商铺投资大全

商铺投资宝典 商铺投资的主体 商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商 铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有 些商铺适合机构投资。 显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺 隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在后面章节将就各类商铺的投资主体适应 性做分析、介绍。 商铺投资的回收周期 商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间 跨度。 很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只 能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分 析，目前国内商铺投资的回收周期约为 6年到 8年。 商铺投资的形式 商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形 式，有极大的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。 （1）、商铺购买 ▲ 商铺上市初始交易购买 商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管 已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在 商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的 开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值 做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业 能力将决定其投资成败及投资收益的高低。 众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投 资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内 容。本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。 商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方 式，但 40%的首付款也不是一笔小数目。 我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买"，是因为这类商铺购买方式就 仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控 制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机 构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"原 始股"的"原始商铺"；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺， 那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易 的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资 者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可 能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特 点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最 终投资失败。以上比喻方式在此仅供投资者参考。 ▲ 二手购买 二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买 方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。 在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺 咨询机构进行指导。 在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容。商铺投资者如果投资操作足够科 学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一 样；与此相反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，更坏的 是，万一买上"垃圾"商铺，那么投资失败将不可避免。 （2）、商铺租赁 ▲ 商铺直接租赁 商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是 出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转 租。 进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可 行性是值得怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理 费用等后，极有可能发生投资亏损。 ▲ 转租 转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出 租的投资方式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给 投资者的利润空间已经很少。 商铺投资特点 俗话说："家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。一般来说，一个市场繁荣的程度从 当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可 以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信 息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量 虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛， 连业内人士都始料未及。 （1）、商铺投资的稳定性特点 业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对 较短，而商铺的租约通常为 3至 5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规 划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付 款方式使租金收取也较有保障。 （2）、商铺增值的特点 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀 有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然 的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量， 那么成功商铺的价值却正所谓无价。 （3）、商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年， 北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达 15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率 基本上下降到大约 6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达 10%～15%，有的甚至达 到 20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。 需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收 益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。关于这一内容，赛睿顾 问将在后面章节进行专门研究。 （4）、商铺的投资潜力 目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市 场情况下的 4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例 去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且 如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将 会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。 （5）、商铺可出租、可经营，方式灵活 调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力， 通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎 带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商 铺。这中间有 55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为 35%，另外有 10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的 回报率为 10%～14%。 商铺投资比较 商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他 投资品种有着很大的区别，本节将就此进行介绍。 1、 商铺投资与证券投资 商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国 内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟， 阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发 展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。 与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。 2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从 2077 点开盘，在 2001年 6月份最高触及 2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至 1514点，最 终跌至年底的 1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达 40%左右；2002年上证指数从 1643点 开盘，最高摸高至 1748点，最低探至 1339点，并最终收盘至 1357 点，深沪股市散户普遍发 生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场 的风险很大，投资收益率较低。 当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但赛睿顾问认为，对于绝大多数个人投资者 来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞 争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和 商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建 立基本的对比思维。 2、 商铺投资与住宅投资 商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场 情况下，住宅投资收益率约为 8%左右，商铺的投资收益率约为 10%～15%。 另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往 都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原 因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到 3-5年，而且很可能租 户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面 对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投 资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到 以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是 租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。 商铺投资者专业能力的提高就是赛睿顾问的专业价值。 3、 商铺投资与写字楼投资 商铺投资的特点及两级客户的需求我们已经做了介绍，不用再进行说明。 写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到 10% 左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有 限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。 赛睿顾问认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较 的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。 商铺投资种类 铺投资的种类可以有很多种分类的方法，赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分 类，具体分类如下： 1、商业街商铺投资； 2、市场类商铺投资； 3、社区商铺投资； 4、建筑底商商铺投资； 5、百货商场、购物中心商铺投资； 6、商务楼、写字楼商铺投资； 7、交通设施商铺投资 商铺投资的概念 商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述 投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新 的投资类型具有很高的市场关注率。 商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？赛睿顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅 力所在。关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。 商铺分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研 究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商 铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等 商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但 很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此 对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、 按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面 及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、 美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了 成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方 式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业 街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然 令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺 在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇， 有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批 发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是 1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营 业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下 1，2层及底上 1，2层，或其中 部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分 认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大 的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的 客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类 型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运 营的项目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用 于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 （7）、交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道 路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类 型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。 