买二手房注意事项

在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。 下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面： 第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 第二，如通过中介找房，一定要会选择 一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面 现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 第四，怎样交纳购房首付款或订金 通过中介购买二手房，一般要签两个，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。 第五，在初步中要写认购款还是定金必须清楚。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第８９条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。 第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。 买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。 为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。 如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 购买二手房要交些什么税?税率是多少? 一般二手房交易需要交纳的税费： 一、 买房人应缴纳税费： 1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%） 2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米 4、 测绘费：按各区具体规定 5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。 二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米 3、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除） 买房——绝对精华/不看后悔（我买完房后的体会） 最近一直研究房子，签协议，税之类的乱七八糟我是不懂，但是已经阅房无数，什么样的房子算得上好房子，我是颇有心得的，现在就把我所了解的，介绍给大家，以便给大家买房子做个参考。        首先，好房子一定要有好地段，主任告诉我，某个房地产大户告诉我们，房子，房子，地段，地段！大体的意思就是说，房子的价值80%在于地段。换而言之，和平的房子一定比红桥的贵，中环线以内的一定比外环线以外的贵。虽然很多人说，现在有了车子，远近不是问题，但是我觉得其实还是问题，一个好的房子一定要周边交通方便，有大型的超市，菜市场，公共汽车站，谁也不想住在格林世界然后天天打车去何庄子买菜。很多人喜欢梅江，说是有钱人居住的地方，我觉得真正有钱人是不会住在那么不便捷的地方的，住在那里的人没有两辆汽车是没有办法生存的。（梅江很大，如果你住还算习惯，就当我没说。）看过《双面胶》第一集的都记得里面潘虹见姑爷说的话：“这里是淮海路，别看房子小，可是淮海路~~~~~~~”她不停的强调着淮海路，因为那是上海的中心，天津的中心已经越来越少的盖房子了，但是正是因为这样，如果你买的房子越接近市中心就越能保值！        其次，好的房子要有好的格局，第一要保证正南正北，就是通常我们所说的南北向，南北向的房子比同一地段东西向的房子要好很多，换句话就是贵很多。天津的马路的确不是方向很明显，没有绝对的正南正北，有的抢阳，有的抢阴，有的抢东有的抢西。但是南北就是南北向，只要在上下10度角以内，我们就可以说是正南北向，南北向就是阳光充足，上午10点左右一直到下午2点左右有充足的阳光，冬暖夏凉，适合居住。而东西向的房子，通常下午4点以后进阳光，西晒很严重，冬天冷，夏天热。夏天的时候做饭可是问题，另外就算不做饭，在这种冬冷夏热的房子里也会很不舒服。你可以想象你不需要阳光的时候它进阳光，而你需要的时候，它没有阳光，以天为单位是这样，以季节为单位还是如此。这是很叫人郁闷的。去过很多中介，从最早的不认识东南西北被中介骗，到现在会看方向，的确经历了一个过程，很多卖房的，因为看你年纪轻，所以把南北想和你说成东西向，或者把不东西不南北的房子告诉你是正南北向。