土地估价报告

土地估价 项目名称:确定大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司 旧库闲臵土地使用权价格评估 受托估价单位:朔州开元地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号:朔开土评字[2010]第5号 提交估价报告日期:二O一O年十一月八日 0 第一部分 摘要 一、估价项目名称 确定大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司旧材料库闲臵土地使用权价格评估 二、委托估价方 委托方:大同煤矿集团朔州煤电有限公司 三、估价目的 委估宗地为大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司所拥有的工业广场用地～土地规划用途为工业。本次估价目的是为委托方拟确定土地使用权价格提供参考依据。 四、估价基准日:二O一O年十一月一日 五、估价日期::二O一O年十一月一日至十一月八日 六、估价定义 1、地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指估价基准日二O一O年十一月一日～估价对象在设定用途与开发程度下～于估价基准日2010年11月1日～工业用地50年期～剩余年期47年的国有土地使用权价格。 2、土地实际开发程度 待估宗地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“六通”,通路、通电、供水、排水、供暖、通讯,和宗地红线内土地平整“一平”的开发程度。 3、土地估价设定开发程度 待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“五通”,通路、通电、供水、排水、通讯,和宗地红线内土地平整 “一平”的开发程度等。 1 七、估价结果 根据怀仁县国土资源局2007年10月25日出具的《国有土地使用证》大同煤矿集团朔州煤电有限公司委托评估的位于怀仁县王坪村的宗地～土地所用者为大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司～土地登记用途为工业用地～土地面积为18000.90平方米,本次评估结果中未包含地上建筑面积1479.4平方米,～经估价人员现场勘察和对宗地市场～按照土地估价的基本原则和程序,选择合适的土地评估方法～评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下～评估基准日为2010年11月1日～单位土地面积国有土地使用权价格为243.20元/平方米～待估宗地地价为4377819元～大写:肆佰叁拾柒万柒仟捌佰壹拾玖元。估价结果详见表1 表1土地估价结果一览表 估价机构:朔州开元地产评估咨询有限公司 估价报告编号:朔开土评报字[2010]第5号 估价基准日2010年11月1日 土地使用权性质:出让 估估价宗宗估价价估价日土地证号估价日期设定地 地日期设容积估价设定土地面积期土地或权属证宗地位置 实际开发土地地价(元) 2编名登记定率 开发程度 m 所用者 明 程度 使用号 称 用途 用年限 途 怀仁县国土大同煤矿工资源局2007集团朔州红线外“六红线外“五业年10月25日怀仁县王坪 朔煤王坪工业 工业 0.09 通”红线内通”红线内47 18000.90 4377819 用出具的《国有村 煤电有限“一平” “一平” 地 土地使用权责任公司 证》 合 计 18000.90 4377819 上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制待估宗地在估价基准日未设定抵押权～无他项权利。 2、基础设施条件、规划限制条件见表2 表2待估宗地基础设施条件表 影响土地价格地面平周围道供暖 通讯 土地他项规划通电状况 供水状况 排水状况 供气状况 的其他限定条整状况 路状况 状况 条件 权利限制 限制 件 宗地内宗地内宗地内宗地内宗地内接市政场地 临王坪外通电外供水外排水外供暖外未供通讯设无 无 无 平整 村公路 优 优 优 优 气 施 其他需要的事项 1、本次估价所采用的参数的选取对估价结果产生影响, 2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化～城市总体规 2 划发生重大调整以及预有自然力和其他又可抗力对评估价的影响。 3、估价报告的基准日壹年内有效～评估价格仅作为委估方确定待估宗地的土地使用权价值～提供客观、公正、合理的土地使用权价格标准。 4、待估宗地土地面积及权利状况以宗地土地行政主管部门核发的《土地使用权证》为准。 八、土地估价师签字 1、土地估价师 陈铮签字 证书号:93040008 2、土地估价师 郭建毅签字 证书号:93040089 九、土地估价机构 估价机构负责人签字: 朔州开元地产评估咨询有限公司 二O一O年十一月八日 3 第二部分 估价对象的界定 一、委托估价方 委托方:大同煤矿集团朔州煤电有限公司 二、估价对象 估价对象是指大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司拥有的工业广场用地～位于怀仁县王坪村～土地登记用途为工业用地～ 0年～土地面积为18000.90平方米～本次评估设定土地使用年限为5设定土地开发程度为宗地红线外开发程度达到“五通” ,通路、通电、供水、排水、通讯,和宗地红线内土地平整“一平”～实际开发程度为“六通”,通路、通电、供水、排水、供暖、通讯,和宗地红线内土地平整“一平”的开发程度。 