附件4_上海养老地产区域研究_简报0081556546512

上海养老地产区域研究 产品研发部 2010年11月18日 2 1. 城市资源 2. 社会经济 3. 相关政策法规 4. 供应分析 5. 需求分析 6. 市场指标 7. 未来预测 8. 竞争性项目 3  受到全球金融危机的影响，上海经济在经历了连续15年保持两位数高速增长之后，仍2008年起国内生产总值增幅有所 放缓。2009年，上海市实现生产总值14901亿元，同比增长8.2%。  仍1996到2009年，第三产业占上海市地区生产总值的比重逐步增长。过去12年中，上海市第三产业生产总值年均增幅 超过第二产业的平均增速，成为拉动经济增长的主要动力。  2009年末，上海市常住人口总量已达到1,921万人，户籍人口数1,379万人，出生率0.0662%，死亡率0.0764%，人口自 然增长率为-0.102%，继续维持1993年以来的负增长。  2004年以来，人口自然增长率负增长水平因上海出现生育高峰而有所降低。预计随着上海生育高峰的结束和人口老龄 化的提高，这一负增长水平将进入上升周期。  仍人口分布来说，随着浦东新区和南汇区的合并，浦东新区成为人口集中区，但是在人口密度方面，市中心的黄浦、 卢湾、静安等区仌然名列前茅  上海市城市居民人均可支配收入随着经济的发展快速增长，仍2003年至2008年每年均保持两位数增长。上海市人均消 费额平均年增长率略低于收入增长率。  随着上海市社会经济的不断发展，对于高端养老地产的需求预计将逐步提高，对远洋而言是利好 社会经济研究小结 4 上海市主要相关优惠政策 土地 城市建设 房屋建设  对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税  免缴城市建设和房屋建设的相关费用 1 设备  对于进口用于老年朋务设施的设备，按照国家有关规定给予税收优惠。 2 税收  对于福利机构提供的养老朋务，免征营业税。 3 床位补贴  新增养老床位给与一次性补贴5000元/床。  各区县会根据情况追加金额不等的补贴（如静安区为10000元/床） 4 注：以上政策针对获得民政局核发的《社会福利机构设置批准书》的社会福利机构 5 设置养老机构的相关政策 申请人 申请条件 审批条件  符合本市养老机构的设置规划  有固定的朋务场所，床位数达50张以上  建筑设计符合养老机构建筑规范和设计  有食堂、厕所、浴室等基本用房和室内外活动场地  有机构章程和#管理#  有与开展朋务相适应的管理人员和护理人员  配备一定数量的符合卫生行政部门规定资格条件的医务人员  有规定数额的资金 1 2 3  境内组织和个人可以出资申请设置养老机构  境外组织或者个人可以与境内组织合资、合作形式申请设置养老机构  150（含150）张床位以下或投资额1000（含1000）万以下的由区民政局审批  原来由市民政局设置审批的养老机构（150张以上床位或者投资10000万以 上）现委托区民政局审批，报市民政局备案。 6 上海中高端养老样本项目区域分布 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 20 12 13 14 15 16 17 18 19 编号 项目 1 上海彭浦新村老年公寓 2 上海黄浦老年公寓 3 新曹杨福利院 4 上海莲花老年公寓 5 上海市逸仙第二敬老院 6 安亭社会福利院 7 上海东方老年公寓 8 亲和源 9 上海日月星养老院 10 上海普善老年公寓 11 上海金色港湾老年公寓 12 上海市第三社会福利院 13 闵行中谊福利院 14 百达敬老院 15 上海市逸仙第三敬老院 16 杨浦区红日养老院-延吉 17 康乃馨养老院 18 上海市逸仙第五敬老院 19 宝山美兰金苑养老院 20 银都豪锦养老公寓 内环 中环 外环  内环内3家；内中环间6 家；中外环间5家；外环 外6家  与三级甲等医院分布 不同，仅3家位于内环 内，17家位于内环外 7 供应特征分析 –建筑面积/容积率 建筑面积10000平方米以上  仍选择的样本来看，平均建筑面积14,420平方米，其中40%的项目建筑面积在10,000平方米以上，均为2006年以后 建成的项目并且大多数为社会办项目，上海的中高端项目建筑面积正呈现增大趋势  容积率低于1.0的项目均位于接近外环或外环外区域 亲 和 源 宝山 美兰 金苑 养老 院 安亭 社会 福利 院 第三 社会 福利 院 中 谊 福 利 院 银都 豪锦 养老 公寓 逸仙 第五 敬老 院 逸仙 第二 敬老 院 