2009年厦门别墅市场报告

2009年厦门别墅市场 别墅市场研究综述 厦门别墅市场物业功能主要有三类，第一类是第一居所，以岛内别墅为主;第二类是第二居所兼周末度假型，以岛外和角美龙池为主;第三类是纯度假型，如分时休闲度假，以长泰和漳州港区为主。 大厦门别墅市场总体供大于求，未售存量148.8万，年均销售22万平，项目销售周期长。 角美-龙池区域别墅市场认可度不高，市场运作风险大。 按别墅套型统计，各类型供求比均在1.5以上，并无明显细分市场空白。 独栋别墅主力面积在400平以上，联排面积220-300平为主，叠加别墅190-250平为主。 200-300平的度假型别墅市场关注度最高，去化速度相对较快。 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 2、市场供给分析 3、市场需求分析 4、市场研判 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 厦门别墅市场的发展历经了起步期、发展期、高潮期、低谷及恢复期四个阶段 起步期:(20世纪末至2000年初)——岛内独栋别墅先行，推量较少 鼓浪屿的老别墅是厦门别墅最早的见证，而大厦门别墅市场的起步，则主要从20世纪90年代开始，筼筜湖岸的西堤独栋别墅是当时最典型的代表。此时的别墅项目也仅位于厦门岛内，位置景观优越，产品设计也皆以独栋别墅为主。 发展期:(21世纪初起到2004年)——区域外扩，产品衍生，供销得以提升 进入2000年后，先后有不少别墅项目进入市场，市场供应量开始增加;在区域上，实现了岛内到岛外的发展。岛内国际山庄、集美的,兜认钅慷枷群蠼胧谐。辉诓飞希拧?拥确罕鹗惴喝胧校饫嗖吩谑谐?系玫搅巳峡桑哿己茫还?蠡敬锏狡胶庾刺 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 高潮期:(2005年至2007年下半年)区域范围拓广，产品持续创新，竞争激烈 自别墅用地出让被停止后，以“低层住宅”名义建造的别墅项目仍层出不穷。由于别墅产品的稀缺性越加凸显，别墅市场仍旧继续以较快的速度发展。本阶段，岛内海景别墅成为主流，凸显了厦门海湾生活的品质。岛外及周边城市的资源型、旅游度假型等各种别墅项目挤入市场，市场竞争更为激烈。随着别墅产品和功能的多样化，旅游度假等第二居所形式的购房更多地活跃起来，同时，投资也开始在别墅市场活跃。别墅市场也进入了繁荣时期，大厦门区域五大板块(岛内板块、岛外板块、角美龙池板块、漳州港区板块、漳州长泰板块)的别墅市场格局形成。 三、别墅市场研判 1、市场发展概况 低谷及恢复期:(2008年至今)市场低迷后渐渐恢复 在经历了2008年的房地产市场低迷后，2009年，房地产市场进入复苏通道，别墅市场也缓慢恢复。2009年1-5月份，厦门成交类别墅产品共计100余套，相当于2008年的总套数的2倍多。部分别墅项目开始重新启动。但目前别墅市场仍未完全恢复。早期推出项目销售依旧较为缓慢，圣地亚哥等部份项目暂停了别墅产品的推广而先进行公寓销售，角美、长泰等地已规划别墅为主的项目颇多，集美等地山地资源项目也以别墅产品为主要方向，别墅项目的开发企业仍面临着一定的市场风险。 未来三至五年内，房地产市场将处于恢复周期中，在海西建设等利好因素影响下，别墅市场容量将得以扩大，但可预见的是，别墅后期供给仍然十分巨大，未来市场仍面临较为激烈的竞争。 三、别墅市场研判 2、市场供给分析 自2003年别墅用地禁批条例出台后，以别墅物业的供应量开始出现递减趋势，至今市场上在售别墅项目大多以普通住宅形式报批。我司通过实地调研，统计当前大厦门区域别墅市场上的在售、未售项目，从而综合分析当前的市场供应形势。 2.1、供应总量——存增量达148.8万?，供应巨大，市场竞争激烈 当前存量别墅约37.7万?， 约1400套; 未来增量别墅约111.1万?，约3600套; 三、别墅市场研判 2、市场供给分析 2.2、区域分布 以五大板块统计市场存量及未来的增量，结果显示如下: 存量供应:岛内外板块是市场存量最大的区域，当前竞争最为激烈。 增量供应:漳州港区、漳州长泰的增量供应巨大，漳州地区的三大板块的未来竞争更为激烈。 三、别墅市场研判 市场上增量项目一览表 别墅体量 产品类型 建筑面积 占地面积 区域 项目名称 7186 多层、小高层、双拼、联排 94000 45000 岛外同安 芸溪居住公园 70000 未知(别墅约占50%) 144000 160000 漳州港 碧海云天 190000 未知(别墅约占50%) 400000 390000 漳州港 南炮台 75000 未知(别墅约占15%) 500000 257257 漳州港 海湾太武城(二期) 35573 独栋、双拼、联排、叠加 41573 50746 漳州港 南太武高尔夫(御景园) 25821 独栋、高层 48000 53000 漳州港 嘉元亿景海岸 30000 别墅、小高层 129700 67000 岛内思明 盘龙海岸 107000 独栋、叠加 107000 190040 岛内思明 益华皇府御园 30000 独栋、联排 30000 40000 岛内思明 海岸公馆 16120 双拼、高层 227508 88687 岛内湖里 源昌魏,?3290 双拼、小高层 78040 23894 岛内湖里 新景缘 3536 联排、小高层 109327 51528 岛内湖里 凯悦新城 7478 联排、双拼、小高层 37152 14147 岛内湖里 御之苑 三、别墅市场研判 别墅体量 产品类型 建筑面积 占地面积 区域 项目名称 111.1万? 316.6万? 合计 市场上增量项目一览表(续表) 150000 独栋、高层(别墅约占50%) 300000 266680 漳州长泰 汤泉世纪 160000 未知(别墅约占50%) 320000 —— 漳州长泰 发现之旅(后期) 100000 独栋 100000 1920000 漳州长泰 欧洲小镇 100000 未知(别墅约占20%) 500000 —— 角美龙池 国际温泉山庄 三、别墅市场研判 2、市场供给分析 2.3、产品供给分类统计 根据独栋、联排、双拼、叠加四种产品特征统计合计市场存量及近期增量项目的套数共计2004套(远期增量项目尚未明确具体规划，不列入统计范围)结果如下: 独栋别墅的总供应量最大，共计约934套，所占比例高达46%; 其次为联排别墅，共计491套，所占比例高达25%; 再次为叠加别墅，共计406套，所占比例达20%; 双拼别墅市场供应量最小，共计173套，仅9%。 