住房公积金

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。2011年10月27日，住建部副部长齐骥表示，住建部正在联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。编辑本段概念定义　　根据1999年颁布、2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金[1]。编辑本段贷款条件　　申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。编辑本段性质特点公积金性质　　（1）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房问题提供了保障；　　（2）互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性；　　（3）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。公积金特点　　（1）普遍性，城镇在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金；　　（2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行；　　（3）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；　　（4）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。编辑本段管理方法　　住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的。编辑本段提取条件　　职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：　　（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；　　（二）离休、退休的；　　（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；　　（四）出境定居的；　　（五）偿还购房贷款本息的；　　（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。　　依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。　　　职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。　　职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。编辑本段缴纳规定　　住房公积金缴存范围：下列单位及其在职职工（不含在以下单位工作的外籍员工）1、机关、事业单位；2、国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，港澳台商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织；　　3、民办非企业单位、社会团体；　　4、外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。　　城镇个体工商户、自由职业人员，可以申请缴存住房公积金（注：并不是每个社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构）　　职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。城镇个体工商户、自由职业人员住房公积金的月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。　　单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。　　单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。编辑本段贷款类型住房公积金贷款　　1.个人住房公积金贷款：　　个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。　　2.个人住房公积金组合贷款：　　是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批。　　房地产开发商与管理中心和受托银行签订《商品房按揭贷款合作协议》，由房地产开发商为借款人提供阶段性保证担保，并按贷款总额一定比率缴存保证金，待产权证办妥完成抵押登记后，结束保证担保责任，转为所购住房抵押担保。借款人向管理中心提出贷款申请，获得批准后由受托银行与借款人签订借款，办理用款手续。　　3.个人住房公积金置换组合贷款：　　个人住房公积金置换组合贷款，是先由银行用银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后，再由受托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。借款人的公积金贷款额度控制在其公积金基本贷款额度内且不超过商业住房贷款金额的70%，其公积金基本贷款期限比商业住房贷款期限短一年以上。编辑本段计算方法　　公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下：按还贷能力　　计算公式为：　　{（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月）。　　使用配偶额度的：　　{（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月）。　　其中还贷能力系数为40%　　月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。按房屋价格　　计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数　　其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：　　a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。　　职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。　　职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。　　职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。　　购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。　　购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。　　b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。按账户余额　　职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。