三、估价对象概况 ,一,土地登记状况 1、宗地位臵:怀仁县王坪村, 2、宗地用途:待估宗地登记用途为工业用地～本次评估设定用途为工业用地, 3、宗地四至:东至本宗地东界:邻去第二小学公路～南至本宗地南界:邻去王坪村公路～西至本宗地西界:邻去王坪采购中心库房原王坪服务公司～北至本宗地北界:邻去第二小学公路王坪第二小学校,待估宗地四至以后附示意图为准,。 4、土地面积:18000.90平方米, 5、土地等级:怀仁县《怀仁县城镇基准地价表》之外, 6、地号:331304006-1 4 7、地籍图号:无 8、土地使用权属性质及来源:出让, 9、登记时间:2007年10月。 ,二,土地权利状况 1、土地所有权:国家所有, 、土地使用权:大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司2 2007年10月以出让方式取得待估宗地国有土地使用权～使用年限为50年～本次评估中土地使用年限设定为工业用地出让法定最高年限50年～剩余年限47年。 3、土地他项权利,在估价基准日二O一O年十一月一日～待估宗地未设定他项权利。他项权利等土地权利状况详见一览表3 表3估价对象土地权利状况一览表,国有出让, 国有土地使他项权利 宗地名称 土地所用者 登记用途 发证机关 发证时间 备注 用证编号 状况 大同煤矿集团 朔州朔煤王坪怀仁县国土资 工业用地 工业用地 2007年10月 无 煤电有限责任源局 公司 ,三,土地利用状况: 根据估价人员现场勘察～现状为大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司拥有的工业广场用地。地上建筑物为多个库房,建筑面积为1479.4平方米,～估价对象现状容积率0.09～ ,四,影响地价的因素说明 一般因素 1、城市资源状况 怀仁县地处山西雁门关外～大同盆地中部～北距大同37公里～南距朔州市96公里。全县共10个乡镇～163个村～总人口28.6万人～全县土地总面积为1232平方公里～是以煤炭、陶瓷、化工、建材为主要支柱产业的新型能源重化工城市。 2、房地产制度与房地产市场状况 5 怀仁县人民政府能够严格执行国家房地产管理的法律、法规和有关政策。土地政策:政府高度垄断土地市场～二级市场已逐步形成～对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易～并且已进行了多次招标、拍卖和挂牌,取得了很好的社会效益和经济效益,住房制度:政府已经取消了福利分房～住房公积金制度已经健全～公房私购和货币分房正在形成,地价政策:怀仁县于1994年完成了建城区的城镇土地分等定级和建城区的基准地价～并向社会公告实施～2002年对建城区的基准地价进行修正～目前～怀仁县的地价稳中有升。 3、产业政策 怀仁县是朔州市能源重化工基地的重要组成部分～全市闻名的王坪煤矿、小峪煤矿就在规划区内。作为一个新兴的能源重化工城市～怀仁县经济发展迅速～随着经济的飞速发展～城市房地产业也发展很快～目前土地市场正在逐步形成。 4、城市规划与发展目标 怀仁县位于朔州市东北部～已作出了创“三城”,省级文明城、塞外园林城、双拥模范城,～建“三县”,陶瓷基地县、化工基地县、建材基地县,远景规划～城市规划正在快速发展。怀仁县开发较好～土地利用规划合理～城市基础设施配套完善～发展前景可观～地价升值空间很大。 5、城市社会经济发展状况 怀仁县是全省经济强县之一～国内生产总值达到22.65亿元。人均国民生产总值7920元。城镇居民人均可支配收入4830元～农民人均纯收入2362元。怀仁县工业基础较好～各类煤矿有50多座～陶瓷企业20多家～较大规模的化工企业有9个。农业基础较好、交通便利、商服一般～城市基础设施比较完善。工业构成了以煤炭、陶瓷、建材、化工等多元化的产业格局。 6 区域因素 1、区域概况 目前～怀仁县规划范围内～已形成以煤炭、陶瓷、建材、化工为龙头产业的新型城市。全市较大的王坪煤矿、小峪煤矿都在规划区内。 2、交通条件 怀仁县交通十分便利～环城公交、大石线、北同蒲铁路、大运高速、二级公路和208国道纵贯南北～石凉公路横跨东西～乡村公路四通八达～80%的村实现了通油路。大运高速公路在怀仁设有2个互通口～其中与县城连接的互通出口直通县城主干道—迎宾大街～与首都北京和省会太原的距离缩短到3个小时～对进一步扩大与外部的联系～加快经济发展步伐产生重要的作用,距大同机场仅15公里。 ,1,公路。区域内道路等级为一级～紧临怀应公路～距高速公路约5000米。交通条件良好。 ,2,铁路。待估宗地距怀仁火车站约5000米。为客运、货运、交通创造了优越的运输条件。 3、基础设施条件 怀仁县开发较好～开发建设了云东经济技术开发区、金沙滩新农村经济试验区、里八庄化工小区、海北头建材小区和新家园综合工业区。