新 疆城市规划管理技术规定(2012)

PAGE\*MERGEFORMAT#PAGE\*MERGEFORMAT#1总则1.0.1为了科学编制城市规划，加强城市规划管理，实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化，提高工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》），《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》（以下简称《自治区实施办法》），以及国家与城市规划相关的标准、规范，结合新疆维吾尔自治区实际情况，制定本规定。1.0.2本规定是与《城乡规划法》和《自治区实施办法》相配套的规范性文件，其适用范围为设市城市和县人民政府所在地镇，独立建制镇、口岸、独立工矿区、各类开发区（工业园区）规划建设可参照本规定。1.0.3城市规划区内的铁路、公路、河道、管线等工程规划建设适用本规定。1.0.4编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。涉及到城市规划强制性条文和强制性内容的，必须按国家规定执行。2术语2.0.1建筑基地根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地。（简称“基地”）2.0.2容积率指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。2.0.3建筑面积指一个建筑中首层按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，其余各层按外墙结构外围水平面积计算（含墙体）面积总和。2.0.4基地面积指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。2.0.5建筑密度指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。2.0.6低层建筑指建筑高度小于10m的建筑，低层居住建筑为一层至三层。2.0.7多层建筑指建筑高度10m以上（含10m）、小于24m的建筑，多层居住建筑为四层至六层。2.0.8中高层建筑指建筑高度24m以上（含24m）、小于50m的建筑，中高层居住建筑为七层至九层。2.0.9高层建筑指建筑高度50m以上（含50m）的建筑，高层居住建筑为十层以上（含十层）。2.0.10条式建筑指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30m（含30m）的各类建筑。2.0.11点式建筑指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30m的各类建筑。点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑、且点式建筑与相邻两建筑之建筑间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时，点式建筑视同条式建筑。2.0.12商业建筑指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。2.0.13办公建筑包括公寓式办公建筑和一般办公建筑。其中，公寓式办公建筑是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积2150m2，有独立卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积V150m2的，按居住建筑处理。一般办公建筑是指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。2.0.14商住综合楼指商业和居住、办公混合的建筑。2.0.15裙房指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房最大高度不超过24m,超过24m(含24m)的，按高层建筑处理。2.0.16绿地率指某一基地范围内绿地面积与基地总面积之比率(%)。规划编制一般规定规划编制应当具有前瞻性、科学性和可实施性，有利于发挥规划的引导、统筹、调控等公共政策作用。本规定所称的规划包括城市规划、镇规划。城市规划、镇规划分为总体规划、专业规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。规划成果文件应当包括纸质和电子文件两种形式。具体的格式规范由市规划行政主管部门规定。3.2总体规划3.2.1总体规划的期限一般为20年，同时还应当对城市（城镇）更长远的发展作出预测性安排。3.2.2总体规划一般由市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）和中心城区规划组成。编制总体规划一般分为总体规划纲要、总体规划阶段。编制总体规划前，应当首先进行下列专题研究：1．总体规划实施评价。即现行城市（城镇）总体规划各项调控内容，包括城市发展方向与空间布局、人口与建设用地规模、生态环境保护目标等的落实情况；2．城市（城镇）发展定位。即根据城市（城镇）区位、资源环境状况、现状发展水平以及国家的政策要求，科学研究城市（城镇）发展方向、途径和功能；3．人口规模及空间分布。即根据现状人口规模以及城镇化发展水平，分析影响人口规模的因素，结合资源环境承载能力，采用多种方法综合预测未来的人口规模以及构成；4．各类建设用地需求。即根据预测的人口规模和城市（城镇）发展目标，结合国家、自治区的城市（城镇）用地指标，研究各类建设用地的需求和比例；5．资源和环境承载力。分析本辖区的自然资源条件、环境承载水平、环境要素特点和发展条件,制订差别化产业发展和环境保护政策,形成合理的产业结构,实现经济发展与人口、资源、环境相协调；6．城市（城镇）特色。即分析本辖区的各种自然资源和人文资源及其发展演变过程，挖掘、整理体现本辖区的城市特点和特征，提出维护和强化城市特色的途径和方法；7．其他专题研究。编制城市（城镇）总体规划前，还可根据需要开展其他专题研究。总体规划纲要包括下列内容：1．明确城市或者镇规划区范围；2．原则确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；3．