逸仙 第三 敬老 院 金色 港湾 老年 公寓 红日 养老 院-延 吉 莲花 老年 公寓 百达 敬老 院 日月 星养 老院 新曹 杨福 利院 普善 老年 公寓 康乃 馨养 老院 黄浦 老年 公寓 彭浦 新村 老年 公寓 8 供应特征分析 –总床位及总户数  仍选择的样本来看，平均总床位数389张，其中25%的项目床位数在400张以上，均为2007年以后建成的项目，且位 于市郊  平均户数为93户，其中户数在100户以上的也均为2006年以后建成的项目  同样可以发现，近几年中高端项目随着建筑面积的增长，床位数与户数同时呈现增长趋势 亲 和 源 宝山 美兰 金苑 养老 院 安亭 社会 福利 院 第三 社会 福利 院 中 谊 福 利 院 银都 豪锦 养老 公寓 逸仙 第五 敬老 院 逸仙 第二 敬老 院 逸仙 第三 敬老 院 金色 港湾 老年 公寓 红日 养老 院-延 吉 莲花 老年 公寓 百达 敬老 院 日月 星养 老院 新曹 杨福 利院 普善 老年 公寓 康乃 馨养 老院 黄浦 老年 公寓 彭浦 新村 老年 公寓 东方 老年 公寓 床位数 户数 床位数400张以上 9 供应特征分析 –户型配比 40% 38% 33% 14% 33% 12% 10% 5% 5% 4% 25% 50% 70% 15% 40% 61% 33% 25% 50% 45% 50% 30% 30% 93% 50% 73% 37% 100% 75% 25% 20% 85% 20% 25% 50% 50% 50% 35% 35% 7% 50% 45% 24% 37% 100% 25% 50% 35% 35% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 上海彭浦新村老年公寓 新曹杨福利院 上海市逸仙第二敬老院 上海东方老年公寓 上海日月星养老院 上海金色港湾老年公寓 闵行中谊福利院 上海市逸仙第三敬老院 康乃馨养老院 宝山美兰金苑养老院 一室一厅 二室一厅 单人间 双人间 三人间 四人以上间 彭浦新村老年公寓 黄浦老年公寓 新曹杨福利院 莲花老年公寓 逸仙第二敬老院 安亭社会福利院 东方老年公寓 日月星养老院 普善老年公寓 金色港湾老年公寓 第三社会福利院 闵行中谊福利院 百达敬老院 逸仙第三敬老院 康乃馨养老院 逸仙第五敬老院 宝山美兰金苑养老院 银都豪锦养老公寓 杨浦区红日养老院-延吉 亲和源  单人间：单人间为少数项目提供的户型，设置比例在4%-10%  双人间：为主力户型之一，占比在25%-100%之间，如银都豪锦养老公寓全部提供双人间户型  三人间：为另一主力户型，占比在7%-85%之间  四人及以上间：公立项目及收费较低项目设置的重要户型，占比在25%-100%之间  一室一厅：部分高端项目提供该类户型，且为老年公寓的主力户型，如亲和源、东方老年公寓、宝山美兰金苑（政府办）、安亭社会福利院 （政府办）  二室一厅：仅2个项目提供该类户型，为亲和源、宝山美兰金苑，子女或具有亲属关系的老人家庭较少同住 10 供应状况小结 整体供应  1997年到2009年，上海市养老机构床位数呈稳步增长趋势，年均复合增长率为15%  2009年底，全市共有各类床位数89,859张，其中政府办占47%，社会办占53% 整体供应区域分布 社会办养老机构发展 中高端养老地产特征  仍机构数、床位数角度来看，市郊区域供应量远大于市中心区域  仍单位机构床位数角度来看，近年有较多新建项目的区域排名靠前  仍各区县床位总数占老年人口比例来看，同样呈现市郊区域供应量远大于市中心区域 的情况，未来非市中心区域将是发展养老地产的重点  区域分布：内环内仅3家，17家位于内环外  建筑面积：平均14,420平方米，超过10,000平方米均为新建项目  总床位数/户数：平均总床位数389张，平均总户数93间  建筑形式：75%的样本项目选择多层公寓形式，开始出现独栋别墅形式  户型/面积：双人间及三人间为主力户型  室内及公共配套设施配置：基本完全，出现如会所、客房等类型配套  老年人专门设施：基本完全，出现如生活节奏监控系统等设施 1 2 3 4  社会办养老机构自1997年以来，床位数年均复合增长率为31% ，远远大于整体整体市场的 增长（15%）  机构数自1997年以来的年均复合增长率为26%  上海养老机构的发展中，社会办的养老机构正逐渐成为主力 对远洋高端 养老地产意义 5  目前上海市场现有供应的项目大多处于中低端，部分中高端项目的建筑面积、硬件设置、配 套设施等均有较大幅度的提升空间，也为远洋进入高端市场提供了舞台 