浅谈房地产业

集团经济研究2007·7月下旬刊(总第 237期) GROUP ECONOMY 产 业 研 究 房地产业是国民经 济的基本载体、支柱产 业,是推动国民经济增 长,加速实现工业化、现 代化和城市化的主要力 量,是社会经济大系统的 重要组成部分,被称为国 家经济的晴雨表。 一. 房地产业作为 国民经济的支柱产业,主 要表现在以下六方面 1.房地产投资有效地 促进了国民经济的增长。 近年来,房地产开发投资 的增长对国民经济发展 的作用越来越显现。以江 苏为例,江苏省2002年 完成房地产开发的投资额达702.35亿 元。1991年~2002年,江苏房地产投资以 年均39.87%的速度增长,明显快于全国 年均21.04%的固定资产投资额以及本 省年均19.75%的GDP增长速度。江苏 房地产业对全省经济增长起到了很大的 促进作用。 2.房地产业带动了相关行业的发展。 据世界银行资料,20世纪80年代中期至 90年代初,发展中国家的房地产投资对 相关产业的乘数效应约为2倍,并对以 房地产为主导产品群的房地产业链下游 和上游50多个物质生产部门产生感应 或影响。 3.房地产对GDP的贡献。以江苏为 例,1991年房地产业对于GDP的直接 贡献率为6.34%,1991年以来,房地产业 对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大, 至2002年其贡献率已超过10%。因此, 房地产业已经成为国民经济的支柱产 业。 4.房地产业对居民居住条件改善的 贡献。随着人们收入水平的提高以及房 地产业的发展,居民的居住条件有了较 快提高,城镇居民人均居住面积从1985 年的 5.60平方米增加到 2002年的 10.87平方米,增加了5平方米,年均增 长4.36%。计算1991年~2002年房地产 投资与人均居住面积之间的相关系数高 达0.9363,税明房地产投资或房地产业 的发展与居民居住条件的改善具有显著 的相关关系。 5.房地产业对社会财富的贡献。房 地产业是国民财富的主要构成部分,是 构成整个社会财富的重要内容,对国民 经济发展具有稳定而长远的影响。房地 产业一般会先于国民经济发展而发展, 并带动关联产业群的快速发展。因此,房 地产业的发展会促进或拉动国民经济的 增长。 二.房地产使得消费者其他消费被 抑制 由国内主要城市的房地产投资数据 反映出,它们的房地产投资占固定资产 总投资的比重远远高于全国平均水平。 2003年至2005年,北京市的房地产投 资占固定资产投资比重连续3年超过 53%,居全国首位;深圳、上海、广州紧随 其后,该比例也都连续高于33%。 不单是引领中国经济的龙头城市, 沈阳、南京、武汉、杭州等二线城市也把房 地产业做为经济引擎的加速“按钮”,房地 产被赋予支柱产业的角色,成为经济增 长的“大功率发动机”。统计数据显示,这 些城市的房地产投资占其固定资产投资 总额的比重连年都维持在30%左右,等于 税这些城市经济活动总量的近1/3是围 绕着房地产业做文章。上行下效,中小城 市、城镇也普遍跟风,于是全国呈现一片 脚手架林立、工地繁忙的造楼景象。 1999年,全国商品房平均售价为每平 米2053元,一直到2003年都以每年同比 上涨约3%的速度缓慢提升;2004年,商品 房平均售价遽升到每平米2714元,同比 上涨15.1%。目前的商品房价格已远高于 社会实际购买能力,按照国际经验标准,合 理的城镇房价与家庭年收入比在2.6比1 左右,而现在城镇房价与家庭年收入比平 均高达7.6:1,有的地方甚至超过10:1。 房地产供给大增与强劲的市场需求 也是分不开的。1998年至2004年,我国 城镇居民人均可支配收入平均增长 8.6%,农村居民人均纯收入增长4.3%,而 住宅销售的增长却超过30%。由于预期 房地产价格将会继续大幅上升,许多家 庭抑制其他消费,以积攒首付款和支付 月供款。过高的首付款和月供支出明显 挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购 房者纷纷削减了其他消费。 三.地方政府以发展房地产求政绩 地方政府在房地产业的狂热发展中 收益“颇丰”。1998年,全国土地出让金仅 占当年地方财政收入的0.8%;2004年, 该比例飙升到47%,加上当年征收入库的 房地产税、城镇土地使用税等,房地产业 对地方财政的贡献率高达51%。 地方政府作为土地资源的控制者, 为追求政绩和短期财政收入最大化,选择 了房地产开发、城市基础设施建设及招商 引资的发展路径,其核心就是围绕土地经 营和房地产开发做文章,不仅出让土地的 意愿强烈,而且对房地产有扭曲的需求。 房地产业在国民经济中的作用越来越大, 目前的体制性因素使地方官员本能地趋 利避害,靠房地产赚快钱是以任期内政绩 为出发点做出的必然选择。 对地方政府过分依赖房地产的经济 发展模式,有关专家敲响了警钟:房地产 是一种快速致富的模式,将经济增长建立 在财富增长而非竞争力增长的模式,是十 分危险的。 四.厚此薄彼资源配置不公 地方政府依靠房地产业拉动地方经 济,短期内可以看到GDP增值、财政收 入增加的效果,但从长远看不利于经济的 可持续发展。 地方政府将过多的资金、资源配置 给房地产业,将对其他产业产生排挤效 应,不利于社会生产技术的进步和生产率 的提高,比如制造业会因缺乏资金、技术 支持而产业升级动力不足,进而导致社会 生产率提高速度放慢,削弱国民经济持续 快速增长的后劲。 中国社会科学院城市经济专家刘维 新对此表示忧虑:“过度发展房地产引起 的投资过热,将导致社会资源配置失衡, 潜伏着巨大的金融风险。” 目前,我国正处于工业化、城镇化的 进程当中,对房地产业投入的热情难以抑 制。但是,我国房地产业不能不顾人多地 少的国情和现阶段的经济发展水平出发, 坚持科学发展,适度消费,发展节能、省 地、环保型建筑才是权宜之计(作者单位: 浙江科技学院03土木工程) 浅 谈 房 地 产 业 文/ 孙 冬 110