼盘 “去奢从简”的重要途径。 不同的精装修风格就会产生不一样的造价。绿城?兰上周末推出42套房源位于9号楼，起售价37000元/平方米，均价40000元/平方米，远低于位置、户型均和9号楼相当，均价却接近50000元/平方米的8号楼。究其原因，就是两者精装修风格不同，致使造价不同。8号楼的精装修风格为美式，讲究大量且深色的木饰面和大理石堆砌，装修标准为8000元/平方米;9号楼的精装修风格为法式，多以浅色调的木装饰为主，装修标准为4200元/平方米左右。 和兰园调价方式雷同的，还有绿城临平项目玉园。玉园新推“玉园7号”风尚公馆不同于以往的新古典风格，而采用“年轻新贵”的浅色风格，精装修成本从原本的5000元/平方米调至现在的3000元/平方米。 某楼盘将开景观楼王，房源为195-198平方米大户型，位置和户型都更好，但公司方面正计划更改原有的中式精装风格。因为中式体制讲究天圆地方，仅吊顶的施工工艺就远复杂于其他风格，成本也昂贵得多。为顺利降价出货，只能从精装修风格入手。 位于未来科技城板块的富力?西溪悦居在售溪区组团，同样也对用材稍作调整，取消客厅背景墙高档木饰面加灯带造型的，一下就在装修总价上节省了一万多元。 除了装修风格会直接影响到精装造价之外，如何挑选家用电器、厨卫设备的品牌，也可以挤掉不少水分。例如籣园8号楼都配以国际顶级品牌，西曼蒂克(SIEMATIC)整体橱柜、嘉格纳专业炉灶、嵌入式冰箱与吸油烟机、日本伊奈智能座便器等，但9号楼则将更经济实用的高端品牌代替奢侈品牌，例如座便器由科勒替换伊奈，这两者间的差价接近四万元。 还有更为直接的方式，就是索性取消昂贵的家电品牌，既节省成本腾出降价空间，又能给业主自主选择权。富力西溪悦居?溪区取消了原本赠送的电冰箱等家电，这一块总成本省去近四万元，籣园取消嘉格纳嵌入式冰箱只预留冰箱位，光是这一台冰箱的零售价就高达八万元。 购房者愈发理性对待合理调整 上周末，绿城?兰园推出的这42套房源，开盘半小时销售额超过1.8亿。一位正在签约的购房者告诉记者，只要品牌与需求匹配，开发商适当做出调整完全没有问题。“卖55000元/平方米的时候我就在关注兰园，就是因为价格迟迟没有下手。取消一些不必要的奢侈品我觉得没关系，毕竟价格调到位了。用不用八万元的冰箱和四万元的座便器，不太会对今后生活产生实质上的影响。” 于近期开盘的“玉园7号”去化率达到9成以上，诸多业主看中的也是项目调整后带来的高性价比。记者在富力?西溪悦居售楼处采访时，正巧遇上一组购房者前来看房。置业顾问很主动地跟客户表明，经过价格调整后，会在现有甲乙丙丁方面进行改动，购房者欣然接受改动，并建议置业顾问带其去样板房详细阐明。 原来不少房子在打折降价的时候，都会标榜降价不降质，但实际交付后不少购房者都心知肚明一分价钱一分货，有些还会因为货不对板引发大规模业主维权。而在这波促销战中，不少开发商都直接明白地告知购房者，价格改变会带来哪些配置的改变，且购房者也能有足够的宽容度来接受开发商的这种明白告知，不得不说市场越来越理性和成熟。 其实，给予开发商和购房者之间一个透明的渠道用于充分沟通，反倒是一种保证建筑质量的做法。“把减法做在业主眼睛看得见的地方，肯定好过在隐蔽工程里偷工减料。对业主来说，最担心的并不是小区绿化或大堂装修是否足够豪华，而是攸关工程等质量环节。” 这位开发商负责人坦言，原本有多起因质量减配而引发的纠纷，就是因为既想在降价后保证成本，又担心业主会较真哪里减配了，所以个别开发商才会在业主看不见的地方“抠”因降价而损失的利润。内部结构减配，配筋级别降低，水泥标号降低，水管、电线材料规格降低，门禁系统减配。“与此相比，还不如在销售期就和购房者进行充分沟通，讲清楚会在哪些地方减配，不要怕客户流失而选择隐瞒。买卖透明，让新老业主具备完全的知情权，钱花得明白。这既能取得新客户的信任，也是对老业主负责。” 也有业内人士表示，每个楼盘定位不同，针对的需求人群也不同，有些敏感度不高的硬件配套，其实没必要千篇一律只求昂贵，适度“瘦身”，于己于人都是好事。与其一味模仿标杆性项目，其实还不如在小区维护、物业管理等一些相对实用、敏感度高的配置上多做提升来得更实在。