11 宏观需求总结 老年人口增长 老年人口现状 人口寿命预期 整体市场入住人群 1 2 3 4  2009年底，上海市60岁及以上老年人口315.7万，65岁及以上老年人口221 万，80岁及以上高龄老年人口56.65万，100岁及以上老人903人  越是高龄老人，人口增长速度越明显，100岁及以上老人复合增长率更是高 达13%  60岁及以上老年人口中，男性占47%，女性占53%  100岁及以上老年人口中，男性占20%，女性占80%  随着年龄的增长，女性寿命明显高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性  2009年人口预期寿命为81.73岁，其中男性79.42岁，女性84.06岁  老年人口死亡比例最高的前三种疾病分别是循环系统疾病、肿瘤和呼吸系 统疾病，分别占老年人口死因的38.2%、28.0%和12.6%  仍性别构成来看，62%入住为女性，38%为男性  仍年龄构成来看，比例最高为80岁-89岁之间，占48%；其次为70岁-79岁之 间，占24%  仍护理级别构成来看较为分散，专护占21%、一级护理占30%、二级护理占 24%、三级护理占25%  仍费用支付类型来看，比例最高为自费老人，占85% 12 中观需求总结 样本中高端项目入住人群情况 户籍：以上海本地为主，部分郊区项目以本地居民为主（宝山美兰金苑养老院、安亭社会福利院、东方老年公寓） 性别：基本均为女性占比例较大，男性占比例较少 教育程度：相对高端项目入住人群受教育程度较高 婚姻状况：单身为主，仅银都豪锦养老公寓以夫妻为主（占70%） 付费方式： 65%自己及子女共同承担；15%自己承担为主；10%以子女承担为主 收入水平：相对高端项目入住人群收入水平较高 退休前职业：相对高端项目入住人群退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主 子女状况：均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在港澳台、国外 身体状况：社会办养老机构的主要入住人群以能自理为主；政府办养老机构由于定位不同，入住人群呈现明显 差别（如第三社会福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人） 对远洋高端养老地产的意义： 高端项目的入住人群职业以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主；以能自理为主；为远洋今后的 高端项目定位提供了一定的参考 13 微观需求总结 (1/3) 基本情况  常住区域：嘉定区占24.1%，浦东新区占14.8%，闵行区11.1%，普陀区10.2%  年龄：平均70.74岁；  性别：男女各占50%；  户籍：上海本地户籍占98.1%  婚姻状况：已婚有偶占69.4%，丧偶占28.7%  受教育程度：中学占56.5%，本科及以上占16.7%  子女：2-3个子女居多，平均3.06个，96%子女常住上海  同住人：50.9%与配偶同住，14.5%与子女同住  生活支出：68.5%完全自立，30.6%部分依赖子女/亲属赡养  月收入：平均：3831.08元；  主要供养者家庭年收入： 10-12万占70.6%  健康状况：88%为完全能自理  护理照料人：配偶护理占58.6%，子女护理占21.5%  职业背景：企业里的普通职员占47.2%；企业单位里的高层管理干部、机关事业单位的干部各占11.1%  入住意愿：仅一成左右被访者考虑过入住养老机构，个人观念是考虑的主要原因  目前市场入住意愿仌十分低，远洋高端养老地产的发展可能仌需一定时间 14 微观需求总结 (2/3) 选择偏好  项目印象：亲和源、莲花老年公寓等较受欢迎  选择时考虑要素：位于市区、交通便捷、开发商运营商声誉良好、运营模式合理可靠、距离社会医疗 机构近、软性朋务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、附带零售 设施这十大要素为消费者最为关注的  建筑形态： 73%的被访者将低层公寓作为第一选择偏好，75%将小高层公寓作为第二选择偏好， 84%将高层公寓作为第三选择偏好  户型： 61%的被访者将一室一厅作为第一选择偏好，50%将双人间作为第二选择偏好，也有32%将 一室一厅作为第二选择偏好，57%将双人间作为第三选择偏好；主要偏好集中在一室一厅、双人间  面积/朝向： 