大连市高新园区典型项目及区域总结分析2012

nullnull大连市高新园区典型项目及区域总结 nullnullNO1.高新区简介NO2.高新区发展nullNO1.高新区简介大连高新区是1991年3月建立的国家级高新技术产业园区，规划控制153平方公里，注册企业2500余家，其中，世界500强企业66家。近年来，各项经济指标均以30%左右的速度迅猛增长，目前，辖区人口约20万人，其中户籍人口约9万人，寄住人口、流动人口约11万人。现有企业2300余家，其中，生产型企业1056家，软件和服务外包企业570家，科研、创业孵化、咨询服务企业712家。2008年，高新区财政收入增长36.1％，位居大连各区市县第一名；固定资产投资增长38.5％,位居大连各区市县第二名；实际利用外资增长48.6％,位居大连各区市县第二名；GDP增长21.6％，位居大连各区市县第二名。nullNO2.高新区发展规划 自1991年以来，高新区作为大连市政府开发重点地区，一直备受各大地产开发商以及各大知名企业所瞩目，因此在大连市政府强有力的政策扶植之下，立足于塑造“大连服务”国际品牌形象，带动东北老工业基地振兴和辽宁沿海经济带发展的战略部署进行一系列的超大规模项目上马，就此拉开了转变发展方式和调整结构，加快建设东北亚重要国际城市步伐的重要支撑的序幕。1. 凌水湾改造项目 用地面积4.7平万公里，建筑用地2.8平万公里将重点打造总部经济基地，规划五星级酒店、高档写字楼、住宅、大型休闲娱乐广场等，欲将其打造成为大连“第二个星海湾”一；四大项目立足高新区并成为转型关键null2. 万达广场 位于凌海湾改造的排头位置，2010年启动，占地规模48万平，其中商业面积18万平，主要以商业服务为主，是高新园区2期之中投入手笔较大项目之一。3.河口湾小平岛 总规模占地500万平，即合居住、旅游、商业、餐饮、休闲度假于一体的城市性功能综合组团。null4.瑞安大连天地河口湾商业体 延续上海新天地开发理念，预期2012年一期4.5万平高档餐饮、娱乐、特色零售、88新天地、临海餐饮、海滨亲水公园、室内外联通大型半路天溜冰场、地铁商业联通模式将依次亮相大连高新园区。null小结:根据大连市《大连市人民政府关于支持大连高新技术产业园区建设国家创新型特色园区的若干》政府报告中所指示的改造方针政策，上面所介绍的四大项目依次应运而生，在相对91年就已经开始投资建设且目前已具备一定规模的“前期”高新区软件园板块，“后期”高新区黄泥川、河口湾、小平岛板块改造建设的程度将进一步加深，前期高新区建设和发展已经用了10年时间，在未来5-10之内，后期高新区也将遵循这个发展基调，进行前后期发展对接，届时一个崭新的整体具备独有特色的高新区将正式登上时代巅峰的舞台。高新区“前期”板块高新区“后期”板块null二；高新区特色产业结构 1.“学府区为高新区科技产业供血” 高新区推进“区校一体化”建设，把旅顺南路软件产业带打造成为区域性科技、产业、教育高地。鼓励和支持国内外高校、科研机构、企业研发中心在大连高新区设立分支机构。小结：大连高新区是大连市大专院校和科研院所最集中的区域，区内汇集着大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学、大连医科大学等11所高等院校和中科院大连化学物理研究所、机车研究所等40余所科研机构，拥有20名中国科学院院士和工程院院士，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。高新区是大连市高新技术产业聚集区和自主创新平台。在2900多家企业中，集中了大连市90%以上的高新技术企业。可以说，这里就像城市的“大脑”，凝聚天下智慧。null2.高新区科技产业为高知识技术人才提供平台 特色产业规模，实施“千亿百亿”工程，推动IBM、东软、海辉、软通动力等企业的“万人”，扶持特色产业壮大规模，提高竞争力。小结：这样独特的产业结构，以鼓励东北老工业基地全面振兴和制造业信息化的需求为基础，依托服务外包所积累的基础和优势，促进大连高新区扩大服务范围，形成多元化和体系化的服务经济，打造支撑特色产业发展的整体竞争优势。通过对“大连服务”品牌的培育和宣传，加大美国和欧洲市场的开拓力度，积极承接美国、欧洲的软件和服务外包业务，促使特色产业向规模化和高端化发展。null三；交通状况1.交通 目前由于高新区基础建设尚在进行之中，因此其交通网络覆盖较为薄弱，但在未来预计发展局面之下，一定会有较大改观。nullNO.1 瑞安新天地 NO.2 小平岛……nullNO.1 瑞安大连天地1.基础信息null2.项目分析梳理瑞安大连天地项目特色基本如下归纳： 1）.一期河口区30万平超大型商业，借鉴上海新天地运营模式，且商业地下部分与地铁相连接，让人第一时间感受到现代时尚的生活步调。 2）.