按最高限额　　使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。　　使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。　　申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。　　计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。编辑本段还款方式如期还贷　　住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。　　每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。　　每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。　　需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。提前还贷　　只要提前一个月向银行申请就行了。具体各地各银行规定或合同签的不一样，就可能稍有不同，比如有的银行提前还贷还需支付一定的违约金，有的就不需要，你可以仔细看一下你跟银行签订的公积金贷款合同，上面对提前还贷有什么约定（一般人签合同时可能不太在意这条），有没有提前还贷需支付违约金这条，没有的话就不需要提前还贷了，可能还需跟银行另行再签订还贷合同，可以选择缩短贷款时间或减少月供，一般缩短贷款时间较为节省一点.编辑本段与商业贷款差异贷款对象　　住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工(并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款的)，其贷款的对象必须具备下列条件：　　●持续缴存12个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。　　●具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。　　●具有购买住房的合同或有关证明文件。　　●提供住房资金管理中心及所属分中心、管理部同意的担保方式。　　●符合住房资金管理中心规定的其他条件。　　以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同,以当地政策为准!!　　一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。贷款额度　　一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过总房价的80%，而住房公积金贷款都规定了最高限额及限制比例，并根据实际情况进行时时调整。贷款手续　　公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。贷款利率　　公积金贷款的利率由人民银行规定，区别于商业银行贷款基准利率。贷款担保　　部分地区主要以住房置业担保公司提供反担保的方式，职工需要交纳担保服务费，部分地区则采用保险公司提供的保险方式，此外，还有有价证券质压、公积金帐户余额担保等方式。编辑本段最新政策房贷加息　　2011年4月7日，据住房和城乡建设部昨日发布的《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。　　成都个人住房公积金存贷款利率昨起上调。从成都市住房公积金管理中心获悉，此次五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2%，由4.7%调至4.9%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25%，由4.2%调至4.45%。同时，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25%，由2.85%调至3.1%；当年归集的个人住房公积金存款利率不变。　　调整后，在基准利率情况下，以贷款40万元、贷款期限20年、等额本息还款方式为例，利率上调后，购买首套房的住房公积金贷款每月还款额为2617.78元，比加息前每月增加43.8元，比同等条件下的商业贷款每月节省495.43元；购买二套房，利率按照首套房利率的1.1倍执行，每月还款额为2726.76元，比加息前增加49.23元，比同等条件下商业贷款每月节省558.27元。开放支取　　十一届全国人大常委会第二十三次会议于2011年10月27日上午在人民大会堂金色大厅召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的进行专题询问。　　住房和城乡建设部副部长齐骥在回答询问时表示，关于公积金存缴人能否利用公积金支付住房租金的问题，正在实施当中的公积金管理条例中有明确规定，允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是后面跟着一个很苛刻的条件，就是你的房租已经占了收入的一定比例以上才允许你提取公积金去缴纳。　　齐骥指出，这个规定在具体的执行当中，各地不完全一样。有的地方为了管理公积金方便，干脆就不分青红皂白，公积金不允许提取用于住房的租金，只允许个人提取公积金进行买房和房屋的维修。住建部也正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。　　最新新闻消息：2012年2月14日从住房城乡建设部获悉，为进一步加强住房公积金监管，住房城乡建设部要求各省（区）住房城乡建设厅会同有关部门对住房公积金中心进行实施管理绩效考核。具体要求是，每年3月底前，各省（区）住房城乡建设厅会同同级财政、人民银行等部门对公积金中心上一年度管理情况进行全面考核。对考核优秀的，予以表彰；对考核不合格的，通报批评，责令限期整改。对连续2年考核不合格的，向当地人民政府提出撤换公积金中心负责人的建议。此外，每年组织对各设区城市住房公积金业务管理、政策执行、风险控制和规范服务等工作开展检查，重点检查涉险资金回收、分中心机构调整、骗提骗贷和大额资金转存等情况。加快推进住房公积金监管信息系统建设，制定住房公积金管理人员培训规划和年度培训计划，每年参训人员不低于从业人员的20%。2012最新政策　　最新新闻，2012年6月8日，从中华人民共和国住房和城乡建设部获悉，从2012年6月8日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.10%下调至2.85%。　　二、从2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。　　三、从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。编辑本段租房提取申请条件　　租房自住申请提取住房公积金的，必须是申请人在市行政区域内无自有产权住房，且所租房屋在本市行政区域内的才有资格申请。（国内各城市租房自住申请提取住房公积金的详细条件有差别的，以本市条件为准）公积金提取流程　　(一)由公积金中心核准的提取　　除外市户口职工离职、职工离退休两种提取类型外，其他类型的提取均需我经中心或三个办事处(虎门、常平、塘厦)审核后才可到建设银行办理提取手续，办理程序如下：　　1、提交相关证件，经市住房公积金管理中心或办事处审核盖章。　　