研究并提出生态环境、土地、水资源、能源和文化遗产保护等方面的综合目标和保护要求，原则确定禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，提出城市（城镇）红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等规划控制线要求；4．预测本辖区内总人口以及城镇化水平，原则确定各级城镇的功能分工、规模和空间布局，以及村庄居民点的发展方向和布局；5．原则确定城区或者镇区空间增长边界和用地布局；6．原则确定本辖区重大交通设施、市政基础设施和公共服务设施发展策略及空间布局，并与周边地区相协调7．原则确定历史文化保护与城市特色构建的目标和要求；8．提出建立综合防灾体系的原则和要点。市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）包括下列内容：1．提出市（县）域城乡统筹发展战略，制定本辖区与相邻区域在空间发展布局、重大基础设施和公共服务设施建设、生态环境保护等方面进行协调的策略与措施；2．提出生态环境、土地资源、水资源、能源、自然和历史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，确定相应的管制原则和措施；3．制定服务于本辖区整体发展目标、发展战略；4．确定本辖区发展方向、总人口以及城镇化水平，制定总体布局方案，确定各城镇（村庄）人口规模、功能分工和建设用地规模；5．确定本辖区内重点发展城镇（村庄）的发展定位和建设用地控制范围；6．确定本辖区综合交通发展规划，确定城乡社会公共服务设施配置的原则、目标和标准，原则确定本辖区通讯、能源、供水、排水、防洪、垃圾处理等重大基础设施，重要公共服务设施，危险品生产储存设施的布局；7．根据城市建设发展和资源管理的需要，划定城市规划区8．提出规划实施措施和政策建议。中心城区规划包括下列内容：1．确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；2．预测人口规模；3．具体划定规划区和禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，并制定空间管理措施；4．确定规划区域内村庄发展与控制的原则、措施；5．安排建设用地、农业用地、生态用地和其他用地；6．确定用地规模，划定城镇建设用地范围，研究中心城区建设用地增长边界；7．确定建设用地的空间布局、功能分区、土地使用性质和居住人口分布，用地分类划分以中类为主、小类为辅，并列出用地平衡表以及相关经济技术指标；8．确定各级公共服务中心的位置、主要公共服务设施规模布局、用地范围和控制原则；9．确定交通发展战略和公共交通的总体布局，落实公交优先政策，确定城市干道的走向、宽度、主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等交通设施的位置和规模，确定主要停车场规模与布局，确定对外交通设施的用地控制范围；10．确定绿地系统的发展目标以及总体布局，划定各类绿地范围的控制范围，划定河、湖、库、渠和湿地等地表水体保护和控制范围，确定岸线使用原则，提出城市空间形态保护要求；11．确定历史文化保护以及地方传统特色保护的内容和要求划定历史文化街区、历史风貌建筑的保护范围和控制范围，确定特色风貌保护的范围、具体内容、重点区域以及保护措施；12．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局，重点确定用于经济适用房、廉租房、普通商品房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局和标准，确定划入城区或者镇区的村民居民点住区建设或者改造标准；13．确定供电、电信、供水、排水、燃气、供热、环卫等设施的发展目标和总体布局以及重大市政设施位置和控制范围；14．确定生态环境保护与建设目标，提出污染控制与治理措施；15．确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防震、防洪、消防、人防、地质灾害防护等规划原则和建设方针；16．划定旧区范围，确定旧区有机更新的原则和方法，提出改善旧区生产、生活环境的标准和要求；17．提出地下空间开发利用的原则和建设方针；18．制定总体城市设计引导策略，确定城市（城镇）风貌定位，城镇天际线、城镇重要界面、景观轴线、景观节点、文化体系等重要总体城市设计内容的设计原则与总体布局；19．确定空间发展时序，提出规划实施步骤、措施和政策建议。总体规划包括下列强制性内容：1．规划区范围；2．市（县）域内应当控制开发的区域。包括基本农田保护区、风景名胜区、自然保护区、湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区；3．城市（城镇）建设用地。包括规划期限内城镇建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标，各类绿地的具体布局，地下空间开发布局；4．城市（城镇）基础设施和公共服务设施。包括干道系统网络、轨道交通网络、交通枢纽布局，水源地及其保护区范围和其他重大市政基础设施，文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施布局；5．历史文化遗产保护。包括历史文化遗产保护的具体控制指标和规定，历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线；6．生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施；7．城市（城镇）防灾工程。包括防洪标准、防洪堤走向，抗震和消防疏散通道、应急避难场所，人防设施布局，地质灾害防护要求；总体规划成果应当包括文本、图纸和附件。总体规划图纸一般应当包括区域位置图、区域发展分析图、综合交通及重大基础设施现状图、市（县）域人口分布现状图、市（县）域城镇体系现状图、市（县）域城镇体系规划图、规划区范围图，中心城区用地现状图、空间管制区划图、工程地质评价图、用地布局规划图、产业布局规划图、公共服务设施规划图、综合交通设施规划图、各类市政基础设施规划图、各类防灾与公共安全设施规划图、历史文化资源分布图及保护规划图、绿化生态系统规划图、生态环境保护规划图、自然保护区规划图、水源保护规划图等。