所谓的南北向，就是在你中午12点的时候，冲着太阳站，你的影子应该是完全在你身后，成为一条直线，（不是斜线）而你选中的房子，垂直于你的影子，那个房子就是正南北房，上下在10度角以内均为正房，只不过有的抢阳，抢阳就是一天见太阳要比正房早，抢阴反之。        第二，我们讲通透，看房子的人一定常听卖房的说，我们这个房子南北通透，所谓通透就是，一个房子南面和北面都有窗户，东西通透也是如此。只有南面和北面都有窗户的房子才能保证房间形成对流，这也就保证了空气的流通，夏天不开空调也能凉快，通常现在高层这样通透的房子少了，但是“工”型结构的高层住宅布局比较容易通透，也就是高层里比较好的房型。 如果实在不好找，那就只能买十层以上的，我认为，小高层里十层以上的住宅会比较凉快，房子高自然风就大，能多少弥补通透的缺陷。        第三，我们讲讲采光。所谓采光，那自然就是越高的楼层采光越好，南北的比东西的采光好，楼间距大的比楼间距小的采光好。看过一个小区的房子，六楼到顶的小洋房，下午2点去五楼感觉还是黑黑的，也是南北向，楼间距也不小，卖房的说，今天阴天，再说了，2点多房子要是还是很亮就应该是西晒了，想了想，觉得他说的不对，但是没有找到原因，总觉得好像是厅里和阳台的窗户打低了，是不是以后拆开就好了？后来，下了楼，整体回头一看才发现，原来是阳台3个面只有中间一面有窗户，有玻璃，而左右两边没有玻璃，换句话说，也就是，只有正中午的时候太阳能进来，而只要太阳偏移点，左右面没有玻璃，就完全看不见太阳了。这样的房子，感觉就不要买。        第四，说说户型，一般都是两居室，户型有A户型，这个户型最好，也就是一个居室在阳面，厅在阳面。如果还能赶上全明户型，那就更完美了。所谓全明户型就是所有屋子都有窗户，包括厕所在内。其次是B户型，一般卖房的把这种户型叫做双阳居室，其实也还成，就是两个居室是阳面，厅是阴面。再后面的户型一般卖房的说是全阳户型，其实就是过去的中单。就是厅和两个居室在一个水平面上，这样的房子一般不会通透，窗户都在一个面上，另一个面一般就是楼道了，所以不会形成对流，不过可以用纱门弥补，看性价比吧。最后一种不能要的户型就是全阴户型，就是一天一年都看不到阳光的那种阴面的房子，冬冷夏热，不可取。        最后，我要说的是房子的位置，以六楼到顶为例，最好的楼层是三楼和四楼，小时候就有，"三楼四楼住高干"说法,一般一楼的房子会比较潮,厕所容易反味。顶楼的房子上楼很累，而且如果不是双顶子的话，一般也是冬冷夏热。所以通常一楼和顶楼都会有一楼送小院，顶楼送阁楼或者露台的说法。而且这样的房子会比较便宜，相对于其他楼层。而且对于居住来讲也比较危险，被盗系数较高，因为楼顶没有人经过，而一楼比较矮。至于二楼，因为现在都是一楼独立下水，所以一般如果一楼下水堵了，一般都会堵在二楼，很麻烦，采光一般不会特别好，所以也不是最佳选择。至于高层，我要说，一般现在都是越高越贵，有的六楼到顶的小洋房如果带有电梯，也是越高越贵，因为，省去了上楼费劲的烦恼以后，肯定是越高采光越好，越安静，相对来讲越通透，所以，高层一般是次高层最贵，也就是说18层到顶，一般17、16层会比较贵。说完了楼层，说说房子所在小区的位置，尽量不要在小区的把边位置，不要临街，以一个小区作为整体，有的小区为了整齐不允许安护栏，如果你买的房子对于整个小区来讲比较靠边，很不利于安全，就算有了护栏，也尽量不要把边，周围要是进行规划，盖个30几层的高楼，你就郁闷了，别人家楼间距远，不影响采光。你的因为把边，可能会比人家受到的影响大，施工期间的噪音和污染也会多很多。至于临街，更不用说了，那肯定是乱，早晨5点准比闹铃还管用，晚上12点你也睡不了，除非是门脸房，否则，临街的房子不要买。        另外，因为顶楼的房子比较合算，所以很多人都买顶楼，那我就说说我的建议，如果经济上必须买顶楼，那就要赠露台的，不要送阁楼的，通常送阁楼就是把双顶子的一层送给你，本来顶楼就很热了，再送你它的顶楼，首先，阁楼是三角形的，所以楼上大人很难直起身子，其次夏天冬天都不能住人，太热太冷，充其量就是个储藏室，不好。至于露台，相比较来讲还可以弄个烧烤，可以合进屋，也可以分开，自由度大点，但是住人也是不可取，毕竟自己后来做的顶子还是太薄，冬冷夏热，做个餐厅，储藏室，活动室之类的还凑合。        还有，买顶楼的房子一定要尖顶的，不要平顶的，要是下雨漏雨，存水可就麻烦了，天天修房子，装的再好也没有用了，谁也不想外面下大雨，家里下小雨吧！     再其次，小区要有完善的物业，至少要有充足的车位，有人巡逻，保证业主的安全，至于有多少绿化，多少运动设施，我觉得没那么重要，因为，我们都年轻，没有时间去享受那些，都是为老大爷老大妈准备的，所以这个我一般不考虑。       最后，买房子，不可能面面俱到，我们要结合性价比考虑我们的房子，有些地方虽然不完美，但是只要不是大方向的失败就可以忽略。而且买房子是个超级讲究缘分的事情，往往有的房子很好，但是你进去就是觉得别扭，那样的房子通常不要买，我就相信一见钟情，感觉自己喜欢的房子以后住进去才会旺我！~~~呵呵~~~)