北京三里屯Village分析

8 7 建筑学报 1 百年三里屯 北京三里屯是个很出名的地方。据说100多年前，它因“北京 城墙外三里的屯兵处”而得名；建国后，这里被划为“第二使馆区”， 驻有数十个国家的使馆，其余主要是民居。 改革开放后，这里的新元素当属“酒吧”了。从上世纪80年 代开始，短短10年间，在3km的范围内，集中了北京市约70％的 酒吧。比之北京市其他区域，它似乎具备得天独厚的条件：在洋人 聚集的区域，自然容易孕育发展他们喜爱的消费方式来。 然而酒吧并不仅是提供一种消遣那么简单，它也潜移默化地影 响这一区域，乃至这一城市的其他方面。三里屯区的“功能”原本 很单纯，一曰使馆，二曰民宅，商业发展受到较强的限制；而酒吧 街横空出世诱发和带动了其他零售、餐饮、娱乐等相关行业，使商 业的成分和比重大大增加，很大程度上改变了整个区域的功能、产 业、经济和城市发展模式。另外，越来越多的市民、访客来到这里， 催生了各种方式的交流活动，各类文化艺术也随之兴盛起来；本区 域的原居民和使馆人员的生活内容也大大丰富，社区的网络、文化 和人文精神得以增强。可以说，三里屯区不但发展了新型的“经济 圈”(商圈)，也发展了新型的“社会圈”和“文化圈”。这一切，都 是有形和无形的社会资产。 另一方面，三里屯酒吧街主要是按市场需要发展起来的，难免 缺乏引导、支持和规管，因而也存在一些问题和漏洞。原先用来居 住的房屋改造成营业性的酒吧，结构、空间、设施、交通等方面很 多不能达到安全、舒适、合理、有效的程度(部分更有违章加建和 改建之嫌)；环境、卫生、服务等条件差；水准也不高；整个 区域也没有统一、大范围、实质性的整治、建设和管理。这些问题 对它的进一步发展和繁荣造成了一定的阻碍。 新世纪北京的城市化、现代化进程加快，其中比较突出的变化 是，“市区”范围扩大，很多原来的城市边缘外围区域(如二、三环 区域)成为新的“市区”。城市发展的新趋势使商业发展的效益急速 上升，导致在新一轮的发展中，商业开发的比重明显增大。三里屯 区域因其位置和原有条件的优势，也属于新“市区”的热点之一， 要发展成新的商务区。于是各类发展项目纷至沓来，掀起一波又一 波的开发热潮。 2 来如风雨“Village” 2003年，三里屯区的两个地块要进行总体规划和建筑设计，项 北京三里屯之演化 —三里屯Village实例分析 罗健中 作者单位：OVAL欧华尔顾问公司 收稿日期：2009-06-10 摘要/ 分析北京三里屯Village项目的背景、设计发展过程、使用 情况等，探讨、项目的经验和设计方法，评估项目的实际运作 效果和存在的问题，提出改善建议和未来展望，作为探讨中国现代 城市发展的实例参照。 关键词/开放城市 开放城区 开放建筑 三里屯Village ABSTRACT/ By analyzing the project's background, design course and service status, this paper summarizes the experience of project and design; evaluates the effect of project practical operation and existing problems, makes proposal for improvement and looks forward to the future. It may serve as reference for making study of Chinese modern urban development. KEY WORDS/ open city, open urban area, open architecture, the Sanlitun Village URBAN DESIGN 城市设计 总平面鸟瞰 建筑学报 8 8 城市设计 URBAN DESIGN 目建设地点位于北京朝阳区三里屯路，占地5.2hm2。南面地块靠 近酒吧街；北面地块靠近使馆区。三里屯区要转型为娱乐、零售、 文化的综合性城区，本项目是实施这一转型的第一阶段。 研究分析了这区域的历史发展背景、现有情况和条件、将来的 发展预测等，设计认为本项目不应仅建成单纯的零售、娱乐商业综 合体，还要让它成为可持续发展的、真正具有活力的城市区域，从 而获得长远的效益和发展。要实现这一目标，主要考虑两个方面因 素：一是“人”的因素，即需要所有相关人士—发展商、商户、 访客、公众等最大限度地参与、投入和贡献，使各种运作和活动持 续兴旺；二是“物”的因素，即环境、设施等应很好地服务于这些 运作和活动。 据此，确定了项目成功的4个关键要素：第一，相关的股东、 经营者和其他参与者应获得现自我个性的机会，参与设计，帮助 建立场所的性质； 第二，应维护、增强和利用区域原有的优势— 它的宝贵社会资产；第三，公共空间的质量和可达性将是至关重要 的，它将直接影响公众使用这一区域；第四，不能局限于仅与商业 相关的经营和功能内容，还应引入丰富多样的、正式和非正式的文 化活动等，增强多元化和包容性。 