总体规划主要图纸比例一般为1：5000至1：50000；重点地区规划图纸根据规划层次的不同，比例为1：2000至1：10000,其中规划区范围和空间管制区划图应能指导现场确定位置。附件应当包括规划说明书、专题研究报告、基础资料汇编和各方面意见以及采纳情况说明等内容。近期建设规划近期建设规划根据城市（城镇）总体规划编制，规划期限为5年，原则上与当地国民经济和社会发展规划年限一致。近期建设规划应当包括下列内容：1．确定近期人口和建设用地规模，确定近期建设用地范围和空间布局；2．确定近期交通发展策略，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施规模、选址和实施时序；3．确定城市重大项目、基础设施、公共服务和公益设施的建设规模、选址；4．确定近期各类居住用地安排和布局；5．确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、绿地、环境等方面建设项目的规模、选址、实施时序和措施；6．确定控制和引导城市（城镇）近期发展的原则和措施。近期建设规划成果应当包括文本、图纸和说明书。图纸一般应当包括现状图、近期建设用地范围图、近期规划图、近期空间组团发展引导图、近期建设土地投放规划图、近期居住用地规划图、近期城市重大项目规划图、近期综合交通设施规划图、近期各类市政基础设施规划图、近期社会公共服务设施规划图、近期生态环境建设规划图、近期历史文化资源保护与利用规划图等。近期建设规划图纸的比例一般应当与总体规划的图纸比例一致。3.4控制性详细规划控制性详细规划以编制单元为单位分别编制。编制单元的划分应当符合下列规定：1．以城市主次干道以及道路红线16m以上的规划道路、铁路或者河流等自然地貌为边界；2．围合成一定规模或者具有某些特定功能的区域，尽可能与社区行政管理分区相一致；3．编制单元规模一般为2平方公里，并兼顾文化、教育、卫生医疗等设施资源的配置标准和要求，但有特定功能的区域除外；4．编制单元用地规模较大的，可以划分为若干街坊。控制性详细规划包括下列内容：1．确定编制单元或者街坊的人口规模、主导功能；2．确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；3．确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；4．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；5．根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；6．根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求；7．制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划包括下列强制性内容：1．编制单元的主导功能、主要用地性质、绿地率、总建筑面积；2．各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率；3．公共绿地位置和规模，公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施和各类规划控制线的要求；4．重点地区还应当包括建筑高度、建筑体量、建筑风格、色彩。控制性详细规划编号索引由区号、单元号或者区号、单元号、街坊地块号组成，编号用汉语拼音字母和阿拉伯数字表示。控制性详细规划成果包括文本、图则和附件。控制性详细规划成果应当符合下列规定：1．规划文本提出各项控制指标要求。2．图则主要包括下列内容：图则。比例尺为1：500至1：2000，包括用地现状图，规划图，道路交通规划图，市政基础设施规划图，文物保护单位、历史风貌建筑和历史街区保护范围分布图和重点地区的城市景观环境设计导引图；规划单元控制一览表。包括单元编码、人口规模、主导功能、主要用地性质以及规模、总建筑面积、开发控制容积率、公共绿地、公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施、城市安全设施、开敞空间和公共绿地控制要求、历史街区保护要求、文物保护单位和历史风貌建筑的保护要求、重点地区城市设计要求；用地现状图后附主要用地单位名称、用地性质代码、用地面积、建筑面积。3．附件包括规划说明和基础资料等。3.5修建性详细规划修建性详细规划应当包括下列内容：1．建设条件分析以及综合技术经济论证；2．建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；3．日照分析；包括对住宅、敬老院、医院、疗养院、托幼、中小学教学楼等建筑的日照分析；4．根据交通影响分析，提出交通组织方案；5．市政管线规划和管线综合；6．竖向规划；7．估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益等。修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸以及电子文件。图纸内容应包括：1．规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市（城镇）中心区的关系；2．规划地段现状图。标明建设用地及周边现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及单位（或个人）用地界线，建（构）筑物的性质、层数、结构、单位名称，各类规划控制线；附现状用地构成表；3．规划总平面图。在现状图基础上标明规划区范围、各类规划控制线，各类建筑位置、保留及规划建筑性质、层数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；确定地下设施范围、地下设施出入口；附用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表；4．道路交通以及竖向规划图。标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、标高、转弯半径、公交站场以及停车场用地界线；5．工程管网规划图。标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意；6．