(人大版)资产评估课后练习题及参考答案

资产评估第一章导论一、练习题术语解释（1）资产评估（2）资产评估的时点性（3）市场价值（4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（）。没有物质形态因而无法辨认的资产因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（）。原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（）。a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（）万元a、500b、300c、280d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（）a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（）a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（）资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。（4）在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（）保持利用现状前提b、转换用途前提c、投资改造前提d、新利用前提e、上述四种情形的某种组合（5）适用于资产评估的假设有（）a、继续使用假设b、公开市场假设c、持续经营假设d、清算假设e、交易假设（6）确定评估基准日的目的是（）a、确定评估对象的计价时间b、将动态下的资产固定在某一时点c、将动态下的资产固定在某一时期d、确定评估机构的工作日e、遵循科学的评估程序4、问答题（1）资产评估的基本要素有哪些？（2）资产评估假设的具体内容是什么？（3）资产评估的经济原则有哪些？二、参考答案1、（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。（3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。2、（1）c（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d（9）b（10）b3、（1）abcd（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab4、资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。资产评估假设的具体内容是什么？资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。（3）资产评估的经济原则有哪些？资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：（1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提；（5）上述四种情形的某种组合。第二章资产评估的程序与基本方法一、练习题1、术语解释（1）复原重置成本（2）更新重置成本（3）实体性贬值（4）功能性贬值（5）经济性贬值（6）总使用年限（7）实际已使用年限（8）资产利用率（9）成新率（10）成本法（11）比较法（12）收益法2、单项选择题（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（）万元。a、15b、12.6c、10d、50（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。a、复原重置成本b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（）元。a、145000b、115000c、152000d、151800（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（）万元。a、50b、70.8c、35.3d、85（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（）万元。a、200b、250c、300d、350（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（）。a、成本法b、收益法c、市场比较法d、残余法（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技术c、资产的现时价格d、相同的（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。a、实体性贬值b、经济性贬值c、功能性贬值d、资产利用率（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（）。a、总经济使用年限b、总技术使用年限c、总物理寿命d、以上三个都可以（10）某机器设备购建于1994年10月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（）年。a、6b、7c、8d、7.5（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（）元。a、160000b、150000c、10000d、40000（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（）万元。a、357b、448c、400d、417（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（）万元。a、136b、219c、127d、145（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（）万元。规模效益指数为0.5。a、5.6b、4.5c、7.5d、6（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（）万元。a、2.5b、5c、7.5d、10（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（）a、专利权b、专用机器设备c、通用设备d、专有技术（17）在应用市场法时，一般应该选择（　　）参照物进行比较。a、3个或3个以上　　b、2个或2个以上c、1个或1个以上　d、4个或4个以上3、多项选择题（1）资产评估业务约定书的内容包括有（）。a、评估范围b、评估目的c、评估假设d、评估基准日e、评估工作日期（2）重置成本的估算方法有（）a、物价指数法b、功能价值法c、规模经济效益指数法d、重置核算法e、观察法（3）实体性贬值的估算方法有（）a、观察法b、经济使用年限法c、使用年限法d、修复费用法e、成新率法（4）功能性贬值包括（）a、超额投资性功能性贬值b、超额运营性功能性贬值c、复原重置成本的功能性贬值d、更新重置成本的功能性贬值e、修复性功能性贬值（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（）a、维修费用b、保险费用c、折旧费用d、资金成本e、管理费用（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（　　　　）。a、该项资产技术落后　　　　　b、该项资产生产的产品需求减少c、社会劳动生产率提高　　　d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（）a、相同的功能效用b、相同的建造技术标准c、资产现时价格d、相同的设计e、相同的材料4、问答题（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？（4）如何确定折现率？5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。二、参考答案1、（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。（7）实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。（8）资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。（9）成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。（10）成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。（11）比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。（12）收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。2、（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c（17）a3、（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续（2）①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（3）对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。（4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种：①市场比较法。即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。②资本资产定价模型法。即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的，可以通过投资多样化（组合）来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的，无法通过投资多样化降低或消除。因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。期望回报率=无风险利率+资产风险补偿。国库券是最安全的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β=无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）×β③加权平均资本成本法。加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比+负债成本×负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×（1-所得税边际税率）×负债比5、[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）第三章机器设备评估一、练习题1、单项选择题（1）机器设备按其工程技术特点分类，不包括()a．专用设备b．通用设备c．生产性设备d．非标准设备（2）成本法主要适用于评估()a．可连续计量预期收益的设备b．可正常变现的设备c．可获得非正常变现价格的设备d．续用、但无法预测未来收益的设备（3）机器设备重置成本中的直接费用包括()a．各种管理费用b．安装调试费用c．人员培训费用d．总体设计赏用（4）计算重置成本时，不应计入的费用是()a．购建费用b．维修费用c．安装费用d．总调试费用（5）估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是()a.利用价格指数法b．利用询价法询价再考虑其他费用c．利用重置核算法d．利用功能价值法（6）物价指数法只能用于确定设备的()。a．复原重量成本b．