三、别墅市场研判 2、市场供给小结 大厦门区域别墅市场存量大、增量大，市场竞争激烈，后市不容乐观; 岛内外市场是目前存量竞争的主战场，未来外围三大板块增量供应更甚，市场竞 争压力更大; 分产品统计存增量市场供应，独栋别墅的市场体量最大。 三、别墅市场研判 3、市场需求分析 为了充分反映大厦门区域市场的需求特征，综合统计当前市场上在售项目(28个市场存量项目)的销售情况，深入剖析市场需求总量、各板块的需求情况等各类需求特征，并结合市场供应，为寻找市场机会点和未来市场形势预测提供依据。 3.1、年均销售量 统计结果显示，当前28个存量别墅项目(包括纯别墅社区与含别墅社区)共计含别墅92.8万?，存量37.7万?。其中已售约55万?，年均销售量约22万?。如(下表统计所示): 24632 2053 36 2006.05 3391 73897 77288 独栋、双拼、联排、叠加 90313 岛内思明 巴厘香墅 2593 216 41 2005.12 2354 8860 11214 独栋 11778 岛内思明 明丽山庄 1171 98 31 2006.10 3454 3024 6478 别墅、高层 58217 岛内思明 尊墅尊府 1635 136 21 2007.08 2226 2862 5088 联排别 墅、小高层 166971 岛内思明 万科金域蓝湾 1936 161 27 2007.02 7703 4355 12058 联排、双拼 13500 岛内湖里 南岳山庄 4090 341 14 2008.03 2410 4772 7182 双拼、高层 70000 岛内思明 爱琴海 1680 140 12 2008年中 2500 1680 4180 联排、高层 860000 岛内思明 海峡国际社区 5816 485 20 2007.09 3928 9694 13622 联排、双拼 14256 岛内湖里 翰林苑 4385 365 18 2007.11 27472 6578 34050 联排、叠加 40000 岛内湖里 佳馨美墅 21429 1786 28 2007.01 10000 50000 60000 叠加、小高层 120000 岛内湖里 总裁行馆 5288 441 22 2007.07 277 9695 9972 独栋、小高层 111353 岛内湖里 古龙居住公园 6966 580 19 2007.10 6793 11029 17822 双拼、独栋、联排、小高层 173974 岛内湖里 国贸蓝海 4800 400 7 2008.10 29800 2800 41112 联排、小高层 64696 岛内湖里 富贵门花园 年均 销量 ? 月均 销量 ? 时间 长度 (月份) 入市 时间 存量 ? 已售 ? 别墅总量 ? 产品类型 建筑面积 ? 所属板块 项目名称 三、别墅市场研判 约22万 37.7万 约55万 92.8万 447.8万 合计 20000 1667 48 2003 7000 80000 87000 独栋、双拼、公寓 180000 漳州长泰 发现之旅(1-3期) 15065 1255 13 2008.4 30180 16320 46500 独栋、酒店式公寓 250000 漳州长泰 天颐香溪 13271 1106 32 2006.09 71200 35390 106590 多层、小高层、联排、叠加 500000 角美龙池 圣地亚哥 5172 431 20 2007.10 33820 8620 42440 多层、小高层、联排、叠加 360000 角美龙池 日月泉 288 24 16 2008.01 1970 384 2354 多层、联排 36000 角美龙池 御家兰庭 870 73 24 2007.06 9860 1740 11600 多层、小高层、双拼、联排 142866 岛外同安 厦航同城湾 1251 104 23 2007下半年 5340.4 2397.1 7737.5 独栋别墅 7737.5 岛外同安 汀溪山庄 14147 1179 18 2007年底 31140 21220 52360 独栋、联排、双拼、叠加 240000 岛外同安 丽水云天 6341 528 20 2007.09 17197 10569 27766 叠加、联排、高层 165492 岛外同安 大溪地 7318 610 20 2007.09 7168 12197 19365 叠加 22487 岛外同安 湖居湖墅三期 4683 390 31 2006.10 15903 12099 28002 双拼、独栋 29037 岛外集美 鹭岛北海湾 8780 732 125 1999 17300 91460 108760 独栋、叠加、空中别墅 460641 岛外同安 星海湾百桥别墅 1953 163 9 2008.8 8497 1465 9962 别墅、高层 123615 岛外集美 古龙明珠 24271 2023 7 2008.10 602 14158 14760 叠加、小高层 95493 漳州港 海湾太武城一期 9314 776 59 2004年中 17208 45792 63000 独栋 70000 岛外海沧 东方高尔夫别墅 三、别墅市场研判 三、别墅市场研判 3、市场需求分析 3.2、区域去化统计 销售量排行:岛外板块>岛内板块> 漳州长泰板块>角美龙池板块>漳州港区 别墅运作时间久，销售周期长，各板块的别墅市场都将表现出供过于求现象。 岛内、岛外、长泰板块供销比徘徊于1.4-1.6，表现出供给过剩; 角美龙池板块供需比高达3.6,供需矛盾尤为突出; 漳州港区市场表现供需平衡。新增项目众多，未来必将供过于求。 三、别墅市场研判 3、市场需求分析 3.3、产品去化分类统计 总体而言，独栋别墅市场容量最大，但从销 售情况上来看，各类别墅均表现出供过于求的现象，供需矛盾突出。独栋、叠加、双拼别墅的供需比徘徊于1.5至1.7，联排别墅的供需比甚至高达2.4。 三、别墅市场研判 3、市场需求总结 大厦门区域别墅市场年均销售量统计约22万?; 当前别墅市场的销售量主要集中于岛外、岛内板块， 漳州区域的三大板块中，长泰板块销售量高于其他两个板块; 各板块的别墅市场都将表现出供给过剩现象。