2、按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者 来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少 意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的 2倍以上，东方银座卖到 4倍，香港要卖到 10 倍。对于街区商业的定价应该是住宅的 2倍到 3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价 可以达到住宅的 3倍到 5倍。 鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投 资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商 业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平 较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳 定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在 地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应 该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较 符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现 这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力 股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际 上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要 项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者 不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被 透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目 良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅 1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到 2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺 5年以 后，甚至 10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其 投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。 关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。 （3）、"便利型"商铺--冷门小盘股 "便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写 字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商 铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市， 住宅社区的干洗店等都属于该种类型。 "便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分 的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的 7-11就属于典型的便利 店运营商，其市场规模极大。 "便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者 资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出 小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！ 之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资 者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。 （4）、专业街市商铺--高科技股 专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商 业街或专业市场所经营的产品关系密切。 比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、 网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺 的价值达 8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科 技股"。 （5）、其他商铺-"一般股票" 其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市 场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低， 只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散 户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。 从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市 场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城 一期、二期总计商业面积达 64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面 临较大的竞争压力，但在保持 95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施 中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。 从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提 升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断， 另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。 3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。 铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型 综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些 独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 （1）、唯一性差异 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几 百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良 好的投资价值。 （2）、商业业种业态局限性差异 铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建 材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特 殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 （3）、营业时间差异 铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后 铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干 到多晚，完全取决于自己的意愿。 （4）、行业规划调整风险差异 铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险 较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的 情况屡见不鲜。 （5）、物业运行费用差异 对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等 费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。 （6）、物业出租选择范围差异 相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的 人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因 此，其选择租赁客的范围就大得多。 （7）、投资风险差异 时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价 格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市 2000年开张的一 个服饰市场的铺位价格已由当初的 10万元炒到了目前的 50万元。其实，任何炒作的东西非但 有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺 位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比 铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。 另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。 （8）、炒作难易程度差异 铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。 凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。 从此角度看，铺面房则不易被炒作。 商铺概念 商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。 唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两 市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当 时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺 最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河 图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。 位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。 上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中 心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺 7.2万户，平均 每平方公里 136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮 海路）等商业中心街区初具雏形。 根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提 供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首 先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能 和感受体验的功能。 商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的 商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。 商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费 者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。 商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺 里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营 者在此过程中实现收益。 从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品， 增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的 位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在 此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。 租金收益和价值升值收益与各因素的 租金收益与各因素的函数 F，表述了租金收益和商情、客流量、"可视性"、交通条件、停车条 件、硬件条件等之间的关系；价值升值收益与各因素的函数 F，表述了价值升值收益与商情、 商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。上述两个函数从量化的角度对租金 收益和价值升值进行了解释，希望读者能够建立初步的概念。 商铺投资贷款规定 1、商铺贷款条件 （1）年满 18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证 明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力； （2）借款人与房产开发商签订了购买商铺，已支付不低于所购商铺全部价款 40％的首付 款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同 公证； （3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外 省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位 等资料并办理公证； （4）所购商铺须为现房。 2、贷款额度 贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的 60％。 3、 贷款担保方式 借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。 4、 贷款期限及利率 最长不超过 10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次 贷款利率执行。 5、 申请人应提供的资料 本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有 人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码 证。未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合 同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。投保 险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短 于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民 共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手 续，借款合同自办妥登记之日生效。 6、 办理流程 借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合 同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款 全部还清→办理贷款清户与撤押 7、 贷款偿还方式 借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用 按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按 《划款委托书》的委托，通过每月 20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手 续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷 款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式 还款，贷款利率按原合同期限利率执行。 商铺投资政策性规定 与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积、水电费用、物 业管理费、特殊要求、空置等相关。 在前期购买环节应注意： 第一， 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年； 第二， 在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是 6.25%。但只有工程到 了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时 才发生的。 第三， 住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异， 有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。 