打造城市级知识型社区，吸引高端人群入住，提升整体区域人文环境，从而奠定“新商业中心”地位。 3）.大力发展河口区打造为“高精尖”IT等产业办公生活区，将黄泥川板块打造成IT等行业生产生活区，依托高新区一期板块人才供应，使整体板块价值迅猛提升。null3.主力户型分析此户型南北通透，布局较合理，独立厨房外侧紧邻餐厅，就餐方便，客厅与两卧室同为南侧，采光充足，卫生间独立于房间一角不浪费面积；但卫生间无窗暗卫，动静分离没有，夜间如厕无法避免影响，易投资、做婚房、居住舒适性不强不宜作为改善选择。两室两厅一厨一卫 82平null4.客户分析客户大多来自软件园或软件园附近高校，少数客户来自市内四区，投资、婚房比例目前可占80%，其余为改善型购买。 客户职业大多为，软件园从业人员、公司高管、私营业主。小结：瑞安大连天地项目，是可与万达广场并重的住宅商业型项目，主要致力于将高新区后期建设在商业配套环节更上一层，因此，在产品定位上也顺应高新区发展特点，从而填补了高新区一期板块中大型商业配套缺乏的空白。nullNO.2 小平岛1.基础信息null2.项目分析梳理小平岛项目特色基本如下归纳： 1）.完全打造休闲度假圣地，量身定做高新区高层人士居住区。 2）.大连市政府规划信息产业带的龙头地段，打造高新区最具特色住宅办公社区，吸引高端人群提升整体区域发展潜力。 3）.大连市内四区中唯一一个百万平米海岸城，将特色建设与高新区发展基调一致统一。null3.主力户型分析1室1厅1卫1厨 49.41㎡此户型结构简单布局紧凑，适合作为婚房和投资首选，总房款较低，附加值较高客厅赠送外探弧形观景阳台，采光好；但南北通透性较差，室内餐厅位置浪费面积较多null小结：小平岛项目，作为大连市高新区产业经济带龙头地段的项目产品，其以独特的建筑发展模式，健全的建筑形态，为广大投资、居住、办公等客户提供了更加多样的选择，另外其2期、3期填海项目的规划实施，在“500万平海上新城”的定位语上，也极大提升了高新区在居住领域各方面与其他大连老城区的竞争力，因此其小平岛项目在高新区发展上起到了不可忽视的作用。4.客户分析客户大多来市内、软件园企业中高管理人员或软件园附近高校，少数客户来自外地，投资、改善比例目前可占80%。 客户职业大多为，软件园从业人员、公司中高管、私营业主。nullNO.3 东方圣克拉1.基础信息null2.项目分析梳理此项目为与高新区一期软件园区域内，客户群体以及市场相对较好，又有附近科研单位以及外资企业和高校等基础存在，因此区域优势十分明显，另外开发商知名度较高，也更大限度上吸引外界关注。null3.主力户型分析两室一厅一卫一厨 80平此户型格局方正，动静分离，采光较好，在有限空间内，增加了一室，提高了居住功能性，但客厅为暗厅是一大不足之处。null三室两厅一厨一卫 140平此户型无论从格局设计还是室内功能间设计都相对较好，市内采用餐厨一体，节省空间避免浪费，动静分离设计避免相互干扰，在此基础上的书房设计，又增加了房屋功能上的增强，改善型首选。null4.客户分析客户来自软件园或软件园附近高校居多，来自市内四区客户占比也较大，投资、婚房比例目前可占30%，改善型客户占比约为60%，其余外地客户占比为10%。 客户职业大多为，软件园从业人员、公司高管、私营业主。小结：东方圣克拉项目，是位于高新区区域建设成熟的一期软件园附近，主要迎合改善型以及附近公司客户、因此，在产品定位上也顺应高新区发展特点，且因占据地理位置优势，其去化速度和去化产品能力较强。null一.发展基调预见未来 二.发展特色奠定地位 三.商圈对比发展综合比较总结null一；发展基调预见未来91年高新区始建至今，大力发展学府区从而进行大量招商引资。1991年，大连高新区建立。它是国家级高新技术产业园区，规划控制面积153平方公里，由七贤岭产业化基地、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。致力打造世界一流的软件和服务外包基地。奠定基础null约08年至目前，后5-10年的高新区后期开发进行中，旨在将整体高新区板块提升，奠定“新中心；新星海”的地位，并将软件基地升级为“中国硅谷”。实现飞跃null二.发展特色奠定地位前期后期nullNO1 中山区商圈中山区不仅是大连市的中心城区，也是经济大区，连续多年在辽宁省所有城区中综合利润、财政收入、发展外向型经济名列前茅。中山区内聚集了国内国外众多的银行、保险公司、金融公司。大连市最著名的两条商业街——具有百年历史的天津街和青泥洼桥也位于中山区繁华区域。平均四天就有一家三资企业落户中山。现在已有21个国家和地区的外商在中山兴办了600多家企业。良好的投资环境，使中山区没有一位外商投诉；丰富的投资回报，使90多家三次企业增加投资上亿美元。三.