角美龙池供需矛盾尤为突出; 独栋别墅市场容量最大，但总体而言，各种类型的别墅均表现出供过于求的现象，供需矛盾突出; 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.1、市场周期总结——去化市场存增量项目需要将近6.7年以上时间 供给:根据对当前市场上别墅产品存增量的统计，增量别墅约111.1万?，存量别墅约37.7万?，市场供应量合计148.8万?。 需求:通过整理市场上别墅销售情况，测算可得市场年均销售量约为22万?。 研判结论:完全去化市场上别墅产品的需要将近6.7年的销售周期，但随着周边新增项目的增加，实际可能更长于这一周期。当前不少在售的别墅大盘均已运作3年以上，综合累计可得知中大型别墅项目的销售周期一般需要8年以上。 本案定位别墅社区将面临激烈的竞争环境和较长的市场周期，不确定风险高。 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.2、本案运作周期——控制于8年以内 本案属于郊外别墅大盘，选取当前市场较为类似的5个在售楼盘，郊外别墅大盘的年均销售量约为1.4万?/年。本案别墅初拟为162200?，运作周期需将近11年时间。但在海西建设的利好影响下，别墅市场容量将得以扩大，预计未来本案的运作周期可以控制在8年以内。 20000 1667 48 2003 87000 独栋，公寓 漳州长泰 发现之旅(1-3期) 12240 1020 16 2008.1 46500 独栋、酒店式公寓 漳州长泰 天颐香溪 13271 1106 32 2006.09 106590 多层、小高层、联排、叠加 角美龙池 圣地亚哥 14147 1179 18 2007年底 52360 独栋、联排、双拼、叠加 岛外同安 丽水云天 9314 776 59 2004年中 63000 独栋 岛外海沧 东方高尔夫别墅 年均销量 ? 月均售量 ? 时间长度 (月份) 入市时间 别墅体量? 产品类型 所属板块 项目名称 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.2、区域竞争研判——漳州片区的增量项目将对本案造成巨大的竞争压力 存量供应以厦门岛外板块的体量最大，但市场上新增别墅项目较少。未来岛内、岛外两板块的别墅供应将渐渐减少，漳州区域的三大板块供应巨大。 本案入市时竞争对手主要来自于市场增量项目，不仅要面对同区域内的竞争，还将面临来源漳州区域其余两大板块的挤压和客群分流。本案必须在严峻的供给过剩的市场形势下寻求新的定位，实现突破。 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.3、产品机会研判——缺乏市场空白点，应通过产品创新超越竞争 本案面临供给过剩的市场环境势成必然，通过对市场上的产品进行分类剖析统计(如下表所示)，各类产品供过于求的现象普遍存在，供需矛盾突出，难以寻求差异化空白点，本案应面对竞争，通过产品创新超越竞争: 20% 25% 9% 46% 未来 市场供应比例 33% 20% 7% 40% 过去 销售占比39% 销售占比15% 销售占比7% 销售占比40% 市场容量 供需矛盾突出 1.5 叠加 供需矛盾极为突出 2.4 联排 竞争薄弱，需求有限 1.6 双拼 市场容量大，竞争也激烈 1.7 独栋 备注 供需比 产品类型 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.4、价格走势研判——09年6月8日土地市场火爆竞拍，楼面地价再度破万，催升房价 建筑 土地 6-8 6-8 6-8 6-8 6-8 6-8 6-8 6-8 6-8 时间 世茂 6670 302000 居住、商业 452740 137170 湖边水库片区观日西路南侧 2009G05 万科 9163 183000 居住、商业 199710 95098 湖边水库片区，湖心岛北部 2009G07 恒禾置地 9340 140100 居住、商业 150000 75037 五缘湾片区内湖东岸，五石路以北 2009G12 新景地 10144 101500 居住、商业、幼儿园 100060 37018 思明区七星路与体育路交叉口西北侧 2009G14 宝嘉 9113 58700 居住、商业 64410 20430 思明区仙岳路北侧 2009G15 住宅集团 1948 150935 居住、商业、幼儿园 774630 365391 杏林湾片区滨水东岸，湾东路西南侧 2009JG04 丰融投资 3725 9386 居住 25200 -- 集美区乐海路东北侧，嘉庚体育馆东南侧 2009JG09 流拍 / / 居住 55000 -- 环东海域滨海西大道与美溪路交叉口西南 2009TG03 杏林建设 2870 ??25831 居住、商业、幼儿园 90000 30053 集美区建南路以东，纺织东路以北 J2009G02 受让人 楼面价 (元/?) 成交价 (万元) 土地用途 面积(?) 土地位置 地块 编号 三、别墅市场研判 4、市场研判总结 4.4、价格走势研判——土地热拍引发价格走高，别墅市场价格也将水涨船高，本案的入市价格有了一定的升值空间。 土地竞拍 地价高位成交，成熟地段价值凸显 自09年起，厦门土地市场竞拍火热。岛内地块争夺激烈，岛外基本以底价成交，仅有少数边远地块流拍。楼市经历此轮调整后，成熟地段的增值潜力突显。6月8日一天拍出总价97亿的地块，岛内最高楼面地价又重新上万元。未来岛内商品住宅售价必将突破1.5万元。 后市影响 当下市场酝酿提价——在火热竞拍后，大部分开发商开始酝酿提价，土地市场火爆的局面促使房价在短期内不断攀升。 未来新盘高价入市——竞拍后的地块将在两三年后集中上市，集中于岛内的高价地块必将出现造成新一轮高价入市的楼盘。 1、区域个案汇总分析 1.1、项目规模 1.2、项目规划 1.3、产品特征 1.4、客群分析 1.5、销售分析 2、重点个案分析 四、个案深度剖析 根据本案实际情况以及整体别墅市场严峻的市场现状，现选取各板块内的典型代表楼盘进行深度剖析，从而寻找本案的市场突破点; 四、个案深度剖析 1、区域个案汇总分析 1.1、项目规模 大厦门区域内主要在售的别墅项目规模大小不一，总体而言，岛内项目规模体量小，岛外及周边区域的规模体量较大，运作周期也相对较长。 