买商品房时的五证是什么

买商品房时的五证是什么 签订了认购之后，就需要与房地产开发商签订买卖合同了，这时，你需要非常慎重地对待这份买卖合同，因为你的权利和义务都体现在这份买卖合同里。将来一旦和房地产商发生纠纷，这份购房合同就成为解决双方分歧的最主要根据和凭证。所以，在签订购房合同之前，你需要仔细查看开发商的资格和"五证"，(如果你购买的是现房，根据国家有关规定，房地产开发商不需要办理销售许可证，但应当改为办理大产权证的审批手续，并去产权登记部门进行登记。)并且看清房地产开发商销售给你的房子是否可以办理房屋产权证。 那么什么是五证呢?所谓五证，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也称为《建设工程开工证》)、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。下面，我们将对其进行详细的解释。 (1)《建设用地规划许可证》 此证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围均符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有用地规划许可证的用地单位，取得的建设用地的批准文件是无效的，属于非法用地，后期的售房行为也属非法，因此，买房前一定要看清楚相关证件。该证是由市规划委员会核发的。 (2)《建设工程规划许可证》 此证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位合法建设工程的法律凭证，是在建设活动中接受监督、检查时的法定依据。没有此证的建设单位，它所实行的工程建筑就是违章建筑，因此，房屋也就无法领取房地产权属证件。该证是由市规划委员会核发的。 (3)《建设工程施工许可证》又叫建设工程开工证，它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属于违章建筑，不受法律保护。该证是由市建委核发的。 (4)《国有土地使用证》 此证是证明土地使用者(单位或个人) 使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。在填发《国有土地使用证》时，国土房管局会根据国有土地使用方式的不同，分别加盖"国土房管局划拨土地使用证专用章"、"国土房管局有偿土地使用证专用章"、"国土房管局交纳使用费土地使用专用章"、"国土房管局临时土地使用证专用章"。该证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 (5)《商品房销售(预售)许可证》 此证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。它的主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房的时候，如果此建筑已经建成，还应该持有房屋所有权证书。如果购房者想了解房屋的建筑质量，还可以查验房地产商的《工程验收证》。对于买房人来说，所买的房子是否合法，关键是看开发商有没有《商品房销售(预售)许可证》，如果有，就说明其他手续都已齐备。不过，买房人能够在售楼处看到的一般都是《商品房销售(预售)许可证》的复印件，这里面有很多名堂，你可一定要看仔细。 在《商品房销售(预售)许可证》内，主要标有证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。这时，你需要看清售房单位，了解自己接触的售楼机构是否是合法的销售主体。因为售楼机构有两类:一类是开发商自己的下属部门，还有一类是开发商委托的销售代。如是后者，就需要察看其提供的以证明他的身份和权限。 在察看项目名称时，还需要注意上面的施工号、正式地名和销售别名，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，如果不了解这些名词的含义，就会给你的买房带来阻碍。《商品房销售(预售)许可证》上的"用途"实际决定了物业 的类型。也就是说直接影响了将来所交物业费的允许范围，比如是按普通住宅交还是按公寓收费。销售范围是《商品房销售(预售)许可证》的核心问题，一个项目的《商品房销售(预售)许可证》可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发，虽然是同一项目，但不同楼座在办证的时候也有先后之分，因此，一定要看清你买的楼座是否在许可之内。此外，发证机关和公章必须清楚，而且必须是有权机构，并且，你还要注意《商品房销售(预售)许可证》本身的年限。 对于以上"五证"，购房者应该怎么样看待呢?五证中最主要的就是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，只要房地产开发商有这两证，一般情况下都不会出现太大的问题。在此特别提醒购房者，在购房的时候一定要查看五证的原件，因为复印件是很容易作弊的。此外，在签订购房合同前，还要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来能够顺利办理产权证。