商圈对比发展综合比较总结null天津街与青泥洼桥商圈null中山区二七、三八广场商圈null小结：中山去依托天津街、青泥洼重点发展购物休闲商圈；二七、三八广场重点进行商业商贸公司的发展，两大经济商圈相互组合，形成了中山区强大的商业贸易带，因此随着发展的逐渐加深，这两个CBD地位也显得更加重要。nullNO2. 西岗区西岗区位于大连市中心，是市政府所在地，居于大连市的行政中心地位。同时也是正在形成的大连市中部商贸商务中心、大连市网络信息中心和文化体育中心。另外九大企业集团构筑了西岗区的经济发展 西岗区基本框架，其中，万达集团、实德集团享誉海内外。辖区内万达国际村等别墅区，为投资者和旅游者提供了理想的服务设施和居住环境。null西岗区商圈小结：由于西岗区只要以大连市政府机构、大型企业公司办公地为主，因此商圈分布比较分散，无特别集中的商业商贸购物的聚集地，相比中山区来讲，其经济商圈的密集程度和发达程度相对薄弱。nullNO3 沙河口区沙河口区以商贸金融服务业、房地产业、旅游业、高新技术产业和社区服务业为主的城区经济，构筑了以西安路为中心的商业圈、以五一广场为中心的物流圈、以星海湾为中心的金融圈，南部沿海旅游带、西部高新技术产业带的“三圈两带”产业布局。“三圈两带”建设稳步推进，专业化市场辐射能力显著增强。大连五金机电城、大连国际工控产品技术交易中心、等专业化市场坐落沙河口，对促进区域经济发展、扩大就业发挥了重要的拉动作用。星海湾广场以“台北1+1”为代表的星海商务餐饮特色街经过两年多时间的培植，已成为颇具规模的餐饮业发展旺地。null沙河口区华南商圈null沙河口区西安路商圈null沙河口区星海商圈null小结：沙河口区具有极其强劲的经济发展原动力，以主经济圈新中心星海为主，从而带动高档餐饮、办公旅游等高水准项目，并依托次中心华南商圈、西安路商圈发展购物休闲为辅助，整合优势资源，以点带面辐射性进行整体区域经济发展，因此其区域发展实力不容小视。nullNO4 甘井子区全区加快城市化战略实施步伐，综合北京华联大连金三角超市。农业、工业内部结构更趋合理，都市农业初步形成现代农业布局。甘井子区也是国家的重要工业、科研基地之一。拥有电子、化工、机械、服装等几十个门类的工业企业1300家、近千种产品。有近百项新产品填补国内空白，被授予“全国科技先导区”称号。营城子工业园区和环保产业园区等经济小区以其良好的环境和优惠的条件吸引了大批实业家投资办厂。拥有东北地区最大的木材、汽车、旧机动车等大型交易批发市场，辐射面不断向东北、内蒙等腹地扩展。宏孚大厦、华南国际商城、华联超市、大连灯饰批发市场、大连太阳神鲜活水产品批发市场相继开业。null甘井子区商圈null小结：和前一张图比较分析可以看出，甘井子区经济产业将对集中，并绝大多以工业为主，其工业实力雄厚，相对经济贸易较少，购物等第三产业发展较为薄弱，这一点也大大制约了甘井子区的发展速度，就环境来看，工业的发展也势必带来对环境的污染，因此其区域发展定位为以工业为主的制造工业科技区。nullNO.5大连高新园区商圈图解分析大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，由七贤岭产业化基地、双D港、软件园、动漫走廊、龙头分园、凌水湾等发展区域组成。大连高新园区坐落在大连市大专院校和科研院所最集中的区域，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。美国、日本、德国、英国、澳大利亚、台湾、香港等国家和地区的外资企业1000多家，其中，戴尔，IBM、GE、毕博、埃森哲、西门子、松下、索尼等世界500强的企业47家，占大连市引进世界500强企业科技项目的一半以上。null高新区商圈“凌水湾”一期null高新区商圈“七贤岭—龙王塘”即河口—黄泥川区域二期小结：通过对高新区发展来分析，在国家推动下，大连市政府开始在1991年大力发展高新区，致力将高新区打造为以集合众多世界500强企业科研研发和软件等科技实验基地，在一期建设中效果显著，为更快提升大连在辽宁老工业基地中进行转型发展，高新区二期建设开始动工，目的是将整体高新区升华，成为中国硅谷，就产业结构来讲，未来的高新区升值潜力巨大，其作用也逐渐成为大连市重要经济支柱。null分析梳理null结论一：由于区域面积固定，发展基调无改变未来发展将受限制结论二：由于其产业发展基调影响商业发展无任何优势结论三：商业发展突飞猛进，但由于其发展单一性，很难转型突破结论四：受区域定位影响，其发展无法深层进行结论五：新型产业与研发实力十分强劲，由于其产业结构属于高端未来发展前景十分有利总结：相对与大连市内四区的老商业圈相比，凌水段即高新区发展更具优势，由于其产业属于高端科研以及500强企业相结合新兴产业，又具备强而有力的人才供给，所以其产业发展基础良好，又因其区域为后期划分，地域优势也十分的明显，因此可以预测在未来的发展趋势下，高新区发展将成为大连市经济发展的不可或缺，无法代替的发展主力。