佛山市人民政府办公室转发市国土资源局《关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题和规范农村村民公寓用地管理

佛山市人民政府办公室 转发市国土资源局《关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题 和农村村民公寓用地管理的》的通知 佛府办〔2002〕128号 （2002年8月14日） 石湾区人民政府、市府直属有关单位： 　　经市人民政府同意，现将市国土资源局《关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题和规范农村村民公寓用地管理的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题，请径向市国土资源局反映。 二○○二年八月二十日 关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题和规范农村村民公寓用地管理的意见 1999年1月1日前，即新的《土地管理法》实施以前，农村住宅用地除使用耕地以外，是由镇政府审批的，其使用和分配更是由村委会和村民小组具体安排的。住宅建设的规划管理1992年2月25日以前也是由镇政府负责的。在此之后，市对石湾区上收规划管理权，但由于管理上未完全到位，加上对农村住宅用地缺乏严格、规范的管理，农村住宅用地非法占用、非法转让的行为时有发生，使市区农村住宅用地管理上出现了一些问题。为及时解决这些问题，进一步理顺关系，使农村住宅用地管理进入正常渠道，以利于今后的规范管理，特提出以下意见： 　　一、市区农村住宅用地历史问题的形成 　　市区农村住宅用地的历史遗留问题的形成，具体表现为：第一，农村基层组织(含村和村民小组)违反土地管理法关于一户一宅的，擅自多分配住宅用地。第二，农村基层组织和个人未经批准，擅自占用农地甚至耕地兴建住宅。第三，由于以上的原因，造成不少农户拥有多处宅基地。随着城市化的推进，宅基地也不断在升值。基于利益的推动，不少村民出租或转让宅基地谋利。多年来，已出现大量的非法转让(含非法买卖、赠与、联建合建等，下同)农村住宅用地的行为。据各镇上报的数据，仅截止至1995年12月底，非法转让就达到了715宗。而1996年至今仍时有发生，估计远远不止700余宗。第四，上世纪80年代，石湾区各镇为吸引华侨、港澳台同胞回乡投资，未经区政府同意，将农村集体土地批给回乡华侨及港澳台同胞兴建住宅。第五，市政府为建设征用市区农村集体土地时，按当时有关政策规定办理相应比例的农民转为居民，进城就业。但部分人员在城市就业时一直分配不到住房，原被征地的农村集体出于同情和解决这些人员的实际困难，给一些确实困难的人员分配了住宅用地，并建成了住房。 　　由于土地管理法有明确规定，农村集体的住宅用地不能转让，农村住宅用地只能分配给本集体组织成员，因此上述土地的发证问题一直得不到妥善解决。但这些情况已是既成事实，如果长期得不到解决，必将形成一系列矛盾，并转化为社会问题，甚至变成不稳定因素。因此，必须妥善、一次性理顺解决这些问题，同时，严格规范今后的管理。 　　二、尊重历史，面对现实，妥善解决历史遗留问题 　　为加强农村住宅用地的规范管理，解决农村住宅用地非法转让等历史遗留问题，对以上历史遗留问题按以下办法处理： 　　(一)下列非法转让的农村住宅用地，可在经国土、建设部门作出处理后，办理土地登记发证： 　　1、农村集体经济组织或村民个人，未经批准将规划为居住功能的集体土地、原有的宅基地非法买卖，并于2001年12月31日前已建成符合入住条件(已建成并安装了水电设施)的房屋，或在2001年12月31日前直接买卖房屋并已实际交付的，经补交出让金及罚款后，予以核发国有(出让)土地使用证。 　　2、因将房屋赠与给本集体经济组织以外的人而引起村民住宅用地非法转让，受赠方系赠与方的三代以内直系血亲的，维持原来的供地方式，办理土地变更登记，核发土地使用证。受赠方非赠与方三代以内直系血亲的，参照前款处理意见办理。 　　3、农村集体经济组织或村民个人与外单位或个人，在经合法批准取得的集体土地上联建合建房屋的，于1994年6月1日前建成的，经审查符合规划并进行了房改的，直接办理土地登记并核发国有(划拨)土地使用证。1994年6月1日后建成的，经补交出让金后，予以办理土地登记并核发国有(出让)土地使用证。 　　4、因司法裁决引起村民住宅转让的，根据法院的生效判决或裁定，补交土地出让金后，办理土地登记，核发国有(出让)土地使用证。 　　(二)非法转让的农村集体住宅用地的登记办理程序： 　　1、非法转让给本村集体经济组织以外的单位或个人的住宅用地，以村为单位于本意见公布之日起两个月内向市国土资源局逐宗列表申报。逾期申报的，不予受理。 　　2、自本意见公布之日起第三个月开始，由土地的实际使用者向市国土资源局申请办理土地登记。 　　3、申请登记时，必须提交市建设规划部门是否符合规划的审查意见；如因转让引起土地转为国有的，必须提交土地所在村集体经济组织做出的同意转为国有的书面意见。 　　4、需要补交出让金的，按市政府颁布的[2001]12号文规定的出让金补交出让金。转让住宅为多层的，按可以领取房产证的建筑面积缴纳土地出让金。 　　但农村集体经济组织或个人转让给本集体以外的单位或个人的住宅用地，且已于1995年12月之前已向各镇、区按建筑面积缴交了每平方米75元的城乡建设费的，每平方米再补交75元出让金后办理转让手续。 　　5、依法须作出罚款处理的，由土地的实际使用者按用地面积每平方米30元的标准交纳罚款。 　　(三)华侨及港澳台同胞，经有关部门证明，原经镇人民政府同意批准兴建的房屋，符合建设规划的，可持有关材料，直接办理集体土地使用证。 　　(四)征地带人进城就业，户口已转为居民的人员，经劳动部门确认属征地进厂就业，原所在单位又证明没有分配过住房且经市房改办核准的人员，在原籍建成的房屋可以直接申领集体土地使用证。 　　(五)在转让给本村集体经济组织以外的单位或个人的住宅用地上所建房屋，自领取房地产权证之日起，3年内不能上市交易。 　　(六)转让过住宅用地的村民，不得再申请宅基地和享受村民公寓分配。 　　三、规范农村村民公寓用地的管理 　　2000年佛府办[2000]059号文《关于在佛山市村镇全面推广村民公寓建设的通知》下发后，禁止农村新建单家独户，凡农村居民需要新建住宅的，必须统一进行村民公寓建设，但是村民公寓建设的有关标准和程序一直没有明确，导致有些村建村民公寓时，不考虑分房条件，人人有份；还有些村是谁有钱谁就可以买；有些村甚至将村民公寓卖给本集体经济组织以外的人。为规范村民公寓用地的开发和使用，特提出如下意见： 　　(一)村民申请村民公寓，应具备以下条件： 　　1、未达到一户一宅标准或经村民委员会认定其使用的宅基地面积未达到当地标准的(户的界定统一按公安部门的户籍登记为准); 　　2、具有本集体经济组织的常住户口的人员(含就地农转非人员)； 　　3、年满18周岁；若申请户数少于批准实建户数的30%时，可适当放宽申请人的年龄条件，但不得小于16周岁. 　　(二)农民公寓用地的审批条件： 　　1、本村集体有可供使用的符合规划的土地； 　　2、经村民代表大会和镇人民政府同意； 　　3、符合条件的申请户数占按规划单栋实建户数的30%以上； 　　4、申请户名单要列表上报市国土资源局。 　　(三)因社会公益事业(公用设施、公共建筑、交通、水利和特殊用地)的需要，拆除村民住宅的，应优先给予批准兴建公寓，但公寓用地由被拆迁农村集体经济组织提供。 　　(四)村民公寓不能分配、买卖给本村集体经济组织以外的单位或个人，不能进入房地产市场，违反者要限期清退并按非法转让土地处理。 　　(五)历年经市国土资源局批准和最近几年补办用地手续取得的居住(村民公寓)功能的用地，目前未有建设的，如在这些土地上兴建村民公寓，必须重新报市国土资源局和建设局按村民公寓审批条件批准后，方能办理报建手续。 (六)已分配了村民公寓的村民，原则上要退出原有住宅用地，由所在集体经济组织统筹安排使用。 佛山市国土资源局 二○○二年八月十四日 　　 PAGE 1