更新重置成本c．实体贬值d．功能性贬值（7）采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是()a．设备进口国零售商品价格指数b．设备出口国生产资料价格指数c．设备出口国综合价格指数d．设备出口国零售商品价格指数（8）机器设备的经济寿命是指()。a．机器设备从使用到报废为止的时间b．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间c．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间d．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间（9）鉴定机器设备的实际已使用年限，不需考虑的因素是()。a．技术进步因素b．设备使用的日历天数c．设备使用强度d．设备的维修保养水平（10）运用修复费用法估测成新率适用于()。a．所有机器设备b．具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备c．具有特殊结构及在技术上可修复的有形损耗的设备d．具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备（11）设备的技术寿命与()有关。a.使用强度b．使用时间c．技术更新速度d．维修保养水平（12）运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素。a．技术因素b．功能因素c．地域因素d．时间因素（13）被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985—1995年价格上升率为10％，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为（）年a．10.5b．9.5c．8d．8.5（14）对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为()a．更新重置成本b．复原重置成本c．完全重复成本d．实际重置成本（15）某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120％，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180％，则该台设备的重置全价为()万元。a．10b．18c．12d．15（16）某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过()a．25％b．80％c．75％d．20％2、多项选择题（1）在设备评估中，重置核算法主要适用于()设备重置成本的估算。a．通用b．进口c．非标d．自制e．了解市场行情（2）设备评估的现场工作包括()a.指导委托方填报评估表格b．分析委托方的各种评估表格c．对设备进行技术鉴定d．查明设备实物落实评估对象e．确定设备的成新率（3）机器设备的重置成本应包括()a.机器设备的日常维修费用b．机器设备的购置费用c．设备操作人员的培训费用d．设备的大修费用e.设备的技术改造费用（4）构成机器设备重置成本的间接费用主要()a．购建设备所发生的管理费用b．购建设备所发生的运输费用c．购建设备所占用的资金成本d．购建设备所发生的总体设计费用e．购建设备所发生的安装费用（5）影响机器设备物理寿命的因素有()a．机器设备的使用强度b．机器设备的维修保养水平c．同类设备的使用强度d．机器设备的经济用途e．设备的自身质量（6）进口设备的重置成本包括()a．设备购置价格b．设备运杂费用c．设备进口关锐d．银行手续费用e．设备安装调试费用（7）运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的基本参数()a．设备的总经济使用寿命b．设备的技术水平c．设备的实际已使用时间d．设备的负荷程度e．设备的剩余经济使用年限（8）机器设备的经济寿命受下列因素影响()a．物理性能b．技术进步速度c．设备生产产品的市场状况d．设备使用人员的技术水平e．设备配套情况（9）设备成新率的估测通常采用()进行。a．使用年限法b．修复费用法c．观测分析法d．功能价值法e．统计分析法（10）安装周期很短的一般设备，其重置成本包括()a．设备购置费b．运输费用c．利息费用d．安装费用（11）设备的功能性贬值通常要表现为()a.超额重置成本b．超额投资成本c．超额运营成本d．超额更新成本（12）机器设备寿命按其性质可分为()a．法定寿命b．市场寿命c．物理寿命d．经济寿命e．技术寿命3、计算题（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。（3）评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：①从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%；②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；④该机组经过尚可以使用7年；⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；⑥折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。二、参考答案：（1）c（2）d（3）b（4）b（5）b（6）a（7）b（8）b（9）a（10）b（11）c（12）d（13）b（14）a（15）d（16）c2、（1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5＝51.92(万元)(2)1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值)×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(万元)8）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89(万元)(3)1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果重置成本=100×(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果   重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05万元评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是()必须考虑的评估前提。a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种()。a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）计算建筑期利息的工期应按()计算。a.工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）残余估价法属于()中的一种具体方法。a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地价水平，()指标更具说服力。（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于()万元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于()万元。a.110b.61c.80d.49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为()元。a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近()万元。a．140b.157c.141d.148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于()万元。a.86b.87c.90d.85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。a.50b.60c.80d.100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于()万元。a.28b.32c.25d.30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于()a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途广泛性d.土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为()元。a.51.75b.30.75c.89d.71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为()元。a.8600b.8800c.9000d.12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于()元／平方米。a.1728b.1900c.1500d.1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括()。a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的()a．供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为()a．100／115b．85／100c．115/100d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近()万元a．400b．392c．402d．390(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为()万元a．120b．80c．60d．100(29)某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（）万元a.77b.146c.116d.1933、多项选择题(1)影响地价的一般因素有()。a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括()等几个方面。a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有()。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有()。a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素e.土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d.环境质量e.土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括()。a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在()方面符合政府规定。a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8)我国房地产评估的标的物一般包括()。a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有()a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。（8）假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房