12366纳税咨询解答手册《二手房交易涉税政策》二手房纳税12366

12366纳税咨询解答手册《二手房交易涉税政策》二手房纳税12366 作者:毕君业 加入时间:2007-6-15 浏览次数:2328 12366纳税咨询解答手册《二手房交易涉税政策》 目 录 一、什么是二手房„ 二、什么叫住房、普通住房、非普通住房 三、二手房交易涉及的契税 四、二手房交易涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加 五、二手房交易涉及的个人所得税 六、二手房交易涉及的土地增值税 七、二手房交易涉及的印花税 八、二手房转让过程中买卖双方如何承担税款, 一、什么是二手房, 答:二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。 它是房地产产权交易二级市场的俗称。 经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。 二、什么叫住房、普通住房、非普通住房? 答:个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。 住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准: 根据吉地税函〔2005〕76号规定:我省享受税收优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件: (1)住宅小区建筑容积率在1.0以上， (2)单套建筑面积在120平方米以下(长春市向上浮动比例不超过20%)， (3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(长春市向上浮动比例不超过20%)。 住房平均交易价格～是指:期内同级别土地上住房交易的平均价格～经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算～报当地人民政府确定～每半年公布一次。 告知:只要其中有一个条件不符合～就不是普通住房～超过此标准的是非普通住房。 三、二手房交易涉及的契税简介 1、什么是契税 契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。 2、契税的纳税义务人, 《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 具体包括: (1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织; (2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人; (3)港澳居民、华侨和台湾同胞; (4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。 3、契税的税率是怎样规定的, 《吉林省契税实施办法》第八条规定:契税税率为5,，居民个人购买住宅房屋的，契税税率为3,。 吉地税函[2005]76号文件规定:个人承受住房符合"普通住房标准"的，继续享受减半征收的优惠政策，即执行1.5%的税率; 对2005年6月1日以后个人承受住房高于普通住房标准的，执行3%的税率。本通知于2005年6月1日起执行。 吉地税发[2006]105号，长春市城区内非住宅房屋转让契税执行3%的税率将于2006年9月30日到期。为统一税率，公平税负，经请示省政府同意，从2006年10月1日起，长春市城区非住宅房屋转让契税税率恢复为5% 例如:张某买一套120平方米的住房，价格为26万元，同级别土地住房平均交易价格2000/?(经认定符合标准的普通住宅)，张某应如何缴纳契税, 答:应纳契税为:26万元×1.5%=3900元 如果你的住房不符合普通住宅标准，则按非普通住宅征收契税为: 应纳契税为:26万元×3%=7800元 如果属于商业用房(即非住宅)税率为5% 4、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据 (1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定， (2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。 (3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。 房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 告知:房屋买卖申报的成交价格低于“住房平均交易价格”的～应据“住房平均交易价格”作为计征契税的依据～高于“住房平均交易价格”的～按实际成交价格作为计征契税的依据。 对于“房屋交换”涉及的营业税应按财税[2003]16号和吉地税发[2003]255号执行。即: 1、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权～以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 2、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的～以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 吉财法[2003]255号补充规定: ,1,房地产开发企业销售不动产或转让土地使用权～其他单位和个人销售或转让自行投资建造的不动产或者国土管理部门划拨,包括有偿、无偿方式,的土地～按收取的全部价款征收营业税。 ,2,购置的不动产或受让的土地使用权再销售或转让～必须提供购置,受让,时取得的正规发票～经县,市、区,税务机关审核后～其购置或受让原价方可从计税营业额中减除。 5、个人继承不动产是否征收契税, 国税函[2004]1036号规定:对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。 国税发[2006]144号规定:对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税， 四、二手房交易涉营业税、城市维护建设税、教育费附加 1、什么是营业税:业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。 告知:二手房交易涉营业税税目为:销售不动产～税率为5% 由销售不动产的单位或个人依据销售不动产的全部价款和价外费用为计税营业额计算缴纳。 2、什么是城市维护建设税:是对从事生产经营活动的单位和个人,以其缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据,按纳税人所在地适用的 不同税率计算征收的一种税。 3、什么是育费附加:教育费附加是对从事生产经营活动的单位和个人,以其实际缴纳的增值税、消费税和营业税为计费依据,按照规定的费率计算征收的专项用于文化教育的一种费用。 4、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加, 根据财税[2006]75号规定:2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 例一:某人2006年7月1日出售面积为118平米的住房～契税完税凭证的日期为2001年5月31日～房屋产权证上的日期为2005年6月1日～售价为30万元～(该地段住房平均交易价格2500元/?)房管部门评估价格为32万元～问:如何缴纳营业税, 分析:按照产权证和契税完税凭证孰先的原则～应当按契税完税凭证上的日期为准～因为2001年5月31日到2006年7月1日已经超过五年的时间～并符合普通住房标准～所以可以全额免征营业税。 例二:某人2006年7月1日出售面积为118平米的住房，不能提供契税完税凭证，提供的房屋产权证上的日期为2003年5月1日，售价为30万元，房管部门评估价格为32万元，问如何缴纳营业税, 分析:虽不能出据契税完税的日期但可以提供产权证上的日期～只要有其一就可以认定～因这产权证上的日期到出售时并未超过5年～所以应按规定全额缴纳营业税。 计税营业额为:按照实际交易价格和评估价格孰高的原则确定。 应纳营业税:320000×5%=16000,元, 城市维护建设税:16000×7%=1200,元, 教育费附加:16000×3%=480,元, 例三:某人2006年7月1日出售面积为150平米的住房，提供的房屋产权证上的日期为2000年5月1日，售价为30万元，房管部门评估价格为35万元，问如何缴纳营业税,(注:经审核不符合普通住宅标准。以前购房发票金额为14万元) 分析:虽然转让时间超过5年～但因为您不符合普通住房标准～所以应按规定的第三条～差额征收营业税。需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 计税营业额为:350000-140000=210000元 应缴纳营业税为:210000×5%=10500元 应缴纳城市维护建设税:10500×7%=735元 应缴纳教育费附加:10500×3%=315元 合计:11550元 告知:上述例题为销售住房时～对应纳、应免、和差额缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加的三种情况。