在售别墅项目容积率大多徘徊于0.8—2之间，主要因大多数项目均规划为别墅+公寓项目，且公寓占有一定的比例，完全纯别墅社区相对较少。 长泰板块:旅游资源型 25万以上 容积率在0.5以下 角美板块:体量较大 无纯别墅社区 容积率0.8-1之间 漳州港区:别墅体量约5万? 容积率0.8-1之间 岛外板块:总建20万?以上 部分0.3-0.9 大多高于1 岛内板块:配套型 10万?以内 非纯别墅 容积率1.5以上 主要在售别墅项目规模指标 别墅+公寓+ 各类旅游度假产品 0.01 500000 32000000 漳州长泰县人民东路 漳州长泰 发现之旅 别墅+公寓+ 各类旅游度假产品 0.47 250000 530000 漳州长泰县角泰路 漳州长泰 天颐香溪 别墅+公寓 0.9 48000 53000 招商局漳州开发区南滨大道 招银港区 嘉元??亿景海岸 纯别墅社区 0.82 41573 50746 漳州龙海市南太武地区北片 招银港区 南太武高尔夫 别墅+公寓 1.25 约360000 约190000 漳州角美镇324国道旁 角美龙池 日月泉 别墅+公寓 1.15 约500000 420000 龙池开发区灿坤工业园角嵩路边 角美龙池 圣地亚哥 别墅+公寓 0.56 约240000 533600 同安区汀溪水库风景保护 区旁 岛外(同安) 丽水云天 纯别墅社区 0.3 70000 240000 海沧区海沧马青路(吴冠) 岛外(海沧) 东方高尔夫别墅 别墅+公寓 2 460641 213039 集美同安交接处，同集路南侧 岛外(同安) 星海湾百桥别墅 纯别墅社区 0.6 90313 103767 思明区仙岳路625号，SM商业城旁 岛内板块 巴厘香墅 别墅+公寓 1.43 64696 45070 金尚路与湖里大道交叉路口 岛内板块 富贵门花园 产品类别 容积率 建筑面积? 占地面积? 项目位置 所属板块 项目名称 四、个案深度剖析 建筑形态 建筑风格 园林设计 社区配套 纯别墅以独栋别墅为主;非纯别墅社区组合小高层(8-18F)公寓，部份含多层、高层，少数项目搭配花园洋房、空中别墅等类别墅物业;大型旅游地产项目还规划投资类物业，如酒店式公寓。 引入国外建筑风格(美式/欧式居多)并与现代元素相融合的是当前市场上在售别墅大盘的建筑设计的主流; 此外，现代简约也是市场上较常见的建筑风格之一。 别墅社区绿化率一般达到45%，高者甚至超过60%;园林风格的选择上，以热带风情园林居多，同时，各项目内部园林风格的打造均基本与相应的建筑体风格和谐搭配。 会所是几乎所有别墅社区的必然配套，承担展示项目品质的功能。第一居所定位的别墅社区规划有幼儿园; 其他配套设施还有游泳池、社区商业街、迷你高尔夫等，对项目起到提升作用。 1、区域个案汇总分析 1.2、项目规划 主要在售别墅项目规划汇总 网球场、游泳池、滑草场、社区商业 55% 亚热带风情园林 现代简约风格 别墅、高层、空中别墅、酒店式公寓 发现之旅 会所、运动馆、社区医院 50% 美式田园风格 美式建筑风格 别墅、酒店式公寓 天颐香溪 会所、儿童娱乐区、游泳池 36% —— 古罗马建筑风格 别墅、小高层 嘉元??亿景海岸 会所、商场 42% 亚热带风情 欧式现代风格 别墅 南太武高尔夫 会所、社区商业 41% 泰式芭堤雅园林 欧式西班牙风格 别墅、多层、小高层 日月泉 商业会所、社区商业街、幼儿园 60% 新加坡热带风情 现代简约风格 别墅、多层、小高层、花园洋房 圣地亚哥 社区生态公园、商业街镇 50% 亚热带风情园林 现代简约风格 别墅、小高层 丽水云天 高尔夫国际社区会所 68% 北美风情园林 北美乡村风格 别墅 东方高尔夫 社区商业街、VIP会所、游泳池 40% 西班牙/地中海风格 北美古典欧式 别墅、小高层、空中别墅 星海湾百桥 “骏豪会”城市生活会所 45% 热带巴厘岛风情园林 现代简约风格 别墅、 巴厘香墅 休闲茶室会所、网球场 40% 江南苏州中式园林 中式徽派风格 别墅、小高层 富贵门花园 社区配套 绿化率 园林风格 建筑风格 建筑形态及产品规划 项目名称 四、个案深度剖析 独栋别墅 联排别墅 ?主要为东方高尔夫、发现之旅等山体别墅项目，或第二居所特征项目规划较多; ?上有独立空间，下有私家花园领地，最大化的突出私密性，突显高端品质; ?市场上在售独栋别墅的建筑面积大多400?左右，一般设计为三,四层，部份通过 限制地下室/保姆房的层高将面积控制在300?左右，少数采用架空层(如古龙居 住公园)、减少层数(如天颐香溪，两层)将面积控制在300?以内; ?当前厦门市场上最为常见产品，其面积发挥空间大，度假型社区或定位第一居所 均可规划该类型产品。岛内板块别墅普遍规划有该产品，山体别墅中规划联排产品一般依据地势的高低错落而建，表现形式为3联排至8联排; ?面积普遍在200至300?，三层建筑以内，部分规划有四层左右的联排别墅，并配 有地下室电梯井。少部分通过分离车位与住宅的手法(如丽水云天)将面积控制 于200?以内; 1、区域个案汇总分析 1.3、 产品特征 四、个案深度剖析 叠加别墅 双拼别墅 ?当前市场上经济型别墅的典型代表，常见作为改善型的第一居所使用，山体别墅 较少规划有叠加别墅; ?一般由四至五层的多层复式住宅上下叠加组合而成，每户可使用2层左右; ?单套面积在160-220?左右，下层带私家花园，上层有屋顶花园(赠送露台); ?产品品质介于联排与独栋之间，通风与采光均不错。但私密性上不及独栋别墅; ?其占地面积大，未能充分实现销售价值，是当前市场上供应量最小的产品; ?单套面积在300-350?之间的居多，建筑形态类似独栋和联排别墅; ?市场上在售的山体双拼别墅较少，基于山坡错落较多的地势，亦有规划双拼山地 别墅取代联排产品(南岳山庄)。 