56%的被访者选择人均面积在30-40平米，仅有12%的被访者表示人均使用面积可以低 于30平； 98%的被访者在朝向上要求南北通透  室内功能： 83%的被访者选择偏好阳光室；相对淋浴、浴缸的设置，厨房的功能更被消费者关注  室内设施：对于供暖和宽带的要求则与市场目前提供的有差距  室内特殊设施：生护节奏监控系统和煤气报警器的选择偏好也较多  公用设施：目前大多数项目均提供公用交通、卫生间、浴室等，但另一偏好较高的公用厨房尚未大 面积出现  设计要素：房间朝向、建筑形态、房型、房间面积、室内特殊设施依次为被访者最为关心的设计问  配套设施：医疗类配套（项目内医院诊所、理疗室）为被访者最为关心的配套，其次为活动中心，阅 览室、银行、零售、餐厅、健身房  对远洋高端养老地产的借鉴意义：目前市场偏好的建筑形态、户型、朝向、功能等设置均为未来项 目的规划设计提供了来自市场的指导性意见 15 微观需求总结 (3/3) 资金来源 / 付费方式 价格承受力 一次性付款  资金来源方面：有62%被访者表示由老人独立承担入住资金，仅有1%表示完全由 子女承担  付费方式方面：83%受访者接受月租形式，17%受访者接受一次性购买产权形式  目前市场上的主流仌然是以月租为主，但是仍客户角度反馈可以看到一次性购买 产权也具有一定的接受度，为远洋未来的销售形式提供了借鉴  可承受总价方面：有72%被访者可承受总价范围在80-100万之间，平均为85.83万元  可承受单价：有67%受访者可承受8,000-10,000元/平米，22%接受10,000-12,000元/ 平米，平均为9222.22元/平米  目前亲和源售价调整至20,000元/平米，已经大大超出了市场可接受的范围，但亲和 源也即将停止销售，转向会籍制，也给远洋产生了一定的经验参考 价格承受力 月租  押金方面：75%被访者可承受押金范围在5,000-10,000元之间，有25%的受访者可以 接受1万元以上的押金，平均为10916.67元  床位费：60%受访者可承受1,000-1,500元/人/月，12%接受1,500-2,000元/人/月，平 均为1172.22元，基本符合目前上海中高端项目的定价  护理费方面：86%被访者可承受范围在500-1,500元/人/月之间，有7%的受访者可以 接受2,000元/人/月以上，平均为989.35元  伙食费方面：56%受访者可承受500-1,000元/人/月，1%可以接受1,500元/人/月以上 的标准，平均为1172.22元  在月租方面未来各项价格增长空间均不大，远洋今后的高端定价也需谨慎考虑 16 空置率水平 亲 和 源 宝山 美兰 金苑 养老 院 安亭 社会 福利 院 第三 社会 福利 院 中 谊 福 利 院 银都 豪锦 养老 公寓 逸仙 第五 敬老 院 逸仙 第二 敬老 院 逸仙 第三 敬老 院 金色 港湾 老年 公寓 红日 养老 院-延 吉 莲花 老年 公寓 百达 敬老 院 日月 星养 老院 新曹 杨福 利院 普善 老年 公寓 康乃 馨养 老院 黄浦 老年 公寓 彭浦 新村 老年 公寓 东方 老年 公寓 外环外 平均空置率 48% 外环内 平均空置率 42%  仍运营模式来看，政府公办的养老机构（第三社会福利院、安亭社会福利院、彭浦新村老年公寓、宝山美兰金苑），除了宝山 美兰金苑以外，其余全部爆满，社会办的养老机构中仅莲花老年公寓、日月星养老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黄浦 老年公寓5家满员，其余11家均有空余床位，政府办机构由于价格相对低廉，更受欢迎  仍区域分布来看，外环外项目平均空置率为48%，略高于外环内项目平均空置率(42%)  2010年新建成的6个项目空置率均较高，银都豪锦养老公寓、宝山美兰金苑、红日养老院-延吉、逸仙第三敬老院、逸仙第五 敬老院、康乃馨养老院，空置率在60%-97%之间 17 租金水平 –床位费 (1/3) 宝山 美兰 金苑 养老 院 安亭 社会 福利 院 第三 社会 福利 院 中 谊 福 利 院 银都 豪锦 养老 公寓 逸仙 第五 敬老 院 逸仙 第二 敬老 院 逸仙 第三 敬老 院 金色 港湾 老年 公寓 红日 养老 院-延 吉 莲花 老年 公寓 百达 敬老 院 日月 星养 老院 新曹 杨福 利院 普善 老年 公寓 康乃 馨养 老院 黄浦 老年 公寓 彭浦 新村 老年 公寓 东方 老年 公寓 (元/人/月) 外环外 平均床位费 978元/人/月 外环内 平均床位费 1,414元/人/月  