房屋价值评估报告

房屋价值评估房屋价值评估报告一、估价对象1.估价范围：本次估价对象位于XX省XX市XX县XX镇XX村的一栋农家自居房。该房屋共有2层，建筑面积合计180平方米，附带一个150平方米的庭院，土地使用权面积合计260平方米。2.权益状况：估价对象房屋已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，无权利瑕疵。3房产实物状况.土地状况：房屋位于XX省XX市XX县XX镇XX村。基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为汉中盆地地区。地质、水文：地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。开发程度：该地区达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整）。建筑物和地上附着物状况：估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构，建于20XX年夏季，工程质量较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有1台美的空调，配电、通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高2层，东西方向的侧房1层，每层高为3米。房内有齐全的家具设备。本次评估该房屋的正房，建筑面积合计180平方米，各层实物状况和建筑面积基本相同。每层一个客厅和4个卧室布局，局部有铝合金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉刷，楼顶为现浇楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使用状况正常。4.区位状况该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县，西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。历史悠久，经济繁荣。交通便利，有多条交通干线，108国道穿越此区。经济较为繁荣，有多个贸易集市。该地主要从事农作物的生产，如水稻，玉米，花菜，小麦等，也是经济作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。该地区的旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。二、评估目的评估该房地产20XX年4月的市场价值.三、评估基准日二零一四年四月二日四、评估原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则五、评估方法由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没有什么收益。若采用成本法，则牵涉的相关材料和信息较多，由于资源有限，许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调查，该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场比较法。所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价计算过程1、选取比较案例根据估价对象房屋的基本情况，通过市场调查了解，收集了与估价项目有关的市场交易实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或相近、地区相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，选取了如下三个比较案例：案例房屋名称楼层面积交易价格（元/平方米）交易时间A某房屋2130平方米153820XX年.6B某房屋198平方米130020XX年.12C山区迁户安置房2140平方米178620XX年.22、对比比较因素及确定比较因素指数比较因素估价对象案例A（元/平方米）案例B（元/平方米）案例C（元/平方米）交易价格待求153813001786交易时间近期20XX年.620XX年.1220XX年.2交易情况正常正常正常正常交通便捷度一般一般一般较高形象及档次一般一般偏低较高设施设备齐全相仿相仿相仿面积规模18013098140新旧程度已建5年已建3年已建10年刚建成楼层结构2层2层1层2层装修中档中档低档高档3、确定比较因素指数比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格待求153813001786交易时间1009897100交易情况100100100100交通便捷度100100100100形象及档次10010098102设施设备100100100100面积规模100999899新旧程度10010295105楼层结构10010098100装修10010097103比准价格155415141635由于比较案例都在估价对象附近，可比性相当，而且修正后的比准价格离散程度不大，故采用算术平均法求取估价对象的比准单价:(1554+1514+1635)-3=1568元/平方米本次估价对象为该房屋的正房2层，建筑面积合计180平方米，所以估价对象比准总价：180平方米x1568元/平方米=*****元七、估价结果确定估价对象房屋于估价时点的抵押价值总额为：RMB*****元。《房屋估价报告》一、房屋档案本次评估推出的案例是位于XX区XX路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。房子经过简单装修。地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。二、评估方法及结果根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日20XX年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。比较因素估价对象实例A实例B实例C交易方式交易售价交易售价交易售价交易售价交易时间20XX年．1020XX年.820XX年.1120XX年.2区域因素基础设施状况优优优良好离市中心距离近近近近交通便捷度便捷便捷便捷便捷环境污染状况无无无无区域规划良好良好良好良好繁华程度良好良好良好一般市政公共配套设施良好良好良好良好个别因素物业建筑面积相近相近相近相近物业形状规则规则规则规则规划用途住宅住宅住宅住宅实际用途住宅住宅住宅住宅装修情况一般一般一般一般层高多层多层多层多层物业管理一般一般良好优物业公共配套设施一般一般良好优绿化环保程度一般一般良好优总额：小写金额（单位：元）920XX年。单价（单位：元／平方米）2530。三、首恒点评1．严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。1999年、20XX年该地区房价在1900元至2800元/平方米之间，目前为3000元至4000元／平方米左右。特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。2．由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校（市六中学），如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。3．该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。综上所述，主要由于以上原因，该住房目前的价格水平与该地段商品房的价格水平相比差距较大。有关说明1．本报告所依据的权属及其他证明材料由委托方提供。2．本报告的估价结果为估价基准日下的正常市场价格。随着时间的推移，该价格需要做相应的调整直至重新评估。3．报告的估价结果仅供委托方参考，具体售价由交易双方决定。4．本报告所测算出来的房地产价格920XX年元中不包括交易中双方应交纳的税费部分。5．为方便交易双方参照使用，本报告书是由该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》综合简化而成。您如果需要该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》书，请联系我们。