1、区域个案汇总分析 1.3、产品特征 主要在售山体别墅产品特征分析 半地下室、私家花园 半地下室一层+地上三层 4/6房+3厅+4卫 67 287-532 独栋 招银港区 亿景海岸 入户花园、私家庭院、露台 地下一层+地面三层 4房+3厅+4卫 178 450-500 独栋 入户花园 两层一户 3房+2厅+3卫 72 220-230 叠加 入户花园、私家庭院、露台 地下一层+地面三层 4房+3厅+4卫 8 430 双拼 入户花园、私家庭院、露台 地下一层+地面二层 4房+2厅+4卫 63 250 联排 角美龙池 圣地亚哥 半地下室+入户花园 下户:半地下一层+地面一至二层 半地下室+屋顶花园(露台) 上户:半地下一层+地面三至五层 4房+2厅+3卫 96 170-190 叠加 露台、地下室、地上车位 地下一层+地面三层 3房+2厅+4卫 97 230-330 联排 私家花园 地面两层 4房+2厅+3卫 28 160-180 联排 地上车位、私家庭院、露台 地面三层 6房+4厅+4卫 43 450-500 独栋 岛外同安 丽水云天 下户:庭院花园 下户:地下一层+地面一至二层 上户:屋顶花园(露台 上户:地下一层+地面三至四层 3房+2厅+2卫 52 175-180 叠加 庭院、屋顶花园、露台 地下一层+地面三层 5房+3厅+4卫 34 225-235 联排 庭院、屋顶花园、露台 地下一层+地面三层 4/6房+2厅+4卫 78 300-330 双拼 私家花园、屋顶、露台 地下一层+地面四层 6房+6厅+6卫 23 400-500 独栋 园林庭院、屋顶、露台 地下一层+地面二至三层 6/7房+5厅+8卫 3 900 豪华 岛内板块 巴厘香墅 露台、地下室、私家花园 地面四层+地下一层 5房+2厅+5卫 4 500-550 双拼 露台、地下室、私家花园 地面四层+地下一层(部分夹层) 5房+2厅+5卫 35 270-310 联排 岛内板块 南岳山庄 赠送位置 层数设计 房型 套数 产品面积 类型 区域 项目名称 四、个案深度剖析 别墅客群属于厦门房地产市场上的高端消费群体。为充分了解其需求偏好，我司重 点针对市场上在售的别墅项目进行业界人士访谈，了解当前市场上客群购买别墅的需求 特征，并结合各区域内重点在售楼盘的客群组成，并汇总反映客群需求偏好: 200-300?左右的别墅产品最受客户喜爱，总价较低，销售速度最快，部分180- 200 ?的经济别墅市场仍存在较大的需求; 购买度假型别墅的客群对区域大环境的生态性，及社区的园林景观要求高; 对社区独特的资源关注度高，如温泉、海景、高尔夫球场等。 对产品的私密性要求较高，他们喜好宁静而优雅的居住环境，独栋别墅因而成为市场需求的首先。 1、区域个案汇总分析 1.4、客群分析 主要在售别墅项目客群构成 漳州长泰 漳州长泰 漳州港区 角美龙池 角美龙池 岛外同安 岛外海沧 岛外同安 岛内板块 岛内板块 区域 第二居所为主，部分兼投资 私营业主、政企单位中高层领导 40-50 厦门地区客户占70%， 发现之旅 第二居所为主，部分兼投资 以私营 业主为主， 36-45 厦门思明占71%，湖里8%，泉州及省外占20% 天颐香溪 第二居所(度假用)为主，第一居所少数，兼投资 企业职业经理人为主 35-50 厦门地区客群为主，少部分漳州及开发区客群 海湾太武城 第一居所使用为主，兼投资 公司高管或企业主，个体经商户 35-50 角美地区客户占80%，龙海及厦门等区域占20% 日月泉 第一、第二居所，兼投资 企业主或企业高层、经商户为主 30-45 厦门岛内占80%，漳州、龙岩、福州等占20% 圣地亚哥 第二居所(度假用)，兼投资 企业主或企业高层、经商户 30~45 厦门岛内占40%，同安、泉州、福州等地区约占60%; 丽水云天 第二居所(度假用)，少部分兼第一居所用 大中型公司高管或企业主，留洋归国创业人士占了一大部分 40-50 厦门地区客户为主，部分为省内其他地区客户 东方高尔夫别墅 第一居所(日常起居用)，少部分兼度假用 个体工商户，附近企业高层领导、企业主 35-50 厦门本地客群约占60%、泉州等外地客户约30%; 星海湾百桥别墅 第一居所(日常起居用)为主 厦门顶尖阶层及境外人士 35-50 厦门约占60%，其次为泉州、莆田等省内，少部分华侨 巴厘香墅 第一居所(日常起居用) 主力客群为私营业主，少部分企事业单位、公务员 30~45 厦门岛内为主、少部分外地来厦置业买房者 富贵门花园 购买别墅的功用 职业构成 年龄 客群来源 代表个案 四、个案深度剖析 为了综合反映当前市场上各大板块别墅产品的销售情况，现选取五大板块内较有代表性的在售大盘进行销售分析，根据各代表楼盘近期推出的产品，综合分析其单价、总价及销售率，从而对当前别墅市场上的产品进行档次划分和销售分析。 1、区域个案汇总分析 1.5、销售分析 四、个案深度剖析 当前别墅市场上，各档次的产品均广泛存在。根据统计结果，按其总价划分档次，并针对其销售情况进行分析: 顶级产品(总价1000万以上) 一般具有极为优越的稀缺资源，以独栋别墅为表现形式; 主要客群来源境外，一般作为休闲度假的第二居所使用，对生态、社区要求高; 位于金字塔的顶端，所占比重极小，市场竞争微弱，但去化速度慢，属高回报、低销售速度的产品; 代表项目如:国贸蓝海的双拼、独栋别墅、东方高尔夫的独栋别墅。 1、区域个案汇总分析 1.5、销售分析 四、个案深度剖析 高档产品(总价600-1000万) 一般具有良好的景观资源，区位上靠近厦门本岛，产品以独栋为主; 客群组成与顶级产品类似，但经济实力相对薄弱些。一般为度假使用的第二居所;市场上在售的高档产品不多，竞争不激烈，但需求量也较小，销售去化速度一般。 代表项目如:星海湾百桥别墅。 1、区域个案汇总分析 1.5、销售分析 四、个案深度剖析 中档产品(总价200-600万) 产品类型丰富，以联排为主，叠加为辅 一般为临近岛内的第一居所项目，或先天资源优越的郊外度假旅游项目; 第一居所项目销售相对缓慢，度假旅游项目去化速度较快; 代表项目:富贵门花园、发现之旅、丽水云天。 低档产品(总价100-200万) 叠加产品为主要形式，含部份联排产品; 客群较广，企业高管、中小型私营业主等均实力，自住或投资兼而有之; 总价低、市场供应量大、竞争激烈是其重要特点，市场需求量也相对较大; 代表项目:日月泉、天颐香溪。 1、区域个案汇总分析 1.5、销售分析 主要在售别墅项目销售情况分析 四、个案深度剖析 ? 总占地面积:总占地32平方公里，已开发1500亩 ? 总建筑面积:50万平方米 ? 住宅栋数:别墅约400栋，公寓6栋 ? 总 套 数:1200套(一至三期) ? 容 积 率: 0.22 ? 绿 化 率:55 % ? 建筑密度: 19.5% ? 物业类型: 别墅、公寓 ? 外部配套: 湿地公园、天柱山国家森林公园、生态湖泊、果林、长泰漂流; ? 