计算是否超过五年的时间以个人购买住房的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。 五、二手房交易涉及的个人所得税 国税发,2006,108号规定:《中华人民共和国个人所得税法》及其 实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照"财产转让所得"项目缴纳个人所得税。 (一)怎样确定收入额 国税发,2006,108号第一条规定:对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。 告知:如果你出售的住房申报价低于,政府房管部门公布,住房平均交易价格的～要依均交易价确认～高于均交易价的按实际确认。但必须保证各税种计税价格一致。 (二)怎样计算个人所得税应纳税所得额 国税发,2006,108号第二条规定:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 告知:财产转让所得～以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额～为应纳税所得额。适用20%的比例税率。 应纳税额=,收入总额—财产原值—合理税费,×20% (三)房屋原值的确定: 1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支 付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为: (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费; (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置》注明的价款及交纳的相关税费; (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额; (4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 (四)转让住房过程中缴纳的税金是指: 纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 (五)合理费用是指: 纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除: (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%; (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。 3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 本条规定自2006年8月1日起执行。 告知:以上规定很详细～你可根据自己出售的住房属于哪个类型～提供相应的证据来确定所得额依此计算个人所得税。 如果你买的房子是20万元～先后发生相关费用税金等5万元。又卖了 30万元～那么你的应纳税所得为:30,20,5= 5万元 应交个人所得税5×20%=1,万元, (六)核定征收 吉地税发[2006]85号转发国税发,2006,108号规定如下: (一)、纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，可按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。 (二)、由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况，我省核定征收比例暂按,,执行。 告知:上文主要说核定征收比例,, ～也就是说在无法确定所得额时～就按征收契税的计税依据×1%核定征收个人所得税。不过契税是对买方征～个人所得税是对卖方征。假设你的住房销售成交价为30万元,也是征收契税的计税依据, 核定征收个人所得税为:30×1% =0.3万元 六、二手房交易涉及的土地增值税 1、什么是土地增值税, 土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 2、土地增值税纳税人 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是指转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人。 这里所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、其他组织及外商独资企业、外国企业和外国驻华机构等;个人是指个体经营者、中国公民、港澳台同胞、海外华侨、外国公民等各类自然人。 3、计算土地增值税税额 按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算，具体公式如下: 土地增值税未超过扣除项目金额50%的 土地增值税=增值额×30% 土地增值税超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税=增值额×40%,扣除项目金额×5% 土地增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税=增值额×50%,扣除项目金额×15% 土地增值税超过扣除项目金额200%的 土地增值税=增值额×60%,扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数 3、二手房交易过程中应当如何缴纳土地增值税, 根据财税,1999,210号文件规定:对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 关于转让旧房准予扣除项目的计算吉地税发〔2006〕40号规定: 纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费 用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。 (1)纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额,发票所载金额×(1，购房年度×5%)的公式计算扣除项目金额。 财税[2006]21号规定:对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除， 例如:某人在长春市卖掉了一处购买3年的145平方米的住房，成交价50万元，提供的发票缴纳契税的计税金额为:36万元，当时缴纳契税0.54万元。计算缴纳土地增值税, 分析:首先在无评估价格～但能提供购房发票的前提下～并经认定属于非普通住房。计算应扣除金额=36×,1，3×5%,=41.4万元。 按现行政策规定个人将购买不足5年的住房对外销售的～全额征收营业税。计算营业税金及附加=50×5.5%=2.75 当时缴纳契税0.54万元(印花税也应扣除,此题忽略不计)扣除项目合计:44.69,万元, 土地增值额=50,44.69=5.31万元 土地增值额与扣除金额的比=5.31?44.69×100%=11.88% 土地增值税未超过扣除项目金额50%的 土地增值税=5.85×30%=1.755(万元) 告知:土地增值税中纳税人转让旧房及建筑物～应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估～并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定:个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房～经向税 务机关申报核准～凡居住满五年或五年以上的～免予征收土地增值税,居住满三年未满五年的～减半征收土地增值税。居住未满三年的～按规定计征土地增值税 (2)对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的(不含50万元)，核定征收率为0.3%;50万元至100万元的，核定征收率为0.5%;100万元以上的，核定征收率为1%。 例如:某人在长春市卖掉了一处住房～成交价50万元～无评估价格，不能提供的发票,核定征收土地增值税, 50×0.3%=1500(元) 七、房屋交易过程中应如何缴纳印花税, 根据《印花税暂行条例规定》在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。 在买卖房屋时书立合同或具有合同性质协议的双方当事人为印花税的纳税人，二手房交易书立的合同按“产权转移书据”税目征收， 财税[2006]162号文件规定:对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。税率为交易额的万分之五;房屋产权证按“权利、许可证照”税目征收，税额为每证,元。 例如:王某与张某买卖房屋:成交价45万元。计算应纳印花税。 卖方:王某: 45万元×0.05%=225元 买方:张某: 45万元×0.05%=225万元 房屋产权证:定额贴5元。 八、二手房转让过程中买卖双方如何承担税款, 根据上文规定: 卖方应缴纳的税款有:营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所 得税、土地增值税、印花税。 买方应当缴纳的税款:契税、印花税。 此手册没有正式印制～是我个人整理的～如果有完善的地方请告诉我～只要写在下边的“评论”中我就能看到。谢谢: