中国房价高的原因

中国房价高的原因 A.中国房价高的主要原因有哪些, 分析产生的原因. 房价过高～是目前社会各界的普遍共识～无可争议。但是～究竟什么原因导致中国房价这样高,现以百姓的立场、角度和观点对房价涨幅过高、过快的原因归纳如下: 一、 刚性需求 1(中国人口多～特别是农村人口多。随着城市化进程的加快～众多农村人口向城市转移～对住房的需求剧增～住房需求增加必然带动房价上涨～这种上涨趋势会持续十几年或几十年。 2(人民生活水平提高～居住标准相应提高～使住房需求增加。 3(居住在乡镇的国营企事业单位职工、基层国家工作人员向县城、中小城市、大中城市转移～增加了住房需求。 4(超前消费:有房家庭提前为子女购房～使目前房源偏紧～从而导致房价上涨。 二(城市发展模式及交通滞后 住房是特殊商品～必须建在土地上～不同地域房价各不相同～城市中心与城市外围房价差别较大。而城市建房模式是:先由城市中心开始～逐渐向外围发展～达到一定程度后～城市外围住房的缺点开始显现～交通拥堵、职工通勤困难、通勤费用高、通勤时间长。餐饮、商服、娱乐等基础设施落后。由于以上原因～一般购房者愿在城市中心区域购房或超前购房。城市中心房源紧张～无法满足需求则房价上涨～同时又带动周边房价上涨。 要降低房价～必须加强路网建设并完善基础设施～从而缩小城市中心与城市外围的时空差异～必须改变公路建设始终滞后于城市建设的被动局面。 三(经济发展不平衡 中国经济的发展很不平衡。北京、上海等城市快速发展～某些中、小城市及县城～经济发展缓慢。就业困难、工资、待遇、生活条件都非常低。众多大学毕业生及劳动人口都到北京、上海等城市就业或发展～使上述城市人口剧增。人口增多必然增加住房需求～从而带动房价上涨。 四(房地产开发商哄抬房价 房地产商在出售商品房时～一旦销量看好～便开始使用商业手段～把并未售出的商品房标明已售出～故意制造房源紧张的假象～使购房者迅速下定购房决心。买房的人多了开发商则借机哄抬房价。另外～开发商还有很多涨价手段～如捂盘惜售等。 中国房地产开发行业极具垄断经营特性～缺少自由竞争～房地产开发商的态度在一定时期内会空前一致。你涨我就涨～你每平米涨八百我就涨一千。政府又缺少有效调控手段～任由房地产开发商哄抬房价。 五(投机、投资炒房 金融危机前后～实体经济经营面临困难～利润降低或亏损。所以很多私营企业～如珠三角、长三角等企业～把投资实体经济的资金转向投资房地产～如温州炒房团等。甚至某些市民也跟风炒房～而且收益颇丰。同时又带动了其他人参与炒房～房价越高越买～开发商、炒房者谁也不怕房价高～政府对炒房者又没有制约机制～这是房价高的一个重要原因。 六(物价上涨～官僚腐败使建房成本提高 2004年至2009年末～建材价格～用工成本越来越高～增加了建房成本～另外～在房地产商获取暴利的同时～管理房产商的众多政府部门谁不想借机捞一把～名 目合法的各种收费或不合法的吃拿卡要～房地产商都得承受。而增加的支出最终都会摊到建房成本里。至今政府也没有公开建房成本～或许与此有关。 七(地价高、征地、拆迁成本高 在北京～一个个地王的出现～说明土地出让金确实在上涨～而且涨幅惊人。但是在某一时期未必是地价推高了房价～但房价确实推高了地价,反过来～高地价势必推高房价。 中国目前征用农民土地～城市及城郊棚户区动迁～其补偿标准是以土地上的附属物及宅基地的建筑物面积来划定和计算补偿标准。如普通耕地征地补偿标准较低～耕地如建有塑料大棚补偿标准会明显提高。城市和城郊棚户区拆迁补偿标准与宅基地面积无关～而以宅基地上的建筑物面积为计算补偿标准。有房照的每平方米按补偿标准的百分之百执行～无房照的补偿标准减半。农民及城乡居民当得到即将征地、拆迁的消息～或有即将拆迁的预感后～他们为了将来能够得到更多的征地或拆迁补偿～会在短时期内突击建塑料大棚或建房。一夜间～普通耕地全部建起了塑料大棚、所有空闲宅基地都盖了房。有的则在平房上扩建楼房～少的二、三层～多的达五层～拆迁成本哪能不高。更有政府官员为违章建筑违规办理房照～使拆迁成本明显提高。这些突击所建塑料大棚及房屋～在征地、动迁后即被拆除～造成极大浪费。绝大多数被征地及被拆迁者实际并未得到更多的补偿。国家、开发商多花了钱～被征地、被拆迁者又未全部得到这些钱。这种征地、拆迁摸式的弊端～在修改城市拆迁和制定有关政策时～应该考虑如何改进。在城市、城郊动迁时～有少数人及政府官员确实发了动迁财。 八(土地财政政策 最近几年～地方政府通过出让土地～增加了财政收入～房地产开发拉动了地方经济～提高了GDP～同时又征收了各种税、费。总之～房地产开发给地方政府带来了诸多好处。这种过度依赖房地产开发来拉动经济增长及增加财政收入的做法～使地方政府领导产生了房价越高越好的心理。房价高了地价才能高～才能增加财政 收入～地方政府的日子才能好过。地方政府领导不怕房价高～就怕房价低,不怕百姓买不起房～就怕房地产商卖不动房。 2009年中国房价在金融危机的影响下～加之连续数年房价走高～房价的上涨势头应该停止或下降。