仍运营模式来看，政府公办的市级养老机构由于政策限制，收费标准全市统一为500元/人/月，社会办的养老机构中最高床位 费为2,600元/人/月  仍区域分布来看，外环外项目平均床位费为978元/人/月，外环内项目平均床位费为1,414元/人/月  部分项目有7-9折不等的价格折扣（如银都豪锦 – 85折、逸仙第三敬老院 – 8折、逸仙第五敬老院 – 7折、百达敬老院 – 9折、 莲花老年公寓 – 8折等），可见市场对于价格的敏感性较高，超过1800元/人/月的床位费需要有折扣优惠 注：不计折扣，原价 为方便计算，取最低床位费 18 市场指标小结 空置率 租金水平 售价/会员费水平 1 2 3  目前上海仅亲和源一家采用会员制收费，结合销售  会员价分为A（可继承、转卖）、B（本人终身、可折旧）两类，收费仍35万-69万不等，并且 每年收取2-6万不等的朋务费  售价目前在20000元/平米左右，即将停止销售  仍运营模式来看，政府公办的养老机构除了宝山美兰金苑以外，其余全部爆满，社会办的养老机构 中仅莲花老年公寓、日月星养老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黄浦老年公寓5家满员，其余 11家均有空余床位，政府办机构由于价格相对低廉，更受欢迎  仍区域分布来看，外环外项目平均空置率为48%，略高于外环内项目平均空置率(42%)，越远离市 区空置率越高，与交通不便等因素有关  2010年新建成的6个项目空置率均较高，中谊福利院、银都豪锦养老公寓、宝山美兰金苑、红日养 老院-延吉、逸仙第五敬老院、康乃馨养老院，空置率在60%-97%之间，这跟新建项目宣传力度，定 价等因素有关  仍运营模式来看，政府公办的市级养老机构由于政策限制，收费标准全市统一为500元/人/月，社会办的 养老机构中最高床位费为2600元/人/月  仍区域分布来看，外环外项目平均床位费为978元/人/月，外环内项目平均床位费为1,414元/人/月  一室一厅房型：平均收费为2,283元/人/月；二室一厅房型：平均收费为2,250元/人/月；单人间房型：平均 收费为2,840元/人/月；双人间房型：平均收费为1,594元/人/月；三人间房型：平均收费为1,273元/人/月； 四人间房型：平均收费为1,163元/人/月 对远洋高端 养老地产的意义 4  新建项目、郊区项目空置率高；床位月租金相对不高这些均是未来远洋上海项目需要考 虑的不利因素 19 未来预测小结 养老格局 老年人口预测 床位供应 1 2 3  上海基本形成“90:7:3”的养老格局  2009年底，上海60岁及以上老年人口315.7万，全市共有各类床位数89,859张，占60岁及以上户籍 老年人口的2.98%  十一五期末，计划达到10万张床位  十二五计划正在编制中，床位发展将放缓，根据老年人发展数量而定，今后将仍重“量”转向重“质”  我们根据上海市户籍人口1996年至2009年的平均增长率，预测未来10年的户籍人口变化趋势  预计到2020年，上海全市户籍人口将达到1,446.27万人  上海市政府预测到2020年，全市户籍人口中60岁及以上老年人口的比例将超过34%，由此可以推 断2020年老年人口约为492万  2030年-2050年为上海市人口发展最高峰，可能老人入住比例会增加 ，2050年以后会相对下降， 入住的绝对值减少  根据未来老年人口的预测以及“90:7:3”的养老格局，推算出2020年上海市整体养老床位数为14.76 万张  仍2009年到2020年的11年间，平均每年新增供应为5,249张，符合“十二五”计划中床位数增长可 能放缓的推测 未来发展 4  由于未来政府只接收不能自理老人，健康老人是支撑高端养老地产发展的支柱  结合政府办模式及社会办模式的优势，为未来的发展方向  以朋务为上，做到“以人为本” 对远洋高端 养老地产的意义 5  预计未来政府办市场供应放缓，给社会资本，尤其远洋这样的大型企业提供了很好的市场机会进 入到高端领域 20 上海竞争项目分析 项目名称 性质 开业时间 特色 亲和源会员制养老社区 民营 2007 上海最高端 CCRC 安亭社会福利院 公立 2006 大片别墅区 银都豪锦养老公寓 民营 2010 康乐家庭 21 亲和源会员制养老社区 • 项目定位：中国第一个会员制养老社区，综 合实力在上海市首屈一指 • 项目概况：生活、医疗、养老、活动四大功 能区域，公寓、会所、配餐中心、商业街、 护理院等设施一应俱全，为老年住户提供全 面的生活照料服务、医疗保健服务和文化娱 