资产评估学1n

nullCH1 导论CH1 导论§1 资产概述 资产的含义 所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来的经济利益的经济资源，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。 资产具有以下基本特征： 资产必须是经济主体拥有或者控制的 资产必须能以货币计量 资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。null资产的类型 按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 按资产能否独立存在分类，可以分为可辨认资产和不可辨认资产。null以下是资产的常见划分方法： null§2 资产评估的概念及其特点 概念------价值估计的行为或过程 要素 评估主体------谁来评（评估机构和人员） 评估客体------评什么（评估对象） 评估依据------凭什么（相关法规等） 评估目的------干啥用（具体用途） 评估原则------坚持啥（行为） 评估程序------咋样评（工作步骤） 价值类型------对号否（质的规定-----是否市价） 评估方法------用啥法（特定技术）null 价值和价格 价格——历史数 or 某交易实际数 价值——专业估计数（非历史数、非某交易实际数） 价值的几种类型 评估价值、课税价值、保险价值、账面价值 资本价值、已折旧价值、经济价值、交换价值 外在价值、内在价值、面值、公平价值 投资价值、租借价值、清算价值 抵押借贷价值、外部性价值、潜在价值、真实价值 重置价值、出售价值、残余价值、投机价值、使用价值、净变现价值null资产评估特点 时点性------评估基准日（又称现实性） 市场性------模拟市场条件+应经得起市场检验 预测性------预期收益的现值 公正性------技术基础+组织基础 咨询性------不对定价负责null§3 资产评估的目的及假设 评估目的----评估结果的期望用途 资产转让-----转让非整体资产 企业兼并-----有偿接收企业产权 企业出售-----整体资产产权出售 企业联营-----组成联合经营实体 股份经营-----股份制 中外合资合作------举办合资合作企业 企业清算-----破产+终止+结业清算 抵押---------抵押资产获得贷款 担保---------为他家担保承担连带责任 企业租赁-----转让资产经营权获得租金 债务重组-----修改债务条件等评估目的的作用评估目的的作用是具体资产评估活动的起点和终点 是界定评估对象、确定资产范围的基础 对价值类型选择有约束作用 应选择匹配的价值类型 不是决定价值类型的唯一因素 null评估假设：它是一项资产的价值评估工作的假定前提条件。同一资产在不同的假设条件下，其价值实现受到的约束不同，因而会产生不同的评估价值。 继续使用假设 在用续用 转用续用 移地续用 ＊现阶段常使用（市场不完善） null公开市场假设－－乃其他假设之参照 公开市场（有自愿的、理智的和非强制的买卖双方的竞争性市场） 市场范围（资产可以公开买卖、区域OR国内OR国际） 评估值由市场行情（而非个别交易）决定 ＊适用范围广null清算假设 非公开市场条件下（被迫出售 OR 快速变现） 评估值<公开市场 OR 继续使用假设下之评估值 ＊适用范围有限null§４　资产评估的原则 资产评估的工作原则 工作原则是对评估主体而言，包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则。 资产评估的经济原则 经济原则是对评估业务而言的，包括：供求原则、贡献原则、替代原则、预期原则、最佳使用原则。 供求原则。某项资产具有何种市场价格，除了其本身的价值外，还受到市场供求关系变化的影响。即市场价格围绕着资产价值本身运动，随时都会发生价格与价值的偏离。因此资产评估结果受到当时的供求关系的影响。 null§5 价值类型及评估 价值类型 市场价值 公开市场交易条件下的最可能价值 按照最佳用途使用条件下的市场价值 按照当前用途使用条件下的市场价值 区分是否市场价值，防止误解、误用、误导 非市场价值 非公开市场交易条件下的最可能价值 在用价值----不考虑最佳用途+不变现 投资价值----对投资者的价值（而非资产价值） 持续经营价值---企业整体价值 OR ∑局部资产的在用价值null说明 特定评估目的---决定------价值类型-----约束-------评估方法 （唯一） （多样化、可选择性） 以市场价值为基础-----比较法+收益法+成本法 以非市场价值为基础---最适当的方法是成本法 评估结果是否是市场价值，并非取决于所采用的具体评估方法，而是取决于评估所采用的基本要素是否以市场数据为基础null 区分是否市场价值的意义 防止误解、误用、误导 便于说清评估结论的确切涵义 便于合理界定适用和使用范围 市场价值 ——产权变动（买卖均公平） 非市场价值 ——产权+非产权变动 （仅对特定当事人公平） null§6 评估与会计的联系与区别 评估与会计之联系 特定条件下会计需用评估结论-----法定评估 评估需要参考会计数据-----------如企业价值评估 评估与会计之区别