内部配套: 200亩的湖面、百余座雕塑小品、2万平方米广场、6000平方米会所、生态果蔬药草园、儿童嬉戏场等，星级酒店、网球场、游泳池、滑草场、幼托园、农贸市场、社区超市。 2、重点个案 2.1、发现之旅 四、个案深度剖析 2、重点个案 2.1、发现之旅 ? 销售情况:三期共有独栋别墅129套，面积184-500?，均价10000元/平方米， 已售80%。 ? 客群来源:别墅主要以厦门私营企业主为主，其次还包括政府官员、银行、医院、大学教授等中高层领导等，厦门客群约占70%;台湾企业主约占15%，他们的经商范围主要以厦门为中心进而展开。泉州、龙岩、三明和国外等其它私企老板约占15%; ? 置业类型:一般为二次置业以上，购买客户主要是为了休闲度假，作为第二居所，部分客户在作为第二居所也兼具长线投资，纯投资的较少。 ? 购买诱因:区域旅游度假环境优越且项目为原生态高品质的社区。 本案借鉴启示: ? 先树立高端形象，并进行广泛传播，以形成户好的口碑。 ? 在外部资源不明显的大环境下，应做足社区内部品质，提高形象。 ? 塑造山体休闲放松，休憩的生活驿站。 四、个案深度剖析 ? 占地面积: 42万m?? ? 总建筑面积: 约50万m?? ? 住宅幢数: 住宅约55幢 ? 总 套 数: 约3600套(含别墅) ? 容 积 率: 综合为1.15，独栋别墅0.3 ? 绿 化 率: 60% ? 物业类型: 6-18层公寓，别墅(独栋、联排) ? 内部配套: 14500平米商业会所、社区商业街(新华都已入驻)、社区幼儿园; ? 外部配套: 龙池邮局 鸿渐中学、鸿渐小学、卫生所(规划中)、建设银行等，马青路(15分钟达厦门) 2、重点个案 2.2、圣地亚哥 四、个案深度剖析 ? 客群来源:厦门岛内占80%，漳州、龙岩、福州等地区占20%; ? 客群职业:公寓客户多为来自岛内的工薪阶层客户，漳州、龙岩、福州等地区中小企业主占很大比例 。别墅客户主要为企业主、经商户。 ? 客群年龄:岛内客群多在30岁左右，其他地区为30-45岁之间。 本案借鉴启示: ? 社区建设上，圣地亚哥的社区形象显现了其用心的打造，实现了良好的口碑传播，有效地促进了销售; ? 营销推广上，项目别墅与住宅同时发售，拔高了公寓的品质，促进了公寓的销售;但却降低了别墅产品整体品质形象，对其销售将产生不利影响。 ? 销售情况 一期:连排别墅售价6500元/平方米，靠湖部分的双拼别墅价格在9500-10000元/平方米基本售罄; 二期:别墅售价约7500元/平方米，销售率约50%; 2、重点个案 2.2、圣地亚哥 四、个案深度剖析 2、重点个案 2.3、丽水云天 ? 占地面积:约53.3万m?? ? 建筑面积:约24万m?? ? 住宅幢数:住宅10幢，别墅112栋 ? 总 套 数:别墅约270套，公寓类未定 ? 容 积 率: 0.56 ? 绿 化 率:50% ? 建筑密度:23% ? 物业类型:独栋、叠加和联排别墅 ? 规划布局:地块以324国道为界，左部份为经营区，规划有商务会所、翠丰温泉SPA、翠丰酒店;右侧为销售区，其中A区为小高层公寓，B-F区为独栋、联排和叠加别墅产品。 ? 物业构成:B区联排别墅54套，C、D区独栋别墅29户，联排别墅33户;F、G区叠加别墅共计96户;E区联排别墅38户，独栋别墅14户;A区小高层公寓未定。 四、个案深度剖析 2、重点个案 2.3、丽水云天 ? 销售情况:一期于2007年下半年推出，销售均价约6500元/平方米，目前已售罄;二期产品为叠加别墅，约 7000元/平方米，联排别墅9000-10000元/平方米;目前总体销售率约50%; ? 客群分析:客群来源: 厦门岛内占40%，同安、泉州、福州等地区约占60%;客群职业以企业主、经商户为主，主要为度假购房，30%为投资购房; 本案借鉴启示: ? 产品设计上，设计了160-230?/户的叠加和联排别墅，降低了购买总价，使投资客户和度假型居住的客户有更宽的选择; ? 社区建设上，经营区与居住区的相对分离，保障了整体居住品质; ? 项目开发上，保留和改造400亩生态园林，将居住与生态、运动等多种元素有效结合; ? 营销推广上，项目首先推广温泉的影响力，其次销售项目，并宣扬了“温泉入户”的卖点，打造项目强势资源卖点; 四、个案深度剖析 通过区域个案的汇总分析及重点个案的借鉴整理，并结合本案的区位及资源禀赋特性，可得出以下结论: 1、关于规模及规划——别墅+公寓组合为宜，产品规划应凸显创新 纯别墅社区基本定位高端客群，市场容量小，运作周期长，风险性更大。当前市场上完全定位高档的别墅社区不多。因此，在售郊外别墅大盘完全为纯别墅社区规划的项目极为少见，多数均为别墅+公寓的产品组合，且别墅所占总体量的比例一般不超过60%-70%。 建议本案发展别墅+公寓组合的社区。一方面使产品多样化，分散市场风险;另一方面可以增加盈利点，加快资金的周转，缓解财务压力。但应在物业组合上寻求创新点，规划诸如退台式花园洋房、度假公寓等创新性产品，从而增强竞争力。 四、个案深度剖析 2、关于客群范围——传统别墅市场的三类客户 别墅市场客群构成存在着广泛的交叉性与同质性，来自厦门地区企业主、公司高管是最主要客群构成。其购买别墅的用途包括: 1)作为第二居所，分时度假(关键点:先天性的稀缺资源 ) 2)作为第一居所(关键点:位于或临近城市中心区) 3)保值投资(关键点:产品稀缺，增值空间大) 根据本案的区位(临近漳州)、禀赋(有一定的山体景观但未能形成强势资源)、特征(开发成本高)三大属性，我司认为本案的先天禀赋并不具备获取传统别墅客群的竞争力。 四、个案深度剖析 3、关于社区规划——异国山地风情小镇(欧式/美式建筑+高绿化率+大会所+亮点配套) 向往休闲度假生活的别墅客群，追求宁静而优雅的居住环境，对私密性要求高。尽管本案缺乏强势资源，但地处山凹，可以打造满足客户的别墅消费需求的社区，满足客户私密性要求。根据本案地处山凹的禀赋特征，建议本案尽可能的保留山体特征，社区规划以欧式/美式建筑，融入现代元素进行创新，并结合异域风情园林，打造具有异国特征的山地风情小镇。 做为大型别墅社区，为了保障品质与档次，本项目规划应拔高绿化率至40%以上，并配备大会所+相应的主题配套亮点弥补先天性资源的不足。 四、个案深度剖析 4、关于产品设计——200-300?的山体小独墅存在市场空白机会 独栋产品是山体别墅项目设计主流产品，面积设计一般在300-400?