xx区东北部地区市场调查

通州区东北部地区市场调查报告区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速进展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建立进展的卫星城之一，使通县受到了格外大的影响，加快了通县地区的建立进展速度。通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不兴旺。近年来随着通县地区整体的快速进展，有了肯定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且修理保养不当，路面状况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产工程启动较早，早在１９９５年，华龙小区、富河园就已开头销售，并吸引局部城区人口在此落户，使此地区的整体人口素养有所提高。此地区的市政配套建立速度较慢，故此缺少大规模的房地产工程。区域市场分析此区域内现有一般住宅、高档别墅等十余个工程，其中９个工程尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。由于此区域的工程分布比较分散，有肯定的地区差异，所以将以上工程按地域划分〔工程聚集地〕，可分成三个局部，区域内的南区、西区、北区。西部地区〔北关地区〕西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园４个工程。工程状况表工程名称富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园进展商北京开原房地产开发公司北京正圆房地产开发公司北京五龙新村开发公司民望房地产开发公司代理商无个人３、４期信达行代理无地理位置北关环岛西北角北关环岛正北２公里东潞路西侧东潞路东侧建筑规模１７万㎡共３２万㎡一期２０万；二期８万一、二期１５８栋；三、四期９７栋，１０万㎡７栋楼，１０万㎡规划类型多层多层别墅多层配套状况四期有会所超市水道文化广场、网球、足球场、泳池超市、学校、幼儿园、医院价格〔元/平方米〕二期２６５０-２９８０；三期均价３０００均价２２００精装８５００；毛坯６０００-７０００起价１７８０；最高２１５０优待比例９８折９５折未定无工期状况一期现房；二期年底；三、四期在建一期现房、二期２００３年１月一、二期现房；三期在建；四期未建现房开盘日期１９９５年１９９８年１９９５年２０００年销售进度一期１００%；二期９５%；三、四期未开盘一期１００%；二期４０%一、二期８０%；三、四期未开盘９０%潜在供给量６万㎡１０万㎡２８０栋３０００㎡户型配比〔㎡〕二居８５-１１４；三居１１４；五居１８０三居９２-１２９二居８８-８９；三居１２５主力户型二居１０３㎡二居７３-７９㎡２５０㎡三居１２５㎡园林绿化３０%３０%４０%３０%装修标准毛坯毛坯毛坯初装媒体选择北青通栏小块广告北青小块广告客群分析市区内百领市区内年轻人、打工族市区内的成功人士市区内人群销售热线６５６８０５９６６９５２２０９５８９５９８７５１６５８１１１２７交通及环境此区域明显已经与通州城区的进展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，干净的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的奇特感觉。工程状况富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有肯定市场知名度的工程。一般住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积３２万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价２２００元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。枫露花园与西潞苑的根本状况比较相像，只不过社区偏小，总建筑面积１０万平方米。富河园可以算这一地区的精品工程，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华美，楼体设计新颖，外墙承受华美的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建立，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价３０００/平方米的价格偏高。此区域的进展前景不言而喻，是东北部房地产进展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。南部地区〔潞邑地区〕南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园３个工程。工程状况表工程名称华龙小区新潮嘉园上潞园进展商北京民望房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司北京海涛房地产开发公司代理商无无个人地理位置北关环岛向东潞邑地区，北关环岛向东北关环岛向东建筑规模５３栋楼，３２万㎡４７万㎡９栋楼，８万㎡规划类型多层多层多层配套状况学校、７万平米绿地、医院、超市超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园〔３００００㎡〕无价格〔元/㎡〕起价１８５０；最高价２２００起价１７４０均价２１６０起价１５３０；最高价１９５０优待比例一次性９８折一次性９８折无工期状况现房一期现房、二期１０月入住一期现房、二期有一栋未完工开盘日期１９９５年２０００年２０００年销售进度９０%一期９０%二期５０%一期８０%；二期３０%潜在供给量４０００㎡３０万㎡５万㎡户型配比〔㎡〕一居５７-６０；二居６０-９０；三居９６-１２２一居５９二居８８-８９三居１２９四居１６７一居５４；二居７３-９３；三居８１主力户型二居８０二居８８二居７３园林绿化３０%４０%３０%装修标准毛坯房精装毛坯房媒体选择北青、晚报？？？〔豆腐块〕分栏广告小宣扬单客群分析拆迁户、市区内的居民拆迁户、市区内的居民生活水平较低的人销售热线８９５９０２１６８９５９６２２２８９５９３３８３交通及环境南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区，市政配套较完善，人们出行、购物、消遣较便利，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建立开发正在进展中，所以卫生环境较差，还有待改观。工程状况南区房地产工程较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表工程，该小区的总建筑面积３２万平方米，共５３栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，承受的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是明丽的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为２１００元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了１０万平米，大局部尚未开发〔包括其社区配套〕，且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才２１６０元/平方米，有肯定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此工程进展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此工程属南区的北部，所以与北区工程价格比较相近，起价１５３０元/平方米，总建筑规模３０万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素养较低。