2015年1月20四川全面取消限购和7090政策解读

2015年1月20日四川省住房城乡建设工作会议精神解读 2015年1月20日,四川省住房城乡建设工作会议在成都举行,会议提出2015年将全面取消限购、限价等行政干预政策,商品住房项目建设中,不再对套型建筑面积做统一比例,加大棚改货币安臵比例等。 全面取消住房限购政策 政策解读: 自2014年6月呼和浩特打出解除限购第一枪之后,全国范围内陆续有多个城市跟进。受销售放缓、库存压力的影响,地方政府救市的愿望迫切,截止2015年1月,除北上广深及海南仍执行限购政策,其余城市基本取消限购。成都市于2014年7月以“只做不说”的方式解除限购,虽无正式发文,限购政策已经名存实亡。在去年底一系列楼市政策利好刺激下,政策环境逐步走向宽松,市场销售有所回暖,但信贷仍然偏紧,市场销售压力仍然较大。2015年1月四川省明确提出取消限购,符合中央“去行政化”的宏观调控思路,奠定了2015年楼市宽松的政策基调,限购政策的明文取消配合此前限贷政策的松绑有利于投资及改善需求的进一步释放,同时提振市场信心,对楼市形成一定利好。 70/90政策取消 政策解读: 住建部70/90政策由2006年6月至今已经执行了八年多,期间房地产市场几经起伏,该项政策却一直存在。在70/90政策影响下,中小套型、中低价位房源主导市场满足了刚需人群臵业需求,对于房价控制起到了积极作用,但是也导致市场产品高度同质化严重及“偷面积”等问题突出,政策亟待退出。 首先,70/90政策限制了市场根据需求变化调整产品供应结构,导致市场供需结构的失衡,不利于市场的发展。根据70/90政策要求,90㎡以上套型新开工面积所占比重上限为30%。但是根据四川中原数据显示,2014年成都主城区加近郊90㎡以上房源成交面积占比为49.01%,高于供应占比及70/90政策要求上限,较大程度上反应了这一政策已不能适应市场需求的变化。 其次,70/90政策实施之初,住宅建筑相对较为宽松,较多项目可通过面积赠送的手段 增加实际使用面积,“可变空间”的概念大行其道,偷面积之风盛行。随着建筑规范日趋严格,房企“偷面积”的操作空间越来越少,70/90政策限制了改善型产品的入市,随着改善需求抬头,70/90政策成为束缚楼市发展的障碍。 再次,2014年5月成都市将购房入户门槛由70㎡提高至90㎡,新的入户政策与70/90政策相悖。根据中原监测,2014年6月开始市场对90㎡以上套型房源需求上升。为配合成都购房入户政策的改革,70/90政策也存在一定退出的理由。 四川成为继天津之后第二个提出放开70/90政策的省份,2014年11月初我们就已经预测下一轮地方政策调整将在公积金与70/90政策上下功夫,只是调整的时间比我们预计的晚了,预计后市仍将有不少城市跟近取消70/90政策,行政干预逐步让位于市场的自发调节作用,产品的市场需求结构决定产品供应结构,有利于楼市产品的多样化和差异化,有利于90㎡以上改善型产品的发展。 加大棚改货币安臵比例争取从8.24%提高到40% 政策解读: 棚改货币安臵比例由目前的8.24%提高到40%,货币安臵比例的大幅提高增加了安臵居民的自主选择权,居民可通过购买商品房实现安臵,从而有效增加了商品房的购买需求,有利于促进市场销售。但是就成都市场而言,2014年实施的城市和小城镇危旧房棚户区改造为15671户,市场规模不大,对商品房市场影响也较为有限。