中央及地方政府纷纷出台救房政策:下调房贷利率～降低房贷首付～增加对房地产商的贷款规模等等。特别是国企进入房地产市场～加上大量资金涌入房地产～使2009年房价不降反升～而且涨幅惊人～结果存在严重泡沫。这些与政府对房地产业的政策有直接关系。 九(政府调控失误 改革开放后～中国由经济转向市场经济。房地产开发经营行为是市场经济行为～房价也应由市场调节。但住房是特殊商品。政府为了保持房价稳定～出台一系列政策～愿望是好的。如:提高 房贷首付和利率～对购买不足五年的二手房征收营业税等来抑制住房消费和炒房行为～但对房地产商暴利却缺乏有效调控手段～房价照涨不误。由于限制了短期炒房～使大量二手房难以进入市场～这种片面限制住房消费和炒房行为反而使房源紧张～而一手房源有限～满足不了市场需求。俗话说:物以缺为贵～所以房价继续上涨。而那些短期炒房者～看到房价持续上涨而改变态度～由短炒变为长炒～使房源更为紧张。中国人普遍心理是买涨不买跌～可买可不买者纷纷出手购房～加剧了房源紧张局面。抢先购房者看到自己所购住房大幅升值～兴高采烈,而未抢购住房者则后悔莫及。 笔者认为:国家如果不对房地产进行调控～任由市场调节～房价也许不会这样高。 十(政府调控手段乏力、无力 房价的高低受房地产商、普通购房者、投机投资炒房者三方影响。房地产商尽管有定价权～但是定价高低与购房者购买力的高低有直接关系～即供需关系决定房价。供过于求则房价降低～供给无法满足需求则房价提高。现在～房价高并非供求失衡造成的。目前建房数量、规模完全可以满足市场需求。房价高的根本原因是:房地产商哄抬房价、捂盘惜售以及投机投资炒房造成房源相对紧张。政府调控政策必须针对上述行为采取措施～单纯抑制住房消费不会解决根本问题。而国家调控政策又是那样乏力和无力。目前～国家调控手段不能伤房地产商和炒房者一根寒毛。 国家尽管想通过增加廉租房和保障性住房来抑制房价～但是建廉租房和保障性住房需要一定时间和过程～同时还要达到一定的数量～在短时间内抑制房价恐怕难以奏效。另外～廉租房和保障性住房不可能建在高价,如地王,土地上～建在城市的边边角角等偏僻处～这部分住房肯定是非主流的～靠非主流房价来影响主流房价是很难的。 要使住房价格合理、稳定～必须对房地产商和投机投资炒房者出重拳～并采取强有力调控措施。如对房地产商和炒房所得暴利高额征税～通过税收调节房价应该非常有效。两会期间有人提出征收物业税～但是物业税的缺点是一刀切～操作复杂。一次房改尚未结束～货币化分房并未全面落实～住房分配不公矛盾突出。如果货币化分房在全国全部兑现～国人都处于平等地位～笔者赞成征收物业税。水涨船高～征收税物业税也未必能抑制房价。以上观点是普通百姓的看法～不存在任何偏见。 上述高房价之原因只是笔者一己之见～未必正确～望大家讨论。只有找到中国高房价病的病因～从病因入手～标本兼治～才能治好高房价病～从而使房价趋于合理。否则～治标不治本。不但不能有效调控房价～还会产生其它负面影响。 B.中国高房价成因的供求分析与对策 近年来～中国房价一直保持持续上涨趋势且价格过高。针对房价上涨过快的现象～中央出台了一系列宏观调控政策～在这些政策的影响下～一些一线城市的房价出现了不同程度的下跌～而一些二线城市房价仍然稳中有升。房地产价格的过快上涨～给中国的经济发展和社会稳定带来许多负面影响。过高的房价已经成为居民支出的沉重负担～人们用于其他消费支出的比率降低～人民实际生活水平有下降趋势～进而会影响到经济发展的速度。同时～富人的房产在房价上升中不断增值～而穷人却只能“望房兴叹”～贫富差距不断拉大～经济上的过度不平衡会导致政治上的不稳定。另外～银行盲目扩张住房按揭贷款～这不仅导致中国房价进一步上涨～而且还可能增加个人住房按揭贷款风险。总之～房价过高已经成为阻碍社会和谐发展、制约金融业和房地产业健康发展的一个重要原因～要抑制房价的过快增长～首先需要研究导致房价过快增长的原因～在此基础上才能提出适当的解决办法。 一、中国房地产市场的供求分析 在市场经济中～商品房价格是由需求和供给的均衡决定的～而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力～并 且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供～而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知～提供给投资需求和投机需求而处于空臵状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展～中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的～供不应求的局面以及供求关系的严重脱节～使得中国房地产价格上涨过快。 ,一,中国房地产市场有效需求过于旺盛 房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求,投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求,而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息～在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛～其原因主要有以下几方面: 1、房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来～居民的住房不再是国家分配～而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应～这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求～从而增加了中国房地产市场的有效需求。 2、中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年～中国经济翻了两番～人均国民收入不断得到提高～与此同时～人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。 3、居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨～消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期～那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房～这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求～这部分消费者的加入～加速了房价上涨。 4、投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下～居民对楼市的投资性需求大量增加～其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住～而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大～进而影响房地产价格。 5、国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面～很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”,另一方面由于人民币不断升值～投机性外资也较大规模进入房地产市场～外资炒房屡见不鲜。 ,二,房地产市场有效供给严重不足 房地产供给作为市场均衡的重要因素～不仅供给的总量偏低～而且其结构也不均衡。如前文所述～中国房地产的供给是否有效～主要看是否能够达至有效性三个要素～正是由于供给过程中非有效性的大量存在～导致中国房地产市场有效供给严重不足～具体现如下: 1、一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中～通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度～是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面～在市场火热的情况下～开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量～造成房源紧俏的现象。 2、房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润～大都将产品供给对象集中于较高收入群体～从而更多地开 发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大～但由于开发利润低而供给量很小。 3、现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下～土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源～当地政府为了自身利益～希望以较高的出让价格供给有限的土地～这无疑增加了商品房的生产成本～导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。 二、治理高房价的对策 从以上的分析可知～中国房地产市场中有效需求过旺～真正对应满足老百姓消费需求的有效供给却严重不足～使得中国房地产市场处于供小于求的局面～从而导致中国房屋价格暴涨并且居高不下～这是中国房价过高的原因所在。要实现居民居住需求基础上的供求平衡～发挥市场的调节功能是主要的～同时政府的参与也是必需的。 ,一,扭转消费者的心理预期～遏制住房投机需求是前提 1、扭转消费者的心理预期。