土地增值税

nullnull土地增值税法 土地增值税法是指国家为了土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，而制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 现行土地增值税的基本法规是1993年12月15日国务院颁布的《土地增值税暂行条例》（自1994年1月1日起实施）和财政部1993年12月25日颁布并实施的《土地增值税暂行条例实施细则》。 null一、纳税人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 null 所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 　　 所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 所称个人，包括个体经营者。 null二、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 1、 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 2、计算增值额的扣除项目： 　 （1）取得土地使用权所支付的金额：即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　（2）开发土地的成本、费用：即纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　　null （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格： 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用； 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （4）与转让房地产有关的税金： 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 　 （5）财政部规定的其他扣除项目。 null三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 1、增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 null四、税收优惠 1、有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； 即按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 即因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。但因此而搬迁的，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 null五、计税依据的特殊规定 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收，即按政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 　　（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的：即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 　 （2）提供扣除项目金额不实的：即纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 　 （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 null六、征收管理 1、纳税人应当自转让房地产签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 2、 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 3、 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。