北京企业拆迁专业律师：畜牧养殖业新建、改建和扩建,禁养区要遵循法律要求

北京企业拆迁专业律师：畜牧养殖业新建、改建和扩建,禁养区要遵循法律要求 北京企业拆迁专业律师:畜牧养殖业新建、改建和扩建，禁养区 要遵循环保要求 作者:北京吴少博律师事务所?十年企业拆迁维权律师 【法条解读】 自2014年1月1日生效施行《畜禽规模养殖污染防治条例》以来，全国禁养区划定范围不断扩大，并逐渐向内陆、西部、北部地区转移。2017年仍将是各地禁养区划定及禁养区内养殖场关闭拆迁较为集中的一年，也是禁养区内养殖场拆迁的最后期限。 那么《畜禽规模养殖污染防治条例》当中规定了新建、改建和扩建畜牧养殖场或者养殖小区应当遵循哪些环保要求,《畜牧规模养殖污染防治条例》第12、13条给了我们一个明确的答案。 第一，应当符合农牧主管部门和环保主管部门要求的《畜牧业发展规划》以及《畜禽养殖业污染防治规划》。如果要新建、改建、扩建养殖小区的话，一定要符合这两个规划，这是基本要求和前提。《畜牧业发展规划》是由当地的农牧主管部门结合当地相关产业发展所制定的的规划，《畜禽养殖业污染防治规划》是由当地的环保部门所制定的环境持续发展的规划要件。 第二，对环境可能造成重大影响的大型养殖场和养殖小区应当编制环境影响评价报告书或者环境影响#登记表#。如果规模化养殖建成的时间已经比较长且规模已经比较大了，在此基础上又进行了新的建设、改建或者扩建，那就要编制环境影响报告书，并报环境主管行政部门来报备，如果规模没有那么大，就要求编制或者填报环境影响登记表，向当地的环境行政部门来进行报备。此举并不是一个审批行为，因为在这方面《畜禽规模养殖污染防治条例》没有就审批权作出相应的细则性规定。 第三，就是要建设相应的设施。根据《畜禽规模养殖污染防治条例》第12条和第13条的规定，应该有三个方面的设施，来处理畜牧养殖所造成的环境的危害。分别是粪便、污水和畜牧养殖的尸体。主要针对这三个方面进行环保机械化的处理，按照法条的规定，首先要建立畜禽粪便、污水与雨水分流设施;其次是畜禽粪便、污水的贮存设施;再加上粪污厌氧消化和堆沤、污水处理、畜禽尸体处理等综合利用和无害化处理设施。也就是对应畜禽所造成的粪便、污水、畜禽的尸体进行综合利用和无害化处理，在这方面要有足够的设备设施。而且还要确保其设备设施正常运行。未建设污染防治配套设施、自行建设的配套设施不合格，或者未委托他人对畜禽养殖废弃物进行综合利用和无害化处理的，畜禽养殖场、养殖小区不 得投入生产或者使用。 纵观《污染管理条例》，主要就从这三个方面对新建、改建、扩建养殖场和养殖小区作出了必须满足的环保要求，尽最大可能的达到既规划养殖，又治理环境，才是法律的最终目的。 企业被征收能获得的补偿项目介绍 1.土地、企业的房屋价值补偿 房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。 2.装修附属物补偿 关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿的，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。 3.停产停业损失补偿 停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。 4.搬迁费用、搬迁损失 企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业 拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。 5.各项拆迁奖励费用 在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。 拆迁补偿的选择 1.土地置换 如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括:房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。 2.土地加房屋安置 如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。 如何计算停产停业损失 1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿 这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。 这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢,此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢,其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论:仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积,算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢,如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。 在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准: 1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例3.按营业收入、利润4.评估机构进行评估5.双方协商决定 2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积 具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。 3.按照实际经营面积进行计算 还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积(数字)。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢,实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢,可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢,仓库难道不属于经营的场所吗,完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论:仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积,我是不是在进行实际经营中使用的呢,这些都会和拆迁方产生实体争议。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问存在比较大的争议，比如:评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构;损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。 关于选择评估机构的问题 1.房地产估价的范围 《房地产估价机构管理办法》第三条第二款“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估„„”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。 2.房地产估价的技术能力 停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。 拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘 政策压人 拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是:这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。 虚假询价 如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。 利用人性 如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。 牵连式拆迁 如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。 断水断电断路 经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电度断路会影响企业的正常生产经营，一旦你不能进行正常的生产经营，就必然会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格上做出让步。 违法偷拆 这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。 夸大违法 如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。 以拆违促拆迁 就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的拆迁。 贷款纠纷 如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。 纠纷 拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。 我所律师参与维权的优势 1、针对环境整治行动进行合法性审查 通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。 2、出具专业法律分析意见书 根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证;确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。 3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会 通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。 4、专业的谈判和监督手段制约配合 运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对 环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。 我所企业征收维权成功案例 l 宜昌被拆迁厂房成功维权，历时两年，补偿数额最终达到1.2亿 l 湘西被拆迁企业仅1/3位于红线内，剩余土地无法继续经营，最终实现整体征收 l 北京某4S店拆迁维权案例，补偿款成功翻至30倍 l 无锡某地征收方拒绝承认承租企业合法权益，成功维权，争取到停产停业损失补偿 l 郑州市养殖厂拆迁维权，成功推翻原审法院行政判决 l 乌鲁木齐市某林木企业征收，经多轮多级投诉举报，300亩林地取得8000万赔偿。 l 宁武铝工业公司拆迁补偿，从原来的19万提高到440万案例 l 南京某企业承租某村集体土地建厂房，最终获得2430万补偿案例 l “土地使用权纠纷案”，律师函一矢中的，补偿从0提高到390万案例 l 包头正华保温材料有限公司成功维权，补偿额从200多万到900万案例～ l 江苏某水泥制品厂，一种情况两种补偿，差距3倍 l 青州某机械厂遭强拆，确认省政府征地批复违法，最终获600万赔偿案例 l 安徽某矿业公司没有合法手续，最终获得了800万赔偿案例案例 郑重声明:本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。 温馨提示:北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。