公益事业搞的较好～县城内完成了两街一路旧城改造工程～开通硬化道路7条～新建商贸及办公大楼41幢～园林景点20处～县城主干道全部达到了高标准的亮化、绿化～环境整洁～市容美观。区域内供水、排水、供电、通讯、通暖及学校、医院等配套设施完善。 ,1,供水。待估宗地所在区域由自备机井供水～供水保证率100%～供水状况优。 ,2,排水。待估宗地所在区域排水体制为雨污合流制。雨污水排入城市排水管网～排水状况优。 ,3,供电。待估宗地所在区域由怀仁县供电公司供电、供电保 7 证率95%以上～通电状况优。 ,4,供气。待估宗地未接通天然气。 ,5,通讯。待估宗地区域内通讯与市政通讯网相联～市话普及率较高～通讯线路畅通～通讯状况优。 4、环境条件 估价对象周围交通便利～公共设施齐备～环境条件良好～区域内大气、粉尘污染值符合国家环保标准～环境质量状况一般～人口密度小。 5、产业集聚状况 怀仁县现有耕地面积60万亩～占总面积的32%～主要种植谷子、玉米、薯类、豆类、胡麻、小麦、甜菜、蔬菜等,县区规划区内已形成以煤炭、陶瓷、建材、化工为骨干产业的能源基地～全市闻名的王坪煤矿和小峪煤矿都在规划区内。 6、城市规划限制 待估宗地位于怀仁县王坪村～区域内多为商业、住宅和生产等现代化建筑～城市规划对土地利用类型有限制～对利用强度限制不大。 7、自然灾害状况 待估宗地所在区域不受洪涝灾害～地质灾害等自然灾害的影响。 个别因素 1、宗地位臵 待估宗地位于怀仁县王坪村～交通便利。 2、待估宗地登记用途为工业用地～现状用途和本次评估设定用途为工业用地～最有效使用用途为工业用地。 3、待估宗地临王坪村公路～根据估价师现场勘察～临街状况优。 4、宗地形状况较规则～面积为18000.90平方米～地势平坦～地基条件较优。 5、宗地开发程度 8 待估宗地红线外达到“六通”,通路、通电、供水、排水、供暖、通讯,宗地红线内达到土地平整的开发条件。 6、相邻土地利用状况 待估宗地周围土地利用类型以工业用地为主。 7、土地权利状况与使用年限 1,待估宗地土地使用权性质为出让国有土地使用权～评估基, 准日未发现设定他项权利。 ,2,本次评估设定土地使用年限为工业用地出让～法定最高年限50年。 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 ,一,法律、法规和政策文件 1、《中华人民共和国土地管理法》, 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》, 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国务院令第256号,, 4、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,国务院令第55号,, 5、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地处理审批办法的通知》,国土资发[2001]44号,, 6、国土资源部《关于印发试行<土地分类>的通知》,国土资发[2001]255号,, 7、《山西省土地管理条例》, 8、《中华人民共和国城市规划法》, 9 9、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,国务院令第17号,, 10、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》, 11、山西省人民政府和山西省国土资源厅颁发的有关文件, 12、怀仁县人民政府和怀仁县国土资源局颁发的有关文件。 ,二,技术规程 1、中华人民共和国国家标准《城镇地估价规程》,GB/T18508—2001,, 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》,GB/T18507-2001,, ,三,其他 1、委托方提供的有关资料, 2、估价人员现场勘察调查、收集的相关资料。 二、土地估价 ,一,估价原则 本次土地估价将遵循公正、客观、科学诚实的原则进行评估～具体表现在以下几个方面: 1、替代原则: 根据市场运行规律～在同一商品市场中～商品或提供服务的效用相同或大致相似时～价格低者吸引需求。即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时～商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律～某块土地的价格～受其他具有相同使用价值的地块～即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之～具有相同使用价值～替代可能的地块之间～会相互影响 10 和竞争～使价格相互牵制而趋于一致。 2、预期收益原则 对于价格的评估～重要的并非是过去～而是未来。