绿地规划图。标明各类绿地的位置和界线；标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；附具绿化用地指标表；以上图纸均应按《城市规划制图标准》（CJJ/T97-2003）的规定进行绘制。修建性详细规划成果说明书，应当说明规划设计依据（当地城乡规划行政主管部门出具的规划条件、该地块的控制性详细规划等）、用地周边相关的条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求，道路和绿地、消防、环保规划，综合技术经济指标等。综合技术经济指标包括：总用地面积、可建设用地面积、地上地下的总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数、居住总户数、分项建筑面积、住宅建筑套密度、套型面积比例。为居住建筑配套建设的各类市政设施，一般不得沿街布置。新开发地块周边沿街界外处理用地范围内的现状市政设施，应当迁移至地块内统一安排。3.5.5沿规划确定的城市河湖水面、宽度20m及以上的城市道路新建各类建筑物，编制修建性详细规划应当包括建筑退让内容和要求。沿规划确定的城市河湖水面一侧无规划路的，规划方案应当预留公共通道。城市土地使用管理城市用地分类城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)执行。建设用地的适建性规定各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。尚无或未经批准的详细规划的地区的建设用地,应用城市乡规划行政主管部门根据分区规划或总体规划(小城市)的规定进行建设适建性划分。城市建设用地的适建规定见表4.2.3。需改变经批准的规划用地性质应先对规划进行调整，按规定程序和审批权限批准后方可执行。城市新建居住小区应按国家和自治区有关部门规定，同步安排文化、体育等各类社区配套设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。表4.2.3城市建设用地适建范围序号、用地类别建设项目'居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政设施用地绿地RCMUGR1应R3C1C2C3C4C5C6MLM2MBW1W2UG1G24低层居住建筑▲▲XXXXXXXXXXX2多层居住建筑O▲/\O/\X/\O/\O/\X/\X/\X/\X/\X/\X/\X3高层居住建筑XO▲XOOXXXXXXX4单身宿舍X▲▲X▲▲OXOXOXX5小商品市场XO▲OO▲OXOXXXO6小型农贸市场XO▲XX▲OXOXXXO7商住商办综合楼XO▲▲OOXXXXXXX8行政办公楼X▲▲▲▲▲/\O/\X/\X/\X/\X/\X/\X9商业服务设施X▲▲▲XOXXXXXXX—文化设施XOOO▲XXXXXXXX11娱乐设施/\XXO▲▲/\O/\X/\X/\O/\X/\X/\X/\X12休育设施XOOX▲OXXXXXX13医疗卫生设施XOOX▲OXXXXXXX14普通旅馆XOO▲O▲XXOXXXX15旅游宾馆XOO▲OOXXXXXXX16—高校.中专XXXX▲▲XXXXXXX—成人教、职业技校XOOO▲▲OXOXXXX18科研设计机构/\XOOO▲▲X/\XX/\X/\X/\X/\X19无污染工厂XOOXO▲X▲OXOXX20轻污染工厂XXXXXO▲XOXOXX21重污染工厂XXXXXXX▲XXXXX22普通仓库/\X/\X/\X/\X/\X/\▲/\OX/\▲/\X/\O/\X/\X23危险品仓库XXXXXXXXX▲XXX24农贸批发市场/\X/\X/\X/\X/\X/\▲/\O/\X/\▲X/\X/\X/\X25社会停车场/\X/\O/\O/\▲/\O▲▲/\O▲/\X/\▲/\X/\O26社会加油（气）站XOOOO▲▲X▲X▲XO27公交停车修理场—/\XXXXX▲O/\XO/\X▲/\XX28货运公司站场XXXXX▲▲X▲X▲XX29污水处理场殡场XXXXXXX▲OX▲XO30施工修理设施及废品场XXXXX▲▲X▲X▲XX31其它市政公用设施XXXXX▲OO▲O▲XO注1•表中12-20项均为居住区级以上的公共服务设施；2.^为适宜设置的建设项目；3.O为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后经专家论证后可以设置的建设项目；4.X为不适宜设置的建设项目建设基地控制指标建设基地最小面积应不低于表4.3.1的规定。建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含危房、私房改造）表4.3.1建设基地面积下限指标建设项目类型居住建筑非匕居住建筑低层多层高层低层多层高层新区旧区新区旧区5004001000800200010003000注：建设基地指当地城乡规划行政主管部门针对某项建设工程批准的规划建设红线用地建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：1．邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；2．因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。城市规划区内的成片开发地区（城市建设用地大于2公顷，县城大于1公顷）必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的成片开发地区，上不得批准建设。城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表4.3.4的规定。采用较高的容积率值时应采用较低的建筑密度值，具体应用数值在表4.3.4规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。原有建设基地的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建设基地面积X该基地允许建筑容积率）。表4.