建筑物估价

土地估价理论方法精讲班第17讲讲义（环球职业教育在线） 建筑物估价 基本要求： 掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。 熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。 了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。 授课学时：5学时 主要内容： 一、建筑物与构筑物估价的基本方法 1、重置价格折旧法 (1)重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (2)重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 (3)重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 (4)建筑物与构筑物折旧：建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。 ①折旧概念 建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。 ②建筑物折旧的影响因素 建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素与经济因素。相应的有物质折旧、功能折旧和经济折旧。 A、物理的因素。 B、功能的因素。 C、经济的因素。 这三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。因此，在估价实务上，通常将三种因素作为一体，同时考虑。 ③确定建筑物折旧的方法 Ⅰ、新旧程度折旧法。 Ⅱ、平均年限折旧法。 假设每年的折旧额是D，则： D=(C-CR)/N=C(1-R)/N C——重置价格； R——残值率； N——耐用年数； CR---残值 Ⅲ、定率折旧法。 Ⅳ、年数合计法。 Ⅴ、偿还基金法。 ④折旧方法的比较 平均年限折旧法每年的折旧额均相同，由于简单易行，常为人们普遍采用。但这种方法的假设前提往往不符合实际。 定率法与年数合计法两者都属于加速折旧的方法。早期折旧额多些，后期则逐渐减少。其中定率法每年的折旧率相同，而折旧额不同。 偿还基金法每年的折旧额相同，每年的折旧额加算利息，每年折旧额比平均年限折旧法少。 平均年限折旧法、定率法、年数合计法、偿还基金法与新旧程度折旧法相比，前四种方法的优点是具有理论基础。缺点是不考虑使用者的使用、保养情况，不论建筑物如何，只要重置价格、耐用年限、经过年数等相同，所求得的折旧额必然相等。新旧程度折旧法的优点是针对建筑物的实地观察，可把握建设物的个别状态。缺点是成新度须依估价人员判断，结果粗略。 ⑤计算折旧应 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。在会计成本上，C为资产原值，不随时间变动而变化；在估价上，C为重置造价，而且是估价时点上的，因此估价时点不同，C值就不同。 建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又称自然寿命)与经济耐用年限(又称经济寿命)之分。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。 实际求取建筑物的折旧时，还应划分建筑物的主体与附属设备，因它们的耐用年限不同，折旧率也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、卫、通风、电梯等设备。 ⑥建筑物耐用年限的确定 房屋建筑物耐用年限一般是根据房屋的建筑结构和建筑材料等确定。《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限和残值率规定了评定标准。 ⑦建筑物折旧额的计算 利用各种计算折旧额的方法，首先需要确定建筑物已使用年限，然后将重置价格、耐用年限、折旧率等代入相应的，即可计算得到建筑物的折旧额。 最后得出计算公式: 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额 =建筑物重置价格*成新度 2、对照法 对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。 应用对照法评估建筑物主要步骤是： 1）确定待估房屋建筑物结构等级 对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的物特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。 2）对照标准查房价 在此之前，首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价制定的主要方法步骤是： (1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。 (2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的测算数据，可通过调查的方式取得。对建造年代久远，近年来又没新建的旧式房屋，可采用做预算的方法，计算出房屋的重置价格。 (3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以在平均计算前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正，使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。 与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。 (4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。 根据标准房价测定标准，把确定的评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。 3）对基础房价进行调整 由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。 (1)房屋新旧程度的修正，就是计算房屋的折旧，计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。 (2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的，其使用效能和价值有大有小，因此在房屋价格上应该有所区别，使用效能大的，其价格应该高一些，使用效能小的其价格就应低一些。这就需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时，对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正，计算出房屋朝向、采光的差价。房屋的朝向、采光一般表达式为： 房屋朝向、采光差价：标准房价X房屋朝向、采光修正系数。 (3)楼房层次对评估价格影响的修正，楼房分层评估时，还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。 (4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。 (5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间，与评估期日间距较长，且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动，还应对采用的标准房价进行时间的修正。 4）确定房产评估价格 房产评估价格试算公式为： 房屋评估价格=[(标准房价X共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价)X折旧率]X评估总建筑面积 3、建筑物残余法 建筑物残余法是指用收益还原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。 用建筑物残余法估算建筑物价格时，其估价步骤为： 一是计算土地与建筑物总收益； 二是计算土地的收益； 三是计算建筑物收益； 四是确定还原利率； 五是估算建筑物价格。 4、比较法 所谓比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。 运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。其计算公式为： 建筑物价格=买卖实例单价x (评估时建材价格指数/交易时建材价格指数)X (评估对象交易情况/交易实例交易情况)×(评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数)×建筑面积 二、建筑物估价方法应用 1、建筑物估价中应注意的问 (1)经常了解建材价格的变动状况。 (2)全面了解建筑有关的法律法规。 (3)建筑物估价应注意各楼层的差异。 (4)区分动产与不动产。 (5)增建建筑物的折旧问题。 (6)分析建筑物自然条件。 (7)说明建筑物所具备的必要的内部设施。 2、建筑物估价例题 某房屋占地面积30m2，建筑面积36m2，耐用年限55年，已用5年，重置单价每平方米1500元，残值率为20％，求该栋房屋的现值。 解析： 1、计算房屋重置价格(总价)：重置价格=1500X36=54000(元) 2、计算房屋已折旧额： (1)依平均年限折旧法计算年折旧额： 年折旧额=54000X(1-20％)/55=785．5(元) (2)计算已折旧总额： 总折旧额=785．5X5=3927．5(元) 3、计算房屋现值 房屋现值=54000-3927．5=50072．5≈50070(元)(取整)