过去收益的重要意义～在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此～商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此～它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以～土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况～并对土地市场现状:发展趋势、政治形势及政策规定对土地市场的影响进行细致的分析和预测～准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和～即收益价格。 3、需求与供给原则 在完全的市场竞争中～一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求～价格就会提高～否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比～具有独特的人文和自然特性～因此在进行土地估价时即要考虑到所假设的公平市场～又要考虑到土地供应的垄断特征。 4、变动原则 一般商品的价格～是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也具有同样情形～它是各种地价形成因素相互作用的结果～而这些价格形成因素经常处于变动之中～所以土地价格是在这些因素相互作用及其相合的变动过程中形成的。因此～在土地估价时～必须分析该土地的效用～稀缺性、个别性及有效需求以及这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中～因此应把握各因素之间的因素关系及其变动规律～以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 11 5、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中～必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境。则该土地的收益或效用能最大限度地发挥～所以要分析土地是否与所处环境协调。因此～在土地估价时～一定要认真分析土地与周围环境的关系～判断其是否协调～这直接关系到该地块的收益量和价格。 6、最佳最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性～不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量～且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益～并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以～土地价格是该地块的效用作最有效发挥为前提的。 7、多种方法相结合的原则 随着我国土地估价作业的发展～目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼进法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差～因此进行地价评估时～就要根据待估宗地的实际情况～充分考虑用地类型及所掌握的资料～选择最适宜的方法进行评估～同时为了使评估结果更为客观～更接近于准确～评估中选择两种较为适宜的方法进行评估～以便互相验证～减小误差～确定出合理的价格。 总之～本次评估以公正、公平的态度和道德～在公开市场条件进行土地价格评估～在评估过程中～估价人员严格按照国家、地方有关规定～恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估～做到评估过程合理～评估方法科学～评估结果准确～严格保守商业秘密。 三、估价方法 12 一般而言～土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼进法等。 根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及各种估价方法的特点和适用范围等～待估宗地的土地估价可以采用收益还原法、成本逼近法～但不适宜应用基准地价系数修正法、市场比较法和剩余法等进行评估。 委估企业处于正常的经营管理水平～每年均能获得较为客观稳定的收益～所以适合采用收益还原法进行宗地地价的评估～另外～由于待估宗地位于《怀仁县城镇基准地价表》覆盖范围外～需采用成本逼近法对收益还原法测算结果进行验证和补充。 综上所述～本次土地估价采用了收益还原法和基准地价系数修正法进行宗地地价评估。 四、估价结果 1、地价的确定 本次土地估价采用了收益还原法和成本逼近法两种方法～测算的结果均具有较高的可信度～故取收益还原法和成本逼近法测算结果的算术平均值作为待估宗地单位土地面积地价。 2、估价结果 根据怀仁县国土资源局2007年10月25日出具的《国有土地使用证》～大同煤矿集团朔州煤电有限公司委托评估的位于怀仁县王坪村的宗地～土地所用者大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司～登记用途为工业用地～土地登记面积为18000.90平方米～设定用途为工业用地～经估价人员现场勘察和对当地市场分析～按照地价评估的基本原则和估价程序～选择合适的土地评估方法～评估得到待 13 估宗地在估价设定用途及开发程度条件下～评估基准日为2010年11月1日～单位土地面积国有土地使用权价格为243.20元/平方米～待估宗地地价为4377819元,本次评估结果中未包含地上建筑面积1479.4平方米,～大写:人民币肆佰叁拾柒万柒仟捌佰壹拾玖元。