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标建设基地类型建筑密度（％）容积率新区旧城区新区旧城区住宅用地低层354010〜1112多层283515〜1718中高层253019〜-2122高层20253〜3535公共设施用地行政办公建筑多层45502030高层35405060商业金融建筑多层55603540高层50555560底商综合楼多层50553035高层45505060注：1．城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定；2．表中所列数值以单块建设基地计算，其中数值有上下限的，大、中城市可用到上限值，小城市宜用下限值；3．科研大中专院校、托幼中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化娱乐等公共设施的容积率控制指标，应按有关规定执行；4．混合用地按不同性质用地比例折算；5．表中的底商综合楼是指低层部分为商业，其它部分为非居住建筑的综合楼。低层部分为商业或其它设施用房，其它部分为居住建筑的按住宅建筑确定建设基地建筑密度、容积率上限指标。表4.3.7开放空间增加建筑面积指标核定建筑容积率FAR每提供1m2有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（m2）2,<415>4,^620625建筑物之间因公共交通需要，设置穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：1．通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；2.架空通道下的净空高度不小于5.0m，但穿越宽度小于16m且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5m。容积率计算规则容积率指标中建筑面积计算值原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)的规定执行，特殊情况按下列规定执行。1．仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0m的地下室、半地下室建筑面积，不计入容积率。其它用途的地下室、半地下室或露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0m的地下室、半地下室按全面积计入容积率。2．住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不高于5.1m的建筑面积，不计入容积率。3．建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，净高在2.2m及以上的按全面积计入容积率。净高不足2.2m的按1/2面积计入容积率，净高不足1.2m的不计面积。4．利用坡屋顶内空间的建筑面积，按全面积计入容积率。5．特殊层高建筑面积按表三-5的规定计算。表4.4.1特殊层高建筑面积计算规则建筑类型序号住宅建筑办公建筑普通商业1当住宅建筑标准层层高大于4.9m(2.7m+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算办公建筑标准层层高大于5.5m(3.3m+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算普通商业建筑标准层层高大于6.1m(3.9m+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积2倍计算2X-*-力1-LLIJ八口J—11-1V1丿I当住宅建筑层高大于7.6m(2.7mX2+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算X-*-力1-LLIJ八口J—11-1V1丿I办公建筑层高大于8.8m(3.3mX2+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算1丄人力1-LLI「1八J11-1*1丿1普通商业建筑层高大于10m(3.9mX2+2.2m)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积3倍计算注：1．如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积；2•地下空间顶板面高出室外地面1.5m以上时，层高大于2.2m，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5m，层高大于2.2m米，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；3•如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2m作为室外地坪，之后再按上述规定核准。规划编制单位在制定各类详细规划时必须将容积率指标作为主要技术经济指标在总平面图上注明，建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。建筑管理建筑间距本章所指建筑间距为相邻建筑外墙之间（如有凸出部分按凸出部分计算）最近的距离。建筑物的间距除必须符合消防、抗震、安全、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。新建建筑对拟拆除建筑产生采光影响的，应当先拆除后建设。根据居住建筑日照标准和自治区实际情况，低层、多层居住建筑日照间距系数低限值按表5.1.2执行。表5.1.2居住建筑日照间距系数表地区纬度（北纬）间距系数适用地区大城市中、小城市代表市、县北疆>46°/22阿勒泰、塔城、哈巴河〉44°W46°/2.1克拉玛依、博乐、霍城、昌吉、石河子、奎屯、奇台〉43°W44°1.92.0乌鲁木齐、伊宁、新源、巴里坤、伊吾南疆>42°<43°/19吐鲁番、哈密、和静>40°<42°/18库尔勒阿克苏库车柯坪>38°<40°/17巴楚、喀什、若羌、且末、莎车〉36°V38°/16和田民丰叶城注：1.本表位遮挡阳光建筑物和被遮挡均为正南向，且处于同一高程的平面上；2.旧城区改造中局部地区确实难以达到规定标准的，按现状城市人口计，中小城市可减少系数0.05，大城市减少0.1，并应通过市县实施细则明文规定“局部地区”的范围；3.