我国房地产泡沫分析

我国房地产泡沫分析 曹亚楠1 李欣欣2 1．广西大学商学院;2．四川大学旅游学院 【摘 要】房地产业是国民经济的支柱性产业，是国家积累资金的重要来源。07 年以来，房地产业的过度发展导致了房地产泡沫。本文分析了 我国房地产泡沫的表现、原因和影响，同时提出了相应的对策。 【关键词】泡沫 经济泡沫 危害 一、房地产泡沫的概念和特征 泡沫是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资 本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为 活跃的经济现象。房地产开发中的泡沫现象，主要指土地、房屋价格极 高，与其实际价值不符，表面上虚假繁荣的一种现象，主要表现在: 1．地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉 动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于 经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经 济。 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市 场需求，超过部分的供给增长就属于虚涨，构成经济泡沫。按照通用的 国际经验数据，商品房空置率达 10 %以内时，这种经济泡沫是正常的。 如果超越过多，引起严重的供给过剩，便会形成泡沫经济，破灭时导致 房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱， 社会动荡。 3．房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相 适应，力求平衡供求关系，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成 供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有 利的。但是当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难， 连带引起金融危机时，才导致泡沫经济破灭。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫 密切相关。开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济 泡沫。 二、房地产泡沫的形成原因 1．住房的刚性需求。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需 求，使房地产市场的供需矛盾更加突出，推动房地产价格上涨。随着社 会的经济发展，人民收入水平不断提高，对住房的结构、面积和居住环 境等会提出更高的改善要求，从而刺激了对房地产的需求。 2．家庭的投机行为。房地产作为一种特殊商品，既是生活消费品 又是投资品。房地产对家庭来说，是一种安全的投资工具，可以保值增 值。国际上房地产利润率一般维持在 5%左右，高的也就是 6% － 8%， 而中国的房地产利润率却高达 30% － 40%。家庭储蓄获得的年利息 收入远远小于房地产的增值收入，加之股市的低迷，家庭纷纷抛售股票 套现，把资金注入房地产市场，最终出现“群羊效应”。“群羊效应”是 在房地产市场价格严重偏离价值时所形成的一种全民炒房现象。由于 炒房族的出现，大量资金涌入房地产市场，进一步加剧了房地产供给和 需求的矛盾。 3．土地的稀缺性以及土地投机的存在。城市化进程中，人们对稀 缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有经济发展的客观需 求，又有土地获利的需求。土地获利的需求会导致大量土地投机者的 存在。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观时，土地 投机者便开始增加土地的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的“繁 荣”假象，引起进一步的涨价预期，最终使价格膨胀为泡沫。 4．房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市 场相差甚远，是一个不完全竞争市场。由于买者缺乏信息和信息的不 对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映 成交物业的真实价值。 5．实行过度扩张的货币政策造成大量剩余资金。经济下行的压力 迫使央行实行扩张的货币政策，大量资金流向市场，而目前我国资本市 场不发达，投资渠道极其有限，在缺乏有效和有利的投资机会的情况 下，在房地产市场高额利润的吸引下，大量资金涌向地产市场。 6．政府部门的不正之风。房地产泡沫中，有不少公司是挂靠政府 职能部门或金融机构的，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等， 加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地，政府部门 的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。虽然表面 上地方政府业绩高照，银行利润暂时增加，地产商金银满钵，相关产业 一片繁荣，但却难以掩饰背后的经济风险和巨大的民生问题。 三、房地产泡沫的防范措施 纵观全球近 20 多年的发展历程，可以看到房地产泡沫具有很大的 危害性，它可以造成金融危机;造成经济结构和社会结构的失衡，也会 引发政治和社会危机。目前我国过大的经济泡沫也必须引起我们足够 的重视，如何减小泡沫至关重要，本文认为可以从以下几个方面着手: 1．增加房屋供应，保障居者有其屋。目前我国房地产市场中，满足 中低收入阶层的中小户型住房不足，而大户型、豪华型住房却供大于 求。因此可以增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道 投融资机制，通过多种途径帮助中低收入家庭解决住房问题;增加廉租 房和经济适用房等保障性住房的供给，适当放宽购买保障性住房的条 件;培育和发展二手房交易市场和房屋租赁市场。 2．守住耕地红线，强化土地管理。要根据住房市场的需求，保持土 地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制 度，控制一些城市过高的地价，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规 模建设，防止出现新的积压。我国人多地少的基本国情要求我们必须 严格控制土地开发规模，提高土地利用效率。 3． 调整中央和地方财税关系，减少地方政府对房地产的依赖。 1994 年我国实行分税制以后，形成了中央出政策而地方政府出钱的局 面，这给地方政府造成了很大的财政压力。在地方财政收入来源有限 的情况下，卖地就成了地方财政收入来源的重要手段。长期以来地方 政府限制土地供应量、抬高地价，开发商为了消化从政府手中拿到的高 价土地，便抬高房价，把负担转嫁到购房者身上。因此，要不中央政府 向地方分权，使得地方政府拥有更大的财税权，要不中央政府把一些现 在由地方政府担负的责任也收上来。如果没有这种调整，房地产价格 还是会继续暴涨。 4．整顿住房金融市场秩序，住房金融业务，防范住房贷款风 险。严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理;强 化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发 放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手 续注意防范与期房相关的特定风险;规范个人商业用房贷款管理，借款 人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过 60 % ，贷款期限最长 不得超过 10 年，所购商业用房应为现房。 5．要调整政策思路，把房地产作为社会政策的一部分。在中国，房 地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。把房 地产视为单纯的经济政策领域，其 GDP 功能被凸显出来，而社会功能就 被忽视。凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是 把房地产作为国家社会政策的一部分。因此政府应该首先考虑社会发 展和社会成员的居住权，而不是房地产对 GDP 的贡献率。 参考文献: ［1］郭新茹． 我国房地产泡沫经济的研究与分析［J］． 科技和产， 2007，(5)． ［2］乔蓉．房地产泡沫及国家宏观调控政策分析［J］． 集团经济研 究，2007，(12)． ［3］刘继海．浅析房地产泡沫［J］．房地产市场，2007，(7)． ［4］徐莲． 我国房地产泡沫产生原因的文献综述［J］． 科技信息， 2007，(7)． ［5］刘倩倩．房地产泡沫问题研究［J］．时代经贸，2007，(10)． 901 产业经济 