估价结果详见下表 土地估价结果一览表 估价机构:朔州开元地产评估咨询有限公司 估价报告编号:朔开土评报字[2010]第5号 估价基准日2010年11月1日 土地使用权性质:出让 估估价宗宗估价价估价日土地证号估价日期设定地 地日期设容积估价设定土地面期土地或权属证宗地位置 实际开发土地地价(元) 2编名登记定率 开发程度 积m 所用者 明 程度 使用号 称 用途 用年限 途 大同煤怀仁县国矿集团土资源局工朔州朔2007年10红线外“六红线外“五业怀仁县王工 煤王坪月25日出工业 0.09 通”红线内通”红线内47 18000.90 4377819 用坪村 业 煤电有具的国有“一平” “一平” 地 限责任土地使用公司 权证 合计 18000.90 4377819 上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制待估宗地在估价基准日未设定抵押权～无他项权利。 2、基础设施条件、规划限制条件见表2 表2待估宗地基础设施条件表 影响土地价格地面平周围道供暖 通讯 土地他项规划通电状况 供水状况 排水状况 供气状况 的其他限定条整状况 路状况 状况 条件 权利限制 限制 件 宗地内宗地内宗地内宗地内宗地内接市政场地 临王坪外通电外供水外排水外供暖外未供通讯设无 无 无 平整 村公路 优 优 优 优 气 施 其他需要说明的事项 1、本次估价所采用的参数的选取对估价结果产生影响, 2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化～城市总体规划发生重大调整以及预有自然力和其他又可抗力对评估价的影响。 3、估价报告的基准日壹年内有效～评估价格仅作为委估方确定待估宗地的土地使用权价值～提供客观、公正、合理的土地使用权价格标准。 4、待估宗地土地面积及权利状况以宗地土地行政主管部门核发的《土地使用权证》为准。 五、估价结果和估价报告的使用 14 1、估价的假设条件 ,1,委托方合法有偿取得土地使用权～并支付有关税费。 ,2,本报告设定的待估宗地土地开发条件是指在估价基准日2010年11月1日～宗地红线外“六通”～宗地红线内土地平整的开发水平～用途为工业用地～设定土地使用年限为50年～剩余年限47年的国有土地使用权的价格。 ,3,待估宗地作为设定用途用地～得到最有效使用～并产生相应的土地收益。 ,4,在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 ,5,任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式～程序符合国家地方的有关法律、法规。 ,6,委托方提供的有关待估宗地的资料属实。 2、本报告使用的限制条件 ,1,本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务～即确定大同煤矿集团朔州朔煤王坪煤电有限责任公司旧材料库闲臵土地使用权价格使用～不作为直接入账的依据。当用于其他目的本报告评估结果无效。 ,2,本报告估价结果满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格～若待估宗地设定的土地开发条件发生变化时～本报告中的评估结果应进行相应的调整。 ,3,本报告必须完整使用～对仅使用报告中的部分所导致的有关损失～受托估价机构不承担责任。 ,4,本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。 3、资料来源说明 ,1,土地利用状况等资料由委托方提供。 ,2,土地区位条件～地产市场交易资料等评估相关资料～由估价人员实地调查而得。 15 ,3,估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准～结合待估宗地具体状况～确定估价原则、方法及参数的选取。 ,4,有关待估宗地的土地权属状况～以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准～土地面积以委托方提供资料为准。 ,5,关于土地使用年限的设定～待估宗地登记用途为工业～登记年限为50年～剩余年限47年～故评估按设定用途的法定最高年限计算土地使用年限～设定用途为工业法定最高年限为50年。 4、其它说明 ,1,委托方对所提供资料的真实性负责～估价机构对所收集资料的真实性～准确性负责。 ,2,任何单位和个人未经估价机构书面同意～不得以任何形式发表～肢解本报告。 ,3,本次评估中应委托方的要求评估结果中未包含地上建筑物,建筑面积1479.4平方米,。 ,4,本报告由估价机构负责解释。 第四部分 附件 1、待估宗地《国有土地使用证》复印件。 2、委托方《身份证》复印件。 3、估价机构资质证明复印件。 4、土地估价师资质证书复印件。 16