由此，我们发展了“开放城市”的理念，作为规划和设计的基 本概念，它包括两个要素，即“开放城区”和“开放建筑”。 何为“开放城区”？具体来说，是将十多栋建筑(主要是低层) 组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感 受，但同时维持宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院， 纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。这种布局形成了人性化 的城市空间。 南区设计鸟瞰 南区一层平面 南区入口 南区广场1 南区街景2 南区街景3 南区街景4 8 9 建筑学报 整个区域应成为真正的“开放空间”，是公众可自由穿行的“街 区”，以便利人行交通；另一方面，人们通过逗留时可欣赏到区内 的环境景观和各种活动，使行程成为一种美好的体验和感受。从城 市设计角度来看，“可渗透性”的街区也创造了视觉上的连接和延 续，有助于人们对城市的识别和体验。 至于“开放建筑”，建筑设计方面由欧华尔设计建筑的基本框 架，而后吸收众多设计师、建筑师和经营商户的设计。于是LOT- EK、Kengo Kuma、Apple Computer、Addidas和其他许多设 计公司都参与了立面和室内设计。我们还制定设计了准则和指引， 据此，各商铺的内外装修可以顺应需要而变化调整。这样，一方面 商户获得了一定的自由度和控制权，充分展现个性；另一方面，建 筑的内外观丰富多变，增强环境形象的吸引力。 2006年，香港发展商太古地产与港威酒店合资联营购买了这 两个地块，将项目命名为“The Village三里屯”。 重新检视当时的状况，我们认为需要进一步加强地块的公共空 间和公共交通，以满足新的发展要求，鼓励和引导人们尽量多地使 用各种场所。为提高环境质量，设计中对公共空间微气候作电脑分 析，根据研究结果，在南区增设了许多内容，包括喷雾器和喷泉， 以创造更凉爽的夏日感受。 3 回响与回顾 现在，三里屯Village第一期(南区)已启用了大半年；北区预 计将在2009年9月开放。 南区的街道、巷子和广场24小时对公众开放。众多附近居民、 上班族和访客等都来使用它的公共空间。某些场所特别能吸引人们 聚集和使用：它们提供了适当的休憩(如椅、凳、台甚至倾斜坡面 等)，有较好的围合和倚靠(如树木)和良好的环境 (光、风、热、湿 等)，同时面向各种景观或活动，并辅以一些支持性的餐饮、娱乐 (视听)等设施。 主广场Big Orange投入使用后已开展了各种庆典、艺术展览、 表演、时装秀、派对等活动。各建筑的外表面正好为这些活动提供 绝佳的背景，大型的LED屏幕成为传递信息、与公众交流互动的 有力工具。最近这里还新设了一个溜冰场，冬天滑冰，夏天是喷水 广场。它也是不同背景、国籍或趣味相投的人们聚会交友、市民们 周末或假日休闲的好地方。 三里屯Village的管理和服务也是高水准的，在各处均有良好 的标志、指示、监控系统等，配以高专业素质的服务人员；清洁、 、保养等都定期有序地进行着；各类活动也都有专门的组织、 安排、协调。 公众对三里屯Village的反应基本是积极和肯定的。年轻一代 特别喜欢这个场所。互联网上，数以百计的博客和照片反映了三里 屯Village给予他们的良好感受。 值得一提的是，三里屯Village的兴旺使周边地区也在发生相 应的变化。它的魅力不但吸引着人们来作客，也带来了不少好“邻 居”。比如，附近一些街道上已经出现了林林总总的手工艺店、艺 术工作室等⋯⋯三里屯区越来越热闹了。 三里屯Village的作用和影响是多方面的。主要可以归结为以 下3点： 1) 它形成了一个集商业、时尚、文化等为一体的综合区域，提 供了高质量的空间、环境、设施和服务，加强了本区的管理，显著 南区广场2 溜冰场南区街景5 南区街景1 南区街景6 建筑学报 9 0 城市设计 URBAN DESIGN 设计单位：OVAL欧华尔顾问公司 建设单位：太古地产 设计时间：2003年 竣工时间：2008年 建设地点：北京朝阳区三里屯北街 用地面积：北区2.46万m2；南区2.81万m2 总建筑面积：北区8.23万m2；南区9.06万m2 改善了周边环境，美化了城市景观，带动了区内的更新改造，促进 了三里屯区域的建设和发展； 2) 引入新的经济成分和模式，与区内原有各产业、功能相配 合，混合增效，促进当地经济发展，带动相关的各种行业和就业等； 3) 为周边居民及使馆区人员提供独特的时尚、文化、娱乐、休 闲、生活场所，成为当地社区的共享资源，有利于社区网络、文化、 精神的发展。 这样的结果基本上达到了我们的目标，大致符合原先的预测。 