房产测绘技术设计书

XXXXXXXXXXXXXXXX房产测绘专业书XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX目录1、任务概况2、作业依据依据的规范坐标和高程系成图规格及基本精度要求控制资料3、房产面积测算一般规定房屋建筑面积测算的有关规定4、房产图绘制房产分丘图测绘房产分户图的绘制5、成果资料的检查与验收6、提交成果资料受XXXXXXX有限公司的委托，我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算，以便于为房地产的各种管理服务；为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、、数字、资料和相关信息。1、任务概况：本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧。测绘面积约3万平方米。2、作业依据规范依据2.1.1建设部颁发的《城市测量规范》CJJ8—99。2.1.2国家《1：500、1：1000、1；2000地形图图式》GB7919—1995。2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/。2.1.4本技术设计书。坐标和高程系统为青岛地方坐标系，（与北京坐标系的关系X=X北-3890000M，Y=Y北-300000M。及1985国家高程基准）。以确保测绘系统的统一。成图规格及基本精度要求：2.3.1房产分丘图采用比例尺为1：1000。2.3.2基本精度：2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表1的规定：表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差mm 仪器 方格网长度与理论长度之差 图廓对角线长度与理论长度之差 控制点间图上长度与坐标反算长度之差 仪器展点 格网尺展点 2.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上。2.3.2.3图上地物点的精度相对于邻近控制点而言,不超过分幅图上±mm，地物点间距中误差不大于图上。2.3.2.4测站点相对于临近图根点的点位中误差，不大于图上。控制资料为满足本测图任务的需要，决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点，为求得GPS点的高程，网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点，联测应采用不低于四等水准测量或其精度相当的方法进行。联测的高程点不宜少于5个点。直接布设GPS点，作为本测区的首级控制。为满足测图精度，直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求。3、房产面积测算：一般规定：3.1.1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。3.1.2房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。3.1.3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3.1.4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。3.1.5房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3.1.6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至。房产面积的精度等级为二级，它的限差要求为√S+,中误差要求为√S+（注：S为房产面积，m2）。房屋建筑面积测算的有关规定3.2.1计算全部建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按照房屋自然层计算面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室、及其相应出入口，层高在以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在以上部位的外围水平面及计算。o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3.2.2计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3.2.3不计算建筑面积的范围a)层高小于以下夹层、插层、技术层和层高小于的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)活动房屋、临时房屋、简易房屋。h)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。i)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4、房产图绘制房产分丘图绘制4.1.1分丘图的规格4.1.1.1分丘图的幅面采用787mm×1092mm。4.1.1.2根据丘的面积，拟定分丘图比例尺为1：1000。4.1.2分丘图的技术要求4.1.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的各项误差不超过表1中的规定。4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2的规定；间距超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式的计算结果： 界址点等级 限差（m） 中误差（m） 一 ± ± 二 ± ± 三 ± ±△D=±（mj+mjD）式中：m—相应等级界址点的点位中误差，m；D—相邻界址点的距离，m；△--D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。房产分户图的会制4.2.1分户图的技术要求4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋方向横放，并在图纸右上角加绘指北针。4.2.1.2分户图的幅面选用210mm×297mm。4.2.1.3分户图的比例尺拟定采取1：200-1：300。4.2.1.4分户图的精度要求房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度。由于房屋产权面积都是按实量数据（边长）计算，房产面积的精度分为三级，其面积计算精度与边长精度有关。精度要求如表3： 房产面积的精度等级 限差（㎡） 中误差（m2） 一 √S+ √S+ 二 √S+ √S+ 三 √S+ √S+注：表中S为房产面积，㎡。4.2.2分户图的文字注记4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位，需在范围内加简注。5、成果资料的检查与验收本小区房产测绘成果实行二级检查一级验收。自查由作业组完成，互查由组间完成，专查分一、二级检查。一级检查在全面自查、互查的基础上，由专职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查将在一级检查的基础上，由开发区房产管理处的专职检查人员对产品质量实行最终检查。检查严格按照《房产测量规范》中的相关规定执行。自查各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正，确保处于最佳的性能状态。作业人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法。对每一天完成的任务要当天查，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或改正，把遗漏或错误消灭在生产第一线。在上交成果以前要全面地作最后检查。互查在全面自查的基础上，作业人员之间相互委托检查的方法。被委托的互检人员要对测绘成果进行全面的检查。一级检查在作业人员自查互检的基础上，按房产测量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定，对作业组生产的产品进行全面检查。二级检查在一级检查的基础上，对作业组生产的产品进行再一次的检查。主要由开发区房管处的专职人员对成果进行详查。验收工作验收工作在测绘产品最终检查合格后进行。由井冈山房地产开发部组织实施。6、提交成果资料1房地产测量技术设计书；2房地产原图和图形数据成果；3房屋面积测算技术报告书；