随着其南部新华大街的进展，此区域具有较大的进展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通州区建成“城中之城〞，势必会带动此区域房地产业的进展。北部地区〔丛林庄地区〕工程包括：丛林庄小区、天润别墅２个工程。工程状况表工程名称丛林庄小区天润别墅进展商北京鑫华房地产开发公司北京鑫华房地产开发公司代理商无无地理位置通洲县城东北８公里通洲县城东北８公里建筑规模８１栋，４０万㎡１０万㎡规划类型多层别墅配套状况文化公园花园、网球场、文化广场价格〔元/㎡〕起价１３８０；均价１６００独栋４２００；６９万栋、联排３０００；５２万/栋优待比例一次性９９折一次性９８折工期状况现房现房〔一期〕二期５０%，余下５０%年底交房开盘日期１９９６１９９９销售进度９５%独栋８０%；联排３５%潜在供给量２０００㎡４万㎡户型配比〔㎡〕三居１０６〔唯一的户型〕独栋３３９-８００；联排１８０-２４６主力户型三居１０６独栋３３９；联排１８６园林绿化３０%４０%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位集团购置市区内人群、追求生活品质销售热线８９５９９８０９８９５９１０４１交通及环境北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。工程状况两工程的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为１３８０元/平方米，价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小；起价为３０００元/平方米。两工程虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、消遣条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两工程增加一些配套设施。两工程仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。区域工程分析建立规模分析西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了３０万平方米，至少分为三期开发，每一期平均只开发１０万平方米左右。其他工程开发的规模每一期或许也是１０万平方米左右，说明白这些工程的开发商具有肯定的实力，并且对此区域的进展前景看好。配套设施分析由于此区域内的多数工程的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不行少的，大多工程在社区内有超市、菜市场，还有的工程有学校、幼儿园，特殊是华龙小区修建了７万平方米的社区公园。建筑形式分析此区域的住宅工程全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。别墅工程那么分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。市场供给量分析此区域目前在建的新工程不多，但在售的工程根本上都有后期建立，仅这次调查工程的后期供给量就有５６万㎡。户型分析户型分析表户型住宅别墅户型面积一居室５０—６０㎡１８０㎡—８００㎡二居室７０—９０㎡三居室９０—１１０㎡户室比例一居室１０%联排３０%二居室５０%独栋７０%三居室４０%此区域住宅的户型种类比较齐全，大多工程都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济有用。户内的布局大多是两厅一卫〔二居、三居〕、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了７５%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占户型总量的１０%，二居占５０%，三居以上的占４０%。别墅为：独栋７０%，联排３０%。区域内的别墅工程虽然很少，但户型种类及户型面积却格外齐全。共有十余种户型，部安排有４００㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。价格分析经过调查，此区域的住宅均价在２０００/㎡，住宅价格自西南向东北价格渐渐降低，富河园小区均价２８００/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅１６００/㎡。由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为９８折，只有西潞苑小区可以到达９５折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较简洁承受的。别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅３５００/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价６５００/㎡。销售周期及销售率分析销售周期及销售率分析表开盘时间销售面积销售率〔目前在售〕一般住宅富河园１９９５１７万㎡９０%西潞苑１９９８３２万㎡４０%〔二期〕枫露花园２０００９万㎡９０%华龙小区１９９５３０万㎡９０%新潮家园２０００４７万㎡５０%〔二期〕上潞园２０００７万㎡３０%〔二期〕丛林庄小区１９９６４０万㎡９５%别墅枫露皇苑１９９５１０万㎡８０%天润别墅１９９９１０万㎡独栋８０%联排３５%依据调查可以看出，此区域的工程一期大多已经到了销售收尾阶段，局部工程一期已售罄，二期的销售正在进展，销售率已经近半。一般住宅工程的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二工程都是从２０００年开头销售的，用２年时间分别销售了９万㎡，和７万㎡，平均每年销售４万或５万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从１９９５年就开头销售，目前共销售了３０万㎡，平均年销售４万㎡。其它的工程虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两工程根本一样。可以看出，此区域工程的销售速度大致一样，工程规模越大，销售周期越长。特殊提到丛林庄小区的销售速度较快一些，或许每年能够销售７万㎡。由于此区域的工程面对的消费群体是群众百姓，所以房屋销售格外有市场，开发面积假设不是很大，根本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。广告宣扬分析此区域工程的宣扬方式比较全都，每个工程都有路牌〔从县城始终指到工程所在地〕；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告〔分栏广告〕，还有的在市区内设有售楼部，发小宣扬单。地区特征总结优势特征此区域内的房地产工程的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济有用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全〔暖气、有线电视管道自然 气、２４小时热水、宽带〕，物业管理费比较低〔大局部工程的收费标准为０.５元/平方米/月〕，其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。劣势特征此区域的缺点是市政根底设施建立缓慢，致使工程周边环境较差，生活配套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素养较差。一般住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅工程档次低、规划密度大。完毕语通县地区房地产的建立是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建立速度，此区域属县城的上风上水地段，具有肯定的进展潜力。