2、持经市公积金管理中心或办事处审核盖章的《东莞市住房公积金提取单》、住房公积金专用存折或公积金龙卡和有效身份证等到建设银行住房公积金业务经办网点办理提取。　　(二)委托银行审核的提取　　非本市户口职工与单位终止劳动关系和离、退休职工提取已全部委托建设银行审核，申请人提交单位出具的辞职证明(非本市户口职工离职)、离退休证、身份证等可直接到本市建设银行住房公积金业务经办网点办理提取。　　(三)公积金委托提取还贷业务(即按月自动划扣)　　办理了本市建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、东莞银行、东莞农村商业银行、招商银行、中信银行住房公积金贷款业务的借款人及其配偶，可申请办理公积金委托提取住房业务。此业务必须本人持相关资料到公积金中心或办事处审批办理，不可委托他人代办。贷款银行为除建设银行以外其他银行的申请人，必须先到单位开户的建设银行网点办理公积金龙卡并与公积金账户关联(激活)后，方可办理此业务办理流程　　1、租房后，租赁双方到各街道办“出租屋管理服务中心”进行房屋出租备案手续；　　2、拿上已经在市房屋租赁管理部门登记备案的房屋租赁合同、房屋产权证明、身份证等，到市地税局开房屋出租发票；　　出租人应向出租房屋坐落地的街道出租屋管理部门申报缴纳个人出租房屋的相关税费，同时出租人可持租赁合同、完税凭证等资料申请开具开票。　　现行国内普通居民住宅租赁税种及税率如下：　　国内居民出租住宅房屋月租金收入未达1000元的，综合征收率为4%；月租金收入1000元以上（含1000元），2000元以下的，综合征收率为6%；月租金收入2000元以上（含2000元）的，综合征收率为8%。个人出租住宅房屋免征城镇土地使用税。个人出租、承租住宅房屋签订的租赁合同，免征印花税。以上各税种的纳税义务人为出租方，没有另外的发票税存在。　　3、到公积金管理中心申请领取公积金　　（1）申请资料需提供：　　《住房公积金提取申请表》一式三份、本人身份证复印件、申请人银行活期存折或银行卡复印件、相应证明材料复印件等（上述材料均需提供原件用于核对）。　　租房提取的，还需提供经广州市房屋租赁管理部门登记备案的房屋租赁合同（或与单位签订的公房租赁合同）、房租发票（或与单位签订的公房租赁合同发票）。　　（2）办理场所：　　提取业务办理场所为中心各办事处、管理部和各市代办银行住房公积金归集业务经办网点。　　4、租赁保障房需提供的申请资料　　另外，租住本市保障房的用户，则需提取《住房公积金提取申请表》一式三份、身份证复印件和原件、住房保障部门出具证明原件及复印件、上年度房租支付费用凭证原件及复印件，到所在公积金管理中心办理。注意事项　　1、私签租约，即未到街道出租屋管理服务中心办理出租备案手续的，不能提公积金；　　2、报低租金避税，但公积金提取额度也降低　　在居委会出租屋管理服务中心签订房屋租赁合同备案时，对于上报房屋租价的额度是有空间的，低报租金额度虽能避税但同时会影响公积金提取额度，申请人务必审慎评估。编辑本段公积金常见问题解答　　职工离开原单位，住房公积金账户该怎么办?　　　单位应为该职工办理住房公积金账户封存，可封存在原单位或xx市住房公积金管理中心封存户内;有新接收单位的，应为职工办理转移手续　　忘记房公积金存折密码怎么办?　可以到建设银行公积金承办网点办理密码挂失手续。需携带本人身份证原件及复印件、《住房公积金专用折》、《中国建设银行广东省分行个人住房公积金与住房补贴业务挂失申请书》(建行网点领取，不需盖章)，到任何一个建设银行公积金承办网点办理挂失。　　住房公积金账户的初始密码是多少?　持有《住房公积金专用折》的，住房公积金账户的初始密码是“888888”或住房公积金账号的最后六位数字;持有公积金龙卡的，住房公积金账户的初始密码和公积金龙卡内的个人储蓄账户的初始密码是一样的，在建设银行发出的密码信封内，由电脑随机生成。编辑本段联网监控　　据2012年2月媒体报道，随着住房公积金缴存覆盖面可能进一步被强制扩大，以及用途的增加，对2011年年末余额已高达2.1万亿的住房公积金的安全监管，已成为当务之急。目前，住房和城乡建设部已经部署相关工作，力争在2012年年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控，从而打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局。与此同时，住建部已经拟定《住房公积金管理条例》（以下简称“条例”）修订工作的时间表，要求在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。　　年底落实“百城监控”　　2月8日，住建部一位官员证实，住建部部长姜伟新日前已经做出工作部署，要求进一步推进住房公积金运行监管系统建设，力争2012年年末覆盖到全国100个城市。“主要是为了确保全国住房公积金安全地运行，同时，对使用情况能有实时的了解。”他强调。　　日前，在一次内部会议上，姜伟新表示，“（2011年住建部）加快了住房公积金监管系统建设。部里已经完成了可研报告，在几十个城市采集了住房公积金相关数据，其中资金账户监管功能可在今年年底实现。”在此之前，全国城镇住房公积金的监管一直采用的是属地政府监管的模式，即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地人民政府负责监管。对于全局信息，地方人民政府以时间段为单位，将数据向中央政府的主管部门即住建部和中国人民银行上报。　　主要覆盖地产发达城市　　由于住房公积金运行监管系统建设工作目前尚在推进当中，对于包括100个主要城市构成名单在内的更多细节，前述住建部官员表示不便透露。不过，对于100个城市覆盖全国主要房地产市场发达城市，他并未否认。　　在住建部“扩大住房公积金覆盖范围”的意见得到国务院认可后，北京市政府率先提出了扩大住房公积金覆盖面。北京市副市长陈刚在北京住房公积金管理委员会第十二次全体会议上提出要求，实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。将进城务工人员等人群，纳入住房公积金覆盖范围，从而达到全覆盖。　　住建部政策研究中心的一位学者表示，北京扩大住房公积金覆盖范围的做法得到了住建部的认可，存在进一步推广的可能性，但要视各地经济发展程度的情况而定。“如果覆盖面扩大成为一种趋势，那么住房公积金的总额就会进一步扩大，所以强化监管和安全使用就是十分重要的。”中国房地产学会会长陈国强表示。编辑本段销户提取　　（一）申请条件：住房公积金缴存单位发生合并、分立、重组、撤销、解散或破产等情形，且单位账户余额、结转人数为零才可以申请注销。　　（二）申请单位住房公积金账户注销时先持下列材料到公积金中心审核：　　1、填写好的一式三联《住房公积金缴存单位名称变更、注销申请表》；　　2、单位注销的相关文件或证明。　　（三）单位凭经审核盖章的一式三联《住房公积金缴存单位名称变更、注销申请表》到开户银行办理。　　提示　　▲注销申请前，单位应按下列要求将职工住房公积金账户清理完毕：　　①符合住房公积金销户提取条件的，通知职工办理提取手续；　　②职工有接收单位的，为职工办理转移手续；　　③职工无接收单位且不符合销户提取条件的，将职工住房公积金账户转入公积金中心封存户并通知职工。　　▲单位经办人确认单位账户余额为零，结转人数为零（若结转人数不为零时，单位经办人需填写好一式三联《中国建设银行广东省分行住房公积金汇缴额、汇缴人数变更清册》）才能办理。