左右，市场供应量大，差异化小同质化严重，市场竞争激烈，本案产品设计应当避免陷入这一雷区。 通过对客群需求的调研整理，我们发现，面积控制在200-300?的别墅最受市场青睐，是当前在售个案中去化速度最快的产品(发现之旅、天颐香溪)。 因此，山体小别墅(200-300?)存在较好的市场机会，特别是小独栋别墅，市场竞争小，且客群面较广，因此存在开辟“小独栋豪宅”机会，但小独栋别墅产品的设计一定要做出创新，做出竞争力。 1、访谈纪要 2、客群厘定 3、问卷解读 六、客群需求分析 1、访谈纪要 针对本案可能面临的定位困境，我司走访各别墅项目，对业内人士(各项目销售人员) 进行坐谈，了解当前各别墅项目的特征、当前市场形势以及客群特征，为项目的成功定位提供依据。 访谈时间:5.27-6.2 ?? 访谈地点:大厦门区域各在售别墅项目售楼处(本访谈纪要仅甄选出各区域的代表项目，不一一列出全部纲要) 被 访 人:各项目销售经理或专案 ?? 访谈人员:城市年轮咨询部成员 六、客群需求分析 1.1、圣地亚哥 访谈时间:5.27 ?? 访谈地点:圣地亚哥项目售楼处 被 访 人:销售经理王毅 访谈人员:城市年轮咨询部成员 访谈内容摘要: 1)圣地亚哥山体别墅的成本巨大，平山成本将近1万元，建安成本是最大的最问题，拔山炸山成本太大，可以不炸山处理好山体是最好的方式; 2)建议未来规划山体别墅面积不要做太大，能够将面积控制在400?以内最好，建议本案面积控制于250-300?最合理，小面积也可以做成豪宅; 2)用距离化解恩泽园对龙池区域别墅的影响，直接向客户解说陵园离项目相当远; 3)关于别墅的配套，会所的打造是关键，但各类配套都只是锦上添花，并非销售的关键; 六、客群需求分析 1.1、圣地亚哥 5) 混合型物业的销售推广要有所区隔，时间点上要分开，否则会有对别墅的销售造成影响。 6)现在厦门基本没有大量消费别墅的客群，很多客户宁可在岛内购买楼中楼。因此，应该加强别墅消费的引导，圣地亚哥之前的别墅客群为中高端，未来定位为高端，因此300多栋别墅不能只卖给厦门人。 7)建议本案:别墅面积不要做太大，200-300之间最为合理，以独栋为主，景观差的地方做些联排、叠加，别墅应往高端里拔。 六、客群需求分析 1.2、海湾太武城 访谈时间: 5.31 访谈地点:海湾太武城项目售楼处 被 访 人:销售人员沈惠勇 访谈人员:城市年轮咨询部成员 访谈内容摘要: 1、海湾太武城一期共有的叠加别墅70多套，销售均价4500-4600元/?，1期价格不高，07年开始卖，08年开始签，现在已基本销售完毕。 2、别墅客户以厦门客群为主，40-50岁的职业经理人，也可以自主也可以用来投资，自主的可以是作为自己第二居所，或者给老人养老用，投资的看中周边的潜力 3、漳州开发区的居住型别墅200-300?左右的好卖，500-600?的别墅就难卖了，未来物业税出台后，可能会有更糟糕。 4、购买开发区别墅的客户更主要是关注资源而不是内部，叠加别墅客户比较不挑剔，要求不高。独栋客户对外围要求气派，对景观要求比较高。 六、客群需求分析 1.3、南岳山庄 访谈时间: 6.1?? 访谈地点:南岳山庄项目售楼处 被 访 人:销售人员佟洋 访谈人员:城市年轮咨询部成员 访谈内容摘要: 1、购买南岳山庄山体别墅的客群很大一部分来源于晋江、泉州一带，归国华侨、政府公务员也占有很大一部分，他们的身价都在上千万以上。 2、客户大多数认为250-300?左右的别墅最为实用，对于320-330?也比较好接受，极个别使用500多?的，一般是三口人使用，面积不用太大。 3、40%首付的别墅客户居多，一次性付款的比较少，买别墅的生意人有钱但也不会把钱都投在这里。 4、购买南岳山庄别墅的客户会拿岛内配套型别墅做对比，认为海边的更高档，但南岳山庄更实惠，性价比高，客户更喜欢新潮的风格。 六、客群需求分析 1.4、东方高尔夫别墅及公寓 访谈时间: 6.1 访谈地点:东方高尔夫售楼处 被 访 人:销售人员熊晓琪 访谈人员:城市年轮咨询部成员 访谈内容摘要: 1、东方高尔夫的公寓客户主要为企业主，中高层职业经理人，公寓共计285套，销售均价8000元左右，已售90%以上。 2、别墅客户区域来源比较广，有很大一部分为归国留洋的人士，别墅市场的产品只有2-3层，增送大面积的花园，打造的是纯独栋社区，低容积率，第二居所度假型使用的居多。 六、客群需求分析 1.5、龙池新天地 访谈时间: 6.2 访谈地点:龙池新天地项目售楼处 被 访 人:销售经理余国龙 访谈人员:城市年轮咨询部成员 访谈内容摘要: 1、龙池新天地项目的客户70%为厦门客群，其中湖里区有40%，思明区有20%海沧集美区的6%。其他地方的有来自安溪、台湾等地的投资客。成交的客户里15%为由车族，但都是公司单位的业务用车，客户主要都是工薪阶层。客户80%为自主的20%为投资客，投资客是那种20多万的小投资客，并非专业的投资客，大投资客不认可龙池区域，80%为已婚人士，三口之家居多 。 2、龙池的商品房住宅价格在2001年大概只有800元，02-03年左右达到1300-1400，05年达到2000元，06、07年涨到了三四千，08、09年又回归到3000元左右。 六、客群需求分析 1.5、龙池新天地 3、龙池区域的小高层公寓供应量巨大，但每年大约去化7至8万平米，09年市场形势较好，估计可达到10多万平。 4、目前龙池的客群大多数关注交通方便，生活便利，不会选择周边配套不成熟的项目。所以本项目(顺华项目)不适合龙池当前的客群，应该跟圣地亚哥的别墅学习，通过私家果园、果岭山地生活等创造新的卖点，建议项目可以打造小双拼的产品，面积控制在250-300?之间，离市中心30分钟以内的别墅社区，从而打造项目的差异化。 5、本项目定位可以学习泉州宝山别墅，保持原有的山体，树木，通过后天水景创造景观，规划政府会议使用的底层会所型别墅，采用砖混控制建安在1000左右。 六、客群需求分析 2、客群厘定 通过对当前市场上在售别墅项目进行客群构成统计并对在售项目销售人员现场访谈。我司发现，大厦门区域内别墅市场的客群构成存在着广泛的交叉性与同质性，来自厦门地区企业主、公司高管是最主要客群构成。 针对这一客群构成，我司重点针对“厦门大学EDP第三期房地产总裁班学员”进行问卷调查，从而综合反映目标客群的购房需求。 本次问卷调查共计投入调查问卷60份，回收20份，其中废卷2份，有效问卷18份，有效率90%。 