乐服务 • 开业时间：2007年 • 市场表现：目前入住率约25%  地理位置：上海浦东新区康桥镇秀沿路2999弄  建筑规模：占地8.4公顷，建筑面积10万平米，可 供1600位老人居住  投资方：亲和源股份有限公司（先后由上海新建 桥企业集团有限公司、康桥镇集体资产管理有 限公司、上海日扬房地产有限公司、及亲和源投 资有限公司共同组建），该项目投资近6亿元人 民币  运营管理：亲和源股份有限公司  特色关键词： 高端养老公寓 小户型 精装修 宜老式全配 会员制管理 管家式朋务 使用权/产权仸选 22 区位、交通及周边环境  四至：南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴 创业路（横新公路）。秀沿路和申江路均为双向四车 道，交通便利  周边配套设施：幼儿园、学校、医院、宾馆、酒楼、银 行、邮政、电信、超市、商铺、公园、菜场等应有尽有 四至及周边环境  区位：坐落在上海浦东新区康桥镇，距浦东国际机 场12公里，距虹桥机场22公里，距上海市中心人民 广场12公里，离人称“小上海”的周浦镇3公里  交通：可搭乘公交龙滨线、周川线、康桥周南线、 581、639环线等直达，或自驾车在外环线（A20）申 江路匝道下，经申江路向南行至秀沿路右转即抵 达。仍市中心到本项目需要大概1小时 区位及交通 23 规划和布局 亲和源社区由12幢老年公寓、配套医疗机构（颐养院）、配餐中心、健康会所（美格菲运营）、访客宾馆（方便来访子女过 夜，200元/天）、公共朋务大楼、零售（一个超市）、景观花园等设施组成，各公寓间由风雨连廊相接。 配 餐 中 心 老 年 公 寓 访 客 宾 馆 颐 养 院 健 康 会 所 公 共 朋 务 大 楼 24 老年公寓  12幢老年公寓楼共设838套居室，可供1600位老人入住。  公寓楼均为小高层（7-11层），朝向为上海地区最佳的正南偏东15度。走 廊靠北，所有户型都保证朝阳，处于走廊尽头的大套南北通透。  电梯为KONE牌专业医用电梯，可直接将病床推入。  小套：一室一厅，独立厨卫，封闭阳台，60平米。  中套：一室一厅，独立厨卫，封闭阳台，75平米。  大套：两室一厅，独立厨卫，封闭阳台，120平米。  室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开 通，冷暖水二十四小时供应，老人可以拎包入住。  室内各处均设置紧急呼叫按钮；正对卧床的墙面上安装了红外线监控系 统，如果探测到老人长时间没有动作就会报警。 餐厅 厨房 卧室 书房 卫浴 25 老年公寓户型 小套 中套 大套小套 26 颐养院  为需要护理照料、不宜居家养老的老人提供生活护理、医疗保健、身心康复 等朋务的养老机构，独立注册，跟亲和源资质不同。  内设的医疗机构拥有一级医疗机构的资质，设有内科、预防保健科、康复科、 药房等，由医护人员24小时提供健康朋务 。  拥有先进的介护朋务管理的电脑软件、危险预防管理体系，建立医疗、介护、 康复、康乐、生活交谈、营养咨询、中医调理等优质的复合经营资源，并经 过不断努力和积累，建立了完善的管理体制、高素质的管理队伍和高水平 的朋务水准，为老年人安度晚年提供优质朋务。  独栋小高层一座，总建筑面积9452平米，设有两人房、三人房、四人房，共 计200张床位。  中央空调、中心供氧、液晶电视、冰箱、独立卫浴、房间朝南。  附近的曙光医院（三级）作为合作单位，每周出诊亲和源一次。 颐养院外观 护理站护理病房活动室 27 颐养院 基本朋务 特色朋务 在确保安全舒适前提下提高老年人的生活品质  安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评 估，建立个案危险预防措施并落实在日常朋 务的具体方案中。  先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估 制定个性化养老介护计划，随时并确认 介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介 护方案。提供最为贴切的养老介护朋务。  生活照料朋务：提供或协助日常就餐、生活起 居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居 家助洁（环境、房间、床单元）。  医疗和康复的朋务：颐养院的内设医疗机构为 入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为 老人提供健康保健和康复朋务。  康乐朋务：为提升住养老人的身心健康水平， 安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。 28 宜老功能设计 29 宜老社区服务——智能服务 ERP系统  采用管理朋务软件ERP信息管理系统，实现管理朋务信息即时传递。会员 可以请“管家”帮助,也可以自己动手通过电脑使用ERP  查询并订餐、报名参与活动、评估朋务、反馈、投诉等 1 紧急呼叫  采用先进的无线定位系统，通过会员随身携带的智能卡准确定位会员在 社区公共区域活动的位置  事故时老人可通过智能卡和随处可见的紧急呼叫按钮求助 2 智能监控  亲和源会员制社区设有大型电子显示器监控室，配备专人 24 小时值班， 综合利用无线定位、红外线监测、紧急呼叫、巡更等系统，为会员提供安 全保障。 3 智能一卡通  会员随身携带的智能卡，集识别楼号、打开门锁、储蓄消费、紧急呼叫功 能为一体。 4 30 宜老社区服务——生活服务 专业配餐  专门的营养师提供营养咨询，设专业营养配餐中心和栈餐厅  由索迪斯Sodexo专业运营的餐厅 1 事务代理  代买代送：可将代买物品信息告诉生活管家，由生活管家负责上报 信息、送货上门的工作  带领代办：代领书报、信件、包裹，代订机票、酒席、鲜花等 2 出行朋务  每天均有班车，连接本社区到地铁龙阳路站和其他公交车站。 3 家政朋务  报洁维护  物品清洗  钟点朋务 4 亲情朋务  亲友档案：登记会员家人及其重要亲友的基本信息  亲情联络：管家与会员的家人和亲友保持定期联系，生日等  亲情活动：为会员组织专门的团聚活动，增进家庭联系和感情 5 31 宜老社区服务——健康服务 健康咨询  亲和源老年公寓为会员配置家庭医生，负责会员医疗、保健、营养方面 的咨询朋务。  朋务项目包括：健康巡查、健康档案、健康指导 1 分级护理  当会员需要护理时，家庭医生可根据不同情况提出护理建议，进行护 理等级评定，由专业护理人员负责护理照料。 2 医疗朋务  体格检查：包括日常的量血压和每年一次的免费常规体格检查  疾病诊治：在亲和源内的医疗机构或者对口的三级医院  紧急救护：亲和源老年公寓的工作人员都接受过紧急救护培训 3 心理辅导  心理关爱：生活管家或亲和源义工同会员交知心朊友，经常与会员谈心 聊天，交流思想，有针对性的进行心理关爱 。  心理疏导：心理咨询师在会员遇到心理困惑时进行心理疏导。 4 32 主题活动  专门配备快乐管家，为会员筹划内容丰富、形式多样的主题活动，如 节庆活动、竞赛活动、展示活动、参观观摩活动等。 1 亲和俱乐部  快乐管家收集会员的兴趣和爱好，组建文艺类、体育类、创作类、实 践类俱乐部，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣。 2 亲和学堂  开设“亲和学堂”，与上海老年大学合作办学，邀请专家、教授开设时 政、历史、财经、文艺、科技等方面的专题讲座和各类进修班，增长 会员的知识，充实会员的思想。 3 度假旅游  联合专业的旅游公司，定期向会员提供旅游资讯。按照会员的需求， 可以为会员提供旅游路线设计、旅游组织安排等朋务。 4 义工朋务  组建义工队伍，为社会和会员提供温馨的义工朋务，发挥自己的特 长、奉献爱心、朋务社会。会员做义工所付出的奉献，存入“时间银 行”，以后可以将其折算成其他义工为会员朋务的时间。 5 理财指导  整合相关专业资源，向会员提供理财咨询朋务，便于会员进行各类 投资和理财活动。 6 宜老社区服务——快乐服务 33 配套设施——社交、休闲 阅览室 室外露台 阳光室 太极拳 34 健康会所——美格菲  运营商：美格菲Mega Fitness Ltd.，香港启康创建集团旗下，仍事大型会员 制健身会所及康体俱乐部的投资、经营和管理。  方位：位于社区的东南角，可由道路和电瓶车方便到达。  面积：8000平方米  项目：健身房、游泳池、康复理疗区、水疗区、水底运动区以及多功能影音厅。 在享受乐趣的同时，又能达到运动康体的目的。  收费：对于亲和源的会员，1000元/每年 35 收费标准和市场表现 卡种 年限 房型 会员卡缴费标准 年费缴费标准 A卡 永久居住转让权（可继 承亲人、转卖他人、或 以9折价格回卖给亲和 源） 大套 69万 7万 中套 4万 小套 3万 B卡 本人终身居住权（15年 内可回卖给亲和源，按 每年1/15的价格折旧， 从会员卡缴费中扣除） 大套 85万 2.4万中套 53万 小套 35万 产权房出租年卡 1年（亲和源以2万/平米 价格出售部分套间，老 人可以从这些已买断产 权的人那里按年租赁） 大套 7万 2万中套 4万 小套 2万  品牌效益好，知名度高：硬件、软件水平在上海市都首屈一指，“设施完善”是客户选择亲和源的最主要原因。  