在市中心区，为保证大寒日照达标，当条式多层建筑组合体长度W60m时，则表5.1.2大城市可减少0.20,中小城市可减少0.1。居住建筑日照间距计算方法1.居住建筑日照间距按下列公式计算：L=i•H式中：・=建筑间距i=日照间距系数H=南侧建筑的计算高度（见附录二）2．居住建筑日照间距表表5.1.3不同方位间距折减系数换算。表5.1.3不同方位间距折减系数方位0〜15°、15°〜＜30°、30°〜＜45°、45°〜＜60°、60°折减系数10090809095日昭间距10L09L08L09L095L注：1.表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角；2.L为当地住宅正南向布置时的日照间距。多层居住建筑间距：1．多层居住建筑间距，条式建筑按表5.1.2系数计算确定；点式建筑根据具体情况参照本条第3款和附录一第3条计算确定；2.多层居住建筑非平行布置时（夹角W60°）,其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制；3．在南北向居住建筑南侧、东西向居住建筑东西侧垂直（夹角＞60°）布置的多层居住建筑，其建筑间距按表5.1.2标准乘以0.7系数控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于16m时，按平行布置居住建筑控制。4．多层居住建筑间距，也可采用日照分析软件进行日照分析计算确定，但不得低于表5.1.2的规定。5．在满足日照间距条件下，平行布置的条式低层居住建筑南北之间的间距，最小不得小于10m,山墙间距不得小于6m,相邻两山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8m。平行于小区内道路（含城市的小区道路）的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、市政、施工和安全要求。6．多层居住建筑地面层为非居住用房时，在新建小区时视同居住建筑控制间距。在旧城区建筑密集地段进行改建确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧建筑的间距，可从居住用房窗台的高度计算。低层居住建筑间距：；1．在满足日照间距条件下，平行布置的条式低层居住建筑南北之间的间距，最小不得小于10m,山墙间距不得小于6m,相邻两山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8m；2．平行于小区内部道路（或城市道路）的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市（城镇）规划的规定，并满足消防、市政、施工和安全要求；3．低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，在满足日照间距条件下最小间距不得小于10m。山墙间距不得小于6m。高层居住建筑间距：1．高层民用建筑的建筑间距，应采用日照分析软件进行日照分析计算，保证被遮挡建筑大寒日的日照要求。大寒日日照时间可累计计算，但不得超过两个时间段；2．高层居住建筑与多、低层居住建筑之间的建筑间距，南北向的，北侧为多、低层居住建筑时，建筑间距按本条第1款规定控制；南侧为多、低层居住建筑，条式的建筑间距按表5.1.2规定控制，但最小间距不小于18m，点式的建筑间距按5.1.4条第3款规定控制；3．高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防和施工安全的规定控制。相邻两山墙其中一侧有居室门或窗户的，其间距不得小于15m。非居住建筑与居住建筑的间距：1．非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小；平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建造；高层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，其建筑间距应不低于表5.1.2规定的最小控制间距。2．非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为6m,多层为12m，高层（含中高层）为18m。非居住建筑的间距：1．高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距应不低于表5.1.8的规定；表5.1.8高层非居住建筑之间及高层非居住建筑与低、多层非居住建筑最小控制间距（m）筑类别卞制间距\^建筑类别'7、高层非居住建筑裙房其它低多层非居住建筑（一、二级耐火等级）高层非居住建筑1399裙房966注：表中裙房高度不超过24m，如超过24m，则应按多层间距控制。多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于12m。3．低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6m；4．工业建筑、仓储（库）建筑等按相关的消防、安全间距控制；5．医院的病房楼、休（疗）养建筑、老年公寓多层或低层的日照间距系数按表5.1.2标准增加0.3计算，高层的（含中高层）按5.1.6第1款规定计算，大寒日日照时间不得少于3h；幼儿园和托儿所的教室、活动室及卧室的日照间距系数间距按表5.1.2标准增加0.3计算；大、中、小学，教学楼的日照间距系数按表标准增加0.15计算，学生宿舍按居住建筑间距控制。5．2建筑物退让沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本规定。建筑物后退建设用地边界距离：1．建筑物退让建筑基地用地边界距离按表5.2.2规定控制但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。建筑基地边界另一侧有建筑物的，还应符合建筑间距的相关规定，另一侧是城市道路、河道、绿地的，还应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定的要求；表5.2.2各类建筑的最小离界距耳离建筑类别离界距离居住建筑非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离（m）建筑物高度的倍数最小距离（m）主要朝向低层05iH33多层05iH75高层025iH15015H9次要朝向低层025H3按消防间距多层025H3按消防间距高层0125H6565注：1.