备注:厦门大学EDP第三期总裁班学员共计学员36人，学员构成为多为私营企业主，房地产企业高管以上职位，这与厦门市别墅购买客群特征较为吻合。 六、客群需求分析 3、问卷解读 S1、请问您的家庭未来几年内有可能购买别墅, 1.三年以内 2.三至六年 3.六年以上(停止答题) Q1、请问您购买别墅的主要目的, 1.第一居所 2.第二居所，经常性度假 3. 第二居所，分时度假 4.投资 5.其他____ 六、客群需求分析 分析:回收20份问卷中，15份为三至六年内将购买别墅，3份为三年以内购买，2份为六年以上购买。将针对其中18份作为问卷解读的对象。其中，将别墅作为第二居所，分时度假使用是被访者最主要的购房目的，占71%。这也为本案的开发创造了可能。 3、问卷解读 Q2、请问您购买别墅最关注以下哪三项因素, 1.距离工作地点近 2.外部有丰富的水(海)景资源 3.外部有山体景观资源 4.产品豪华气派 5.性价比高 6.社区内部环境好，品质高 7.周边配套齐全，生活便利 8.私密性强 9.投资升值潜力大 10.其他__________ 六、客群需求分析 分析:水(海)景资源依然是目标客群购买别墅的关键因素，其次为社区品质。此外，山景资源社区配套也是客户购买别墅比较关注的因素。强势资源与内部塑造是打动别墅客户的关键。 3、问卷解读 Q3、请问您是否考虑选择龙池区域的别墅, 1.会(跳至Q5) 2.不会(续答) 六、客群需求分析 分析:55 %的被访问者不会考虑选择龙池区域的别墅，44%会考虑。被访者对龙池区域域还是具有一定的认同度。 Q4、请问您不考虑龙池区域别墅的原因是,1.区域环境不足 2.缺乏稀缺景观资源 3.距离厦门太远 4.其它___ 分析:80%的被访问者不会考虑选择龙池区域别墅还是因为区域环境不足的原因，龙池的工业区定位是造成客户心理排斥的重要原因。 3、问卷解读 Q5、请问您是否会考虑购买山体别墅, 1.会 2.不会 六、客群需求分析 Q6、请问您会购买的别墅类别为, 1.独栋别墅 2.联排别墅 3.双拼别墅 4.叠加别墅 5.其他__ ____ 分析:独栋别墅是被访者会选择的别墅类别中选择率最高的产品，占比39%;其次为双拼，再次为联排、选择叠加最少，可见别墅客群大多追求高品质产品。 分析:89%的被访问者会考虑选择山体别墅。可见本案强化山体别墅这一特征还是能够作为较大的市场卖点，从而打动客户。 2、问卷解读 Q7、请问您会考虑的别墅面积是, 1. 160-200? 2.201-250? 3.250-300? 4.301-350? 5. 351-400? 6.401-500? 7.501-600? 8.600?以上 六、客群需求分析 分析:201-250?面积段的产品在被访者中选择率最高，其次为251-300?，351-400?两种。可见，小面积段别墅产品是将是未来客群需求趋势。通过对Q3、Q7进行交叉分析发现，可能考虑本区域的客群对300?以下的别墅需求更强烈。 2、问卷解读 Q8、最喜欢的建筑风格:1.中式 2.美式 3.欧式 4.日式 5.其他__ Q9、最喜欢的园林风格:1.中式园林 2.热带风情 3.美式 4.欧式 5.地中海式 6.其他_ 六、客群需求分析 分析:建筑风格方面，选择中式与欧式两种风格均等，均为被访者较为喜欢的建筑风格;园林景观风格的选择上，地中海式的园林风格被选择率最高，其次为中式，再次为欧式与热带风情。 3、问卷解读 Q10、您认为别墅社区内最重要的配套应包括(多选): 1.会所(红酒屋、咖啡吧等) 2.游泳池 3. 网球场 4. 体育馆 5. 社区超市 6. 餐厅 7.其他___ __ 六、客群需求分析 分析:游泳池是被访者对社区配套中最为关注的项目，其次为会所与社区超市(重要性均等)，再次为网球场。餐厅与体育馆两项配套关注度相对较低。 3、问卷解读 Q11、请问您认为本项目(龙池文圃山项目)最适合的定位,_____ Q12、请问您认为本项目最适合规划的山体别墅形式是,主力户型面积为( 平方米) 1.独栋别墅 2.联排别墅 3.双拼别墅 4.叠加别墅 5.其他______ 六、客群需求分析 分析:针对被放者多数为房地产业内人士，设置Q11、Q12项问题，统计结果显示:对本案的建议多集中于独栋、双拼两种别墅形式。绝大多数人建议本案别墅面积应设置300?以内。 3、问卷解读 Q13、请问您认为该别墅时可实现的销售单价:_ 万元/?;销售总价:___万/套 六、客群需求分析 分析:本题设置开放式问题，18份有效问卷中，共14位被访者给予本案价格建议，统计结果显示，多数人建议本案销售单价为5000-8000元/?，5000元以下及8000元以上所占比例均等。本案若设定8000元/?的销售单价是符合客户心理价位，随着商品房整体市场价格的走高，购房者对本案的心理预期有可能突破万元以上。 3、客群需求总结: 1)可能购买别墅的客群仍以第二居所(分时度假)为主要目的，对本案所处区域(龙池)有一定的认同度(44%)，这在客观上为本案的开发创造了可能。 2)购买别墅的客群最关注的因素可以归结为两大方面:外部的强势资源(海景、山景)和项目内部品质(配套等)，不愿意考虑龙池区域别墅的主要原因为区域环境的不足，本案如何整合优势资源，突破现有环境瓶颈将是成功运作关键。 3)被访者对山体别墅还是具有较高的兴趣(89%可能考虑购买)，打造山体别墅可作为本案的市场卖点。 4)独栋别墅是受访者中最为关注的产品，其次为双拼别墅。此外，整理专业人士对本 案的建议，多数建议本案规划独栋别墅为主。 六、客群需求分析 3、客群需求总结: 5)201-250?面积段的产品在被访者中选择率最高，其次为251-300?，351-400?两种。可见，小面积段别墅产品是将是未来客群需求趋势。此外，可能考虑本区域的客群对300?以下的别墅需求更强烈。 6)被访者对中式与欧式建筑风格的别墅最高，对地中海式的园林景观风格认可度最高。实际规划中，本案还应综合考虑项目质素与搭配原则。 7)被访者认为最重要的社区配套是游泳池，其次为会所与社区超市(重要性均等)，这几项应作为本案规划时的重点考虑配套。 8)大多数被访者建议本案销售单价为5000-8000元/?，本案设定8000元/?的销售单价是符合客户心理价位，随着市场价格的走高，购房者对本案的心理价位有可能突破万元以上。 六、客群需求分析