当前～从住房的房价收入比指标考察～中国许多城市的房价都已经接近警戒线～人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此～缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。具体而言～就是政府应鼓励消费者“先租房～后买房”并遵循“从小房到大房”这样的住房消费规律。 2、利用经济手段减少住房投机需求。减少住房投机需求主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益两个方面入手。具体措施有:第一～实施以家庭为单位的实名制购房,第二～对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税～减少投机者的利润空间～从而有效地减少投机性购房。 3、严格管制外资流向也是降低需求的一个重要方面。要进一步提高外资进入房地产的门槛～延长外资购房的持有期限规定～同时对外资购买二手房的行为也要进行严格限制。同时～要将外资房地产开发商的房地产开发和购买项目以及外资商业银行的外汇和人民币房地产贷款全部纳入实质审查管理～对外资购买整栋楼盘以及其他大额购房行为实行逐项审批。对一些外商透过虚拟人头、虚假贸易等方式违规进入房地产市场的行为～要加大处罚力度。 ,二,完善住房保障体系～增加住房有效供给是重要手段 1、加快建造保障性住房～以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给～这是完善社会住房保障体系、治理房价上涨过快的有效措施。建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制～加大廉租房建设～以解决中低收入家庭的住房问题。 2、增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内～增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时～采取一定措施利用好土地二级市场～增加有效土地供给～主要是加强土地利用的管理。严格执行土地使用政策～土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地～从高征收土地闲臵费,满两年未动工的～无偿收回土地使用权。 3、降低房屋的空臵率～增加住房的有效供给。首先～加强对住房预售环节的管理～对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定～防止开发商捂盘,第二～清理不规范的中介机构～改善房地产的流通环节～对住房销售实行有效的现场监督～同时～建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络～对空臵住房情况进行全面的摸底调查并将空臵情况上网公示,第三～实行结构性贷款利率政策～对购买第二套以上住房规定较高的首付～对房地产贷款规定较高 的利率～同时配合有效的财政税收手段～增加房产持有成本,第四～综合运用各种手段～简化二手房交易程序～降低交易费用～有效引导空臵住房进入流通～增加有效供给。 ,三,加强和改善房地产宏观调控是重要补充 、严格管理银行对房地产业的信贷供给。要稳定房价～政府应该严格管理 1 信贷～通过信贷政策调节需求～完善信贷制度～一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率～使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面～对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人～应该缩减贷款、提高贷款利率～降低他们的需求。 2、完善法律制度～打击开发商违规行为。首先～对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为～要制定相应的法律法规进行惩治。第二～按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求～房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”,同时应当采取措施防止炒房～维持售楼现场销售秩序。 三、结束语 房价的问题从微观上来说影响到百姓的经济福利～从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定。本文利用有效需求和有效供给两个工具对中国房地产市场进行了深入分析～得出中国房价过高的原因是有效需求过旺与有效供给不足。进一步提出了稳定房价的对策:降低投机需求和投资需求～同时增加中低价位商品房的有效供给,同时～在降低有效需求和增加有效供给的前提下～加强宏观调控。只有这样～中国的房价才可能稳定～房地产市场也才能长期健康地发展～居民的福利增加.