在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有： 第一， 水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 第二， 物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右； 第三， 根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔 油池等特殊设备； 第四， 由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。 商务楼、写字楼商铺 易铺网 www.yipu.com.cn 页面功能 【字体：大 中 小】【 打印】 【关闭】 商务楼、写字楼商铺的类型 商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商 商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后 者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。 商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目 标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如 北京王府饭店世界精品街汇萃世界一线品牌，北京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商业， 以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。 商务楼、写字楼底商商铺项目的特点 1）建筑形式特点 商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层 （可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大， 牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容 而存在。 北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商 务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户 范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层 覆盖进来。 北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们 更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资 回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。 2）铺面、铺位类型 商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形 式。 3）经营业态特点 商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特 色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等， 其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。 4）投资回收形态 商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过 2万平方米以 上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建 议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。 投资策略 商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有 最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商 铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有 最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自 身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。 商务楼、写字楼零散商铺的特点 1）建筑形式特点 该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足 住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规 模也不大。 2）铺面、铺位类型 商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论 是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺 面的价值。 3）经营业态特点 商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似，只是其中规模较大的经营 业态出现的较少，而且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。 4）投资回收形态 零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整，换言之，零散商铺的经营不 需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统一的经营理念，而是由商家自己通过市场去调 整，这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式 百货商场、购物中心商铺 百货商场商铺的特点 （1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在 2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为 1.8万平方米。 （2）百货商场规划特点 百货商场通常采用 3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱 网、消防、外部交通、电梯、货物流、包括 POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里 面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问 题。 （3）百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等 进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项 目的竞争力。 （4）百货商场商铺特点 ▲ 商铺的形式 百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给 商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里 贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。 ▲ 投资回收形式 百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大 部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场 铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方 式。 购物中心商铺的特点 （1）购物中心规模特点 第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍，在此不做重复说明。但目前在国内大型 商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心 SHOPPING MALL项目值得商铺投资者首 先对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。 （2）购物中心规划设计特点 购物中心规划设计所牵涉到的技术内容很多，赛睿顾问在《中国超级购物中心 SHOPPING MALL投资开发指南》 一书中，对此进行了深入的分析，在此仅做概要性介绍。 购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目 规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计 可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计， 将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出 租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即 在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。 购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目 标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。 也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模 庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合， 这些对购物中心的规划设计提出了要求。 总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量 客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。 （3）购物中心运营特点 绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方 式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。 当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得 不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后， 再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是， 这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。 （4）购物中心商铺的特点 ▲ 商铺的形式 购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很 大，从几平方米到几完平方米不等。 ▲ 投资回收形式 购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同 规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心 SHOPPING MALL里面的业态组合 最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购 物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在 1.5万-2万平方米之间； 半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。 购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式， 或者采取租金和提成、结合的方式。 投资策略 百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、 管理过程中得到比较充分的发挥。 购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场 策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的 长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选 择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以 最大限度保证项目经营管理的整体性。 对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所 创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始 终相伴。 住宅底商 住宅底层商铺的类型 住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。 1、按照服务区间划分 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商 主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里 面。 对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业 主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资 金回笼也较快。 对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的 商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以 上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代 城"的底商。 2、按照市场理念划分 随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很 大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做 将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对 住宅底商进行分类。 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和 商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。 1） 概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式 商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，住宅底 商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实 施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。 2） 潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场 的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使 此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的"风林绿洲"，由于与奥运村及奥运会场馆预留 地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。 "潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手 出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资 者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。 3） 商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商 项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。 商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要 指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条 件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其 首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二 层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现 象。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者 不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。 住宅底商的特点 住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。 1、 建筑形式特点 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用 途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通 过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上 居民的生活尽可能少受到底商的影响。 需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。 另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过 2万平方米以后，开发商必须对该商业房 地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规 模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。 2、 铺面、铺位类型 住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使