快乐的生日

Standardizationofsanygroup#QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法标：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知文号：京地税地[2008]92号被转发文件标题：被转发文件文号：发布单位：北京市地方税务局被转发文单位：文件类型：税收规范性文件税收管理类型：综合文件类型：税种：土地增值税公布日期：2008-04-18实施日期：2008-04-18时效性：有效主题词：土地增值税办法通知署名：北京市地方税务局北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知京地税地[2008]92号各区、县地方税务局、各分局：为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》）印发给你们，并就有关事项明确如下：一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，完善本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目，可不要求纳税人修改鉴证报告。四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。附件：1.土地增值税清算鉴证报告2.土地增值税清算申请表3.土地增值税清算通知书4.土地增值税清算材料清单5.土地增值税清算受理通知书6.土地增值税清算补充材料通知书7.土地增值税清算中止核准通知书8.土地增值税清算终止核准通知书9.土地增值税核定征收通知书10.土地增值税清算核准通知书11.土地增值税四项成本核定通知书12.土地增值税清算审核流程表13.国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知二ОО八年四月二十二日房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发〔2007〕132号）及有关文件的规定，制定本办法。第二条凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目，均适用本办法。第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第七条房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：（一）国有土地使用权证书。（二）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让。（三）项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。（四）商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。（五）能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。（六）清算项目的销售许可证。（七）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（八）已缴纳土地增值税的完税凭证。（九）《土地增值税清算鉴证报告》。（十）《土地增值税纳税申报表（一）》。（十一）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6），待清算资料补充完整后，转入审核程序。第四章清算审核第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。第十四条主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全；《鉴证报告》的格式是否规范，内容是否齐全；各表格逻辑关系是否正确。第十五条　清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。第十六条对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，对纳税人未取得合法有效凭证的，不予扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。第十七条纳税人扣除项目金额的范围如下：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。（三）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金。（五）财政部规定的其他扣除项目。第十八条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。第十九条主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（附件11）。第二十条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第十八条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。第五章清算管理第二十一条各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。第二十二条主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）。第二十三条主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目予以核准的，应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》（见附件10）。第二十四条主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查，按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的，审核部门应在清算完成后将项目情况提交稽查部门，作为重点检查对象：（一）纳税人办理清税时，发生《鉴证报告》内容不规范，退回重报的；（二）纳税人办理清税后，根据《鉴证报告》发生退税的。第二十五条地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第二十六条主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）。地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》。第二十七条经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征〔2003〕686号）规定的程序办理退税手续。第二十八条主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》（京地税档〔2004〕73号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。第六章对税务中介机构的管理第二十九条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人自行委托经北京市注册税务师管理中心备案的税务中介机构进行。第三十条税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。第三十一条税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。第三十二条对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。第七章清算处罚第三十三条对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。第三十四条税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的税务中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。第八章附则第三十五条本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。第三十六条此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。第三十七条原《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2007〕134号）废止。附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200）土增鉴字号公司：　　我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况　　（主要披露以下内容）　　（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。　　（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。　　（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。　　二、鉴证结论　　经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：　　1.收入总额：元；　　2.扣除项目金额：元；　　3.增值额：元；　　4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；　　5.适用税率：%；　　6.应缴土地增值税税额：元；　　7.已缴土地增值税税额：元；　　8.应补（退）缴土地增值税税额：元。　　清算事项的具体情况详见附件。本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）　　年月日　附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。　　2.涉税鉴证业务约定书。3.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明（格式附后）。　　4.土地增值税纳税鉴证有关附表。具体包括：　　（1）《土地增值税清算税款鉴证主表》（2）《土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅》（3）《土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房》（4）《房地产转让收入鉴证表》（5）《清算中面积审核调整明细表》（6）《扣除项目汇总表》（7）《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》（8）《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》（9）《前期工程费鉴证表》（10）《建筑安装工程费鉴证表》（11）《基础设施费鉴证表》（12）《开发间接费用鉴证表》（13）《公共配套设施费鉴证表》（14）《利息支出鉴证表》（15）《与转让房地产有关的税金鉴证表》（16）《土地增值税缴款情况汇总表》5.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况　　（一）企业基本情况　　1.企业名称:2.成立日期：3.