南京市商品房作价办法

南京市商品房作价办法 点击进入楼盘评论区，全国楼盘任评说！ 关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的 （发文时间： 2002年12月11日 ） 文 号： 宁价房[2002]397号 发文单位： 市物价局 - 房产处 各区县物价局，各有关单位： 近年来，随着土地、住房改革的深化，房地产业得到进一步发展，推动了商品房价格合理回升。为了维护我市房地产市场的良好秩序，保护广大消费者的合法权益，规范住宅商品房的价格行为，根据《省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知》（苏价办发[1998]106号）、《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）、《省物价局、建设厅关于加强商品住宅价格管理，整顿规范住房销售价格行为的通知》（苏价服[2002]2７２号），以及《中国加入WTO议定书》，经研究，决定对《南京市商品房作价办法》进行修改，现提出修改意见如下，请贯彻执行。 一、调整《南京市商品房作价办法》（以下简称《办法》）第四条商品房价格的计算公式，允许销售价格在价格主管部门核定基准价格的基础上适当上下浮动，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5﹪；经济适用住房价格的上浮幅度最高不得超过3﹪。调整后的计算公式为： 基准价格（元/m2）=第三条第一款成本构成+利润+税金。 综合平均销售价格（元/m2）=基准价格×（1±浮动幅度）。 各楼层、朝向销售价格(元/m2)=综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。 二、楼层、朝向差价，按整幢（单元）增减差价总额代数和为零的原则确定。实行政府定价或政府指导价的住宅商品房的各楼层、朝向差价，须随申报住宅商品房基准价格时，一并报经价格主管部门审核。实行市场调节价的高档住宅商品房和非住宅商品房，由房地产开发企业按照“增减差价总额的代数和应当等于零”的原则自主确定。 计算面积的假层（阁楼）不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次，即楼层的最高层次，一并确定。 三、调整《办法》第三条第一款第九项代收费用的计算方法。将该项所有条款，分别纳入第三条商品房价格的构成第一款成本构成的一至五项中，“代收费用”不再单列。代收费用的具体分项为： 1、市政公用基础设施配套费（经济适用住房免收）、建制镇市政公用基础设施配套费纳入第一项土地征用（出让）及拆迁补偿费中； 2、供电工程贴费（经济适用住房免收或减收）纳入第二项前期工程费中； 3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用住房免收）、散装水泥专项资金纳入第三项房屋建筑安装工程费中； 4、结建人防经费（经济适用住房免收）、教育地方附加费（经济适用住房免收）、煤气建设费纳入第五项公共基础设施费中。 四、修改《办法》第五条面积计算方法第二款房屋中有关条款的具体内容。 营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。增加“包括未纳入附属公共配套设施面积、其建设费用没有分摊进入成本的地下及半地下层，会所，活动中心，幼儿园，托儿所，商业配套等。以上营业性用房，在核算价格时如不能合理均摊成本，该项营业性用房就不实行市场调节价，其价格也须由价格主管部门核批，并随同一期项目的住宅商品房价格一并批复下达。” 住房面积，指各种类型、各种套型的住房面积总和。括号中的内容修改为：包括计算面积的假层等住房面积。 五、《南京市商品房作价办法》未作调整的内容，仍按原规定执行。 六、本通知自二OO三年元月一日起执行。 附：《南京市商品房作价办法》 附件： 南京市商品房作价办法 为了规范商品房价格行为，维护正常的房地产市场秩序，根据《中华人民共和国价格法》、《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。 第一条凡在本市行政区域内开发经营商品房的企业，均应遵守本办法。 第二条商品房价格的计算，须按本办法规定的条款计算商品房成本、价格。不得虚置成本、乱摊费用。 第三条商品房价格的构成。 一、成本构成。 （一）土地征用（出让）及拆迁补偿费。 1、国有土地使用权出让金（包括中标价款总额）。 2、征（拨、使）用土地管理费。 3、临时用地管理费。 4、土地登记费。 5、建设用地批准书工本费。 6、土地用途变更费。 7、耕地开垦费。 8、土地复垦费。 9、农业重点开发建设资金。 10、新菜地开发建设资金。 11、征地拆迁安置补偿费。 12、房屋及附着物补偿费用。 13、城市房屋拆迁管理费。 14、城市房屋拆迁补偿安置费用。 15、城市公企单位搬迁补偿费用。 16、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本。 17、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本。 18、市政公用基础设施配套费（经济适用住房免收）。 19、建制镇市政公用基础设施配套费。 20、土地出让契税完税金额。 21、经土地价格评估中介服务机构评估确认的土地价格。 22、其他。 计算公式： 单体造价(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积 （二）前期工程费。 1、新建房屋白蚁防治费。 2、利用城建档案资料服务费。 3、城市道路占用费。 4、城市道路挖掘补偿费。 5、城市规划设计收费。 6、工程勘察测绘费用。 7、工程设计费用。 8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）。 9、供电工程贴费（经济适用住房免收或减收）。 10、其他。 计算公式： 单体造价(元/m2)=前期工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=前期工程费用总额÷商品房面积 （三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）。 1、桩机工程费用。 2、土建工程费用。 3、水电安装工程费用。 4、室外附属工程费用。 5、发展新型墙体材料专项用费（经济适用住房免收）。 6、散装水泥专项资金。 7、其他。 计算公式： 单体造价(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积 （四）附属公共配套设施费。 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。 计算公式： 单体造价(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷商品房面积 （五）公共基础设施费。 开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。包括结建人防经费（经济适用住房免收）、教育地方附加费（经济适用住房免收）、煤气建设费等。 计算公式： 单体造价(元/m2)=公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=公共基础设施费用总额÷商品房面积 本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。 （六）管理费用。 开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3﹪，二级为2.5﹪，三级为2﹪。 开发经营经济适用住房的企业提取的管理费用，按照不超过本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和的2﹪计算。 计算公式： 商品房单位面积的管理费用(元/m2)=本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2-3﹪） （七）销售费用。 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本款（一）至（五）项之和为基数的2﹪提龋 计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2)=本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2﹪ （八）财务费用。 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款（一）至（五）项之和的30﹪。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。 计算公式： 商品房单位面积的财务费用(元/m2)=本款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30﹪×利率×时间 二、利润。 以本条一款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数。 （一）经济适用住房的利润按照不超过基数的3﹪计算。 （二）普通住宅商品房的利润按照不超过基数的8﹪计算。 （三）高档住宅商品房和非住宅商品房的利润由开发商根据市场供求自主确定。 计算公式： 商品房单位面积的利润(元/m2)=本条一款（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率 三、税金。 计算公式： 商品房单位面积的税金(元/m2)=[本条第一款成本构成+利润]÷(1-税率)×税率 四、各楼层、朝向差价。 第四条商品房价格的计算公式。 基准价格(元/m2)=第三条第一款成本构成+利润+税金 综合平均销售价格（元/m2）=基准价格×（1±浮动幅度） 各楼层、朝向销售价格(元/m2)=综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价） 计算面积的假层（阁楼）不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次，即楼层的最高层次，一并确定。 第五条面积计算方法(m2)。 （一）土地。 土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。 用地面积按《国有土地使用权出让》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。 （二）房屋。 房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。 公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。 营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。包括未纳入附属公共配套设施面积、其建设费用没有分摊进入成本的地下及半地下层，会所，活动中心，幼儿园，托儿所，商业配套等。以上营业性用房，在核算价格时如不能合理均摊成本，该项营业性用房就不实行市场调节价，其价格也须由价格主管部门核批，并随同一期项目的住宅商品房价格一并批复下达。 住房面积，指各种类型、各种套型的住房面积总和包括计算面积的假层等住房面积。 安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。 容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率=房屋建筑总面积÷用地面积 得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。即：得房率（﹪）=商品房面积÷房屋建筑总面积 （三）商品房面积计算方法： 商品房面积=房屋建筑总面积－（公共配套面积＋安置面积） 住宅商品房面积=住房总面积－安置住房面积 营业性商品房面积=营业性用房总面积－安置营业性用房面积 第六条商品房开发经营企业不遵守本办法的，由各级价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》及有关规定予以处罚。 第七条本办法由南京市物价局负责解释。 第八条本办法自二OO三年元月一日起执行。   南京公布区域房产成本 土地成本约占房价37% 东方早报 记者 林佳佳上海东方早报记者昨日从江苏省物价局获悉，南京市栖霞区日前发布的一份《2006年房地产价格管理情况分析》中公布了该区商品房价格的组成，其中土地成本占到了37%。土地成本约占房价37%该《分析》中指出，栖霞区商品房价格上涨的原因是“成本费用有所上升”，首当其冲的就是土地成本，约占商品房价格的37%。《分析》认为，“一部分房地产开发中的土地价格以市场评估的方式进入商品房成本，因而土地成本上升较大”。紧随其后的是建安费用，约占总成本28%，公共基础设施费约占10%，前期工程费用和附属公共配套设施费各占2%，各项税、费、及利润约占21%。这份没有公布栖霞区商品住宅的各项成本具体数值。但根据中国城市地价动态监测网最新公布的《城市地价动态监测报告》，目前全国35个主要城市中，南京上季度综合地价水平排名全国第四，达到3631元/平方米；而在国家发改委今年公布的全国70个大中城市房价排名中，南京甚至“跌出”前40名。非公布所有房价成本前奏仅仅公布栖霞区的房价成本构成总是让人觉得不够过瘾，更多的人期待的是南京全市，甚至江苏省所有地块的房价成本的公布。对此，南京市物价局有关负责人接受上海东方早报记者采访时表示，“目前确实已经掌握了房价成本的所有资料，但是还没有公布的时间表”，同时该负责人也否认了栖霞区的这份报告是南京公布所有房价成本的前奏的说法。一位不愿透露姓名的业内人士称，南京市物价局不愿承认的原因在于房价成本的公布过于敏感，这从南京市和江苏省物价局选取的试点就可以看出端倪———栖霞区和盐城都不是“一线地区”。该人士还指出，虽然不够详细，但较之此前盐城公布的近百个楼盘的房价构成清单，《分析》公布的内容显然更接近江苏省物价局所期望的，“不再是微观的房价构成，而是按要求所做的某个区域的‘宏观’的商品住宅社会平均成本”。据悉，江苏省物价局曾于去年5月下文要求下辖13市“分地区、分建设项目”公布商品住宅社会平均成本，包括土地取得费、建安成本、公共基础设施费等。16个月后，盐城才在省内率先公布了首个房产价格构成清单（本报2006年9月26日版曾作报道），而之前被列入试点城市的南京、无锡等城市则迟迟没有明显动作。◇新闻链接去年5月，江苏省物价局在全国率先发出《关于开展商品住宅成本监审规范价格行为稳定住房价格的通知》。《通知》要求各市定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，一般半年公布一次；房价上涨过快或成本变化过快的地区还可每季度公布一次，以“探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制和暴利控制机制。”