原创从房屋造价成本看价格调整目标154447961fsw

重庆房地产行业数据分析之(四) 重庆房地产行业之数据分析（四） ——从造价成本看价格调整目标 文/高原 行业高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着行业竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。 帮你解决一切难题包括企业和个人一切的一切 http://blog.sina.com.cn/zhubrajie 现在==免费注册==(用你的姓名抢注）享受会员功能极力推荐。补充一下信息实名认证要用到身份证相片用手机照下来然后上传上去就行了，实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。保障用户的合法权益。 我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归，这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的。 一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士的指点。 根据公开的招拍挂信息和行业常规，对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。 沙区××新城成本试算 序号 项目名称 计量 基础 单价 或费率 楼面造价 (元/平) 备 注 一 土地成本 　 　 357 　 0 土地面积66.7万㎡ 200万㎡ 根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3，规划建面200万方。 1 土地出让价款 230 2 拆迁补偿费 出让金 50% 115 该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。 3 土地出让服务费 出让金 2% 4.60 　 4 土地契税 出让金 3% 7 　 二 前期费用 　 　 88.86 　 1 规划、设计费用 　 　 60 根据行业一般情况 2 勘探费用 　 　 5 根据行业一般情况 3 标底编制 1500元 标底×1.2‰ 0.18 按建安成本1500元/㎡预估 4 招投标管理费 1500元 标底×1‰ 0.15 按建安成本1500元/㎡预估 5 工程审计 1500元 决算价×1.5‰ 0.23 按建安成本1500元/㎡预估 6 购地形图 　 　 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 7 放线、测绘 　 　 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 8 临时水 　 　 0.9 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 9 临时电 　 　 4.5 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 10 场地平整 　 　 10.00 按2万元/亩 11 可行性研究、策划费 　 　 6 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 12 沙盘、动画 　 　 1.5 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 三 建安工程费 　 　 1525.50 1 桩基 　 　 80 根据行业一般情况 2 土石方 　 　 35 　 3 土建造价 　 　 830 4 消防 　 　 70 参照按长寿某楼盘 5 电梯 　 　 150 　 6 水 　 　 50 　 7 电 　 　 70 　 8 气 　 　 30 　 9 质监 2500元 0.18% 4.5 住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估. 10 监理费 800元 2% 16 土建按800元/㎡预估. 11 道路广场及环境工程 　 　 60 　 12 小区智能化 　 　 30 　 13 红线内配套费 　 　 100 　 四 办证费 　 　 266.5 　 1 人防费 　 　 35 二类地区 　 教育附加费 　 　 20 　 2 城市建设配套费 190元 　 190 主城190元/㎡ 3 规划管理费、防雷、环评等 20 4 白蚁防治 建面 1.5 1.5元/㎡ 直接费用合计（一～四项） 　 　 2237.36 　 五 不可预见费 　 　 100 　 六 期间费用 　 　 306.5 　 1 管理费用 2300 2% 46 一至五项的2%.按2300计 2 财务费用 2300 8% 138 按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计 3 销售费用 3500 3.50% 122.5 按售价的3.5%,售价建面按3500计 七 营业税 3500 5.50% 192.5 按建面售价3500计 八 教育及城建税 营业税 7%、5% 23.1 九 建面完全成本小计 　 　 2836 十 套内完成成本小计 2836 1.2 3404 按得房率80% 备注： （1）除地价信息外，其它数据均根据行业常规估算，参照了多个楼盘并咨询了行业内朋友。 （2）根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息：住宅建安造价在 708～1143元/㎡。其中，6层以下造价在708～787元/㎡；9～14层为887～986元/㎡，15层以上造价为1029～1143元/㎡。 （3）高层及地下室车库按830元/㎡，架空层、多层按700元/㎡，洋房、商业按600元/㎡,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。 （4）很多开发商与政府各部门关系密切，因此不少规费是可以减交或免交的，以上数据未考虑这一点。 （5）上表未考虑所得税，作为奸商典型代表的房地产开发商，不会给国家做太大贡献的。 （6）此楼盘位于石桥铺高九路，地段品质尚可，读者可据此推测其他楼盘。 数据简析： （1）分析结果显示，建面完全成本2836元/㎡，套内完成成本3404元/㎡，如果减去开发商可能减免的规费，则可能更低。另一方面，碧桂园在长寿的花园洋房售价才2650元/㎡且仍有利可图，而长寿区与主城区建安成本相差无几，由此可见上表中3400元/㎡的套内成本已是高估；结合武汉造价所公布的高层1029～1143元/㎡的建安成本，也间接印证本人计算的1525元/㎡已属于高估。 （2）该楼盘目前售价约4700元/㎡，利润1300元/㎡，销售利润率27.65%，成本利润率38.23%，自有资金回报率282%，即便将自有资金提高到40%，其回报率也高达141%；2007年高峰时期售价接近6000元/㎡，可见其获利之丰。 （3）纵观各行各业，随着竞争的加剧，5%-10%的利润率是未来房地产行业的合理区间。在《房价的下一个低点》一文中我曾阐述：如果求大于供，3000块成本卖你6000没商量，但供大于求时，微利甚至微亏也是要卖的，不卖怎么办？握在手里也要讲成本！再说，你不卖不等于别人都不卖。由此计算，3570-3740元/㎡是合理价位区间，即便这个价位已经远高于2006年初的水平（2006年初，在国内房地产泡沫已经比较明显的情况下，主城当时同类楼盘价格也才3200-3400元/㎡左右），进一步大胆预测价格回到2006年水平亦非完全不可能之事。 结论：3600元/㎡。这是我对主城小区楼盘价格的预测和预期，非到此价位不宜出手。