税务计算机代码:4.税务登记证号：　　5.地址：　　6.法人代表：　　7.注册资本：　　8.企业类型：　　9.经营范围：　　10.股东及股权比例情况：11.其他：（二）项目基本情况　　1.项目名称及地址。　　2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。　　3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。4.普通住宅的判定情况：（1）项目规划容积率：（2）该项目属于级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格元，普通住宅销售价格上限元。（3）单栋号楼户均建筑面积及售价①号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。②号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。③号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。④号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。………5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。　　6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。　　二、主要会计政策和税收政策　　1.公司执行会计准则或《××会计制度》及有关规定。　　2.公司会计核算方法：　　3.主要内部控制制度：　　4.土地增值税清算条件：　　5.开发产品完工的标准：　　6.成本费用的分配标准：　　7.开发产品销售收入确认的标准：　　8.开发产品视同销售确认收入的标准：　　9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：　　10.其他政策：　　三、土地增值税的审核情况　　（一）土地增值税应税收入的审核　　截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核，确认土地增值税应税收入为元，比自报数调增/调减元，其中：　　1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认收入元。　　2.销售其他商品房项目平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认收入元。　　3.视同销售房地产平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，确认应税收入元。　　（二）土地增值税扣除项目的审核　　截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额元，比自报数调增/调减元，其中：　　1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元。　　2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的房地产开发成本为元。其中：　　（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为元。　　（2）贵公司自报前期工程费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的前期工程费为元。　　（3）贵公司自报建筑安装工程费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的建筑安装工程费为元。　　（4）贵公司自报基础设施费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的基础设施费为元。　　（5）贵公司自报公共配套设施费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的公共配套设施费为元。　　（6）贵公司自报开发间接费元；经审核，由于××原因，应调增/调减元，确认允许扣除的开发间接费为元。（7）四项成本测算的说明：经测算，贵公司类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。其中高层住宅平方米，四项成本元，每平方米元；多层住宅平方米，四项成本元，每平方米元。经审核，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除元。（或经审核，由于××原因，应据实扣除。）　　3.房地产开发费用。　　（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的5%扣除元。因此，贵公司此项目可扣除金额为元。　　（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10%扣除元。因此，贵公司此项目可扣除金额为元。　　4.与转让房地产有关的税金。　　贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。其中：　　（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元。　　（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元。　　（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元。　　5.税收规定的其他扣除项目。　　贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。　　（三）增值额及增值率的审核　　贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核，应缴土地增值税的增值额为元。其中：　　⑴普通住宅土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）　　⑵其他商品房土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）　　（四）应缴土地增值税的审核　　贵公司自报转让房地产土地增值税税额为元；经审核，应缴土地增值税税额为元，已缴税款为元，免缴税额为元；应补（退）税额为元。其中：　　1.普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，免缴税额为元，应补（退）税额为元。　　2.其他商品房应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，免缴税额为元，应补（退）税额为元。（五）清算时单位建筑面积成本费用：经测算，该项目清算时单位建筑面积成本费用为元。（清算时单位建筑面积成本费用=清算时允许扣除项目总金额/清算总面积）　　四、应当披露的其他事项：附表1土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行次审核数一、转让房地产收入总额1其中转让土地收入2转让地上建筑物及其附着物收入3二、扣除项目金额合计41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12按核定标准扣除的四项成本数133、房地产开发费用14其中利息支出15其他房地产开发费用164、与转让房地产有关的税金17其中营业税18城市维护建设税19教育费附加205、财政部规定的加计20%扣除数21三、增值额22四、增值额与扣除项目金额之比（%）23五、适用税率（%）24六、速算扣除系数（%）25七、应缴土地增值税税款26八、免缴土地增值税税款27九、已缴土地增值税税款28十、项目清算应补（退）土地增值税税额29十一、项目单位建筑面积成本费用30填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、平方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目容积率项目所在土地级别该级别普通住宅单价上限楼号总套数住宅总建筑面积户均建筑面积总售价平均单价已售面积清算的普通住宅面积普通住宅应分配成本比例%项目行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房清算截止日期：年月日金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址已售面积清算的其他商品房面积其他商品房应分配成本比例%项目行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址开发商品房收入类别普通住房其他商品房其他项目合计销售货币金额换取非货币性资产作价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金额用于职工奖励作价金额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行次面积数据来源备注一、总建筑面积1=2+61二、可售面积2=3+4+52其中已售面积3已自用面积4未售（用）面积5三、不可售面积6=7+86其中允许扣除的公共配套设施面积7其他面积8四、清算成本分摊比例9=3/29%--------五、本期清算面积10=3+7*910--------填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。附表6扣除项目汇总表　　　　　　　　　　　　　金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用按四项成本核定数扣除3.房地产开发费用其中利息支出其他房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金其中营业税城市维护建设税教育费附加5.财政部规定的加计20%扣除数合计附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表　　　　　金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款合计纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出合计附表9　　　　　　　　前期工程费鉴证表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金额单位：元附表10建筑安装工程费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费用其中合计附表11基础设施费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污工程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出其中合计附表12开发间接费用鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用其中合计附表13公共配套设施费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用幼儿园用房费用学校用房费用托儿所用房费用公共厕所费用自行车棚用房费用邮电通讯用房费用其他非营业性公共设施费用其中：合计附表14利息支出鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址金融机构名称借款时间借款金额借款期限利率银行同期利率允许列支利息金额清算成本分摊比例本次列支金额本次未列支金额合计附表15与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行次普通商品房其他商品房其他项目合计营业税1城市维护建设税2教育费附加345合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。