表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度；2•建筑物后退用地边界距离以建筑物最凸出的外墙（含柱）边线计算，踏步等凸出部分不得影响交通、消防等方面的要求；3．5.1.8条第5款所列建筑物按居住建筑离界距离控制；4.按表中离界距离执行时总间距小于消防间距时，应按符合消防间距的要求确定离界距离；5.建筑离界距离在满足本表要求的前提下，还必须考虑其基础施工对周边建筑物的影响；6.临道路建筑在符合城市规划、建筑防火和施工需要的前提下，相邻基地边界线两边的建筑经业主协商同意可毗邻建造；7.建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三。2．相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方需减少离界距离，必须满足以下要求：符合日照、消防、施工安全要求。取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者的同意。3．地下建筑物离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距离）的0.5倍，且其最小退让距离为3m。建筑物后退城市道路红线距离：1．城市规划行政主管部门在确定沿城市道路建筑红线时，应综合考虑城市景观的整体协调、建筑物和城市道路的交通需要，建筑物体量等因素；沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离参照表5.2.3控制；表5.2.3建筑物后退「城市道路规划红线最小距离（m）、建筑高度后退距离\道路宽公、<24m24m〜50m>50m>40m10141830m〜40m8121820m〜30m7中、小城市12,大城市1015V20m5中小城市12大城市1015注：1.高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制；2•对抗震设防烈度大于训的地区，按照沿街建筑地震倒塌后不堵塞道路为准，确定后退距离。2．建筑物后退道路红线以建筑物最凸出部分的外墙（含柱、台阶以及地下采光井等）边线计算。挑檐、雨蓬等凸出部分的设置应符合符合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的相关规定；3．有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计所确定的后退距离控制，并不得小于15m；4．平面道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表5.2.3规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时符合交叉口行车三角视距控制要求。5．立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表5.2.3规定数值或由城乡规划行政主管部门根据有关规定核定。6．地下建筑物后退道路规划红线的距离按表5.2.2条第3款确定。沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道、高等级公路不少于50m。省道不少于20m,县道不少于10m,其它道路不少于5m。铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表5.2.5规定的距离控制。表5.2.5铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离铁路等级建筑物后退距离（m）铁路干线30铁路支线20城市地铁线（地面部分）30沿城市河道两侧新建建筑物，其后退河道兰线的距离除有关的规划另有规定外，最小距离不得小于10m。建筑物退让绿线的规定。建筑物临界处是公共绿地的，各类建筑的最小退离距离按表5.2.7控制。表5.2.7建筑退让公共绿地最小距离建筑高度退让距离200mm3035kV边导线30¥污水•雨水:排水管25110kV边导线40燃气管低压07电信杆线20中压B15热力管线10A20高压B40架空管线垂直距离A60电力管线10kV及以下30热力管直埋2535kV〜110kV40地沟05220kV及以上高压线走廊内电力电缆05不得建设任何建/筑物电信电缆直埋10电信线15管道15热力管线065．3建筑物的高度控制建筑物的高度应符合城市空域、风景旅游区、文物保护、建筑间距、城市景观等方面的要求，同时应符合以下规定：沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加二边的建筑各后退距离（S）之和，即HW（W+2S）,且应符合5.2.3条第1款的规定。有特殊情况可由当地城市规划部门确定；除前款外，当建筑高度由不在同一后退线的群楼与主楼组成，而且主楼不一定为条式，而由一幢和数幢塔楼组成时，其建筑高度还须同时满足附录四的规定。商业中心区的建筑高度由当地城市规划行政主管部门制定规定。建筑物临两条以上道路的，按主要朝向的道路规划红线计算控制高度；在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯设施周围在其技术影响范围内的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。5．4建设基地出入口与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75°。各类建设基地出入口位置距离城市主干道交叉口，（自道路红线交叉点起）不宜小于80m,距离次干道交叉口不宜小于50m,距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30m。基地位于两条以上道路交叉口,出入口应设置在级别较低的道路上。5.4.3建筑物沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，应设置净高与净宽均不小于4m的消防车道。