回顾过去三里屯酒吧街的兴起，它也很大程度上发挥过以上的三点 作用。因此，总的说来，我们的设计实质上是对这一地段和当地历 史的直接回应，它所提供的空间、环境、网络、设施等是在三里屯 区原有基础上的一种增强、延续和发展。当然，在新一轮发展中， 我们拥有强大得多的资金、技术、人员等各种资源，采取了统一的 规划、设计、实施、管理等；另一方面，也面对更多更复杂的问题， 因此需要更多的研究和分析。这样，我们既能借鉴、吸收、保持和 增强本区原有的优势，又能尽量减少和避免前一轮开发的诸多问题 和弊病。 那么，这一项目有没有消极的一面呢？根据已经出现的情况和 推测，确实存在一些问题： 1) 它毕竟主要是商业区而非游览区，是以商业消费的内容为 主。人们虽可自由方便地进入和使用公共空间，但如果没有进行消 费，那么人们可以参与的活动内容有限； 2) 这一区域的位置、定位以及本项目提供的环境、风格、形 象等决定了主要的顾客群体和他们的消费倾向，主要吸引潮流时尚 的年轻一族，其结果是符合这种性质的商户大都如鱼得水，获利丰 富；而其他商户的经营则不够理想； 3) 本项目的商户以高档品牌为主，环境、设施、管理、服务 的水准也很高，随着项目区内和整个区域总体档次价值的提升，三 里屯Village可能渐渐被视为“高消费区”，虽然公共空间是开放 的，但对于低收入阶层，他们可能觉得进去有点“入错门”，就慢 慢少来或者不来了。 以上问题目前尚不明显，但长远来看，它们对于保持这一区域 的活力，保证经济和社会效益都有不利的影响，仍须继续探索解决 之道。 4 设计方法论 三里屯Village牵涉众多的社会、经济、文化、技术等因素，本 项目采用的设计理念、方式和手法总结如下： 1) “开放”设计 三里屯Village的设计是“开放”式的，让 尽可能多的“人”和“物”参与环境的建成，使空间、环境、设施、 经营、管理等各种因素具有灵活性和适应性，相互作用；引入多元 化的功能和活动，增强活力。 2) “可渗透”的城市街区 城市的主要空间由街道和街区组 成，街区内部有较大的面积和空间。“可渗透”意味着街区的内部 空间是可达的，街区是可以穿行的。而相比于以往将街区外围封闭 起来、形成内向、单一化的大型建筑综合体的开发模式(如中庭式 购物中心)，仅留少量的出入口、公众难于进出和穿越的做法，“可 渗透”街区既便利了交通，也增加了与使用者的互动——对于市民 来说，城市空间的意义扩大了。“可渗透”同时也加强了视觉上的 连接感和穿透感，便于城市空间的解读。 3)“公共空间” 在三里屯Village项目中，包容、接纳性的公 共空间具有强大生命力和发展潜力。商业空间和公共空间并不矛 盾，反而可以互相支持和促进，城市的生活质量可以通过恢复和增 强商业空间和公共空间的关系来提升。 4)“使用者友好”的设计 使用者的需求和活动是多方面的， 应考虑分析他们可能的使用情况，提供相应的“硬件”和“软件”， 鼓励、引导、帮助他们很好地使用。良好的环境和设施是支持人们 各种活动的基础条件； 5)“环境友好”的设计 三里屯Village的合理布局、适宜的空 间尺度、建筑比例等，以当地气候、环境等因素为依据，合理有效 地利用了各种自然条件，创造了良好的、适应性的室内外环境(光、 声、气、温、湿等)，有利于身心健康，也减少了能源、材料的使 用和废物的产生； 6) 管理和维护 大规模、复杂的商业综合体，要保证各种设 施、功能、活动等顺利、有效、不间断地运行，保持高质量的环境 和服务，离不开统一、专业、成熟的管理和维护；整个区域的不断 发展和提升，也需要强有力的管理协调和控制。 5 改善建议 从更广泛的角度去审视本项目，为实现更加高质、健康、良性、 可持续的发展，我们也提出一些改善提高的建议： 1) 社区参与 三里屯酒吧街在极其有限的条件下，短期内形 成气候，可见社区内蕴涵巨大的能量，“民心”、“民力”可用；如 果能够发展一套合适的机制，与当地社区合作，调动他们的积极 性，鼓励他们投入力量，使项目建设和社区建设一同进行，互相支 持、共同获益，项目可能会获得更好的发展。 2) 功能结构和比例 在商业性项目中，经营结构如过度集中 在某一类或某一档次的商品或服务，则其服务的顾客群体也将有局 限；进一步说，纯粹的商业经营也导致功能上的单一化。为增强多 样化和包容性，带来更多的活力和人气，可以配置一定比例的不同 性质、类型、档次的商户，以及非商业成分如社区服务、教育、文 化、艺术等用户。 3) 适应性 经济和社会环境不断发展变化，通过分析预测项 目在未来不同时间段的发展趋势和状况，制定策略和措施，使空 间、环境、设施、管理等方面更灵活可变，适应新的发展要求。 4) 催化剂 项目的发展必然与周边地区互相影响(如附近地区 出现的艺术品店等)，可以进一步加强对相关区域的研究，调整策 略和措施，积极地、有意识地引导、帮助周边地区的发展，增强合 作和互补性，使“大环境”更有利于整个地区的共同发展，本项目 在此可以起到强大的催化、促进作用。■