附表16土地增值税缴款情况汇总表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址税款入库日期行次缴款书号码金额合计附件二土地增值税清算申请表单位：平方米纳税人名称计算机代码纳税人地址联系人及电话项目名称项目总建筑面积项目地址可销售总面积已预（销）售总面积已预（销）售面积占应销售面积比例％纳税人申请理由：单位签章：法人签章：年月日主管税务机关意见：签字：年月日填表说明：1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。2、本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。3、项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号。4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退回申请单位一份。附件三（一）土地增值税清算通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到办理土地增值税清算申请手续。特此通知你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。签章：年月日备注：本通知单由纳税人留存。附件三（二）土地增值税清算通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到办理土地增值税清算申请手续。特此通知你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。签章：年月日纳税人签收回执收件人：单位签章：收件日期：备注：本通知单送达纳税人签收盖章后，税务机关留存。附件四土地增值税清算材料清单纳税人名称：清算项目名称：清算项目座落地址：编号：第号序号材料名称备注123456789101112合计附件五土地增值税清算受理通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：经审查，你（单位）申报的清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90日内做出核准决定。你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件六土地增值税清算补充材料通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：经审查，你（单位）申请的清算税款项目，需补正清税材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清税材料。补正材料时间不计入本次清税核准时限内。需要补充提交的清税材料及要求如下：如需了解有关情况，可拨打电话询问。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件七土地增值税清算中止核准通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：经审查，你（单位）申请的清算税款项目，需补正清税材料，本机关决定中止核准。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。需要补正的申办材料和要求如下：你（单位）如需了解有关情况，可拨打电话询问。年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件八土地增值税清算终止核准通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《北京市地税局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终止核准。终止核准的理由如下：处理意见：□核定征收土地增值税□其他处理意见你（单位）对本通知如有异议，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起三个月内依法向人民法院起诉。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件九土地增值税核定征收通知书地税清税（核）[]号纳税人：根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入%的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：你（单位）对本通知如有异议，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件十土地增值税清算核准通知书地税清税（审）[]号纳税人（申请人）：根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、北京市地税局《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的清算项目的《鉴证报告》及附送的相关材料进行了审核，暂未发现问题，准予核准。你（单位）对本通知如有异议，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起三个月内依法向人民法院起诉。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件十一土地增值税四项成本核定通知书地税清税（核）[]号纳税人：根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费按核定标准扣除，其中高层住宅平方米，核定四项成本元，每平方米元；多层住宅平方米，核定四项成本元，每平方米元。核定扣除的理由如下：你（单位）对本通知如有异议，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。签章：年月日说明：本通知书与税务文书《送达回证》一并使用。附件十二土地增值税清算审核流程表纳税人名称：计算机代码：收件日期收件人发件日期备注各省、自治区、直辖市和单列城市国家税务局、地方税务局：　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依次监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局(注册税务师管理中心)。　　本准则自2008年1月1日起执行。　　土地增值税清算鉴证业务准则　　第一章总则　　第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。　　第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。　　第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。　　第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。　　第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：　　(一)接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。　　(二)税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。　　(三)税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。　　(四)与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书(见附件1)。 　　第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和的证据及信息。具体 包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。　　第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。　　第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。　　在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。　　第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。　　第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。　　第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。　　　　第二章一般规定　　第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：　　(一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。　　(二)项目竣工决算报表和有关帐薄。　　(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。　　(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。　　(五)项目工程建设合同及其价款结算单。　　(六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。　　(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。　　(八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。　　(九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。　　(十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。　　第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：　　(一)明确清算项目及其范围。　　(二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。　　(三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。。　　(四)正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　(五)正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。　　(六)明确清算项目的起止日期。　　第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则　　第三章的规定审核收入总额。　　第十五条纳税人能够准确核算