5.5公共服务设施在编制城市（县城）总体规划和分区规划阶段，应按《城市公共服务设施规划规范》（GB50442-2008）的规定，合理配置和布局各项公共设施用地。规划建设城市（县城）居住区应按《城市居住区规划设计规范》配建教育、卫生、文体、商业等公共服务设施。5.5.2服务半径中学不宜大于1000m，小学不宜大于500m，托幼机构不宜大于300m。在中小学、幼儿园周边50m半径范围内，不得安排生产、经营、储存易燃易爆和排放有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目。在正门两侧各30m范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。新建、改扩建医院，其周边应当设置一定防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。规划、设计和建设城市道路、居住区、建筑物时，应当严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）同步进行无障碍设施的规划建设。5.6各类建筑配置停车位指标各类新建建筑均应配建相应的停车场（库），高层建筑应设置地下停车库，停车场（库）的停车位（以小汽车计算）最低控制指标应符合表5.6.1的规定。其出入口不得面向城市主干道。.6.1项目指标单位小汽午自行午备注住宅一类车位/I00m21005高级住宅、别墅.以低层为主。二类车位/I00m20820普通住宅以多高层住宅为主办公一类车/位/I00m2073省市级行政机关金融一类车/位/I00m2052苴他机构旅馆一类车位/I00m208高级、星级宾馆一类车'/位/l00m204一般宾馆招待所饮食店车/位/I00m21736商业场所车位/I00m21080体育馆——类车位/百座402000体育馆：一类三4000座；一类<4000座体育场：一类215000座；二类<15000座休育场停午位指标可适当减少-二类车位/百座2.020.00影剧院一米车位/百座5015省市级影剧院二类午位/百座3015甘他影剧院展览馆车/位/I00m21015医院车位/I00m20515游览场所类市区车位/高峰日每千旅客12.060.0古典园林、风景名胜郊区车位/高峰日每千旅客15.0—二类车位/高峰日每千旅客10.040.0一般性城市公园火车站车位/高峰日每千旅客2.54.0飞机场车位/高峰日每千旅客10.0—注：游览场所面积指游览面积，其它面积指建筑面积。扩建建筑，其扩建部分按表5.6.1要求配建停车位。原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。停车场应与主体工程同时设计，同时施工，同时使用。大型公共建筑工程设计没有停车场的，城市规划管理部门不予办理相关手续。居住区内地面停车率不宜超过的10%；停车场、库的服务半径不宜大于150m。公共建筑地面停车车位不得小于总停车位的20%。各地城市规划行政主管部门可结合当地实际，统筹考虑各类建筑非机动车停车位的最低控制指标。市政公用设施与工程管线综合给水城市水资源和城市用水量之间应保持平衡，以确保城市可持续发展。自备水源供水的工矿企业和公共设施的用水量应纳入城市用水量中，由城市给水工程进行统一规划。符合现行国家生活饮用水水质标准的地下水宜优先作为城市居民生活饮用水水源。饮用水地下水水源地应设在不易污染的富水地段。开采地下水应以水文地质勘察报告为依据，其取水量应小于允许开采量。必须按规定设置一级保护区、二级保护区和准保护区，各保护区界限应设置明显标志。一级保护区应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)的规定。饮用水地表水水源地应位于城镇和工业区的上游，必须按国家标准《饮用水水源地保护区划分技术规范》(HJ/T338-2007)规定设置一级保护区、二级保护区和准保护区，并设置明显标志。规划长距离输水管线时，输水管不宜少于两根。当城市为多水源给水或具备应急水源、安全水池等条件时，亦可采用单管输水。市区的配水管网应布置成环状。城市供水系统在水质、水量均能得到保证时，应考虑向近郊城镇供水。给水系统主要工程设施供电等级应为一级负荷。水厂用地应按规划期给水规模确定，必要时应结合长远发展预留用地，用地控制指标按表6.1.9采用。水厂厂区周围应设置宽度不小于10m的绿化带。表6.1.9水厂用地控制指标建设规模用地指标(rn2^d/m3)1X103(m3/d)地表水水厂地下水水厂1〜5080〜070045^0405〜10070〜050040〜03010〜30050〜030030〜02030〜500.30〜0.100.20〜0.08注：1.建设规模大的取下限，建设规模小的取上限；2.地表水水厂建设用地按常规处理工艺进行，厂内设置预处理或深度处理构筑物以及污泥处理设施时，可根据需要增加用地；3.地下水水厂建设用地按消毒工艺进行，厂内设置特殊水质处理工艺时，可根据需要增加用地；4.本表指标未包括厂区周围绿化用地。加压泵站位置宜靠近用水集中地区。泵站用地应按规划期给水规模确定，用地控制指标按表6.1.10采用。泵站周围应设置宽度不小于10m的绿化带。表6.1.10加压泵站用地控制指标建设规模1X103(m3/d)田地指标d/m3)1^5030〜-0255,〜10025〜-02010〜30020〜-01030〜50010〜」003注：1.建设规模大的取下限，建设规模小的取上限；2.加压泵站设有大容量的调节水池时，可根据需要增加用地；3.指标未包括站区周围绿化用地。排水城镇排水体制一般应采用不完全分流制，暂不设置雨、雪水排水系统；有特殊需要的新建城市、城市新区、开发区可采用分流制；条件特殊的城镇可采用截流式合流制。城市综合生活污水与工业废水排入城市污水系统的水质应符合《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)的要求。排水系统中需设置排水泵站时，泵站用地指标按表6.2.3采用。泵站周围应设置5m〜10m的绿化带。表6.2.3污水泵站规划用地指标建设规模污水流量（/S)2000以上1000〜2000600〜1000300600100〜30050〜100用地指标（开・s/L）1.5〜3.02.0〜4.02.5〜5.03.0〜6.04.0〜7.04.5〜7.5注：1.用地指标是按生产必须的土地面积；2.泵站规模按最大秒流