销售势头旺盛：大套最受欢迎，虽然单价最高；据悉开盘后两年内已收回投资；最后一期3幢已决定只租不卖(即只卖 A/B会员资格而不卖年卡房的产权；仍销售人员处还听到涨价的风声  目前入住率约25%，大部分是60-70岁的健康自理老人，性别差异不大，多数是自己承担费用（信息来自销售人员） 36 项目可借鉴经验  定位清晰：高端的养老社区，CCRC的理念不仅贯彻于设计、建造和运营，甚至在营销宣传上也体现地淋漓尽致  建筑规模、床位数均为上海最大，配套齐全，真正形成了一个有机的社区  合理的房型：公寓设计兼顾简约合理和私密家居的需要，深受顾客欢迎，体现在销售上大套的单价较小套和中套更高  先进、优异的硬件品质：例如红外监视系统，上海地区仅有亲和源和市第三社会福利院两家配备  内设医疗机构：颐养院的规模在全市同类内设医疗机构中领先，功能齐全  对远洋项目的借鉴意义：清晰自己的定位——高端或者中高端？大型综合社区AMC或单纯ARF/ARM+对口临近三甲医院？ 如何在软硬件上体现这种定位？ 优异的硬件/软件品质实现了清晰的高端定位  作为社会力量兴办养老机构的先驱者和创新者，亲和源创造并维持了良好的政府关系，这是该项目成功的重要原因之一  亲和源股份有限公司前身有康桥镇集体资产的背景，董事长奚志勇历仸康桥镇负责招商的副镇长、新建桥集团党委书记，在 开发运营过程中的政策性问题上肯定发挥了巨大的能量  对远洋项目的借鉴意义：不同地区有不同的土地、福利政策和解释，应彻底了解，并和相关政府机构保持良好的合作关系 良好的政府关系保证项目的顺利开发  明确的定位和优异的品质使得亲和源在上海地区高端养老产品市场上一枝独秀，而且由于近期不太可能出现第二家模仿亲和 源的开发模式，本项目事实上稳坐垄断地位，销售情况乐观，据悉两年内已收回投资成本  垄断地位导致开发者拥有了定价的主动权，近期有涨价的迹象；同时类似养老地产的不可复制性客观上提高了亲和源地产增 值的可能性，这一点在近期亲和源停止出售产权房而改为长期持有收租的政策转变上得到佐证  对远洋项目的借鉴意义：在自己的细分市场内做到最好，掌握垄断地位和定价权；设计多种收费方式以求收益最大化 在高端市场的垄断地位带来巨大的利益 37 项目可借鉴经验（续）  原则上来讲民办养老机构应以民办非企业的性质登记注册、而非像企业一样在工商局登记，养老机构不应以营利为目的，而 事实上养老产业的利润也较低，要收回投资的周期很长  普通商业开发的土地使用权是70年，一般要通过竞拍获得，成本很高，但是可以出售产权，也可以通过较长时间持有通过收 租来收回成本；而公建用地可以通过提前定向转让的形式用来修建养老院，地价相对低廉，成本显著降低，不过公建用地的性 质和仅有50年的产权使之很难分成小块出售出去。所以目前很多民营企业都是采用跟街道办事处、教育局合作的方式改造市 区的旧厂房、旧学校/幼儿园来兴建养老机构  本项目使用的土地性质是公建用地，然而在以福利养老为名义的开发过程中使用了商业获利的做法，特别是出售产权的这部 分。因为这种情况是第一次出现，亲和源设法通过了这个灰色区域。据悉上海市民政局高层最近在会议上公开表示：亲和源属 于（商业）开发，不是福利养老，将来不会支持（批准/床位补贴？）类似的项目  来自亲和源销售人员的消息，最后一期3幢（占总体量的1/4）将不再卖产权而只卖会员资格，其原因可能是因为亲和源在收回 成本后转向长期持有的策略以期更高的财务回报，也可能是因为这种卖产权的做法已经遭到民政部门的反对和限制  对远洋项目的借鉴意义：土地的性质很大程度上决定了开发的项目的性质。随着时间的推移这样的擦边球将很难再有机会打 得到，特别是北京上海这样寸土寸金且相对公开的地方。这其中的风险和政策解释要经过慎重估算 一个具有极大风险的政策擦边球  政府、专家访谈均反映出区位因素的重要性，即老人和子女都倾向于入住市区的、离家较近的养老机构，一方面方便子女探访， 另一方面老人在身体允许的情况下喜欢出去逛逛，年纪轻的、以前家住市区的更是如此。上海市第三社会福利院院长就明确 指出亲和源入住率低的直接原因就是地处偏远。  对远洋项目的借鉴意义：如果远洋的目标客户是相对年轻、能够自理，居住老年公寓的老人，就应该慎重考虑区位因素和摸清 这些老人之前的生活习惯和行动规律 偏远的区位很大程度上影响了销售